【正文】 準(zhǔn)（若主體圖紙未下發(fā)，可向總工室了解） 。 ， 避免在短期內(nèi)既有土方外運又要土方外購。場地比較平坦時，一般采用方格網(wǎng)法；場地地形較為復(fù)雜或挖填深度較大、斷面不規(guī)則時，一般采用斷面法 。 九 . “三通一平”的實施 1. “三通” 開發(fā)部應(yīng)及時辦理臨水、臨電的報批及施工手續(xù)，臨時道路出入口報批手續(xù)（包括市政道路綠化遷移報批手續(xù)）、辦理余泥排放證等。 八 . 177。 11. 制定合同需求計劃 , 制定主體總包、詳勘、土方施工、基礎(chǔ)檢測等前期合同提交計劃。（適當(dāng)考慮分期開發(fā)之間的土方平衡） 7. 小區(qū)的公用工程（供電、備用電源、電信、消防、供水、供暖、污水處理等）的建設(shè)是否能滿足首期交樓的使用要求。 3. 施工用電系統(tǒng)：施工用電線路走向規(guī)劃、用電總?cè)萘?、用電計量等? 5. 現(xiàn)場 鉆孔取樣完成后，應(yīng)督促勘察單位 在詳勘開鉆后 15 天內(nèi)出柱狀圖并 按合同要求提供勘察報告。 2. 勘察單位根據(jù)總工室提供的詳勘 方案、總規(guī)圖上的坐標(biāo)點定出孔位，工程部應(yīng)復(fù)核。然而往往因各種原因的影響，收地后仍有部分遷移工作尚未完成，影響工程建設(shè)進(jìn)度，因此，工程部進(jìn)場后，也應(yīng)積極協(xié)助企發(fā)部 （開發(fā)部）協(xié)調(diào)當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門解決，進(jìn)一步清理場地。 二 . 申報臨水臨電 申報臨水臨電時，應(yīng)會同總工室確定 臨水臨電的容量，同時了解申報流程及辦理周期。 2. 圍蔽工程 注意事項 （ 1） 積極與當(dāng)?shù)卣块T溝通，取得當(dāng)?shù)卣块T的支持。 （ 2） 明確征地紅線。 第一節(jié) 施工準(zhǔn)備階段工作流程 開發(fā)部收地、工程部圍蔽 取得用地規(guī)劃 許可證、國土證 總經(jīng)理主持 小區(qū)分區(qū)開發(fā)策劃會 主管工程領(lǐng)導(dǎo)主持 綜合策劃方案會審 工程部組織 “三通一平”實施 施工單位臨設(shè)搭 建 工程部組織177。 以下圖紙會審 總規(guī)、詳規(guī)、小區(qū)綜合管線規(guī)劃批復(fù) 出詳勘方案、簽訂詳勘合同 工程部組織詳勘 取得 本期開發(fā)全套施工圖（或 基礎(chǔ)圖 ） 開發(fā)部、工程部 查勘現(xiàn)場 圖 11 施工準(zhǔn)備階段工作流程 編制監(jiān)理規(guī)劃 基礎(chǔ)工程開工 編制單項工程施工策劃方案 審查施工組織設(shè)計 取得規(guī)劃許可證 施工圖審查、節(jié)能審查 質(zhì)監(jiān)登記 安監(jiān)登記 余泥 排放證 取得施工許可證 申報臨水臨電 施工單位人員、機(jī)械、材料進(jìn)場 簽發(fā)開工令 場地障礙物遷移、拆除方案 第二節(jié) 施工準(zhǔn)備階段主要節(jié)點工作內(nèi)容詳述 一 . 圍蔽工程 1. 圍蔽前應(yīng)進(jìn)行的準(zhǔn)備工作： （ 1） 開發(fā)中心辦理齊全的收地手續(xù)后 (取得國土證及建設(shè)用地規(guī)劃許可證 )，由工程部進(jìn)行收地圍蔽工作。