【正文】 案，向環(huán)保部門提交環(huán)境評估報告，向供電部門提交項目用電方案，向天然氣、自來水公司、市政管理部門提交相應方案以及向其他主管部門提交別的文件，并得到上述部門認可批準的過程。通過調整整合，判斷項目規(guī)模和投資回報的關系是否合理。建筑師的最大的長處是通過其建筑美學思路有效創(chuàng)造美學空間，而且不同建筑師將展現(xiàn)不同特點及風格的美學空間概念。其中，尤其以方案設計為重中之重：方案設計可以稱之為宏觀設計，將決定商業(yè)房地產(chǎn)項目的外部布局、內部功能、土地的利用效率、室內空間的利用效率、商鋪出租的價格潛力、室內空間的合理動線布局等。在此階段要依據(jù)自身的開發(fā)實力、現(xiàn)金流量考慮和目標客戶群所在確定是否需要進行項目融資或邀請合作伙伴進行協(xié) 作。五、研究項目的微觀及合作伙伴、項目融資渠道的確定確定項目的主力定位布局后即需要解決項目的核心和整體的布局(即項目微觀)，徹底的，細致的研究分析項目的目標客戶，市場定位，產(chǎn)品形式，特點，啟動策 略，財務測算等相關問題。三、項目組織確定和工作次序的建立房地產(chǎn)公司在項目地塊取得后要針對項目建立項目公司，確定專案組主要執(zhí)行人員。娛樂功能房地產(chǎn)包括用于電影城、娛樂城、KTV等運營內容的商業(yè)房地產(chǎn)。在做完市場咨詢及可承受發(fā)展規(guī)模的研究后，需要依據(jù)項目特定位置、市場潛力、商圈分析等資料對項目的客戶定位進行階段性判斷。將確定該項目的市場基礎，周邊商圈覆蓋人口的情況，可能的客戶流量，客戶流產(chǎn)生的項目營業(yè)額及項目的可發(fā)展規(guī)模等一系列相關問題。實際上，并不是所有的地方都適合做商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)，只有某個地方具備了相應的條件后，才可以做。第二篇：商業(yè)地產(chǎn)的招商流程商業(yè)地產(chǎn)招商工作流程:商業(yè)項目部進行市場調研和目標客戶分析分確定招商對象；確定經(jīng)營模式：投資經(jīng)營；委托經(jīng)營；租賃經(jīng)營；直接經(jīng)營；虛擬經(jīng)營；制定招商優(yōu)惠策略；商業(yè)項目部進行客戶招商月計劃實施；招商主管制定客戶招商周計劃；客戶管理員對客戶信息歸檔完善、招商資料準備就緒；招商主管進行目標客戶開發(fā)、拜訪、接洽；商業(yè)項目部進行客戶分類、確定重點；商業(yè)項目部安排客戶與開發(fā)商初步洽談填寫招商租戶登記表1商業(yè)項目部負責客戶與開發(fā)商的溝通談判；1開發(fā)商、客戶雙方確定合作對象、簽定招商意向書、交納定金；1商業(yè)項目部、開發(fā)商與客戶溝通、談判、方案修改與認可；1開發(fā)商、客戶雙方正式簽定招商協(xié)議項目初期，首先對項目擬選擇地區(qū)的市場條件進行初步分析判斷。繳稅、交他項：根據(jù)收件時交易所提供的《交易登記收件受理單》上的時間，確認交稅，約上買方交稅及他項，交完他項費用。評估（五個工作日）：㈠委托評估公司進行評估：以公積金中心指定銀行認可的評估公司，需甲級資質。注：差額款=成交價履約保證金評估凈值（即首付款+貸款金額）+傭金+手續(xù)費 ㈢收件：所謂收件，即為買賣雙方攜相關材料到交易辦理過戶登記申請。繳稅、領證買方：①（準產(chǎn)權人）身份證、本人到場 ②稅款賣方：①稅款結算（預留交房保證金）買賣雙方應準備材料：買方：①合同 ②麥田擔保公司代收款單據(jù)賣方：①合同 ②建行或招行銀聯(lián)卡 ③產(chǎn)權人身份證、本人到場房屋交接、附屬配套過戶㈠買賣雙方應準備材料：買方：①新產(chǎn)權證 ②產(chǎn)權人身份證、本人到場賣方：①收視證 ②用氣證（有管煤的）③煤氣產(chǎn)權過戶證明 ④電存折 ⑤附屬配套權利人身份證、本人到場 ⑥房屋鎖匙退保證金㈠賣方應準備材料賣方：①產(chǎn)權人身份證 ②保證金單據(jù) ③建行或招行銀聯(lián)卡㈡戶口問題必須經(jīng)買方確認按照約定將押金退給房東。