【正文】 2021 年以來(lái)，成都商品住宅的成交價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)。由于 2021 年成都商品住宅存量與今年的存量大致相當(dāng)，因而 的供需比還是比較具有參考價(jià)值。 3. 城南、城東和城 西是住宅樓盤供應(yīng)最活躍的地區(qū)；城中住宅價(jià)格受土地供應(yīng)影響，持續(xù)居高不下，城南和城西延續(xù)著高尚生活圈的 四川一品天下置業(yè)有限公司 特點(diǎn)，住宅平均價(jià)格在除城中外的地區(qū)繼續(xù)領(lǐng)跑。 商業(yè) 新雙楠片區(qū) 現(xiàn)居住近 200 萬(wàn)人口，僅本項(xiàng)目 及其周邊樓盤 建成后，將新增居住人員近 四 萬(wàn)人。 劣勢(shì) (W) 1)項(xiàng)目條件 ： 地塊規(guī)模較小 ，項(xiàng)目周邊環(huán)境現(xiàn)階段較差。無(wú)疑在 新雙楠片區(qū) 原有知名度的基礎(chǔ)上，增加世人關(guān)注和青睞的焦點(diǎn)，為本項(xiàng)目開發(fā)提供了又一利好因素。 建筑產(chǎn)品定位 設(shè)計(jì)定位 定位原則：突出個(gè)性、具備創(chuàng)新思維 定位：英倫風(fēng)情高尚生活區(qū) 集 區(qū)域 人文資源與 現(xiàn)代 英 式 園林 、 先進(jìn) 材料相融合，開發(fā)出立體、三度空間的生態(tài)住宅商品。 四川一品天下置業(yè)有限公司 本項(xiàng)目 地塊小的不足，造成 自然環(huán)境 營(yíng)造的劣勢(shì)， 利 用 立體景觀和巧妙的功能分區(qū) ， 不影響業(yè)主的出入 便利 的基礎(chǔ)上 ，使小區(qū) 營(yíng)造恬靜、超然的環(huán)境氛圍 。 產(chǎn)品形象定位不是開發(fā)商為自己產(chǎn)品隨心所欲的定一個(gè)什么形象，而是順應(yīng)消費(fèi)趨勢(shì)、消費(fèi)心理、消費(fèi)追求、向往的，在消費(fèi)者“心里”的定位。 第 五 章 投資估算 建設(shè)投資估算依據(jù) 2021 年成都市建筑工程基價(jià)表及相應(yīng)的取費(fèi)表 2021 年成都市工程造價(jià)信息 2021 年成都市市政工程預(yù)算定額 設(shè)備費(fèi)用為目前市場(chǎng)參考價(jià) 其他費(fèi)用按國(guó)家及成都市現(xiàn)行有關(guān)文件規(guī)定及配套政策計(jì)列 市場(chǎng)融資年利率為 ％ 建設(shè)投資估算范圍與內(nèi)容 本項(xiàng)目投資估算范圍主要涉及到：前期準(zhǔn)備、基礎(chǔ)工程、主體工程、內(nèi)外裝修、室外環(huán)境、道路工程以及相關(guān)配套設(shè)備設(shè)施工程等。同時(shí)抓好落實(shí)各項(xiàng)工作，使項(xiàng)目盡早開工，以回避利率上調(diào)帶來(lái)的財(cái)務(wù)費(fèi)用。 第 八 章 項(xiàng)目營(yíng)銷方案 本項(xiàng)目營(yíng)銷方案市依據(jù)市規(guī)劃管理部門確定項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模，本公司根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查所確定銷售對(duì)象群體，以及預(yù)測(cè)未來(lái) 一 年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)所確定的項(xiàng)目銷售價(jià)格等而確定的。 ●本 商業(yè) 的出售對(duì)象為 主城區(qū) 及附近的 郊縣 等地區(qū)的個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶， 投資者 。 2 售樓書制作突出鳥瞰圖的氣勢(shì)，商業(yè)功能的優(yōu)勢(shì)，全新的購(gòu)物理念，商業(yè)向外的輻射能力、政府的支持力度、政府的優(yōu)惠政策等。重點(diǎn)宣傳“陽(yáng)光衛(wèi)士”項(xiàng)目的商業(yè)功能的優(yōu)勢(shì)、全新的購(gòu)物理念、產(chǎn)業(yè)向外的輻射勇力、政府的支持力度、政府的優(yōu)惠政策等。 