工程部根據(jù)國土局提供的紅線控制坐標(biāo)點，按征地紅線圖放出征地紅線，做好 標(biāo)記。 （ 2） 按已制定的實施方案組織施工。臨電系統(tǒng)盡可能有足夠的富余容量，在條件容許的情況下，應(yīng)考慮首期交樓可能采用臨時供電的需要，根據(jù)廣州的經(jīng)驗，很多樓盤交樓后較長一段時間小業(yè)主的生活用電仍使用臨電系統(tǒng)供電。 企發(fā)部應(yīng)向工程部通報原有地下管網(wǎng)的概況，工程部應(yīng)探明地塊內(nèi)電信、煤氣、給排水管，特別是軍用光纜的分布、走向情況，如影響工程施工，應(yīng)及時協(xié)調(diào)相關(guān)部門解決。 3. 根據(jù)公司工期要求，督促勘察單位組織足夠的鉆機(jī)進(jìn)場。 五 . 小區(qū)分區(qū)開發(fā)綜合策劃 小區(qū)分區(qū)開發(fā)綜合策劃，是小區(qū)開發(fā)、建設(shè)、銷售的總綱，須由各外地公司總經(jīng)理主持，召開由分管開發(fā)、招標(biāo)、設(shè)計、工程、銷售、資金、合同管理、物業(yè)管理的副總經(jīng)理和各部門負(fù)責(zé)人參加的小區(qū)分區(qū) 開發(fā)綜合策劃會，策劃會討論和確定的內(nèi)容包括：分區(qū)開發(fā)目標(biāo)、融資目標(biāo)、銷售目標(biāo)、工程建設(shè)目標(biāo)，并根據(jù)這些目標(biāo)制定招標(biāo)計劃、圖紙需求計劃、工程開工及竣工計劃、物業(yè)移交計劃。 4. 施工道路系統(tǒng)：滿足施工需要、安全文明施工需要、與永久規(guī)劃路的關(guān)系等。 8. 制定各期開發(fā)樓盤的分批銷售計劃。 其中除第 8 項和 9 項方案的內(nèi)容 外 ， 其他的 是屬于工程建設(shè)范疇，具體由工程部負(fù)責(zé)編制。 以下圖紙會審 基礎(chǔ)開工 5天前，工程部必須組織召開由主管工程的公司領(lǐng)導(dǎo)主持的，由總工室、預(yù)決算部、開發(fā)部、工程部、質(zhì)量監(jiān)督部、當(dāng)?shù)卦O(shè)計院、施工單位參加的177。工程部應(yīng)馬上組織場地平整、臨時道路的施工。 c. 土方調(diào)配 對挖土的利用、堆棄和填土的取得三者之間關(guān)系進(jìn)行綜合處理，確定挖 — 填方區(qū)的調(diào)配方向和數(shù)量，使土方工程的施工費用最小、工期短，施工方便。 ， 如存在開挖過大影響了周邊環(huán)境的情況， 應(yīng)及時進(jìn)行反饋并進(jìn) 行總規(guī)調(diào)整。 （ 3） 現(xiàn)場已收圖紙，所欠圖紙種類。 （ 7） 了解當(dāng)?shù)卣尿炇找?，如：基礎(chǔ)檢測、材料檢測、土壤氡濃度檢測、防雷檢測、專項方案審查、中間驗收、竣工驗收等。 十一 . 編制審查監(jiān)理規(guī)劃、監(jiān)理細(xì)則和旁站方案 詳 見 《 監(jiān)理規(guī)劃編制規(guī)定 》、《 監(jiān)理 實施細(xì)則編制規(guī)定 》、《 旁站監(jiān)理規(guī)定 》。 施工組織設(shè)計的審查 內(nèi)容 主要包括施工方案（技術(shù)工藝方法、手段、流 程），施工進(jìn)度計劃，施工平面圖，施工措施 ， 各類材料采購供應(yīng)計劃，各類施工設(shè)備進(jìn)場計劃。 2. 工程部辦公環(huán)境及辦公條件的規(guī)劃 。 （ 4） 應(yīng)按公司制度設(shè)置樣板庫。 （ 2） 監(jiān)理工程師應(yīng)要求施工承包單位，對建設(shè)單位給定的原始基準(zhǔn)點、基準(zhǔn)線和標(biāo)高等測量控制點進(jìn)行復(fù)核，并將復(fù)測結(jié)果報監(jiān)理工程師審核，經(jīng)批準(zhǔn)后施工承包單位方能進(jìn)行準(zhǔn)確的測量放線，建立施工測量控制網(wǎng)，并應(yīng)對其 準(zhǔn)確性 負(fù)責(zé)，同時做好基樁的保護(hù)。 7. 審查施工單位人員資質(zhì)及特種作業(yè)人員資格 證 ，對于施工單位的主要管理人員，應(yīng)到其總公司進(jìn)行核查，核查內(nèi)容包括其工資單、社保等。 第二章 施工階段工作流程管理 第一節(jié) 施工階段總工作流程 施工階段工作流程 （圖 211） （以帶一層地下室 32層的高層住宅為例） 主體竣工驗收毛坯交樓階段 砌體毛坯裝修施工階段及配套施工階段 標(biāo)準(zhǔn)層結(jié)構(gòu)及樣板裝修施工階段 裙樓轉(zhuǎn)換層施工階段 177。對于規(guī)劃局提供或認(rèn)可的建筑物定位放線點，工程部應(yīng)進(jìn)行復(fù)核和做好保護(hù)措施。 （ 5） 檢查施工單位施工用電、機(jī)械、人員等的到位情況。 2． 基礎(chǔ)施工 詳見《 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理流程 》 3． 基礎(chǔ)檢測 （ 1） 檢測 方案編制（ 應(yīng)結(jié)合國家規(guī)范和當(dāng)?shù)?政府文件 要求進(jìn)行編制 ）。 （ 5） 檢 測結(jié)果咨詢 。 （ 2） 地下室地板施工前應(yīng)做好塔吊基礎(chǔ)的施工及塔吊安裝，并取得準(zhǔn)用證或辦理備案。 （ 4） 底板防爆地漏、預(yù)留孔洞預(yù)留、預(yù)埋、檢查。 （ 8） 化糞池的 施工應(yīng)在地下室頂板（177。 二 . 裙樓結(jié)構(gòu)施 工階段 工作要點 1. 準(zhǔn)備工作 （ 1） 開工前組織177。 （ 4） 協(xié)調(diào) 總工室取得沉降觀測測點布置圖；了解當(dāng)?shù)爻两涤^測的具體規(guī)定，需 實行第三方 觀測 的，應(yīng)協(xié)調(diào)定標(biāo)部簽訂沉降觀測合同 。 （ 3） 高支模搭設(shè)必須嚴(yán)格按照已審批的搭設(shè)方案進(jìn)行。 （ 6） 首層施工的天數(shù)應(yīng)控制在集團(tuán)公司計劃管理要求的 10 天以內(nèi)。 三 . 標(biāo)準(zhǔn)層結(jié)構(gòu)施工階段 工作 要點 1. 模板的安裝質(zhì)量應(yīng)能達(dá)到模板分項工程的驗收要求，若夾板模板脫皮、疏松、變形嚴(yán)重，應(yīng)督促施工單位及時更換新模板，以免影響混凝土澆筑質(zhì)量。 5. 7層樓面模板安裝完成時，應(yīng)督促施工單位進(jìn)行 3層砌體施工， 3層室內(nèi)給水管、電線管、開關(guān)底盒安裝，并按公司制度要求組織 3層會驗。 9. 市政管網(wǎng)（排污、排水、給水）應(yīng)在主體結(jié)構(gòu)至六層時穿插進(jìn)入施工，至單體時可預(yù)留接駁井，主體的外排柵應(yīng)盡量避免市政管網(wǎng)的位置。 13. 