第一篇：商業(yè)地產(chǎn)交易流程一次性交易流程簽約 存房款、收件 繳費領證 結算（預留交房保證金）房屋物業(yè)交接 退保證金簽合同在《簽約注意事項》一次性付款的單子，在簽約時一定要約定買賣雙方的收件時間及買方款項到位時間。商業(yè)按揭流程簽約 → 存首付款、銀行審批 → 存差額款、收件 → 繳稅、交他項 → 銀行放款、領證 → 物業(yè)交接 → 結算簽合同在《簽約注意事項》關于按揭付款的單子，在簽約時一定要注意買方首付款及差額款到位時間。繳稅、交他項㈠買賣雙方應準備材料：買方：①（準產(chǎn)權人）身份證、本人到場 ②稅款賣方：①稅款銀行放款、領證㈠買賣雙方應準備材料：買方：①首付款存折或卡 ②準產(chǎn)權人身份證、本人到場賣方：①產(chǎn)權人身份證、本人到場 ②貸款銀行的銀行存折或卡 ㈡銀行將產(chǎn)權證原件交給買方。公積金貸款審批（申請）：（七個工作日，下個環(huán)節(jié)等待銀行通知）以上材料均需提供原件及A4復印件，收入證明表格與公積金貸款申請表均需提前至公積金中心領取。待銀行人員領取《產(chǎn)權證》和《他項權證》。該判斷可以稱之為初判斷：進行針對項目微觀角度的分析，從所在地區(qū)的市場狀況及潛力入手判斷該城市或地區(qū)發(fā)展相應商業(yè)房地產(chǎn)項目的可行性，對該項目的定位有個宏觀的思考。一個住宅社區(qū)，一幢寫字樓所要解決的客流局限在一定范圍內，但商業(yè)房地產(chǎn)的客流會隨著經(jīng)營狀態(tài)的變化，會發(fā)生倍增或銳減。例：位于北京崇文門的新世界商場一期可出租面積達74000平方米，二期可出租面積達43000平方米，一期1998年投入運營后，生意興隆，但二期 2000年開業(yè)后，二期長期經(jīng)營狀況不佳，管理商開始認為是因為商品組合不同的原因，但一、二期商品組合調整后二期依然經(jīng)營狀況不良。雖然在此階段完成該項工作有存在偏差的可能性，但需要做初步確定，同時在后面的環(huán)節(jié)中可以作出豐富和調整。有些采取獨體模式，有些與其他類型的商業(yè)房地產(chǎn)融合發(fā)展，其發(fā)展呈現(xiàn)大規(guī)模、復合度高、時尚化的特點。項目公司主要執(zhí)行人員是各個工作單元的紐帶，是項目進展的主要執(zhí)行者，需要對項目執(zhí)行、商業(yè)操作、地區(qū)形勢和政府公關等等都有一定能力。此步驟是項目成功與否的重要因素，如果定位出現(xiàn)偏差，則項目沒有成功的可能。邀請合作伙伴需要制定詳細的商業(yè)計劃書和合作協(xié)議。初步設計及施工圖設計可以稱之為微觀設計，即在方 案設計基礎上進行純建筑工程角度的深化、細化。必須注意是要把一個建筑藝術品轉化為商業(yè)產(chǎn) 品必須將市場概念、功能概念融合進去，否則該項目將面臨空前的市場壓力。判斷項目投資規(guī)模和企業(yè)自身資金、資源背景是否符合投資規(guī)律。項目方案的政府許可過程，常規(guī)來講需要至少近半年的時間，需要 認真對待。房十、依據(jù)商業(yè)定位確定政府支持政策和項目操作管理單位政府在討論聽證后都會依據(jù)城市整體情況對方案反饋意見，在此階段我們可以依據(jù)項目本身提出部分需要的政府支持，類似政府稅收、工商管理、工建要求等。