【正文】 某市頒發(fā)了《關(guān)于2013年城市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目審核結(jié)果的通知》（岳房發(fā)[2013]14號(hào)），某棚戶改造工程建設(shè)項(xiàng)目已經(jīng)列入了城市棚戶改造項(xiàng)目計(jì)劃表。（2）建議有關(guān)單位進(jìn)一步落實(shí)有關(guān)規(guī)劃、土地、環(huán)保、消防、人防、交通各部門(mén)對(duì)本項(xiàng)目的批復(fù)意見(jiàn)，以便該項(xiàng)目能夠盡快的進(jìn)行項(xiàng)目前期工作。通過(guò)敏感性分析，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較小。（3）項(xiàng)目選址符合某市城市建設(shè)總體規(guī)劃及某市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃，項(xiàng)目地處某市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，交通、水、電等基礎(chǔ)設(shè)施條件較為完善，選址點(diǎn)地形地質(zhì)條件較好，規(guī)劃設(shè)計(jì)符合棚戶區(qū)改造安置用房的要求，工程技術(shù)方案成熟，沒(méi)有建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)。本報(bào)告主要研究?jī)?nèi)容有：(1)項(xiàng)目建設(shè)的必要性；(2)項(xiàng)目選址及建設(shè)條件；(3)建設(shè)規(guī)模和方案設(shè)計(jì)；(4)環(huán)境影響和節(jié)能分析；(5)投資估算和融資方案；(6)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)；(7)綜合評(píng)價(jià)；(8)問(wèn)題和建議。工業(yè)用地627畝?，F(xiàn)有正副總經(jīng)理6人。公司設(shè)董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)。公司于2007年4月注冊(cè)成立，注冊(cè)資本2億元人民幣。本項(xiàng)目共安置棚戶區(qū)居民480戶、1680人。開(kāi)發(fā)區(qū)棚戶改造工程建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告開(kāi)發(fā)區(qū)棚戶改造工程建設(shè)項(xiàng)目可 行 性 研 究 報(bào) 告目 錄第一章 總 論 1 1 2 3 5 7第二章 項(xiàng)目背景及建設(shè)必要性 10 10 10第三章 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 13 13 13第四章 建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 19 19 19第五章 工程技術(shù)方案 22 22 22 24 25 28 消防 34第六章 拆遷安置方案 41 41 41第七章 環(huán)境影響評(píng)價(jià) 44 44 44 46第八章 節(jié)能分析 49 49 49 51 55第九章 勞動(dòng)安全與衛(wèi)生 57 57 60第十章 組織機(jī)構(gòu)與項(xiàng)目管理 61 61 62第十一章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度及工程招標(biāo) 66 66 67第十二章 投資估算與資金籌措 70 70 77第十三章 財(cái)務(wù)分析 78 78 78 78 81 81 81 82 82 83第十四章 風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策 84 84 84第十五章 社會(huì)分析 85 85 86第十六章 結(jié)論與建議 87 87 88附表：附表1：建設(shè)投資估算表（概算法）附表2：工程建設(shè)費(fèi)用估算表附表3：工程建設(shè)其他費(fèi)用估算表附表4：建設(shè)期利息估算表附表5：工程建設(shè)投資分年用款計(jì)劃表附表6：項(xiàng)目總投資使用計(jì)劃與資金籌措表附表7：營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)稅金及附加估算表附表8：總成本費(fèi)用估算表附表9：項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表附表10：項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表附表11：利潤(rùn)與利潤(rùn)分配表附表12：財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表附表13：借款還本付息計(jì)劃表附表14：主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)及評(píng)價(jià)指標(biāo)表附表15：資產(chǎn)負(fù)債表附表16：敏感性分析表 