【正文】 節(jié)約成效進一步顯現(xiàn)。支農(nóng)投入大幅增加，新農(nóng)村建設取得新進展。企業(yè)是社會的重要組成部分，企業(yè)成長與城市的發(fā)展建設息息相關。該區(qū)域近年來已經(jīng)經(jīng)過快速發(fā)展，建成了便捷的交通環(huán)境，配套完善、居住環(huán)境優(yōu)美，地塊緊鄰雪山路一側，進行改造和適應新城市發(fā)展的開發(fā)建設已經(jīng)成必然。②容積率：③總建筑面積：53350M2其中：㎡，㎡，地下室面積：11790㎡，地下位：280個④建筑密度：%⑤綠化率：%（以上數(shù)據(jù)是依據(jù)初步設計方案的指標參考提出的，該方案僅為初步方案，有待于進一步優(yōu)化）第二章根據(jù)麗江市規(guī)劃局的要求，該地塊已經(jīng)基本平整，具備通水通電條件。四、項目概況“華首上領?福慧佳苑”項目位于麗江市古城區(qū)西北區(qū)域，雪山路與玉福路交叉口東南角，西側緊鄰雪山路，東面為吉鑫苑小區(qū)，北面臨玉福路；項目西面（雪山路）對面為福慧學校，從玉福路往東300米即為香格里拉大道（麗江電信、中級人民法院、玉龍大酒店交叉口），項目沿雪山路往南300米即為?；勐贰＝Y合公司的狀況和項目的特點，探索項目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。經(jīng)過多方面的研究分析認為，在麗江目前的房地產(chǎn)形勢下，在項目所在的位置，經(jīng)過市場定位和相關的經(jīng)濟測算，開發(fā)建設“華首上領??；奂言贰表椖渴强尚械摹｛惤?“華首上領??；奂言贰表椖靠尚行匝芯繄蟾媲? 言2003年，中央政府批準麗江撤地設市，原麗江縣的行政區(qū)域，劃分成古城區(qū)和玉龍縣兩地。第一章 項目概況一、項目名稱項目名稱：華首上領對項目投資分析和風險分析進行評價。從圖面上可以看出我們的項目所在的地塊地與市中心緊接，周邊基礎配套設施齊全，交通便利，由避開了市中心的喧嘩，為居住用地提供較好的環(huán)境。并確定該地塊的主要用途是住宅用地（兼容商業(yè)服務設施），容積率，建筑密度30%，綠化率不低于35%。安排失地農(nóng)民住房問題以及社區(qū)失地后獲取補償?shù)男枰?。作為與城市發(fā)展密切相關的房地產(chǎn)企業(yè)，在城市發(fā)展過程中應主動擔負更多的責任，積極響應政府的號召，從城市規(guī)劃、設計、建設等方面參與城市建設、回報社會。項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析一、2009年全國經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場回眸投資機會孕育于經(jīng)營環(huán)境之中，作為基礎性、先導性的房地產(chǎn)業(yè)更是如此。經(jīng)濟結構調整邁出新步伐。改革開放積極推進。改善民生和促進和諧工作成效明顯。消費結構加快升級，汽車、旅游、通信、健身等消費熱點持續(xù)升溫，廉租房和限價商品住房建設加快。%。二、有利投資經(jīng)濟形勢成因分析國家宏觀經(jīng)濟影響截止2008年6月底，由于動蕩的國際金融市場、美元持續(xù)疲軟、國際大宗商品市場價格大幅上漲造成的外需下降，加上周邊國家金融動蕩，導致我國經(jīng)濟增速下滑。在當前既定的緊縮政策下，國內(nèi)外經(jīng)濟形勢不出現(xiàn)大的變化，以及物價漲幅將在下半年趨緩等因素，未來一段時間經(jīng)濟基本面增長因素潛力仍較大，出現(xiàn)大幅下滑的可能性不大，投資需求依然旺盛，我國經(jīng)濟仍將保持平穩(wěn)較快增長。,%。