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正文內(nèi)容

萬源市商業(yè)步行街策劃方案樣例5-wenkub

2024-11-15 12 本頁面
 

【正文】 房后仍然是傳統(tǒng)的商業(yè)街模式,并沒有真正意義上滿足萬源市人民心中的預(yù)期,因此很難有較高的附加值。商業(yè)物業(yè)將進一步規(guī)模化、主題式購物、休閑購物的方向發(fā)展熱愛休閑、喜歡安逸的生活方式是萬源人的特點之一,他們希望一戰(zhàn)式購物,無明確的定位和不能明確告之定位的商業(yè)區(qū)很難有吸引力。并將進一步走向日常生活,特比是針對商業(yè)樓盤的智能化建設(shè)必將引領(lǐng)萬源市場商業(yè)物業(yè)的發(fā)展。以“濱水領(lǐng)地”和“金締花園”為代表的社區(qū)將公共配套設(shè)施中的休閑娛樂設(shè)施作為吸引小區(qū)居民的一種營銷工具,取得了非常好的效果,特別是“濱水領(lǐng)地”的銷售結(jié)果更是出乎了所有人的以外,由于小區(qū)配套的利用,使小區(qū)的商鋪價格上升了近一倍。同時也將影響萬源的消費形勢。主題商場將成為萬源市以后商業(yè)物業(yè)發(fā)展的趨勢,但到目前為止,近兩年推出的商業(yè)物業(yè)以“金締花園”“陽光花園”“濱水領(lǐng)地”為例,仍然奉行著傳統(tǒng)的商業(yè)銷售模式,并沒有管理公司介入,缺乏管理經(jīng)驗,極大的打擊了外地投資者的投資信心,對于品牌招商影響較大。休閑、度假題材萬源市市民愿意休閑享受的意愿非常強烈。以“濱水領(lǐng)地”為例,由于小區(qū)內(nèi)安置了大量的健身器材和設(shè)計了一定的綠化,導(dǎo)致其住宅銷售量迅速上升。已經(jīng)完成評規(guī)面積1500畝,已開發(fā)801畝。濱河路沿線后河濱河路沿線近兩年內(nèi)有幾個樓盤出現(xiàn)。如對紀(jì)念碑的修復(fù),市民廣場及街道整治等等。本項目開盤實踐將近一個月的爆滿現(xiàn)象、“金締花園”作為市中心去最近時間內(nèi)推出的樓盤銷售已經(jīng)達(dá)到8成的銷售佳績。每個樓盤都力求在建筑本身戶型和社區(qū)配套方面吸引消費者。市中心的商業(yè)物業(yè)銷售不順暢可能成為不爭的事實。商業(yè)部分2005年至2006年上半年,萬源市全市的商業(yè)用地出讓面積較少,并沒有實質(zhì)性的增加和減少。第一篇:萬源市商業(yè)步行街策劃方案萬源市商業(yè)步行街策劃資料總體市場態(tài)勢一、總體市場態(tài)勢住宅部分2005年的萬源市推出的住宅項目較04年相比有較大的突破,其銷售面積已達(dá)7萬平米以上,同比04年增長了近130%,為最近幾年的之最。但萬源的土地轉(zhuǎn)讓多為商住一體式的轉(zhuǎn)讓,主要為萬源市政府重點扶持的幾個市政改革工程,主要分布在沿后河一線及后河濱河路一線。其中市中心的核心商圈部分因為在近期內(nèi)無較大的營業(yè)房出現(xiàn),而核心商圈的幾條街已經(jīng)成為萬源市商業(yè)進駐的核心地段,各商家進駐核心商圈的意愿強烈,由此可能導(dǎo)致?lián)Q鋪、換口岸欲望強烈。在社區(qū)配套及社區(qū)休閑的強化將直接引領(lǐng)消費者的消費態(tài)度發(fā)生轉(zhuǎn)變。“陽光花園”的銷售一空,更是驗證了中心區(qū)的重要經(jīng)濟發(fā)展地位。在年內(nèi),中心區(qū)域的住宅項目及商業(yè)項目的配套工程將倍受關(guān)注。一是“華興小區(qū)”,二是“濱水領(lǐng)地”--位于濱河路與和平街、交通局的三角地帶,同樣有較大面積的商業(yè)營業(yè)房出現(xiàn),也是本案的競爭對手。雖然市政府的搬遷工程尚未啟動,而且城市居民對河西經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的概念還很模糊,但市政府的良好規(guī)劃仍然給這一片區(qū)帶來了很高的附加值。