【正文】 房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，實質(zhì)上是因房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而對房地產(chǎn)進行的重新分類。（ ） [答疑編號 1519040205] 『正確答案』 『答案解析』一般情況下，同一企業(yè)對投資性房地產(chǎn)只能采用一種后續(xù)計量模式。（假定不考慮所得稅的影響） 假 設(shè)甲企業(yè)按凈利潤的 10%計提盈余公積。 計算分析題】甲企業(yè)將某一棟寫字樓租賃給乙公司使用，并一直采用成本模式進行后續(xù)計量。 （ 2）成本模式符合條件的情況下可以轉(zhuǎn)為公允價值模式，但公允價值模式不得轉(zhuǎn)為成本模式。2020年 12月 31日，該寫字樓的公允價值為 93 000 000元。 2020年 8月，甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議，約定將甲公司開發(fā)的一棟精裝修的寫字樓于開發(fā)完成的同時開始租賃給乙公司使用，租賃期為 10 年。 在確定該投資性房地產(chǎn)的公允價值時，甲公司選取了與該處房產(chǎn)所處地區(qū)相近，結(jié)構(gòu)及用途相同的房地產(chǎn)，參照公司所在地房地產(chǎn)交易市場 上平均銷售價格，結(jié)合周邊市場信息和自有房產(chǎn)的特點， 210 年 12月 31日，該寫字樓的公允價值為 84 000 000元。 ，借記 “ 銀行存款 ” 等科目，貸記 “ 其他業(yè)務(wù)收入 ” 等科目。 （二）采用公允價值模式進行后續(xù)計量的會計處理 核算要點： “ 投資性房地產(chǎn) ” 科目核算：明細科目為 “ 成本 ” 、 “ 公允價值變動 ” ； ：采用公允價值模式 計量的投資性房地產(chǎn)不再計提折舊，不再進行攤銷，也不需要計提減值準備。 甲公司的賬務(wù)處理如下： [答疑編號 1519040201] 『正確答案』 （ 1）每月計提折舊 每月計提的折舊＝（ 72 000 000247。 【例題 9 核算要點總結(jié)： “ 投資性房地產(chǎn) ” 科目核算； （月）計提折舊或進行攤銷，通過 “ 投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） ” 科目核算，要確認收取租金的收入，通過 “ 其他業(yè)務(wù)收入 ” 科目核算。 判斷題】投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出一律在實際發(fā)生時予以資本化。 要求：作出甲公司的會計處理。 計算分析題】 210 年 5月，甲公司與乙公司的一項廠房經(jīng)營租賃合同即將到期。 [答疑 編號 1519040106] 『正確答案』 甲公司的賬務(wù)處理如下： 土地使用權(quán)中的對應部分同時轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)＝ 9 000 000 （ 12 000 000247。 計算分析題】 210 年 2月，甲公司從其他單位購入一塊土地，并在這塊土地上開始自行建造兩棟廠房， 210 年 11月，甲公司預計廠房即將完工，與乙公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，將其中的一棟廠房租賃給乙公司使用。 要求：作出甲公司的會計處 理。 【例題 5 第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量 一、投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量 （一）投資性房地產(chǎn)的確認 將某個項目確認為投資性房地產(chǎn)，首先應當符合投資性房地產(chǎn)的概念，其次要同時滿足投資性房地產(chǎn)的兩個確認條件： ； 。選項 B，尚未出租，不正確；選項 D，不屬于企業(yè)自己持有的資產(chǎn)，不正確。如果不能單獨計量和出售，則不確認為投資性房地產(chǎn)。 【例題 2 【例題 1另外，融資租入的固定資產(chǎn)再通過經(jīng)營租賃的方式轉(zhuǎn)租的，也作為本企業(yè)的投資性房地產(chǎn)核算。這 里的 “ 空置建筑物 ” ，是指企業(yè)新購入、自行建造或開發(fā)完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生產(chǎn)經(jīng)營活動且經(jīng)整理后達到可經(jīng)營出租狀態(tài)的建筑物。 出租的建筑物 已出租的建筑物，是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)并以經(jīng)營租賃方式出租的房屋等建筑物。 ： （ 1）屬于企業(yè)的經(jīng)營活動 —— 租金及處置通過 “ 其他業(yè)務(wù)收入 ” 、 “ 其他業(yè)務(wù)成本 ” 核算； （ 2）其用途、狀態(tài)、目的與作為固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)核算的房地產(chǎn)不一樣； 投資性房地產(chǎn)持有的目的側(cè)重于賺取租金或資本增值，而固定資產(chǎn)則不具有這樣的特征。第四章 投資性房地產(chǎn) 考情分析 本章近三年主要考查客觀題，分值在 2分左右。 （ 3）能夠單獨計量和出售。