【正文】 2 條 使用范圍 本制度適用于本企業(yè)所有 開發(fā)項目的投資控制。 第 3 條 投資管理的原 則 本企業(yè)對投資的管理堅持以下 三 個原則。 第 4 條 管理職責(zé) （ 1）投資發(fā)展部負(fù)責(zé)編制投資計劃，對投資項目進行評估與選擇。 按照投資項目下管一級的原則，集團企業(yè)只受理所屬一級獨資及控股企業(yè)的投資申報，其他企業(yè)的投資項目按照隸屬關(guān)系，分級管理。 （ 2） 投資在 300 萬 ～ 600 萬元的項目，由投資發(fā)展部調(diào)研、論證、審查后審批，報企業(yè)總經(jīng)理辦公 室備案。 第 8 條 集團及控股企業(yè)設(shè)立新企業(yè)或參股其他企業(yè)、搞新項目開發(fā)等，必須事先進行可行性研究，可行性研究的內(nèi)容包括以下 六 個方面 。 （ 4）企業(yè) 的資源包括人力、物力、財力、管理能力能否滿足新的投資需要 。 （ 1）項目投資申請報告或建議書 。 （ 5）資金來源及投資企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債情況 。 第 10 條 集團企業(yè)投資發(fā)展部在收到項目報批的全部資料后，應(yīng)組織有關(guān)部門對該項目進行初審，并提出初審意見。 第 12 條 投資審議會的內(nèi)容 （ 1）查詢項目基本情況，比較選擇不同的投資方案。 第 13 條 總經(jīng)理根據(jù)投資審議會對項目所 做 出的決議，簽署審批意見。 第 三 章 投資控制 第 16 條 策劃階段的投資控制 （ 1）投資發(fā)展部負(fù)責(zé)市場調(diào)查和項目情況調(diào)查，進行項目定位，擬 訂 最佳開發(fā)規(guī)模和銷售策略。 （ 5）投資發(fā)展部審核 項目 投資計劃和籌資計劃，總經(jīng)理同意后提交董事會審批。評審?fù)ㄟ^后，由總經(jīng)理簽署意見，提交董事會審批。 如 是設(shè)計原因，應(yīng)返回設(shè)計單位重新設(shè)計； 如 是增加功能或項目，應(yīng)重新進行項目評價； 如 是其他原因，應(yīng) 做 補充說明或解釋。 （ 7）在接到施工圖紙、圖紙會審記錄、材料設(shè)備價格一覽表、甲供材料清單后，造價咨詢單位 需在 一個月內(nèi)做出 《 預(yù)算書 》 或標(biāo)底， 由 造價部審核。 （ 2）造價部重新核定施工單位的實際完成工程量，并根據(jù)合同及國家有關(guān)規(guī)定審核計算進度款，然后交 給項目開發(fā)部審核，總經(jīng)理審批；最后經(jīng)財務(wù)部進行全面稽核，根據(jù)工程進度款支付計劃，監(jiān)督和審查當(dāng)月實際應(yīng)付的工程進度款。 （ 3）項目開發(fā)部最終審定 《 竣工決算書 》 ，確定工程造價，雙方簽字、 蓋 章。 第 21 條 由財務(wù)部牽頭，與造價部共同完成項目成本分析 （ 1）收集 《 項目投資估算書 》 、 《 設(shè)計概算書 》 、 《 施工圖預(yù)算書 》 （或標(biāo)底）、 《 竣工決算書 》 以及有關(guān)施工合同、訂購合同等資料 。 第 23 條 總經(jīng)理批準(zhǔn) 《 項 目分析報告 》 ，報送董事會備案。 第 26 條 效益考核 （ 1）項目竣工驗收投產(chǎn)后，經(jīng)過試生產(chǎn)期考核（ 3～ 6 個月），在達到設(shè)計規(guī)定的效益要求之前，企業(yè)應(yīng)逐月對項目投資效益進行考察分析。 第 29 條 本制度經(jīng)企業(yè)董事會討論決定后，自公布之日起實施。 第 二 章 年度經(jīng)營計劃的編制 第 4 條 年度經(jīng)營計劃所確定的計劃期為每年的 1 月 1 日到 12 月 31 日。 （ 4）投資發(fā)展部根據(jù)總經(jīng)理辦公會討論的意見對年度經(jīng)營計劃進行修改，并經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后執(zhí)行。 