第一章 總 論項(xiàng)目名稱：某棚戶改造工程建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)單位：某經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)投資有限公司建設(shè)地點(diǎn)：位于某經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，東抵長(zhǎng)康路（原107國(guó)道）、北靠畈嘴路?？偼顿Y及資金來(lái)源：，建設(shè)資金來(lái)源為：；申請(qǐng)銀行貸款9000萬(wàn)元。公司直屬管委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)。今年新改選的董事會(huì)成員7名，董事長(zhǎng)由管委會(huì)分管財(cái)政的副主任兼任，副董事長(zhǎng)由管委會(huì)總經(jīng)濟(jì)師兼任，其他5名董事分別由區(qū)財(cái)政局、建設(shè)局、開(kāi)建投、國(guó)資局等部門(mén)負(fù)責(zé)人兼任。公司內(nèi)設(shè)辦公室、工程管理科、財(cái)務(wù)科、園區(qū)項(xiàng)目科、征拆管理科5個(gè)科室，在編員工14人（其中：在崗12人，借調(diào)區(qū)建設(shè)局1人，借調(diào)市委辦1人）。 ⑴國(guó)務(wù)院《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》(國(guó)發(fā)[2007]24號(hào))；⑵國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》(國(guó)辦發(fā)[2008]131號(hào))；⑶某市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)某市中心城區(qū)集體土地上房屋拆遷安置房（居民區(qū)）集中統(tǒng)一建設(shè)管理辦法的通知（岳政辦發(fā)[2010]2號(hào)）；⑷某市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)某市集體土地上房屋拆遷補(bǔ)償安置辦法的通知（岳政發(fā)〔2009〕16號(hào)）；⑸某市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)某市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地上村民自住房屋集中建設(shè)規(guī)劃管理規(guī)定的通知（岳政辦發(fā)〔2009〕8號(hào)）；⑹某市人民政府關(guān)于印發(fā)某市經(jīng)濟(jì)適用住房管理規(guī)定的通知（岳政發(fā)[2007]10號(hào)）；⑺某省物價(jià)局、某省建設(shè)廳關(guān)于印發(fā)《某省經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格管理辦法》的通知（湘價(jià)消[2003]12號(hào)）。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見(jiàn)表11：某棚戶改造工程經(jīng)濟(jì)技術(shù)總指標(biāo)表。（4），其中：工程費(fèi)用10238萬(wàn)元，工程建設(shè)其他費(fèi)用5544萬(wàn)元。承擔(dān)單位應(yīng)切實(shí)加強(qiáng)項(xiàng)目管理，強(qiáng)化監(jiān)督資金使用，嚴(yán)格控制建設(shè)成本。項(xiàng)目建設(shè)單位要積極加強(qiáng)與某市供電、供水、環(huán)保等有關(guān)部門(mén)的協(xié)調(diào)與溝通，爭(zhēng)取相關(guān)部門(mén)的支持，同時(shí)要加大籌資力度，確保項(xiàng)目建設(shè)順利實(shí)施。根據(jù)某經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)安置房事務(wù)管理局規(guī)劃，某棚戶改造工程主要安置通海路管理處范圍內(nèi)棚戶區(qū)拆遷遷戶；據(jù)某經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)安置房管理局統(tǒng)計(jì)，通海路管理處范圍內(nèi)需拆棚戶建筑2683棟，涉及待安置拆遷戶480戶，拆遷房屋面積20585 m2。（2）是完善城市配套設(shè)施建設(shè)、改善人居環(huán)境的需要。(3)是盤(pán)活土地資源、實(shí)現(xiàn)土地節(jié)約集約利用的需要。