【正文】 據(jù)。項(xiàng)目通過(guò)對(duì) 德山老城區(qū) 居民棚戶(hù)區(qū) 房屋拆遷 及其基礎(chǔ)設(shè)施 的綜合 改造 ，對(duì)于美化 開(kāi)發(fā)區(qū) 城市環(huán)境、改善 開(kāi)發(fā)區(qū) 環(huán)境質(zhì)量、提升市民生活水平、促進(jìn)常德 德山 經(jīng)濟(jì) 技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù) 發(fā)展有著重要 的助推 作用，為塑造 “工業(yè)新城、城市新區(qū) ”德山 形象 和常德市 建設(shè)全國(guó) “最佳人居環(huán)境城市 ”具有深遠(yuǎn)的戰(zhàn)略 意義。 該 項(xiàng)目 第一期工程 通過(guò)精心設(shè)計(jì)，注重特色，努力創(chuàng)新，按照凈化、綠化 、亮化、美化、暢通的總體要求，在改造 過(guò)程 中打造精品和新的靚點(diǎn)，充分體現(xiàn)常德 德山?工業(yè)新城、城市新區(qū)?的 城市特色，展現(xiàn)現(xiàn)代城市的時(shí)代風(fēng)貌，為確保環(huán)境綜合整治整體效果奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ) ，并為項(xiàng)目區(qū)棚戶(hù)區(qū)第二期工礦棚戶(hù)區(qū)改造提供可供借鑒的經(jīng)驗(yàn)。 （ 2）資金來(lái)源 本項(xiàng)目估算總投資 萬(wàn)元，其資金籌措方式如下： （ 1）建設(shè)單位自籌 20200萬(wàn)元，約占總投資的 20%； （ 2）申請(qǐng)商業(yè)銀行貸款 75000 萬(wàn)元，約占總投資的 80 % 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 詳見(jiàn)下表 11。 建設(shè)工期 常德 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)老城區(qū) 棚戶(hù)區(qū)房改項(xiàng)目 分 兩期實(shí)施， 5年完成，即 2020 年 2020年為第一期， 2020 年 —2020 年為第二期。第二期改造工程 。 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目建設(shè)區(qū)位及范圍 項(xiàng)目建設(shè)位于常德 德山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)北部片老城區(qū)，東至東沿路，西依枉水河，南抵蓮路，北臨沅江水。 常德市 德源投資（集團(tuán)）有限公司 根據(jù)常德市委、市政府提出的 “加大 城市環(huán)境綜合整治力度，提高城市管理水平 ”， “要以城市創(chuàng)建為契機(jī)，保持和鞏固創(chuàng)建國(guó)家環(huán)保模范城市工作成果，全面提升城市品位 ”等規(guī)劃精神 和常德市?十二五?規(guī)劃綱要 ，特提出本項(xiàng)目建設(shè)，旨在為建設(shè)全國(guó) “最佳人居環(huán)境城市 ”打好基礎(chǔ)，創(chuàng)造條件。 加上上世紀(jì) 90 年代國(guó)有企業(yè)改制，房屋交給居民社區(qū)后，維修保障體系不健全，且居民大多為企業(yè)下崗職工，經(jīng)濟(jì)承受能力差，使得 棚戶(hù)區(qū)內(nèi)居住人員成份復(fù)雜，生活水平較低 ，出租房屋比比皆是，眾多的外來(lái)務(wù)工人員和流動(dòng)人口都把落腳點(diǎn)選擇在了棚戶(hù)區(qū)，使得這里的社會(huì)治安管理和房產(chǎn)部門(mén)房屋管理十分困難。根據(jù)深圳市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院有限公司編制的控制性詳規(guī)，規(guī)劃區(qū)范圍為德山老城區(qū)蓮池路以北的片 區(qū)，東至 常德經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)（老城區(qū)）棚戶(hù)區(qū)改造第一期工程可行性研究報(bào)告 項(xiàng)目編制單位： 常德市余翔工程信息咨詢(xún)有限責(zé)任公司 5 東沿路，西依枉水河，南抵蓮池路，北臨沅水河，總用地面積 385 公頃，約 5775畝， 385萬(wàn) m2。 研究范圍 常德經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)（老城區(qū)）棚戶(hù)區(qū)改造第一期工程可行性研究報(bào)告 項(xiàng)目編制單位： 常德市余翔工程信息咨詢(xún)有限責(zé)任公司 4 本研究是以國(guó)家有關(guān)法令、政策、規(guī)范，以及建設(shè)單位提供的基礎(chǔ)資料和為基礎(chǔ)，對(duì)項(xiàng)目的背景及必要性、內(nèi)外部條件、工程技術(shù)方案、項(xiàng)目投資、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)等方面進(jìn)行研究，供開(kāi)發(fā)單位和審批部門(mén)決策參考。