十一、項目招商的工作一般步驟提前招租項目內的大型主力店,主力店市場定位和業(yè)態(tài)定位等設計前進行商業(yè)調查定位，并將其作為招商工作的指導性文件。房地產(chǎn)俱樂部,房地產(chǎn)銷售策劃,房地產(chǎn)策劃,房地產(chǎn)廣告策劃,物業(yè)管理,房地產(chǎn)論 文,房地產(chǎn)知識,商業(yè)地產(chǎn),建筑規(guī)劃充分掌握客戶需求召開主力店招商懇談會，邀請前期已掌握的相關目標群 所有的客戶參加，懇談會的內容主要是征求他們對項目主力店合作的條件、可能性及其他方面的建議，而這些建議均可用于制訂合理的招商條件和政策。招商建議從生產(chǎn)地、主要投資客戶來源地區(qū)、ROADSHOW、招商會、媒介宣傳、地產(chǎn)交流、博覽會、發(fā)布會、節(jié)日促銷、新聞事件行銷等入手。該判斷可以稱之為初判斷：不進行針對項目微觀角度的分析，僅從所在地區(qū)的市場狀況及潛力入手判斷該城市或地區(qū)發(fā)展相應商業(yè)房地產(chǎn)項目的可行性，對該項目的定位有個宏觀的思考。一個住宅社區(qū)，一幢寫字樓所要解決的客流局限在一定范圍內，但商業(yè)房地產(chǎn)的客流會隨著經(jīng)營狀態(tài)的變化，會發(fā)生倍增或銳減。T$} e2例：位于北京崇文門的新世界商場一期可出租面積達74000平方米，二期可出租面積達43000平方米，一期1998年投入運營后，生意興隆，但二期2000年開業(yè)后，二期長期經(jīng)營狀況不佳，管理商開始認為是因為商品組合不同的原因，但一、二期商品組合調整后二期依然經(jīng)營狀況不良。雖然在此階段完成該項工作有存在偏差的可能性，但需要做初步確定，同時在后面的環(huán)節(jié)中可以作出豐富和調整。娛樂功能房地產(chǎn)包括用于電影城、娛樂城、KTV等運營內容的商業(yè)房地產(chǎn)。房地產(chǎn)俱樂部,房地產(chǎn)銷售策劃,房地產(chǎn)策劃,房地產(chǎn)廣告策劃,物業(yè)管理,房地產(chǎn)論文,房地產(chǎn)知識,商業(yè)地產(chǎn),建筑規(guī)劃 ^)un8J三、項目組織確定和工作次序的建立房地產(chǎn)論壇39。2h E { Y u oJ房地產(chǎn)俱,房地產(chǎn)銷四、確定主力商或核心并略微提前進行主力戶的招商洽談房地產(chǎn)論壇 y/K ? F)| k$^項目進行到設計，就可以提前與意向合作的類似超市、百貨店等主力商戶進行聯(lián)系，一方面了解合作意圖，一方面了解對方的工建要求，并可及時反饋到設計和更多的招商工作中去。反復探討，反復修改定位，定位的準確程度取決于市場。類似商業(yè)管理公司和融資伙伴要及時參與到項目設計中去。其中，尤其以方案設計為重中之重：方案設計可以稱之為宏觀設計，將決定商業(yè)房地產(chǎn)項目的外部布局、內部功能、土地的利用效率、室內空間的利用效率、商鋪出租的價格潛力、室內空間的合理動線布局等。無論是百貨店、超市、專賣店或任何業(yè)態(tài)都對商業(yè)房地產(chǎn)里面的合理布局、客流有效引導有需求，如果商業(yè)房地產(chǎn)的設計不能最大限度滿足商戶的功能需求，那么商戶最簡單的選擇就是不選擇該項目，所以任何商業(yè)房地產(chǎn)項目的設計必須遵守市場需求。八、項目設計、市場調整方案及財務方案的系統(tǒng)化整合O$t在完成項目設計、市場調整方案及財務融資方案后，需要就以上方案進行調整，即系統(tǒng)整合問題。項目方案的政府許可過程，常規(guī)來講需要至少近半年的時間，需要認真對待。房十、依據(jù)商業(yè)定位確定政府支持政策和項目操作管理單位$S({ f E 1m k政府在討論聽證后都會依據(jù)城市整體情況對方案反饋意見，在此階段我們可以