三寶”的使用，“四口”“五臨邊”的防護(hù)，用電管理，防火器材配置等。 （ 3） 門洞 孔 洞預(yù)留在以往的工程中常常 出現(xiàn)問題，導(dǎo)致裝修階段出現(xiàn)大面積打鑿。 ， 落實 綜合策劃 和施工組織設(shè)計審查有關(guān)銷售環(huán)境的內(nèi)容，并聯(lián)系銷售策劃部進(jìn)一步核實銷售環(huán)境及樣板房的布置要求。 2. 應(yīng)注意的事項 （ 1） 外墻飾面工程，應(yīng)考慮鋁合金門窗安裝位置及門窗尺寸是否與外墻磚的模數(shù)相匹配 。 （ 3） 外墻飾面磚、鋁合金窗、攔桿等的施工應(yīng)安排施工單位先做樣板； （ 4） 外墻清洗時，應(yīng)檢查清洗單 位所使用的外墻清洗液，嚴(yán)禁有腐蝕液體。 否則將造成：一 來 重新開槽，浪費了大量的人工，也會導(dǎo)致現(xiàn)場文明施工搞不好；二 來 提前安裝線管和底盒，會導(dǎo)致底盒突出墻面，或凹進(jìn)去很深 ，不符合精品工程的要求。 七 . 裝修施工階段 工作 要點 1. 準(zhǔn)備工作 （ 1） 豪華裝修開工前，項目監(jiān)理部應(yīng)對室內(nèi)部分土建交工質(zhì)量進(jìn)行全數(shù)檢查驗收，并要求主體施工單位和豪裝施工單位辦理場地移交手續(xù)。 （ 3） 交接驗收時，應(yīng)對已施工的給水管道重新試壓。未經(jīng)批準(zhǔn)不能大面積鋪開施工。 （ 5） 門套安裝木線前，應(yīng)對門套的安裝質(zhì)量和塞縫質(zhì)量進(jìn)行隱蔽驗收。 （ 8） 散體物料及垃圾應(yīng)采用袋裝搬運，嚴(yán)禁高空拋物，施工污水必須在塑料桶內(nèi)靜置沉淀后方可通過地漏排放，嚴(yán)禁直接向排水管道、排污（糞）管道傾倒施工污水。 八 . 配套施工 主要 控制 要點 1. 施工插入點 （ 1） 靠近建筑物的化糞池、隔油池等地下構(gòu)筑物宜在建筑物基礎(chǔ)（地下室）的施工過程中插入， 有利于節(jié)省工期和減少投資。 九 . 竣工驗收及交樓階段主要工作要點 詳見 《工程質(zhì)量分戶驗收制度》 第二部分 工程管理 制度及標(biāo)準(zhǔn)匯編 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理考核制度 （ 恒地司管 字［ 2021］第 063號 ，簽發(fā)人：蔡春萌 ， 2021年 6月 22日 ） 第一條 公司各相關(guān)部門在每月 27 日 17:00 前（ 2 月份相應(yīng)提前至 25 日），將下兩個月工作計劃經(jīng)部門負(fù)責(zé)人簽字后，報綜合計劃部，并在公司計劃例會上予以核定，否則，扣罰相關(guān)部門負(fù)責(zé)人 100元。否則，扣罰工程部經(jīng)理 200元。錯誤數(shù)量超過上述數(shù)量 1～ 10處的，每超一處，扣罰設(shè)計師月工資的 1%、校對人月工資的 %。而應(yīng)出設(shè)計變更，未出設(shè)計變更的，工程完工后，造 成嚴(yán)重?fù)p失的，每出現(xiàn)一次，扣罰設(shè)計師月工資的 10%、校對人月工資的 5%。已銷售部分的設(shè)計變更下發(fā)前，建筑設(shè)計院應(yīng)交給開發(fā)中心及營銷中心會簽。除此之外的設(shè)計問題，工程部傳真至設(shè)計中心，設(shè)計中心按以下要求處理： 傳真時間起 24 小時內(nèi)設(shè)計中心必須有明確的處理意見傳真至現(xiàn)場，每超一小時，扣罰設(shè)計中心總經(jīng)理 15元。 