設(shè)董事長(zhǎng) 1人，副董事長(zhǎng)3 人，董事 1 人，總經(jīng)理由一名副董事長(zhǎng)兼任，副總經(jīng)理 2 人，下設(shè)辦公室、投資融資部、工程技術(shù) 部等部門(mén)。公司基本存款賬戶(hù)在中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行常德市鼎城區(qū)支行，并辦理了稅務(wù)登記、貸款卡等相關(guān)手續(xù)。 常德經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)（老城區(qū)）棚戶(hù)區(qū)改造第一期工程可行性研究報(bào)告 項(xiàng)目編制單位： 常德市余翔工程信息咨詢(xún)有限責(zé)任公司 1 第一章 總論 項(xiàng)目名稱(chēng) 常德 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)（老城區(qū)）棚戶(hù)區(qū)改造第一期工程 項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 單位 及其基本情況 常德經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)（老城區(qū)）棚戶(hù)區(qū)改造工程，按照?屬地管理?原則，該項(xiàng)目改造實(shí)施主體為常德經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)管委負(fù)責(zé)統(tǒng)籌規(guī)劃和項(xiàng)目申報(bào)，統(tǒng)一組織實(shí)施，并委托湖南常德市德源投資開(kāi)發(fā)有限公司作為責(zé)任主體和融資平臺(tái)具體組織實(shí)施。 經(jīng)營(yíng)范圍：城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資開(kāi)發(fā)、農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資開(kāi)發(fā)、土地投資開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及建筑工程的承攬等。 常德經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)（老城區(qū)）棚戶(hù)區(qū)改造第一期工程可行性研究報(bào)告 項(xiàng)目編制單位： 常德市余翔工程信息咨詢(xún)有限責(zé)任公司 2 公司根據(jù)中央、省、市有關(guān)推進(jìn)城市和國(guó)有工礦棚區(qū)改造工作指導(dǎo)意見(jiàn)和實(shí)施意見(jiàn)，受開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)委托，已承擔(dān)開(kāi)發(fā)區(qū)棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目的拆遷、翻修、重建任務(wù)；承擔(dān)安置房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等政策性住房建設(shè)；以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)等業(yè)務(wù)。 項(xiàng)目提出的理由 近年來(lái)，常德市以得天獨(dú)厚的自然環(huán)境為基礎(chǔ)，以悠久的歷史文化為底蘊(yùn)，以洞庭水鄉(xiāng)為特色，按照 ? 以人為本 ? 的總體要求高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高水平管理，著力推進(jìn) ? 生態(tài)園林城市 ? 建設(shè)，連續(xù)開(kāi)展“百萬(wàn)平米綠化大行動(dòng) ”，城市環(huán)境和人居環(huán)境質(zhì)量不斷改善，形成以 “三山三水 ”為骨架，點(diǎn)、線(xiàn)、面、環(huán)相結(jié)合的生態(tài)園林系統(tǒng)，使常德市展現(xiàn)出綠色、生態(tài)、山水并貌、城景交融的美麗畫(huà)卷，并借助深厚的歷史文化積淀，歷時(shí) 10 年，投資修建了 “名邦首創(chuàng) ”、 “中華一絕 ”的載入吉尼斯世界紀(jì)錄的 “詩(shī)國(guó)長(zhǎng)城 ”——中國(guó)常德詩(shī)墻。亦即本報(bào)告研究所指德山老城區(qū)棚戶(hù)區(qū)改造范圍。