況且由于靠近后河,其傍晚的消費人群受到小區(qū)少量配套休閑娛樂設(shè)施的吸引而導(dǎo)致商鋪量有大幅度的提高。其休閑資源可以從每天傍晚的后河“河灘夜市”可以得到驗證。萬源市場發(fā)展趨勢三、萬源市場發(fā)展趨勢2006年下半年及2007年的萬源房地產(chǎn)市場較05年相比較,市場變化的趨勢將規(guī)律化,更加明顯化,特點也將更為突出。雖然去年全市經(jīng)濟仍然保持較快速度的增長,居民收入穩(wěn)中有升,但市場的消化能力仍然有限,總需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全市的供應(yīng)量。每天傍晚的散步人群向小區(qū)中聚集,平均每天晚上有將近3000人左右的人流量。同時,細(xì)節(jié)上的規(guī)劃將更受到萬源市場的消費者的青睞。從萬源的后河每晚的散步人群來分析可以看出萬源人需要一種享受和休閑的消費模式,在河灘上的消費不能算是不高,其舒適度也很差。夜間消費市場將被真正的挖掘出來,消費地點將向市中心轉(zhuǎn)移萬源的商業(yè)氣氛多集中于白天,到目前為止,萬源市的夜間消費市場并沒有被完全挖掘出來。萬源市市場總特征四、萬源市市場總特征市中心區(qū)域商業(yè)狀況及前景展望 1)中心商業(yè)區(qū)域的形成和發(fā)展根據(jù)萬源市十一五規(guī)劃:萬源市市中心要以一批的形象工程的典型樓盤來達(dá)到帶動整個萬源市經(jīng)濟業(yè)態(tài)發(fā)展的目的。市政府規(guī)劃出臺以前,“金締花園”作為中心商圈發(fā)展的一個新起點,“愛家購物廣場”以富有戰(zhàn)略性的眼光選擇了“金締花園”。形成了以紅衛(wèi)街與紅旗路為中心的商圈式結(jié)構(gòu)發(fā)展模式,其主要商業(yè)形態(tài)為服裝批發(fā)零售為主。無“死鋪”和“空鋪”現(xiàn)象??梢娛兄行牡囟蔚纳虡I(yè)鋪面已經(jīng)達(dá)到十分稀有的局面。其中有40%的鋪面為服裝批發(fā)業(yè)務(wù),30%左右為副食商品零售與批發(fā),其余為小商品零售商鋪。因此,紅旗路的主要商業(yè)形態(tài)為服裝批發(fā)。紅衛(wèi)路是萬源市民夜晚散步的重要場所,其夜間的人流量僅次于后河河灘的人流量,是城市主要的夜間消費場所。二樓面積多為60100平米為主,價格為5500元左右。內(nèi)無空置鋪面。全市神會消費品總額比上年增長近11個百分點。3)傳統(tǒng)商業(yè)鋪面依然搶手萬源的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)主要集中在本案周圍的幾條街道,因為傳統(tǒng)的商業(yè)的地段已經(jīng)形成。而主題商業(yè)廣場成為項目租售的一個重要策略,買家投資時考慮的因素除了地段。五、項目競爭分析項目本身市政府區(qū)位規(guī)劃段為原市政府舊址是市政府重點發(fā)展項目之一,為當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟、政治中心,地理位置得天獨厚。項目SWOT分析 優(yōu)勢:(S)地處市中心商業(yè)旺地,毗鄰市政府、市委、中小學(xué),盡享都市成熟的商務(wù)及居住環(huán)境、繁華。時尚高貴的大氣風(fēng)格主要材質(zhì)以大幅的人工大理石或鮮亮的磨石地面為主。其他設(shè)備建議在小廣場處安置一個小型旱噴,以弧形為主。中間安置少量的仿真樹木,增強綠色氛圍。時尚高貴的大氣風(fēng)格主要材質(zhì)以大幅的人工大理石或鮮亮的磨石地面為主。其他設(shè)備建議在小廣場處安置一個小型旱噴,以弧形為主。中間安置少量的仿真樹木,增強綠色氛圍。因為前面有紅衛(wèi)街,后面有紅旗路可以形成走廊之態(tài),所以經(jīng)過我們多年的推廣經(jīng)驗,除了走“市場差異化”之外,更重要的是用“逆向思維”來做市場定位。而且萬源這座城市也需要提升其自身的城市形象,而城市形象的提升又取決于人居環(huán)境、生活方式以及生活態(tài)度的提升。