武侯項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-wenkub
2023-05-25 05:48:34 本頁(yè)面
【正文】 單方造價(jià) 四川一品天下置業(yè)有限公司 第 六 章 資金籌措方案 資金來(lái)源選擇 本項(xiàng)目建設(shè)資金來(lái)源于自有資金。具體體現(xiàn)為：由中 小 戶(hù)型住宅和 小 面積商業(yè)用房組成，根據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，中 小 檔戶(hù)型易于滿(mǎn)足 區(qū)域客戶(hù)的需要和承受能力 ，而商業(yè)用房?jī)r(jià)值量大，先期 考慮 有利于商業(yè)用房的銷(xiāo)售或租賃， 保證 資金回籠， 減少項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。 超市購(gòu)物 —— 200 ㎡ ， 小型 超市； 餐飲美食 —— 2021 ㎡，約 10 家； 服裝美容等 —— 1000 ㎡，約 10 間； 娛樂(lè)場(chǎng)所 —— 1000 ㎡； 咖啡吧、 小型 酒吧 、茶樓 等 —— 1400 ㎡，約 6 間； 其他輔助業(yè)態(tài) —— 2400 ㎡，約 20 間； 商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理 招商 —— 前期由公司招商，后期由物業(yè)代理或客戶(hù)自己招商 原則 —— 以引進(jìn)品牌商家來(lái)帶動(dòng)商業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格 。 產(chǎn)品形象定位 定位原則：提升企業(yè)品牌形象以及產(chǎn)品（物業(yè)）的知名度、美譽(yù)度、社會(huì)認(rèn)知度。在同等建造成本的基礎(chǔ)上，設(shè)計(jì)出時(shí)尚舒適的、富有創(chuàng)意的單體及園林。 三、居住環(huán)境的三度空間 三度空間，指小區(qū) 內(nèi)部及其 周邊 營(yíng)造精致都市 環(huán)境， 形成 住宅小區(qū) 獨(dú)特 的一道風(fēng)景線(xiàn)。遵循人的行為軌跡，安排建筑群體。它具有綠化、休閑、交往三重功能，是人與人交往、人與 環(huán)境 對(duì)話(huà)的場(chǎng)所。 綜合分析 從市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果分析、本項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)比較，機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)并存。 世界著名企業(yè)紛紛落戶(hù) 武侯新城工業(yè)園 。這一利好因素必然會(huì)刺激項(xiàng)目周邊 住宅和商業(yè) 的發(fā)展，帶動(dòng) 區(qū)域 市場(chǎng)的升溫。 3）產(chǎn)業(yè)配套 項(xiàng)目緊鄰武侯新城工業(yè)園區(qū)，各層次的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目銷(xiāo)售有良好的支撐。 店鋪銷(xiāo)售對(duì)象：自營(yíng)者及投資者。 住宅銷(xiāo)售對(duì)象： 首次置業(yè)的中青年客戶(hù)、首次改善的家庭。 商業(yè) 成都市歷來(lái)為商業(yè)集中地，市區(qū)內(nèi)擁有世界知名商業(yè)零售巨頭開(kāi)設(shè)的大型市場(chǎng)。 2. 市區(qū)三環(huán)外側(cè)是住宅供應(yīng)的熱點(diǎn)地區(qū)，二三環(huán)外次之；一環(huán)以?xún)?nèi)和一二環(huán)之間住宅物業(yè)平均價(jià)格最高，同時(shí)呈 現(xiàn)出沿環(huán)線(xiàn)依次 向外遞減的趨勢(shì)。 2021 年，受整體供應(yīng)量偏少的影響，城中區(qū)域、城東區(qū)域和城北區(qū)域的供需比都在平衡線(xiàn)以下運(yùn)行。 2021 年由于供應(yīng)端持續(xù)緊縮，成交量也受政策收緊的影響而大幅下挫，使得供需比較去年有所回升。 2021 年，由于宏觀調(diào)控加強(qiáng)，市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)入上升平穩(wěn)期。其他戶(hù)型除 120 平方米以上占比有較大下滑外均變化不大。其他各建筑類(lèi)型占比并無(wú)太大變化，環(huán)比漲跌幅度在 2%以?xún)?nèi)。 圖 20212021 年各方位新增商品住宅供應(yīng) 數(shù)據(jù)來(lái)源： 房管局 數(shù)據(jù)庫(kù) 從成都各環(huán)域商品住宅供應(yīng)情況來(lái)看， 2021 年供應(yīng)主戰(zhàn)場(chǎng)已從二環(huán)至三環(huán)轉(zhuǎn)移至三環(huán)外。 