面對百年不遇的特大旱情，市委、市政府高度重視，把“抗大旱、保民生、促春耕”工作作為上半年的工作之重，增加資金投入，繼續(xù)實施農(nóng)業(yè)各項補貼政策，在一系列支農(nóng)、惠農(nóng)政策的支撐下，春耕生產(chǎn)資金及種子、化肥供應充足，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基本穩(wěn)定，雖然種植業(yè)遭受特大旱災生產(chǎn)受到嚴重影響，但是林業(yè)、畜牧業(yè)和漁業(yè)生產(chǎn)繼續(xù)保持了較好的發(fā)展態(tài)勢，確保了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的穩(wěn)定增長，全市農(nóng)業(yè)經(jīng)濟總體保持了平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢，%，%外，其余各業(yè)皆升，體現(xiàn)了市委、市政府在指導農(nóng)業(yè)生產(chǎn)上的“農(nóng)業(yè)損失非農(nóng)補，種植業(yè)損失畜牧業(yè)補，糧食損失經(jīng)濟作物補”的指導思想和各項抗旱奪豐收的措施在工作中得以貫徹落實。2）、工業(yè)恢復性增長明顯。工業(yè)經(jīng)濟效益總體水平提高。16月投資增長強勁，%，其中: ，%，%，%。消費市場繁榮活躍 ，消費需求持續(xù)升溫，%。%。7）、金融運行穩(wěn)健有序，存貸款余額增速提高。八大類商品價格“七漲一跌”， 食品價格上漲成為拉動居民消費價格上揚的首要因素。9）、城鄉(xiāng)居民收支水平穩(wěn)步提高。其中：，同比增長44%；，％；，%。B、固定資產(chǎn)投資中三大行業(yè)投資增長勢頭強勁。同比下降54%。2．麗江房地市場綜述2009~2010年麗江市的房地產(chǎn)市場形勢是總體上處于穩(wěn)步攀升，逐漸走高的態(tài)勢。 （2）房地產(chǎn)投資進一步加大，投資結構更趨合理。從銷售情況看最旺的是祥和順天和柏龍水榭。而面積大都在100140平方米之間。 從樓層的銷售情況看：頂層銷售情況好于往年，主要是技術方面的突破帶來的結果，不少樓盤的頂樓銷售都采取了送閣樓的促銷手段，因此頂樓在空間利用上更合理了，價格也略低一些，對客戶有一定的吸引力，銷售也比較順利。發(fā)展商在增加小區(qū)的綠化面積，在小區(qū)內(nèi)營造環(huán)境藝術等方面都做了較大的投入。（三）消費者市場大部分購房者目前的事業(yè)狀態(tài)處于起步階段或發(fā)展階段，總體購買力不高，從調查結果來看，大部分購房者在目前的事業(yè)發(fā)展中并沒有取得很大的成功，其中17%的購房者處于事業(yè)的起步階段；60%的購房者處于事業(yè)的發(fā)展階段。采用分期付款的購房者占購房者總數(shù)的60%，%的分期付款購房者所能承受的首付款額度在18萬元以下。綜合所有關于新政的內(nèi)容和精神，其核心目的就是要讓房地產(chǎn)市場回歸理性，最終逐步走上平穩(wěn)健康良性的發(fā)展軌道上來。項目周邊物業(yè)市場調查分析項目調查是可行性研究工作的基礎，是在地域選擇后進行的多項生活指標的調查。投資地塊的地理環(huán)境土地是不可再生資源，一個項目的土地價值是有多種因素綜合作用的結果。本文通過對開發(fā)區(qū)內(nèi)的兩塊商業(yè)用地開發(fā)經(jīng)營環(huán)境的市場調查分析，以及周邊主要同類競爭的物業(yè)的比較，依據(jù)華首上領??；奂言穮^(qū)域當?shù)啬壳暗氖袌鰻顩r和對未來的預測，對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策略的初步意見，并結合項目的特點優(yōu)勢，對項目進行投資分析，財務評價和后期探討對該兩塊土地進行住宅部分商業(yè)鋪面開發(fā)經(jīng)營的可能性。（3）市政配套設施 給排水：該地塊用水有水廠提供管徑為200毫米的給水管可直接接入。 該小區(qū)為小型商住項目，由九幢多層組成，項目外圍的1~3層為商鋪，建筑總高為六層，停車位共180個。該項目是由麗江市投資公司和麗江金川房地產(chǎn)開發(fā)有限公司共同投資開發(fā)項目；該項目開發(fā)商已在當?shù)亻_發(fā)了多個房地產(chǎn)項目，不僅實力雄厚，且在本市已形成良好的口碑，其中包括：魚米河商業(yè)街、香江花園等項目。交通便捷，雪山路直通小區(qū)大門，1000米內(nèi)可到中繼海公園、束河、清溪公園、黑龍?zhí)豆珗@。