結(jié)合棚戶區(qū)改造，以土地置換為依托，大力調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，提高發(fā)展質(zhì)量和效益。擬建項(xiàng)目位于某市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，某片區(qū)所在地東臨長(zhǎng)康路（原107國(guó)道），北臨畈嘴路，地勢(shì)平坦，交通方便，配套設(shè)施完善。東部山丘地帶，中部崗丘地帶，約占全市總面積的30%，西部平原地帶，約占全市總面積的40%，由河床沖積物堆積而成，地勢(shì)平坦開(kāi)闊，地面坡度一般小于5度。其特點(diǎn)為：春濕多雨，夏季多旱，暑熱期長(zhǎng)，嚴(yán)寒期短，無(wú)霜期長(zhǎng)，光照充足，熱能充裕。華能某電廠正擴(kuò)建一座70萬(wàn)千瓦的火力發(fā)電裝置。按規(guī)劃項(xiàng)目地將有市自來(lái)水公司主供水管道通過(guò)，項(xiàng)目建設(shè)期用水和建成后用水有保證。項(xiàng)目所在地的氣候條件較好，自然條件對(duì)整個(gè)工程的影響不大，工程應(yīng)注意盡可能避免在雨季進(jìn)行施工，以避免施工過(guò)程中不必要的麻煩。項(xiàng)目的建設(shè)符合國(guó)家、省、市關(guān)于城市棚戶區(qū)改造的有關(guān)政策要求，項(xiàng)目選址符合某城市總體規(guī)劃的要求，是貫徹落實(shí)某城市“東擴(kuò)”戰(zhàn)略、加快推進(jìn)某經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)、保障城市低收入群體住房需求的重點(diǎn)工程，某市各有關(guān)部門(mén)和某經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)將對(duì)本項(xiàng)目建設(shè)給予大力支持。⑴通海路管理處范圍內(nèi)需拆棚戶建筑2683棟，拆遷房屋面積20585 m2，涉及待安置拆遷戶480戶，全部建設(shè)保障性住房安置。㎡，㎡，㎡，㎡，由3棟高層（16+2F）、1棟高層（18F）、1棟多層（6+1F）共五棟組成，車(chē)位236個(gè)（地面66個(gè)、地下170個(gè)），本項(xiàng)目共安置棚戶區(qū)居民480戶、1680人。積極探索既節(jié)約土地資源、又具有良好生態(tài)居住環(huán)境的規(guī)劃模式。住宅以南北朝向?yàn)樵O(shè)計(jì)原則，同時(shí)兼顧景觀需求，朝向控制在南偏東15度以內(nèi)，空間形態(tài)與功能布局結(jié)合，形成錯(cuò)落有序的空間形態(tài)。規(guī)劃采用地面、地下停車(chē)方式。變化有致的空間體系由此展開(kāi)，環(huán)狀路網(wǎng)以東面的高層住宅區(qū)構(gòu)成小區(qū)的天際輪廓線。%的要求。并且客廳都處于南北采光，直接通往陽(yáng)臺(tái)，使得家庭活動(dòng)時(shí)間最多的場(chǎng)所能有較好的日照。⑴立面造型應(yīng)體現(xiàn)簡(jiǎn)潔明快的特點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)建筑在整個(gè)建筑群中的突出性。⑶外墻飾面材料采用二段式手法，一至十四層采用淺黃色飾面磚，以上部份均為白色小面磚貼面，頂部樓層配有裝飾線條，整體色調(diào)以暖色調(diào)為主，在藍(lán)天綠蔭冷色調(diào)的環(huán)境中，更加體現(xiàn)自身的特征和個(gè)性。⑶建筑抗震設(shè)防烈度：7176。⑵主要樓面活荷載①住宅的臥室、起居室、盥洗室、衛(wèi)生間、走廊、門(mén)廳、②住宅陽(yáng)臺(tái) ③設(shè)水沖按摩式浴缸的衛(wèi)生間 ④消防疏散樓梯、商場(chǎng) 框架填充墻：結(jié)合當(dāng)?shù)厍闆r，采用既經(jīng)濟(jì)又能滿足建筑性能要求的輕質(zhì)砌塊或墻板，填充墻體和主體結(jié)構(gòu)之間采取可靠措施，減少其對(duì)主體結(jié)構(gòu)的不利影響。⑴設(shè)計(jì)依據(jù)①《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB500152003）2009年版；②《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB500132006）；③《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB500142006）；④《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》(GB500162006）；⑤《汽車(chē)庫(kù)、修車(chē)庫(kù)、停車(chē)庫(kù)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》(GB5006797）。