2021 年市場(chǎng)再經(jīng)過(guò)前期的大供應(yīng)，大消化后，市場(chǎng)歸于平穩(wěn)。 2021 年成都市主城區(qū)商品住宅共新增 98405 套，新增面積 萬(wàn)平方米，供應(yīng)面積環(huán)比上升 %。從近三年成都各環(huán)域商品住宅供應(yīng)量來(lái)看，隨 著城中土地的愈發(fā)稀缺，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)向外發(fā)展的步伐逐漸加快，三環(huán)內(nèi)商品住宅供應(yīng)量呈逐年遞減趨勢(shì)，而三環(huán)外供應(yīng)面積卻環(huán)比上升了 %，相信后期還將持續(xù)向外發(fā)展。由于成都土地規(guī)劃條件較為嚴(yán)苛，相信后 四川一品天下置業(yè)有限公司 期成都供應(yīng)市場(chǎng)仍將以高層及超高層建筑為主。 各面積段供需情況（按面積） 四川一品天下置業(yè)有限公司 數(shù)據(jù)來(lái)源： 房管局 數(shù)據(jù)庫(kù) 2021 年以來(lái)，成都商品住宅的成交價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)。 2021 年開(kāi)始，市場(chǎng)再度進(jìn)入活躍期，成交價(jià)格開(kāi)始一路走高。由于 2021 年成都商品住宅存量與今年的存量大致相當(dāng)，因而 的供需比還是比較具有參考價(jià)值。城南區(qū)域由于供應(yīng)量本來(lái)就大于其他區(qū)域，且高端項(xiàng)目較多，價(jià)格偏高，在一定程度上限制了部分 購(gòu)房人群的進(jìn)入， 的供需比居各區(qū)域之首。 3. 城南、城東和城 西是住宅樓盤(pán)供應(yīng)最活躍的地區(qū)；城中住宅價(jià)格受土地供應(yīng)影響，持續(xù)居高不下，城南和城西延續(xù)著高尚生活圈的 四川一品天下置業(yè)有限公司 特點(diǎn)，住宅平均價(jià)格在除城中外的地區(qū)繼續(xù)領(lǐng)跑。本項(xiàng)目所處 武 侯 區(qū) 新雙楠片區(qū) ， 屬于新開(kāi)發(fā)區(qū)域， 現(xiàn)居住人口近 200 萬(wàn)人 以上 ， 商業(yè)零散分布，且以中低端商業(yè)為主 ，因此， 中高端社區(qū) 商業(yè)在本區(qū)域內(nèi)應(yīng)有較大的發(fā)展空間。 商業(yè) 新雙楠片區(qū) 現(xiàn)居住近 200 萬(wàn)人口，僅本項(xiàng)目 及其周邊樓盤(pán) 建成后，將新增居住人員近 四 萬(wàn)人。 第三章 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì) (S) 1)教育環(huán)境 四川一品天下置業(yè)有限公司 本項(xiàng)目地處成都市 武侯 區(qū) 新雙楠片區(qū) ，擁有濃厚的人文資源。 劣勢(shì) (W) 1)項(xiàng)目條件 ： 地塊規(guī)模較小 ，項(xiàng)目周邊環(huán)境現(xiàn)階段較差。 2)地理區(qū)位優(yōu)勢(shì) 目前 武侯新城 房地產(chǎn)市場(chǎng)未真正成熟，但其地理區(qū)位的優(yōu)勢(shì)必然會(huì)贏得較大的發(fā)展趨勢(shì)。無(wú)疑在 新雙楠片區(qū) 原有知名度的基礎(chǔ)上，增加世人關(guān)注和青睞的焦點(diǎn)，為本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供了又一利好因素。唯一的辦法就是尊重市場(chǎng)、適應(yīng)市場(chǎng)，順應(yīng)消費(fèi)者的心愿，整合與項(xiàng)目有關(guān)的各種要素，運(yùn)用智慧，創(chuàng)造出具有超前性、差異性、引導(dǎo)性、適用性的產(chǎn)品，以合理的成本、利潤(rùn)，達(dá)到科學(xué)的“投入 產(chǎn)出比”，追求產(chǎn)品供給 — 需求的完善性，使項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期的市場(chǎng)期望值。 建筑產(chǎn)品定位 設(shè)計(jì)定位 定位原則：突出個(gè)性、具備創(chuàng)新思維 定位：英倫風(fēng)情高尚生活區(qū) 集 區(qū)域 人文資源與 現(xiàn)代 英 式 園林 、 先進(jìn) 材料相融合，開(kāi)發(fā)出立體、三度空間的生態(tài)住宅商品。充分利用土地，布置公共綠化，營(yíng)造水景觀賞景點(diǎn)，提高生活環(huán)境質(zhì)量及親密鄰里關(guān)系。
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