企業(yè)計劃用于出租但尚未出租的建筑物，不屬于此類。 這意味著，企業(yè)外購的建筑物，即使沒有出租，也可以確認為投資性房地產(chǎn)。 ：不屬于投資性房地產(chǎn)。 判斷題】企 業(yè)將自行建造的房地產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)時開始自用，之后改為對外出租，應當在該房地產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)時確認為投資性房地產(chǎn)。 判斷題】企業(yè)出租的建筑物或土地使用權(quán)，只有能夠單獨計量和出售的才能確認為投資性房地產(chǎn)。 【例題 3 【例題 4 （二）投資性房地產(chǎn)的初始計量：關(guān)注取得的渠道。 計算分析題】 210 年 6月 1日，甲公司計劃購入一棟寫字樓用于對外出租。 [答疑編號 1519040105] 『正確答案』 甲公司的賬務(wù)處理如下： 借：投資性房地產(chǎn) —— 寫字樓 90 000 000 貸：銀行存款 90 000 000 行建造的投資性房地產(chǎn) 企業(yè)自行建造（或開發(fā)，下同）的房地產(chǎn)，只有在自行建造或開發(fā)活動完成（即達到預定可使用狀態(tài)）的同時開始對外出租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產(chǎn)確認為投資性房地產(chǎn)。租賃合同約定，該廠房于 完工時開始起租， 210 年 12月 5日，兩棟廠房同時完工。24 000 000 ）＝ 4 500 000（元） 借：固定資產(chǎn) —— 廠房 12 000 000 投資性房地產(chǎn) —— 廠房 12 000 000 貸：在建工程 —— 廠房 24 000 000 借：投資性房地產(chǎn) —— 已出租土地使用權(quán) 4 500 000 貸：無形資產(chǎn) —— 土地使用權(quán) 4 500 000 二、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出 原理：滿足投資性房地產(chǎn)確認條件的，資本化；否則，費用化。該廠房原價為50 000 000 元，已計提折舊 10 000 000元。 [答疑編號 1519040107] 『正確答案』 本例中，改擴建支出屬于后續(xù)支出，假定符合《企業(yè)會計準則第 3號 —— 投資性房地產(chǎn)》第六條的規(guī)定，應當計入投資性房地產(chǎn)的成本。（ ） [答疑編號 1519040108] 『正確答案』 『答案解析』投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出滿足投資性房地產(chǎn)確認條件的，資本化；否則，費用化。計提的折舊或攤銷的金額通過 “ 其他業(yè)務(wù)成本 ” 科目核算。 計算分析題】甲公司 將一棟寫字樓出租給乙公司使用，確認為投資性房地產(chǎn)，采用成本模式進行后續(xù)計量，假設(shè)這棟辦公樓的成本為 72 000 000元，按照年限平均法計提折舊，使用壽命為 20年，預計凈殘值為零。20 ） 247。 “ 公允價值變動損益 ” 科目核算期末投資性房地產(chǎn)公允價值變動的影響。 【例題 10 要求： 根據(jù)上述資料編制甲企業(yè)相關(guān)的賬務(wù)處理。當年10月 1日，該寫字樓開發(fā)完成并開始起租，寫字樓的造價為 90 000 000元。 要求： 根據(jù)上述資料編制甲企業(yè)相關(guān)的賬務(wù)處理。 （ 3）企業(yè)對其所有投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的選擇要統(tǒng)一；同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。 211年 1月 1日，甲企業(yè)認為，出租給乙公司使用的寫字樓，其所在地的房地產(chǎn)交易市場比較成熟，具備了采用公允價值模式計量的條件，決定對該項投資性房地產(chǎn)從成本模式轉(zhuǎn)換為公允價值模式計量。 要求： 根據(jù)上述資料編制甲企業(yè)相關(guān)的賬務(wù)處理。 【例題 14 大多數(shù)企業(yè)一般情況下，是將原有的房屋、建筑物、土地使用權(quán)作為固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)來核算，在經(jīng)營過程中將其出租，轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。 對 應結(jié)轉(zhuǎn)：指無論是投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)，還是非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，應將相應的科目對應結(jié)轉(zhuǎn)。 計算分析題】資料：大信公司 2020年 7月末將出租在外的廠房收回， 8月 1日開始用于本企業(yè)的商品生產(chǎn)，該廠房相應由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)。 計算分析題】資料：甲企業(yè)擁有一棟辦公樓，用于本企業(yè)總部辦公。 假設(shè)甲企業(yè)所在城 市沒有活躍的房地產(chǎn)交易市場。 