第 9 條 按季度和月度分解年度經(jīng)營計劃 將年度經(jīng)營計劃分解成為季度 、 月度 經(jīng)營計劃。 第 11 條 審核批準(zhǔn)企業(yè)年度經(jīng)營計劃分解結(jié)果 由總經(jīng)理辦公會討論、審核各季度、各部門的分解計劃 和 各部門月度工作計劃，由總經(jīng)理批準(zhǔn)。 第 13 條 經(jīng)營計劃的執(zhí)行 各 部門根據(jù)企業(yè)經(jīng)營計劃及本部門工作計劃，著眼全局開展工作，以保證本部門工作目標(biāo)和企業(yè)整體經(jīng)營目標(biāo)、經(jīng)營計劃的實現(xiàn)。 第 15 條 調(diào)整計劃一 律以書面批復(fù)為準(zhǔn)，在未接 到 書面批復(fù)以前，一律按原計劃執(zhí)行。 第 18 條 各級領(lǐng)導(dǎo)必須隨時監(jiān)督檢查 企業(yè)經(jīng)營 計劃的執(zhí)行情況，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時采取有效措施予以解決，以保證計劃的順利完成。投資發(fā)展部組織考核并提出初步意見， 30 總經(jīng)理辦公會討論后 做 出考核結(jié)論?？傮w上說，成績較為喜人。 3. 完成 二期 土地 招拍賣 。由于 該 項目所蘊含的社會效益和經(jīng)濟效益，我們必須高質(zhì)量完成。 （ 1）土地征拆工作 下達計劃 執(zhí)行計劃 計劃備案 審批 審核 結(jié)束 是 是 36 春節(jié)前后務(wù)必完成第 二 期工程的土地征拆工作 一 月份完成征地摸底調(diào)查， 五 月份完成征地范圍內(nèi)的無證房 屋 拆遷 十 月份完成征地范圍內(nèi)有證房屋拆遷及國土儲備中心土地和集體土地的征收工作。 （ 3）報建工作 工程部應(yīng)適時做到工程報建報批，跟進圖紙設(shè)計 。該工作開展 得 順利與否，也直接影響企業(yè)的樓盤銷售。今年 的 目標(biāo)銷售額為 10 億 元，銷售率達到 80％。 表 32 項目 一、二期 月度投資計劃 單位：萬元 日期 2021 年 8 月 2021 年 9 月 2021 年 10 月 2021 年 11 月 2021 年 12 月 2021 年 元 月 投資 5000 10000 5000 5000 10000 3000 累計 二、 一期 項目銷售分析與預(yù) 測 1. 項目定價 根據(jù)對與我企業(yè)項目相近的項目的調(diào)研及其市場反映，可以將我企業(yè)的項目定價在 2800 元 /平米～ 2900 元 /平米之間（保守估計，不計地下停車場出租收入）。 表 34 項目投資流量平衡表 （根據(jù)政府銷售，具體數(shù)字略） 單位：萬元 日期 年月 年月 年月 年月 年月 年月 年月 年月 項目 流入 流出 差額 累計 綜合表 34 分析，在考慮企業(yè)提供的 48000 萬元流動資金的情況下，按上述項目 開發(fā)、銷售條件， 渭濱苑 項目在整個開發(fā)期內(nèi)，在保證項目如期清償轉(zhuǎn)讓合同規(guī)定的各期轉(zhuǎn)讓金的條件下，基本不會出現(xiàn)資金不足的風(fēng)險。 （三）主要工作及部署 1．項目開發(fā)部負(fù)責(zé)拆遷安置工作的組織管理及協(xié)調(diào)、監(jiān)督 。 3．拆遷區(qū)域內(nèi)的違法、違章建筑和超過審批期限的臨時建筑以及相應(yīng)附屬物一律 不予補償。 1. 準(zhǔn)備階段 該階段 的 主要工作是成立拆遷安置組織機構(gòu)和工作部門，確認(rèn)拆遷范圍，召開拆遷工作協(xié)調(diào)會。時間要求： 從 7 月 1 日～ 8 月 1 日。 9 月 1日起，開始分階段組織土方工程，其他拆遷地段的土方工程可隨拆遷工程的完成跟進實施。