引入管上設(shè)水表井，并在水表后設(shè)置倒流防止器。各衛(wèi)生間生活污水經(jīng)各排水立管排至室外檢查井，流經(jīng)化糞池處理后，再排至市政排水管網(wǎng)。⑵供配電設(shè)計(jì)①本工程二類高層建筑其消防用電負(fù)荷（包括消防控制室電源、消防水泵、消防電梯、防排煙風(fēng)機(jī)，火欠自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)及自動(dòng)滅火系統(tǒng)、應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志等）及客梯，生活水泵、地下室照明及通風(fēng)等為二級(jí)負(fù)荷，其余動(dòng)力，照明負(fù)荷為三級(jí)負(fù)荷。高壓供電采用全屬移開(kāi)式高壓開(kāi)關(guān)柜，單母線分段運(yùn)行，低壓母線為單母線或單母線分段運(yùn)行方式。⑴本工程設(shè)有變配電房的單體低壓保護(hù)接地型式采用TNS系統(tǒng)，其它單體低壓保護(hù)接地型式采用TNCS系統(tǒng)，綜合接地電阻值小于1歐姆。1 電話及寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)本工程采用光纜到樓的結(jié)構(gòu)化布線方式，實(shí)現(xiàn)用戶寬帶上網(wǎng)，在結(jié)構(gòu)化布線系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，建立小區(qū)局域網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)數(shù)據(jù)通信及通過(guò)小區(qū)服務(wù)器與公用數(shù)據(jù)網(wǎng)連接。②閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)本系統(tǒng)是指在加強(qiáng)對(duì)犯罪嫌疑行為及犯罪行為進(jìn)行圖像取證的能力，同時(shí)預(yù)防不安全因素的產(chǎn)生，主要表現(xiàn)為對(duì)小區(qū)各個(gè)重要場(chǎng)所的情況進(jìn)行實(shí)時(shí)攝像，同時(shí)將圖像傳送到管理中心進(jìn)行實(shí)時(shí)顯示及錄像，一旦發(fā)現(xiàn)異常情況，馬上做出處理，有效的控制了小區(qū)內(nèi)部及重要場(chǎng)所的安全情況。④電子巡更管理系統(tǒng)巡更是指巡邏人員按照規(guī)定的巡邏路線，在規(guī)定的時(shí)間段內(nèi)必須到達(dá)巡邏路線中的每一個(gè)地址點(diǎn)，并在一段時(shí)間內(nèi)完成規(guī)定區(qū)域的巡查。⑷停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng) 停車(chē)管理，是針對(duì)建設(shè)安全文明小區(qū)管理的需要，以停車(chē)場(chǎng)智能化管理為目標(biāo)，重點(diǎn)以購(gòu)買(mǎi)月租、月卡的固定停車(chē)用戶為服務(wù)對(duì)象，以達(dá)到停車(chē)用戶進(jìn)出方便、快捷、安全，物業(yè)公司管理科學(xué)高效、服務(wù)優(yōu)質(zhì)文明的目的，對(duì)提高物業(yè)管理公司的管理層次和綜合服務(wù)水平方面將起重要的作用。（1）消防用電負(fù)荷為二級(jí)負(fù)荷，市政提供兩路不同回路的10kV電源作為雙電源。（5）火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警與消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)①防護(hù)等級(jí)：本工程為二類高層建筑，火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的防護(hù)等級(jí)按二級(jí)設(shè)置，采用集中報(bào)警系統(tǒng)。在主要出入口設(shè)置手動(dòng)報(bào)警按鈕及消防對(duì)講電話插口。通過(guò)聯(lián)動(dòng)控制臺(tái)，可實(shí)現(xiàn)對(duì)防排煙系統(tǒng)、正壓送風(fēng)系統(tǒng)、防火卷簾門(mén)、電梯運(yùn)行、火災(zāi)應(yīng)急廣播、火災(zāi)應(yīng)急照明等的監(jiān)視及控制。（8）消防專用電話系統(tǒng)在消防控制室內(nèi)設(shè)置消防專用直通對(duì)講電話總機(jī)；除在手動(dòng)報(bào)警按鈕上設(shè)置專用電話塞孔外，在消防水泵房、變配電室、主要通風(fēng)和空調(diào)機(jī)房、消防電梯機(jī)房、管理值班室等場(chǎng)所還設(shè)有專用電話分機(jī)；消防控制室設(shè)置可直接報(bào)警的外線電話。本工程設(shè)有大于4米寬的環(huán)形消防車(chē)道，車(chē)道縱坡小于3%，道路載荷大于35T，各棟住宅均有足夠的消防撲救面和15米寬的操作空間。