2021/9/20— 2021/10/22 （二）項(xiàng)目銷售費(fèi) 用投入的安排 項(xiàng)目銷售費(fèi)用構(gòu)成 一、宣傳策劃費(fèi)用 1 路牌廣告（ 5— 7 塊） 2 售樓書 12021 份 3DM 單 10 萬(wàn)份 4 網(wǎng)絡(luò)主頁(yè) 5 電視廣告分時(shí)段發(fā)布 6 報(bào)紙廣告（含新聞發(fā)布）分時(shí)段發(fā)布 7 宣傳畫（贈(zèng)品） 8 促銷活動(dòng)費(fèi)用（如房交會(huì)） 9 燈箱廣告項(xiàng)目周遍的主要通道布置 二、銷售設(shè)施設(shè)備費(fèi)用 1 沙盤 （含局部大模型） 2 鳥瞰圖（ 3 幅）、掛圖（ 10 幅） 3 桌椅、沙發(fā)等接待及辦公用品 三、辦公費(fèi)用 1 辦公用品、生活用品費(fèi)辦公硬件及日常費(fèi)用，售樓人員統(tǒng)一著裝 四川一品天下置業(yè)有限公司 2 基本工資及補(bǔ)貼 ,人均基本工資元，時(shí)間為 10 個(gè)月 四、銷售提成 1 出售部分 2 招商部分提成 銷售費(fèi)用 合計(jì)估計(jì) 500— 700 項(xiàng)目銷售價(jià)格定位 住宅 參照成都市目前 周邊在售樓盤 價(jià)格標(biāo)準(zhǔn) ， 售價(jià)平均為 8000 元 /㎡ 商業(yè) 根據(jù)商業(yè)計(jì)劃書分析，參考目前所在地區(qū)物業(yè)的市場(chǎng)行情（周邊沿街商鋪售價(jià) 38000— 40000 元 /㎡），并結(jié)合該項(xiàng)目所處的地理位置和周邊環(huán)境，擬定一個(gè)具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的房屋銷售價(jià)（均價(jià)）如下： 商業(yè)用房 35000 元 /平方米； 車庫(kù)車位 8 萬(wàn)元 /個(gè)； 銷售收入 住宅 億 商業(yè) 億 車位 億 合計(jì) 億 第 九 章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 本財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是在國(guó)家現(xiàn)行財(cái)務(wù)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，分析預(yù)測(cè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)收益與費(fèi)用，計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察本項(xiàng)目的盈利能力，據(jù)以判斷項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。 項(xiàng)目建設(shè)成本估算 本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)以靜態(tài)方式測(cè)算項(xiàng)目建設(shè)成本，主要包括七個(gè)方面的費(fèi)用 （參考建設(shè)投資估算表） 成本總計(jì)： 3 億元 平均單位綜合造價(jià)： 2500 元 /㎡ 項(xiàng)目收益測(cè)算 A、銷售收入： 億 元 B、項(xiàng)目開發(fā)總價(jià)值： 億 元 （含稅收） C、利潤(rùn)： 億 元 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)靜態(tài)指標(biāo) 項(xiàng)目成本利潤(rùn)率＝（項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值－總開發(fā)成本） /總開發(fā)成本 100％＝ 42％ 項(xiàng)目投資利潤(rùn)率＝（項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值－總開發(fā)成本） /項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值 100％＝ ％ 從以上財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)靜態(tài)測(cè)算指標(biāo)分析得出，如果本項(xiàng)目住宅以 8500 元 /M2,商業(yè)以 35000 元 /M2,車庫(kù)以 8 萬(wàn)元 /個(gè)的方案全部售出，則成本利潤(rùn)率較高（ 42％），大大超過(guò)行業(yè)目標(biāo) 15％，投資利潤(rùn)率為 ％，也超過(guò)現(xiàn)行行業(yè)基準(zhǔn)目標(biāo)，說(shuō)明該項(xiàng)目按現(xiàn)行方案出售，有較高的利潤(rùn)。 四川一品天下置業(yè)有限公司 8 開盤活動(dòng)準(zhǔn)備主要是從銷售角 度的準(zhǔn)備。 接待程序培訓(xùn) 。為了實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，讓銷售工作正常的開展，在銷售的前期，要作大量的準(zhǔn)備工作。 營(yíng)銷方案 營(yíng)銷總綱 根據(jù) 武侯新雙楠 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查分析