【正文】 編制、逐步細(xì)化的方式對整體經(jīng)營計劃進(jìn)行分解，形成季度和月度的各部門分解計劃。 （ 1）投資發(fā)展部負(fù)責(zé)整體計劃的分解，并對各部門計劃進(jìn)行綜合協(xié)調(diào)和平衡。 第 10 條 各部門負(fù)責(zé)將季度經(jīng)營計劃分解到每個月度 各部門 負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)將分解到部門的季度經(jīng)營計劃分解到每個月，形成月度工作計劃。 第 四 章 經(jīng)營計劃的執(zhí)行 第 12 條 經(jīng)營計劃的下達(dá) （ 1）每年年底前由總經(jīng)理辦公會向各部門下達(dá)年度經(jīng)營計劃。 （ 3）每月月初，由總經(jīng)理批準(zhǔn) ， 投資發(fā)展部下達(dá)下個月度經(jīng)營計劃 和 各部門工作計劃。 第 14 條 調(diào)整經(jīng)營計劃 （ 1）確因客觀因素影響需要調(diào)整年度經(jīng)營計劃 的 ，必須由投資發(fā)展部提出申請說明原因，經(jīng)總經(jīng)理辦公會討論通過后才能執(zhí)行。 （ 3）確因客觀因素影響需要調(diào)整月度經(jīng)營計劃 的 ，必須由相關(guān)部門經(jīng)理提出申請說明原因，經(jīng)主管副總確認(rèn)，總經(jīng)理批準(zhǔn)后才能執(zhí)行。 第 五 章 檢查與考核 第 16 條 投資發(fā)展部負(fù)責(zé)跟蹤、分析、報告企業(yè) 經(jīng)營 計劃的執(zhí)行情況。特殊事項(xiàng)需要縮短報告周期的，由總經(jīng)理辦公會決定。 第 19 條 檢查 企業(yè)經(jīng)營 計劃 的 執(zhí)行情況 時 ，應(yīng)當(dāng)充分利用統(tǒng)計報表、會計報表、業(yè)務(wù)報表等資料。 第 20 條 企業(yè)每季度對各部門 經(jīng)營 計劃 的 執(zhí)行情況考核一次。 第 六 章 附則 第 21 條 本制度由投資發(fā)展部負(fù)責(zé)制定、解釋及修改。 編制日期 審核日期 批準(zhǔn)日期 修改標(biāo)記 修改處數(shù) 修改日期 3． 2 項(xiàng)目投資與開發(fā)管理操作工具 3． 2． 1 項(xiàng)目階段投資回收分析表 項(xiàng)目名稱 建設(shè)性質(zhì) 建設(shè)期 建設(shè)規(guī)模 投資額（萬元） 投資回收期 項(xiàng)目生命周期 一、基礎(chǔ)設(shè)施 1．道路 2．給排水 3．供電 4．通信 二、交通設(shè)施 1．入口停車場 2．內(nèi)部停車場 三、綠化工程 1．近期 2．遠(yuǎn)期 ?? 3． 2． 2 企業(yè) 年度總體經(jīng)營計劃書 1．戰(zhàn)略規(guī)劃概述 年戰(zhàn)略規(guī)劃目標(biāo) 分企業(yè) 分企業(yè) 分企業(yè) 分企業(yè) 總計 31 銷售收入 毛利 費(fèi)用 現(xiàn)金流 ?? 經(jīng) 營計劃實(shí)現(xiàn)的主要舉措 （ 1） （ 2） 2．各部門具體目標(biāo)實(shí)施時間 目標(biāo) 舉措 時間表（月份） 負(fù)責(zé)人 / 部門 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 3．差異分析 現(xiàn)有舉措 設(shè)定目標(biāo) 差異 差異解釋 彌補(bǔ) 差異方式 4．經(jīng)營計劃實(shí)施風(fēng)險與規(guī)避方法 主要風(fēng)險 風(fēng)險來源 規(guī)避方法 3． 2． 