棚戶(hù)區(qū)的存在，與城市整體形象、文明檔次極不協(xié)調(diào)，使整個(gè)城市人居環(huán)境大打折扣，并且也不利于發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)和招商引資。項(xiàng)目建設(shè)通過(guò)對(duì)棚戶(hù)居 常德經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)（老城區(qū)）棚戶(hù)區(qū)改造第一期工程可行性研究報(bào)告 項(xiàng)目編制單位： 常德市余翔工程信息咨詢(xún)有限責(zé)任公司 6 民區(qū)實(shí)施改造和綜合整治，將使得市容得到美化，土地利用得到優(yōu)化，生態(tài)環(huán)境得到改善，人與環(huán)境更加和諧，也為市民的日常生活和工作帶來(lái)了極大的便利。區(qū)內(nèi)總占地面積為 385 公頃，即 5775畝，其中棚戶(hù)區(qū)占地面積 （含居民棚戶(hù)區(qū) ，企業(yè)棚戶(hù)區(qū) 畝），即為本項(xiàng)目德山老城區(qū)棚改占地面積。兩期棚改工程合計(jì) 。 本項(xiàng)目第一期 工程 計(jì)劃 2020年 7 月開(kāi)始實(shí)施，至 2020年 6 月底完成 10 個(gè)居民棚戶(hù)區(qū)改造 及驗(yàn)收。 表 11 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 （第一期工程） 序號(hào) 指標(biāo)名稱(chēng) 單位 指標(biāo)值 備 注 一 建設(shè)指標(biāo) 1 占用土地規(guī)模 畝 2 出讓土地面積 畝 3 房屋拆遷面積 萬(wàn)㎡ 4 配套改造工程 土地平整土方量 萬(wàn)方 28 道路總長(zhǎng)（區(qū)內(nèi)） 萬(wàn) m2 + 供水管道總長(zhǎng)（區(qū)內(nèi)） Km 3 雨水管道總長(zhǎng)（區(qū)內(nèi)） Km 3 污水管道總長(zhǎng)（區(qū)內(nèi)） km 3 供電線(xiàn)路總長(zhǎng)（區(qū)內(nèi)） km 6 常德經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)（老城區(qū)）棚戶(hù)區(qū)改造第一期工程可行性研究報(bào)告 項(xiàng)目編制單位： 常德市余翔工程信息咨詢(xún)有限責(zé)任公司 9 序號(hào) 指標(biāo)名稱(chēng) 單位 指標(biāo)值 備 注 二 估算總投資 萬(wàn)元 1 房屋征收與 補(bǔ)償費(fèi)用 萬(wàn)元 22868 2 工程改造費(fèi)用 萬(wàn)元 3 其他工程費(fèi)用 萬(wàn)元 4 基本預(yù)備費(fèi) 萬(wàn)元 500 總投資 35% 5 建設(shè)期利息 萬(wàn)元 %上浮 10% 三 土地收益 1 土地出讓總收入 萬(wàn)元 446220 四 財(cái)務(wù)指標(biāo) 1 土地出讓收入 萬(wàn)元 446220 2 銷(xiāo)售稅金及附加 萬(wàn)元 24865 3 土地出讓金 萬(wàn)元 53546 4 總成本費(fèi)用 萬(wàn)元 5 利潤(rùn)總額 萬(wàn)元 6 所得稅 萬(wàn)元 7 凈利潤(rùn) 萬(wàn)元 8 投資利潤(rùn)率 % 9 投資利稅率 % 10 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 所得稅前 % 所得稅后 11 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ Ic=5%） 萬(wàn)元 所得稅前 萬(wàn)元 所得稅后 12 靜態(tài)投資回收期 年 所得稅前 (含建設(shè)期 ) 年 所得稅后 (含建設(shè)期 ) 五 建設(shè)期 年 2 經(jīng)營(yíng)期 3 年 綜合評(píng)價(jià) 該項(xiàng)目 改造第一期工程以德山老城區(qū)居民 棚戶(hù)區(qū)改造為目標(biāo)，按照城市總體規(guī)劃要求，對(duì)項(xiàng)目區(qū)居民內(nèi)棚戶(hù)區(qū)及其基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行綜合 改造 ，其意義十分重大，影響非常深遠(yuǎn) ，符合國(guó)家投資政策。 （ 2） 項(xiàng)目建設(shè)將大大提升常德城市品位。因此，項(xiàng)目建設(shè)將大大提高常德 德山和常德市 的城市品位。 （ 3） 加強(qiáng) 開(kāi)發(fā)區(qū) 城市建設(shè)與管理，建立長(zhǎng)效管理機(jī)制，使城市管理工作逐步走上規(guī)范化、法制化和科學(xué)化的軌道。而 “棚戶(hù)區(qū) ”作為與居住地域相聯(lián)系的社區(qū)群落概念，是我國(guó)城市和礦區(qū)、林區(qū)、墾區(qū)等部分人群的聚居區(qū)。 