第九條 每期工程第三層磚砌體完成后兩天內(nèi)，設(shè)計中心牽頭組織營銷中心、開發(fā)中心、工程部、預(yù)決算中心進(jìn)行綜合會驗，否則，扣罰設(shè)計中心總經(jīng)理 100元。現(xiàn)場樣板每丟失一件，扣罰當(dāng)事人 100元。 未經(jīng)批準(zhǔn)不能大面積鋪開施工，否則，降工程部經(jīng)理一級工資。工地因安全文明施工原因被政府每通報一次，降工程部經(jīng)理一級工資。 第十七條 工程實體經(jīng)驗收后，仍 發(fā)現(xiàn)未按圖施工并影響結(jié)構(gòu)安全的，每單扣罰工程部經(jīng)理 200元。 未按時反饋意見的，每次扣罰工程技術(shù)部責(zé)任人 100元。 第二十一條 預(yù)決算部、預(yù)決算審計部未按《房地產(chǎn)開發(fā)管理流程》時限完成工程結(jié)算的，每延遲一單，扣罰相關(guān)部門經(jīng)理 100元，并納入公司計劃考核。 不合格單位經(jīng)管理監(jiān)察中心審核后，確認(rèn)屬實的，每單扣罰資格審查部總經(jīng)理 200元。 第二十六條 主體工程竣工后 90 天內(nèi)，應(yīng)達(dá)到公司要求的工程竣工標(biāo)準(zhǔn)。 工程部必須在工程竣工后 75天內(nèi)取得《建設(shè)工程竣工驗收檔案認(rèn)可書》，否則，扣罰工程部經(jīng)理 100元。否則，每超過一天，扣罰工程部經(jīng)理 100元、開發(fā)中心總經(jīng)理 100元。 交樓后 2個月內(nèi)，如因現(xiàn)場維修服務(wù)問題，造成業(yè)主投訴到集團(tuán)客戶服務(wù)部的，每項投訴扣罰工程部經(jīng)理及物業(yè)公司 負(fù)責(zé)人各 20元。 每月 5日前，各部門應(yīng)將營銷中心提出的相應(yīng)問題整 改完畢，并將整改情況書面反饋營銷中心，同時報公司執(zhí)行總裁和董事局主席。 第三十四條 財務(wù)總部、銷售部遺失購房發(fā)票（辦證聯(lián)），每遺失一張，扣罰財務(wù)總部經(jīng)理、銷售部經(jīng)理 200元。 第三十八條 公司員工違反本制度相關(guān)規(guī)定的，除依據(jù)本制度進(jìn)行考核外，根據(jù)情節(jié)嚴(yán)重程度，公司可依據(jù)相關(guān)獎懲制度給予相關(guān)責(zé)任人行政及經(jīng)濟(jì)處分，直至追究當(dāng)事人的法律責(zé)任。 第二節(jié) 工程建設(shè)過程管理 第三條 新開發(fā)項目在詳規(guī)批復(fù)一周內(nèi)，由建筑設(shè)計院牽頭，主管工程公司領(lǐng)導(dǎo)主持召開項目開發(fā)建設(shè)綜合策劃方案審查會，參加人員為建筑設(shè)計院、工程技術(shù)部、招投標(biāo)中心、開發(fā)中心、合同管理部、營銷中心、物業(yè)公司部門負(fù)責(zé)人。 施工道路系統(tǒng)：滿足施工需要、安全文明施工需要、與永久規(guī)劃路的關(guān)系等。 制定各類材料采購供應(yīng)計劃。 第四條 在工程開工前及開工后，每月召開一次，由工程部經(jīng)理組織全體監(jiān)理人員和施工單位班組長以上參加的工程質(zhì)量交流會。 第七條 項目主體開工前，由招投標(biāo)中心組織工程部、合同管理部到現(xiàn)