普通住宅房還房面積超出原房面積部分由被拆遷人向項目經(jīng)理部申請購買，價格為多層住宅房元 /平方米 ，高層住宅房 元 /平方米 ；非住宅房還房面積超出原房面積部分由被拆遷人向拆遷人購買，價格為元 /平方米。 2． 有 合法產(chǎn)權(quán)手續(xù)的非住宅房。其具體補償標(biāo)準(zhǔn)如表 35 所示。 （ 2）住宅房、非住宅房（營業(yè)房、庫房、生產(chǎn)用房、辦公用房）選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，按拆一還一的原則還房，同時等面積部分由被拆遷人向項目經(jīng)理部申請補結(jié)構(gòu)、 使用年限 等市場價差。時間要求： 8 月 40 10 日～ 8 月 30 日。 2. 調(diào)查 勘丈 階段 該階段 的 主要工作是完成 對擬拆遷建筑物、構(gòu)筑物的勘查登記，以及土地勘界等工作。未辦理《房屋所有權(quán)證》的，以《建筑工程規(guī)劃許可證》、《土地使用證》、《個人建房用地申報表》、《營業(yè)執(zhí)照》和《稅務(wù)登記證》等相關(guān)法定手續(xù)為依據(jù)綜合認(rèn)定。 （四）拆遷安置的工作要求 1．對具有合法產(chǎn)權(quán)手續(xù)的房屋，采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換或貨幣補償?shù)姆绞接枰匝a償安置。 39 3． 4． 3 項目拆遷安置方案 渭濱苑二期 項目拆遷安置方案 一、總體規(guī)劃 （一）工作目標(biāo) 渭濱苑 項目已經(jīng)由 咸陽 市政府相關(guān)部門批準(zhǔn)立項，為確保工程項目施工進度，做好所涉及區(qū)域內(nèi)的 拆遷安置工作，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本地實際情況，特制定本方案。預(yù)測項目銷售條件及銷售回款如表 33 所 示 。 3． 4． 2 項目投資分析方案 渭濱苑項目項目 投資分析方案 一、 渭濱苑項目項目 資金投入量分析 1. 項目預(yù)期工程投入測算 根據(jù) 渭濱苑項目項目一期 的現(xiàn)狀，結(jié)合其他類似物業(yè)相應(yīng)工程量的投資開發(fā)進度，預(yù)計本項目資金投入如表 31 所示。 （二）加快 渭濱苑項目 、 渭濱苑項目一期室外 的施工速度 協(xié)調(diào)與施工單位的關(guān)系，加快 渭濱苑 項目 單體 、 濱苑項目一期室外 的施工速度 ， 確保 渭濱苑項目單體 的一期工程、在 年底 月底前完成竣工驗收 ，室外工程外網(wǎng)完成 。在承辦過程中，工程部應(yīng)善于 協(xié)調(diào) 與相關(guān)部門 的 關(guān)系，不得因報建拖延而影響工程如期 開工。 9 月份確定具有實力的施工企業(yè)并簽訂施工合同 ， 確定監(jiān)理企業(yè)并簽訂監(jiān)理合同。 1．確保 2021 年秋季渭濱苑項目 工程 二期 全面開工，力爭年內(nèi)基本完成一期建設(shè)任務(wù) 渭濱苑項目 工程 總 占地面積為 畝，總投資 約 13億元 左右 ，建筑面積 478450 平方米。 （一）完成 渭濱苑項目 開發(fā)及后期銷售工作 渭濱苑項目 是市 的 重點 安置房 工程。 一、總體經(jīng)營目標(biāo) 1. 完成房地產(chǎn)開發(fā)面積 35 萬平方米。 第 22 條 本制度自年月日起執(zhí)行。檢查計劃的實際完成數(shù)，一律以統(tǒng)計 報表數(shù)為依據(jù)。 第 17 條 職能部門每月以書面形式報告一次 企業(yè)經(jīng)營 計劃任務(wù)的完成情況。 （ 2）確因客觀因素影響需要調(diào)整季度經(jīng)營計劃 的 ，必須由相關(guān)部門主管副總提出申請說明原因，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后才能執(zhí)行。 （ 2）每季度 之 初，由總經(jīng)理辦公會批準(zhǔn)，投資發(fā)展部下達下個季度經(jīng)營計劃 和 各部門工作計劃。 29 （ 2）各部門負(fù)責(zé)各自具體計劃的分解、執(zhí)行和修訂。 第 7 條 如遇特殊情況 ， 企業(yè)年度經(jīng)營計劃可于年中調(diào)整一次，調(diào)整計劃須經(jīng)總經(jīng)理辦公會批準(zhǔn)。 （ 2）投資發(fā)展部將擬訂的年度經(jīng)營目標(biāo)傳達 給 各部門征求意見，并對各部門的意見進行匯總。 第 2 條 管理范圍 這里的經(jīng)營計劃包括各經(jīng)營部門的業(yè)務(wù)計劃 以及 各管理部門的管理計劃、人力資源計劃、財務(wù)計劃、投資計劃、融資計劃等。 第 27 條 集團企業(yè)每年進行 一 次投資項目評比活動，對獲獎的投資項目主管領(lǐng)導(dǎo)和投資項目執(zhí)行人、監(jiān)督人實行獎勵。由投資發(fā)展部牽頭組織相關(guān)職能部門成立投資評價小組。 （ 3）編制 《 項目成本分析報告 》 ，總結(jié)經(jīng)驗。 第 四 章 項目投資成本分析 第 20 條 編制 《 項目財務(wù)決算書 》 （ 1） 財務(wù)部與施工單位核對工程款撥付情況 。 （ 2） 《 工程決算書 》 經(jīng)過監(jiān)理單位初步核對后，由造價部委托造價咨詢單位審計 《 工程決算書 》 。 5%以內(nèi)。 （ 6）項目開發(fā)部組織設(shè)計管理部、工程技術(shù)部、材料設(shè)備部和造價部共同討論甲、乙供材的范圍并做出甲供材料清單、價格，由造價部編制《材料設(shè)備限價表》。經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，項目開發(fā)部同造價咨詢單位簽訂委托合同。設(shè)計管理部根據(jù)該目標(biāo)，編制 《 設(shè)計任務(wù)書 》 。 （ 3）投資發(fā)展部組織對《項目 詳細(xì) 可行性研究報告》的評審工作，由總經(jīng)理簽署意見后提交董事會審批。一般情況下，在收到投資單位的上報申請后，應(yīng)在 10 個工作日內(nèi)完成項目的審查與批復(fù)。 （ 3）評價項目執(zhí)行人的資格及能力等 。申報單位對初審意見有異議的，可申請復(fù)查一次。 25 （ 7）政府的有關(guān)許可文件 。 （ 3）項目可行性研究報告 。 （ 6）稅務(wù)論證。 （ 2）對企業(yè)經(jīng)營的影響 。 （ 4）投資在 1 200 萬 ～ 3 000 萬元的項目，由投資發(fā)展部論證審查后，由總經(jīng)理審批，報董事會備案。同時，為防止企業(yè)資產(chǎn)過度分散、管理鏈條過長，應(yīng)嚴(yán)格控制集團（總）企業(yè)下屬二級企業(yè)的對外投資。 （ 3）項目開發(fā)部負(fù)責(zé)編制 《 項目投資建議書 》 及投資項目立項審批等工作。 （ 2）預(yù) 決算的控制應(yīng)公正、合理、準(zhǔn)確、精細(xì)。 1 咸陽“渭濱苑 ”工程管理 風(fēng)險預(yù)防制度 第 1 章 組織結(jié)構(gòu) 風(fēng)險規(guī)劃 設(shè)計 1． 1 企業(yè) 組織結(jié)構(gòu)設(shè)計 1． 1． 1 企業(yè) 組織結(jié)構(gòu) 組織結(jié)構(gòu)圖 渭濱苑各標(biāo)段施工總承包單位 相關(guān)說明 編制人數(shù) 審核人員 批準(zhǔn)人員 工程總監(jiān) 總經(jīng)理 工程技術(shù)部 造價管理部 材料設(shè)備部 質(zhì)量管理部 項目經(jīng)理部 總工程師 企管副總 2 1． 2． 4 項目經(jīng)理部組織結(jié)構(gòu)與責(zé)權(quán) 部門 部門負(fù)責(zé)人 直屬領(lǐng)導(dǎo) 部門組織結(jié)構(gòu)圖 部門編制 經(jīng)理