黨的十七大報(bào)告在全面建設(shè)小康社會(huì)奮斗目標(biāo)的新要求中，明確提出了建設(shè)生態(tài)文明的目標(biāo)： “必須堅(jiān)持全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展。 2020年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，對(duì)棚戶(hù)區(qū)的改造給予了高度關(guān)注，全面啟動(dòng)了城市和國(guó)有工礦棚戶(hù)區(qū)改造工作，規(guī)劃用 5年時(shí)間完成對(duì)全國(guó)棚戶(hù)區(qū)的改造任務(wù)，并 出臺(tái)了《關(guān)于推進(jìn)城市和國(guó)有工礦棚戶(hù)區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》等相關(guān)文件。常德 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)北部片區(qū)（即德山老城區(qū)） 棚戶(hù)區(qū)內(nèi)，國(guó)有土地上簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)房屋較多，使用功能不全，房屋建成年限較長(zhǎng)，建筑密度較大，基礎(chǔ)設(shè)施較差， 安全隱患突出，急待改造。 湖南 常德市 德源 投資 開(kāi)發(fā)有限公司 作為常德 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) 舊城改造的建設(shè)主體 和融資平臺(tái)，已經(jīng) 提出了承擔(dān) 德山老城區(qū) 棚戶(hù)區(qū)改造的工作任務(wù)，并 作為棚戶(hù)區(qū)改造的責(zé)任主體 組織實(shí)施，完全符合《常德市人民政府關(guān)于推進(jìn)城市和國(guó)有工礦棚戶(hù)區(qū)改造工作的實(shí)施意見(jiàn)》 要求 。但是 常德經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) 老城區(qū)由于歷史原因，項(xiàng)目區(qū)域范圍內(nèi) 北部片 區(qū)環(huán)境改造沒(méi)有全面完成，城市各項(xiàng)功能尚不健全，特別是區(qū)域內(nèi)的棚戶(hù)居民區(qū) 和國(guó)有工礦區(qū) ，外來(lái)務(wù)工人員和流動(dòng)人口 日趨增 多，加上區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施陳舊等因素，造成了區(qū)域內(nèi)的安全隱患突出，嚴(yán)重影響了群眾生命財(cái)產(chǎn)安全，也與城市現(xiàn)代化建設(shè)極不協(xié)調(diào)，影響了常德市的城市整體形象，使得常德市的城市魅力得不到到充分彰顯。這就要求我們必須堅(jiān)持不懈地改善發(fā)展城市環(huán)境，必須在城市管理和環(huán)境建設(shè)上率先突破，進(jìn)而提升城市的綜合競(jìng)爭(zhēng)力和影響力，為政策落實(shí)提供更 加 扎實(shí)的 物質(zhì) 基礎(chǔ)和更有利的 社會(huì) 保障。項(xiàng)目建成后，將大大提高常德 和德山 的城市品位和知名度。要實(shí)現(xiàn)這個(gè)目的的一個(gè)前提條件就是政府要有相應(yīng)數(shù)量的完成綜合治理開(kāi)發(fā)的儲(chǔ)備用地。 項(xiàng)目建設(shè)是合理配置土地資源，積累城市建設(shè)資金的重要來(lái)源 常德 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā) 區(qū)通過(guò)土地綜合治理開(kāi)發(fā)，并通過(guò)市場(chǎng)公開(kāi)運(yùn)作和招商策劃等方式，可實(shí)現(xiàn)土地收益最大化，積累城市建設(shè)資金，推動(dòng)開(kāi)發(fā) 區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì) 平穩(wěn) 快速發(fā)展。 項(xiàng)目第一期居民棚戶(hù)區(qū)改造工程 ，通過(guò)市場(chǎng) 運(yùn) 作，將最大化地實(shí)現(xiàn)土地收益，實(shí)現(xiàn)土地資源的科學(xué)合理配置，積累城市建設(shè)資金。 場(chǎng)址選擇 項(xiàng)目 改造 場(chǎng)地位于常德 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)北部片區(qū)（即德山老城區(qū)） ，南 以 蓮池路 為界， 北抵沅江水 ，東 連東沿路， 西至 枉水河。 排水 常德經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)（老城區(qū)）