2020年 1月 1日，該企業(yè)將一項投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)。 [答疑編號 1519040303] 『正確答案』 C 『答案解析』 在成本模式下，將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)，計入固定資產(chǎn)入賬價值中的金額為 100萬元，但固定資產(chǎn)的賬面價值為 70萬元。 【例題 18 要求：作出甲公司的會計處理。 2020年 10月，甲企業(yè)完成了搬遷工作，原辦公樓停止自用。 要求：作出甲公司的會計處理。假設(shè)轉(zhuǎn)換日辦公樓的公允價值為 360 000 000 元。 【例題 22 多選題】下列有關(guān)投資性房地產(chǎn)的說法中，正確的有（ ）。 ，采用以公允價值模式進行后續(xù)計量的，轉(zhuǎn)換時若產(chǎn)生 “ 資本公積 ―― 其他資本公積 ” ，則處置時應將資本公積轉(zhuǎn)入 “ 其他業(yè)務(wù)成本 ” 科目。 計算分析題】甲公司將其出租的一棟寫字樓確認為投資性房地產(chǎn)。 要求：作出甲公司的會計處理。該項投資性房地產(chǎn)是由自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的，轉(zhuǎn)換日公允價值大于賬面價值的差額為 10萬元。 借：資本公積 10 貸：其他業(yè)務(wù)成本 10 【例題 26 2020年 12月 31日，該項投資性房地產(chǎn) 的公允價值為 480 000 000元。 三、投資性房地產(chǎn)與非投資性房地產(chǎn)的相互轉(zhuǎn)換（成本模式下、公允價值模式下） 非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)換時公允價值高于賬面價值的差額，計入資本公積，其他情況下，差額計入公允價值變動損益。 2020年末，甲公司對該項投資計提減值準備 20萬元。 2020 年 B 公司實現(xiàn)凈利 潤 5 000 萬元。每股面值為 1 元，每股公允價值為 10 元，支付承銷商傭金、手續(xù)費等 50 萬元。截止到 2020年末該項長期股權(quán)投資賬戶余額為 650 萬元， 2010 年末該項投資的減值準備余額為 20萬元，丙公司 2020 年發(fā)生虧損 1000 萬元。 A企業(yè)于 211 年 1 月 1日取得對 B 企業(yè) 40％的股權(quán)，采用權(quán)益法核算。不考慮所得稅和其他因素的影響，就該項長期股權(quán)投資， A企業(yè) 211 年應確認的投資收益為（ ）萬元。當年 N 公司虧損 800 萬元； 210年 N 公司虧損 2 000 萬元； 211 年 N 公司實現(xiàn)凈利潤 600 萬元。 2020年乙公司發(fā)生凈虧損 1 000 萬元，假設(shè)兩個公司的會計期間和會計政策相同，投資雙方未發(fā)生任何內(nèi)部交易，不考慮所得稅的影響。 211 年 7 月 1 日， B 公司向 A公司銷售一批存貨，售價總額為 600 萬元，成本總額為 400 萬元，該批存貨在 211 年已對外銷售 80％，剩余部分在 212 年全部對外出售。 2020 年 1 月 1日，該項長期股權(quán)投資的賬面價值為 4 800 萬元，其中成本 3 500 萬元，損益調(diào)整為 400 萬元，其他權(quán)益變動為 900萬元。不考慮其他因素，則 2012 年 5 月 8 日甲公司應確認的投資收益為（ ）萬元。 2020 年 3 月和 2020 年 4 月 A公司對 B 公司投資時， B 公司可辨認凈資產(chǎn)公允價值分別為 18 500萬元和 24 000 萬元。該項交易中，甲公司定向增發(fā)股份的數(shù)量為 2 000萬股（每股面值 1 元，公允價值為 2 元），發(fā)行股份過程中向證券承銷機構(gòu)支付傭金及手續(xù)費共計 50 萬元。 900 050 380 300 1 2020 年 3 月 1日，甲公司以一項專利權(quán)和銀行存款 150萬元向丙公司投資，占丙公司注冊資本的 60％，該專利權(quán)的賬面原價為 9 880萬元，已累計攤銷 440 萬元，已計提無形資產(chǎn)減值準備 320 萬元，公允價值為 9 000 萬元。 000 150 880 1 2020 年 1 月 1 日以前， A、 B 兩家公司不存在任何關(guān)聯(lián)方關(guān)系。假設(shè) A、 B 公司合并前雙方采用的會計政策及會計期間均相同。假設(shè)甲、乙公司不存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，屬于非同一控制下的企業(yè)合并。合并中，甲公司發(fā)行本公司普通股 1 000 萬股（每股面值 1 元，市價為 元），作為對價取得乙企業(yè) 60%股權(quán)。 100 500 500 關(guān)于同一控制下的企業(yè)合并形成的長期股權(quán)投資，下列表述中正確的是（ ）。 ，以溢價發(fā)行權(quán)益性證券作為對價發(fā)生的手續(xù)費 下列關(guān)于共同控制經(jīng)營的說法中，正確的有（ ）。 ，處置長期股權(quán)投資時，其賬面價值與實際取得價款的差額，應當計入當期損益 ，因被投資單位除凈損益以外所有者權(quán)益的其他變動而計入所有者權(quán)益的，處置該 項投資時應當將原計入所有者權(quán)益部分的金額按相應比例轉(zhuǎn)入當期損益 ，處置長期股權(quán)投資時，其賬面價值與實際取得價款的差額，