3 投資項(xiàng)目 競爭分析調(diào)研表 項(xiàng)目 名稱因素及權(quán)重 樓盤名稱 樓盤名稱 樓盤名稱 樓盤名稱 備注 位置 價格 配套設(shè)施 32 物業(yè)管理質(zhì)量 建筑質(zhì)量 交通狀況 樓盤規(guī)模 外觀設(shè)計 城市規(guī)劃 朝向 室內(nèi)布置 環(huán)保 發(fā)展商信譽(yù) 付款方式 戶型設(shè)計 銷售情況 廣告效果 停車位數(shù)量 合計 3． 2． 4 項(xiàng)目開發(fā)成本費(fèi)用估算表 建設(shè)內(nèi)容 費(fèi)用項(xiàng)目 建設(shè)內(nèi)容Ⅰ 建設(shè)內(nèi)容Ⅱ 合計 單價（元 /平方米 ） 總價 （萬元） 單價（元 /平方米 ） 總價 （萬元） 單價（元 /平方米 ） 總價 （萬元） 一、土地費(fèi)用 1．土地出讓金 2．城市建設(shè)配套費(fèi) 3．征地、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) 二、前期工程費(fèi) 1．可行性研究費(fèi) 2．勘查設(shè)計費(fèi) 3． “ 七通一平 ” 費(fèi) 三、房屋開發(fā)費(fèi) 33 1．建安工程費(fèi) 2．附屬工程費(fèi) 3．室外工程費(fèi) 四、開發(fā)間接費(fèi) 五、管理費(fèi)用 六、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 七、財務(wù) 費(fèi)用 八、不可預(yù)見費(fèi) 成本費(fèi)用總計 3． 3 項(xiàng)目投資與開發(fā)管理工作流程 3． 3． 1 企業(yè)經(jīng)營決策管理流程 流程名稱 企業(yè)經(jīng)營決策管理流程 文件受控狀態(tài) 文件管理部門 董事會 總經(jīng)理 投資發(fā)展部 各主管副總 相關(guān)部門 相關(guān)制度 /表單 《 決策建議表 》 《 相關(guān)建議書 》 《 會議記錄表 》 《 會議記錄表 》 《 評審記錄表 》 相關(guān)決策文件 提出要求 決策的事項(xiàng) 組織協(xié)調(diào)相 關(guān)意見或建議 做好召開決策 會議的準(zhǔn)備 主持召開 決策會議 是否開董事會 編制決策文件 審批 開始 董事會討論 是 否 34 工作方 案 編制日期 審核日期 生效日期 3． 3． 2 年度經(jīng)營計劃編制流程 流程名稱 年度經(jīng)營計劃編制流程 文件受控狀態(tài) 文件管理部門 總經(jīng)理 投資發(fā)展部 各主管副總 相關(guān)部門 相關(guān)制度 /表單 《年度經(jīng)營計劃編制規(guī)定》 《年度經(jīng)營計劃草案》 《年度經(jīng)營計劃》 《 評審記錄表 》 各分項(xiàng)計劃文件 《 分 項(xiàng) 計劃 》 編制細(xì)則 否 下發(fā)文件 決策執(zhí)行 結(jié)束 開始 提出《年度 經(jīng)營目標(biāo)》 召開計劃 啟動大會 匯總各 部門建議 編制《年度 經(jīng)營計劃》 組織分 解計劃 編制《分 項(xiàng)計劃》 提出經(jīng)營 計劃建議 審批 審核 否 否 是 35 《 審核記錄表 》 《 計劃備案書 》 編制日期 審核日期 生效日期 3． 4 項(xiàng)目投資與開發(fā) 風(fēng)險 管理方案設(shè)計 （渭濱苑項(xiàng)目） 3． 4． 1 年度經(jīng)營計劃方案 咸陽中房金鼎 房地產(chǎn)公司 2021 年度經(jīng)營計劃 咸陽中房金鼎房地產(chǎn)公司 在 總經(jīng)理 的領(lǐng)導(dǎo)下，經(jīng)過全體員工的努力， 2021 年的各項(xiàng)工作取得了豐碩的成果，“ 渭濱苑項(xiàng)目 ”品牌得到了社會的初步認(rèn)同。為使公司的 各項(xiàng)工作在新的 一 年里更上一個臺階， 特制定本方案。 