每個(gè)防火分區(qū)都有兩個(gè)以上的安全出口。室外市政給水管可以滿足室外消防用水量和水壓要求。消防水箱。消防水泵啟停即可以在水泵房?jī)?nèi)控制也可在消防控制室內(nèi)控制。自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)采用水泵增壓供水。地下車(chē)庫(kù)采用直立式噴頭，動(dòng)作溫度均為68℃。⑹管材室內(nèi)消火栓給水管、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)給水管均采用熱鍍鋅鋼管，絲扣或卡扣連接。區(qū)政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，組織搬遷安置，開(kāi)發(fā)企業(yè)投資建設(shè)，全面推進(jìn)棚戶區(qū)改造。舊城區(qū)整治既要立足長(zhǎng)遠(yuǎn)，又要面對(duì)現(xiàn)實(shí)，突出重點(diǎn)、先易后難、綜合治理、穩(wěn)步推進(jìn)，進(jìn)一步改變城市面貌和居住環(huán)境，提高居住水平。城市棚戶區(qū)改造安置采取產(chǎn)權(quán)置換和貨幣補(bǔ)償兩種方式，被搬遷人可以自行選擇安置方式。被搬遷人可以自由選擇安置房面積，搬遷房屋面積低于安置面積的，在規(guī)定面積內(nèi)按安置房成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)。經(jīng)市環(huán)保部門(mén)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，建設(shè)地點(diǎn)SO2小時(shí)平均濃度符合GB30951996中的二級(jí)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)要求。⑴建設(shè)期項(xiàng)目工程體量較大、工程人員多，㎡，規(guī)劃總建筑面積達(dá)到58212㎡，建筑垃圾排放量大，包括建筑廢水、泥漿、廢棄磚塊、廢鋼材和渣土等。⑴建設(shè)期施工期間的樁泥漿護(hù)壁、商品砼泵送等工序會(huì)產(chǎn)生大量建筑污水，項(xiàng)目相關(guān)人員生活、辦公也會(huì)產(chǎn)生大量生活污水，處理不當(dāng)會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)刂脖?、地下水造成不良影響。具體采取以下措施：①妥善處理泥漿水，未經(jīng)處理不得直接排入城市排水設(shè)施；②不在施工現(xiàn)場(chǎng)熔融瀝青或者焚燒油氈、油漆以及其它會(huì)產(chǎn)生有害煙塵和惡臭氣體的物質(zhì)；③使用密封式的圈筒處理高空廢棄物；④采取有效措施控制施工中的揚(yáng)塵；⑤禁止將有毒有害廢棄物用作土方回填；⑥對(duì)產(chǎn)生噪聲、振動(dòng)的施工機(jī)械，采取限時(shí)施工等有效措施，減輕危害。本項(xiàng)目將在兩個(gè)小區(qū)內(nèi)分別設(shè)置一個(gè)污水總排放口，按照排污口設(shè)置及規(guī)范要求，在排放口設(shè)置環(huán)保部門(mén)統(tǒng)一制定的排污標(biāo)志牌和計(jì)量?jī)x表。生活垃圾經(jīng)集中后，由物管部門(mén)負(fù)責(zé)安排人員送到外面的垃圾處理場(chǎng)處理，而且做到當(dāng)日收集，當(dāng)日處理。因此無(wú)論從該區(qū)的總體規(guī)劃，還是從本工程規(guī)劃看，該項(xiàng)目的建設(shè)不會(huì)對(duì)生態(tài)環(huán)境構(gòu)成較大影響。②戶外用電道路、廣場(chǎng)及停車(chē)場(chǎng)用電按面積5W/㎡計(jì)，道路、廣場(chǎng)及停車(chē)場(chǎng)面積26332㎡，4360=。/a，氣（氣田氣）,氣折標(biāo)煤量為：106334=129089kgce／a=。每日8365273綠化用水7888每m178?！敖ㄖ?jié)能”作為可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略核心內(nèi)容之一，在現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)中已顯得越來(lái)越重要。墻體圍護(hù)結(jié)構(gòu)采用節(jié)能保溫材料：，鋼絲網(wǎng)架聚苯板（50mm厚）外貼于鋼筋混凝土剪力墻的施工，采用在模板安裝時(shí)將雙面鋼絲網(wǎng)架聚苯板一并安裝在模板的內(nèi)側(cè)，當(dāng)混凝土澆筑時(shí)與混凝土一起成型；，加氣混凝土砌塊是封閉型氣孔結(jié)構(gòu)，表面初始吸水快，當(dāng)直接在其表面抹灰時(shí)水分很快被吸收，使水泥砂漿失水而失去水化凝固條件達(dá)不到預(yù)期強(qiáng)度容易產(chǎn)生墻體裂縫，為此在砌筑時(shí)一方面將砌塊澆水浸濕，另一方面在砌筑砂