該項目由云南金凱房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資建設，屬現(xiàn)代化商業(yè)文化中心?，F(xiàn)13層商場正在對外招租。該項目規(guī)劃建筑面積約100000萬平方米，1~3層為商鋪，4~6層為電梯公寓。這符合本區(qū)域人口的規(guī)劃要求和客戶在此置業(yè)的生活要求和環(huán)境需求。（8）項目周邊發(fā)展?jié)摿Ψ治?發(fā)展定位屬城市規(guī)劃二類用地，將建設集居住、服務等功能于一體的綜合性城市組團 。所以本項目應鮮明地把握城市的發(fā)展優(yōu)勢及走勢，從各方面將項目冠以樓盤的新形象，徹底改變該地樓盤在人們心目中的印象。目前市場上最多的是傳統(tǒng)型，這與本市商品住宅開發(fā)的階段及面對的主力消費群特征有關，隨著商品住宅主力消費群體對新產(chǎn)品的認知，現(xiàn)在已向中級階層轉化，除講究實用外，在精神、文化基礎和景觀要求上都成為住宅的主要主題。主力戶型多在110150㎡之間，暢銷戶型90120㎡之間，主力戶型和暢銷戶型之間存在一定差異，給項目帶來一定市場空間機會。一、目標市場定位“華首上領??；奂言贰表椖康貕K位于古城區(qū)次中心地區(qū)，這決定了主體目標對象為麗江市和周邊地區(qū)政府部門的公務員以及做生意、外地旅游地產(chǎn)投資的中高層消費群。開發(fā)區(qū)內(nèi)已形成比較成熟的居住小區(qū)群體,各項基礎設施和市政設施配套齊全。實施本小區(qū)方案策劃，在確保規(guī)劃要求、滿足小區(qū)主題概念的前提下，運用傳統(tǒng)與現(xiàn)代相融合的設計語言，使之和諧和升華，創(chuàng)造一種“居之者忘老，寓之者忘歸，游之者忘倦”的生活意境。此外，小區(qū)物業(yè)管理前期介入和小區(qū)配套設施都能體現(xiàn)小區(qū)的超前意識。配套完善 配套設施的完善是本小區(qū)的一大特點，小區(qū)入口將建設大型特色綠化廣場、與小區(qū)人文、休閑、體育、娛樂和服務設施構成小區(qū)的特色和品質的提升。開發(fā)者對物業(yè)管理的策劃力求親和與人性化，并做到提前介入，實現(xiàn)打造一個示范文明小區(qū)的目的。容積率 ％小區(qū)公建配套設施：變配電房、垃圾站、門衛(wèi)、會所等主要技術經(jīng)濟指標項目名稱單位指標備注總用地面積m223200規(guī)劃建筑面積地上部分m2地下部分m211790住宅總套數(shù)套414多室戶型套數(shù)套210 公寓戶型套數(shù)套204建筑占地面積m2建筑密度%容積率%綠地率%地下固定停車位個190項目總平面布置圖（概念）三、建設內(nèi)容和規(guī)模（一）項目建設內(nèi)容 本項目建設內(nèi)容為：麗江失地農(nóng)民安置地合作開發(fā)項目，主要進行商品住宅、配套商業(yè)以及會所等公共基礎設施的建設。住宅部分具體分布情況見總平面布置圖。五、項目景觀規(guī)劃本項目景觀設計遵循景物與建筑相結合的原則。使業(yè)主擁有豐富的休閑、觀賞、娛樂、游玩空間。小區(qū)景觀綠化的植物品種層次設計利用草地、花卉、灌木、喬木、喜陽植物以及現(xiàn)有植被的合理布局來點綴小區(qū)的多彩層次色調。采用簡潔、明快、樸實、大方兼本地文化和現(xiàn)代氣息于一體的建筑風格。根據(jù)本項目市場調研及規(guī)劃設計需要，結合本小區(qū)消費群體生活習慣、審美價值和社會層次的特點，力求在戶型的空間配置、戶型差異性和戶型布局方面滿足其個性化要求，確保戶型的均好性。為盡可能降低戶型的差異性，盡量規(guī)劃南北朝向的戶型，滿足各層次業(yè)主的心理需求和心理平衡，根據(jù)戶型差異因素的不同分別以局部的優(yōu)化予以彌補，確保戶型的均好性。在戶型布局上堅持以下原則： 小區(qū)主干道分別伸向兩側并與綠化組團串連。設計地下室停車位。給水材料表 序號圖例名稱規(guī)格單位數(shù)量備注1PE給水管DN65米1002PE給水管DN80米1003PE給水管DN100米4004PE給水管DN150米8002:室外消防用水：小區(qū)室外消火栓用水由室外給水管網(wǎng)供給。