2. 實(shí)現(xiàn)樓盤銷售額 9 億 元。 二、總體經(jīng)營目標(biāo)的實(shí)現(xiàn) 為確保 2021 年度經(jīng)營目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，各部門需要做好如下工作。市委、市政府對其寄予了殷切的期望。因此， 公司做出如下 計劃 。建筑物為 住宅及 商業(yè)廣場裙樓。 （ 2）工程合同及開工 8 月份簽訂招投標(biāo)代理合同，工程進(jìn)入招投標(biāo)階段。 10 月份工程正式開工建設(shè)。 8 月份完成方案圖的設(shè)計 ， 9 月份完成擴(kuò)初圖的設(shè)計。 2．全面啟動細(xì)化 渭濱苑項(xiàng)目 招商工作 招商工作是 渭濱苑項(xiàng)目 建成后運(yùn)營的重要基礎(chǔ)。因此，在新的一年必須實(shí)現(xiàn)招商 2700 余 戶。 （三）完成 渭濱苑項(xiàng)目 項(xiàng)目 一期 的銷售工作 渭濱苑項(xiàng)目項(xiàng)目一期 全部竣工完成，為了迅速實(shí)現(xiàn)資金回流，結(jié)合項(xiàng)目所處地段及同類項(xiàng)目的價格，可以考慮采取適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠措施，提高成交量。 （四）參加土地招標(biāo) 項(xiàng)目開發(fā)部要根據(jù) 公司 的實(shí)際情況，積極參與土地的招投標(biāo)工作，確保 二期 土地 過戶和開工 。 37 表 31 預(yù)期工程資金投入測算表 時間 工程內(nèi)容 預(yù)計投入資金 二〇一一年八月一日 項(xiàng)目取得；外立面、樣板層、環(huán)境綠化方案、設(shè)備招標(biāo)確定 5000 萬元 二〇一一年 十 月一日 門前廣場施工、綠化施工及驗(yàn)收，外立面施工開始，重點(diǎn)廣告媒體預(yù)定，開始接受預(yù)定認(rèn)購 20210 萬元 二〇一一年十 二 月一日 結(jié)束內(nèi)部認(rèn)購， 一期竣工驗(yàn)收 3000 萬元 二〇一 二 年 三 月一日 設(shè)備采購、安裝工程施工、外立面竣工 ， 強(qiáng)勢宣傳推廣，公關(guān)活動促銷 10000 萬元 二〇一一年 五 月一日 一期入住 、交付 使用 ，二期十層 10000 萬元 合計 48000 萬元 2. 項(xiàng)目預(yù)期投入月度分解計劃 上述工程項(xiàng)目用款月度計劃分解如表 32 所示。 2. 項(xiàng)目銷售資金回籠預(yù)期 根據(jù)現(xiàn)階段 的 房地產(chǎn)市場狀況，預(yù)計項(xiàng)目在 12 個月 的 銷售周期內(nèi)（即 2021 年 10月初 至 2021年月底），按分階段銷售均價基本上可完成約 80%的總銷售量。 表 33 項(xiàng)目銷售額月度回款表 （根據(jù)政府銷售，具體數(shù)字略） 時間 均價 總價值 銷售率 回款額 累計回款額 38 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～ 年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 三、 渭濱苑 項(xiàng)目投資平衡分析 綜合上述分析測算結(jié)果， 渭濱苑 工程預(yù)期投資運(yùn)用（現(xiàn)金流出 /流入）平衡表如 表 34 所示。 但考慮到其中最大差額達(dá)到 20210 萬元，應(yīng)視作資金緊張甚至不足的臨界狀況，因此在企業(yè)自有資金有限的情況下，項(xiàng)目工程建設(shè)投入還必須考慮 以 銀行（短期）貸款、工程墊支等融資方式作為備用手段，以解決可能出現(xiàn)的資金障礙。 （二）拆遷范圍 世紀(jì)大道 路與 韓非 路交叉 及項(xiàng)目一期 地帶。 2．項(xiàng)目經(jīng)理部拆遷安置辦公室具體負(fù)責(zé)拆遷安置工作。 2．對具有合法產(chǎn)權(quán)手續(xù)的房屋附屬物，根據(jù)其結(jié)構(gòu)和 使用年限 等情況實(shí)行一次性貨幣補(bǔ)償。 4． 住宅房、非住宅房（營業(yè)房、庫房、生產(chǎn)用房、辦公用房）性質(zhì)的認(rèn)定，以《房屋所有權(quán)證》所載明的為準(zhǔn)。 二、拆遷工作的實(shí)施 按照 渭濱苑 項(xiàng)目的總體施工進(jìn)度，拆遷工作可以劃分成如下 四 個階段。時間要求 5 月 1 日前。建筑物、構(gòu)筑物的勘查登記要登記造冊。 3. 實(shí)施拆遷階段 該階段 的 主要工作是按照 《 占地拆遷工作方案 》 和 《 拆遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) 》 簽訂 《 拆遷補(bǔ)償協(xié)議 》 ，賠付被拆遷人補(bǔ)償費(fèi)，拆除相關(guān)建筑物、構(gòu)筑物，并落實(shí)建設(shè)工程用地。 4. 實(shí)施土方工程階段 該階段 的 主要工作是按照 渭濱苑 工程設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施土方工程。 三、拆遷補(bǔ)償 （ 一）拆遷補(bǔ)償方式 1．產(chǎn)權(quán)調(diào)換 （根據(jù)房產(chǎn)局要求就確定） （ 1）被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，以原有房屋面積為依據(jù)在本項(xiàng)目建設(shè)用地規(guī)劃紅線范圍內(nèi)進(jìn)行安置。其標(biāo)準(zhǔn)為：普通多層住宅房元 /平方米 ，高層住宅 房 為元 /平方米 ，非住宅房元 /平方米 。 2．貨幣補(bǔ)償 被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，其住宅房、非住宅房（營業(yè)房、庫房、生產(chǎn)用房、辦公用房）根據(jù)原房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等，以具 備相關(guān) 資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)出 具 的估價結(jié)果進(jìn)行一次性貨幣補(bǔ)償。 表 35 渭濱苑 項(xiàng)目拆遷貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)表 （根據(jù)房產(chǎn)局要求就確定） 類別 補(bǔ)充標(biāo)準(zhǔn)（元 /平方米 ） 分類 說明 住宅房 磚混一等 承重墻為 24 墻，非承重墻為 18 墻，有完好鋁合金窗，水電配套設(shè)施齊 全，內(nèi)墻為大白漿，外墻有瓷磚及水刷石裝飾的房屋 元～元 磚混二等 承重墻為 24 墻，非承重墻為 18 墻或 12 墻，有完好門窗，水電配套設(shè)施齊全，內(nèi)墻為大白漿，外墻 為 水泥清光的房屋 元～元 41 磚混三等 承重墻為 24 墻或 18 墻，非承重墻為 12 墻，有完好門窗，水電配套設(shè)施齊全，內(nèi)墻為大白漿，外墻有適當(dāng)裝飾的房屋 元～元 非住宅房 臨街門面 臨近路或路門面 元～元 非臨街門面 元～元 （二）過渡費(fèi)發(fā)放 （根據(jù)房產(chǎn)局要求就確定） 1．合法住宅房實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的每月 元 /平方米 ，一戶不足元 /月的按元 /月計發(fā)，首期計發(fā)六個月過渡費(fèi)，然后按每季度