排水管的布設原則為：依托道路、順應地勢、就近排放。分別管理項目開發(fā)建設過程中的“前期準備和后期施工、營銷”幾項工作。使整個項目開發(fā)的全過程都處于項目管理公司的管理和控制范圍內(nèi)。公司按下列崗位配置主要高層管理干部：A：項目管理公司總經(jīng)理B：項目管理公司副總經(jīng)理負責項目的建前期研發(fā)和營銷、策劃、客服管理工作C：項目管理公司總工程師負責負責項目建設的“質量控制”、“進度控制”、“投資控制”和項目管理協(xié)調工作D：項目管理公司部門經(jīng)理1負責協(xié)助項目辦證和與當?shù)卣?、群眾和地方組織的溝通協(xié)調工作E：項目管理公司營銷部門經(jīng)理2負責項目營銷、策劃、銷售工作F：建設管理項目經(jīng)理3協(xié)助與當?shù)亟ㄔO管理部門協(xié)調，協(xié)助項目建設的 “質量控制”、“進度控制”和項目管理協(xié)調工作 現(xiàn)有人員還設有地產(chǎn)會計和預算部門的業(yè)務人員，確保此部分業(yè)務內(nèi)容在建設過程中的貫徹落實。本項目計劃從2010年11月開始進行前期準備，項目開發(fā)計劃進度按照12月計算。施工建設在第6月拿到“施工許可證”。至此項目建設工作結束。國際”項目方案進行投資估算。銷售稅費（1）營業(yè)稅及附加*%=（2）土地增值稅按銷售收入的1%預繳*1%=銷售純收入：=四、經(jīng)濟效益分析項目總體收益 。項目資金籌措：通過現(xiàn)金流量表可以看出，需采用自由資金或者社會融資、合作的方式解決項目資金啟動資金缺口。216。（2）資金的運用和管理隨著施工準備、施工生產(chǎn)、竣工驗收、缺陷責任期這一變化，資金也在隨著運動并產(chǎn)生變化。（由于車位銷售額小，對項目盈利影響小，故不考慮車位的盈虧分析，該組合為眾多組合中的一個），方可實現(xiàn)項目的保本盈利。項目對建安成本級銷售的敏感程度較高，在項目開發(fā)過程中，需嚴格控制成本支出，有效提高項目的整體收益。在較為不利的環(huán)境下，也能獲得有一定的的經(jīng)濟回報。56180。31180。規(guī)劃區(qū)內(nèi)大氣質量，水環(huán)境及噪聲環(huán)境無嚴重問題。④、噪聲保護目標 以規(guī)劃區(qū)內(nèi)范圍為噪聲保護對象，執(zhí)行《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》。 ②、對地表水的影響：施工過程中所產(chǎn)生的施工廢水和生活污水，含有BODCODcr、固體懸浮物、動植物油、泥沙等，對環(huán)境有一定影響。 ⑤、對生態(tài)環(huán)境的影響：規(guī)劃區(qū)原為荒地，原有的生態(tài)環(huán)境質量不高，新的建設對生態(tài)環(huán)境影響不大。區(qū)域地表雨水基本呈自然狀態(tài)排放，經(jīng)有組織地收集后排入周邊水域或市政雨水管道。公共區(qū)域及綠化環(huán)境由專人負責清掃。生活污水由區(qū)域內(nèi)建筑排水系統(tǒng)收集，并由化糞池初步處理后，進入市政污水系統(tǒng)，經(jīng)污水處理廠處理達標后排放，不會造成水系的污染。項目環(huán)境保護治理措施和預期效果 本項目區(qū)域環(huán)境的保護，主要通過對施工期間施工粉塵、施工垃圾和施工廢水的控制，盡量減小污染程度和范圍，減少施工對環(huán)境的污染。 項目建設完成后，規(guī)劃區(qū)內(nèi)的植被將大大改善，更有利于水土保持。 各單元房樓梯間內(nèi)各層都有手提式滅火器配備，提供快速可靠的滅火及自救保障。我國人口多，人均資源相對貧乏，煤炭、石油、天然氣、可耕地、水資源和森林資源的人均擁有量僅為世界平均值的1/1/1/21/1/4和1/6左右。而住宅小區(qū)如何實現(xiàn)節(jié)能減排、實現(xiàn)低碳、實現(xiàn)真正的適居，也成了一個新的課題。施工過程中做到節(jié)能減排（1）加強施工管理，節(jié)約用水用電，減少建筑垃圾，減少施工揚