因此我們的切入點就是為萬源人心中的向往找到歸屬感,為其心中向往的生活在現(xiàn)實中安個家,讓他們在現(xiàn)實的家中感受、體驗到其心中向往的生活,也就是萬源的商業(yè)、向往的大城市中心生活圈的生活。三是項目位于萬源目前繁華的老城區(qū),猶如一條重要紐帶上的耀眼明珠,是舊生活到新生活的表率; 模式:片區(qū)商業(yè)項目的發(fā)展,是整個萬源的趨勢。從項目產(chǎn)品與項目理念闡述“新”,體現(xiàn)項目的前瞻性及獨特性。片區(qū)作為交通大動脈——市中心,目前已經(jīng)起到紐帶作用;計劃修建中的高速公路更是將達(dá)州到萬源的行程時間縮短到1個小時,將進入中心城市生活圈。萬源市商業(yè)中心廣場的營銷采用“機動營銷策略”、所謂機動的房地產(chǎn)營銷策略,就是要根據(jù)市場中各種要素的變化,不斷的調(diào)整營銷思路,改進營銷措施,使?fàn)I銷活動動態(tài)的適應(yīng)房地產(chǎn)市場的變化。影響市場的各種因素主要有:消費者的構(gòu)成及心態(tài)、經(jīng)銷商的配合及支持、競爭產(chǎn)品的實力及動態(tài)、行政政策的法規(guī)及控制、宏觀經(jīng)濟的現(xiàn)狀及發(fā)展、自身隊伍的穩(wěn)定及優(yōu)化等等。機動營銷的模式 1)事件營銷充分利用熱點事件和受眾關(guān)注的事件,進行再組織、再包裝,借事件點向受眾傳達(dá)本案的相關(guān)信息(如價值核心、產(chǎn)品訴求等),并讓受眾通過對事件點關(guān)注的同時潛移默化地接觸并吸收到本案的相關(guān)信息。內(nèi)容冠名舉辦06年萬源發(fā)展論壇活動概述:借時、借勢、借力,借萬源發(fā)展成為中型城市之時、借政府加速萬源發(fā)展之勢、借媒體傳播之力,舉辦城市發(fā)展論壇活動。借用政府、媒體之力,用較少資金的投入取得最大的宣傳力度,并以此建立消費市場對本項目的信任度及良好的口碑。然后引出:“萬源大革命”這一戰(zhàn)略性指導(dǎo)方針。(此活動還可配合物業(yè)綜合服務(wù)評比)活動目的:用美女+智慧這個吸引人的話題讓更多人來關(guān)注項目本身。內(nèi)容廣告主題:廣告主題的提煉要考慮到傳播概念的相關(guān)性、區(qū)域性、延展性和感染力,要傳達(dá)出項目的價值核心——萬源大革命(主)與購物也優(yōu)閑(輔)。內(nèi)容電視臺:主要發(fā)布項目相關(guān)動態(tài)、新聞、事件和活動即時報道,電視臺選擇萬源電視臺 路牌:主要發(fā)布項目形象廣告、產(chǎn)品賣點廣告、項目銷售廣告,選擇區(qū)域集中在萬源老城區(qū)市中心和項目所在區(qū)域。第二目標(biāo)主力店以民特商品(包括地毯、手工藝品、藥材等)、經(jīng)營服裝、鞋帽箱包、布料(藝)、針紡織品、化裝飾品、影樓、醫(yī)藥、文化辦公用品、五金日雜以及家電、音像制品等為主。招商與銷售流程 1)目標(biāo)商戶群的確定;2)商鋪鋪位進行規(guī)劃,制定合理的分割方案;3)針對目標(biāo)商群和客戶群進行項目推廣,擴大項目知名度,提升影響力; 4)雙方洽談,達(dá)成購買或租賃意向;5)投資者到實地選擇商鋪位置,并簽訂買賣或租賃協(xié)議; 6)投資者按規(guī)定交納購房款或交納租金和服務(wù)費; 7)對已經(jīng)簽定租賃協(xié)議的商鋪進銷售;8)發(fā)展商對商場進行最后的裝修和設(shè)施配套,為投資者的進入創(chuàng)造良好的商業(yè)硬環(huán)境; 9)在招商過程已經(jīng)基本結(jié)束時,選擇合適的開業(yè)時間,歡迎投資者進場經(jīng)營。另售樓處可以在原售樓處的基礎(chǔ)上做相應(yīng)的調(diào)整,以適合商鋪的租售。如何在不改變項目整體營銷格調(diào)的條件下進入項目,神不知鬼不覺地讓新的營銷公司正式進入本項目而不造成消費者的反感是關(guān)鍵中的關(guān)鍵。我們將利用全新的市場宣傳口號作為契機正式宣布全新營銷模式的開始。(一)、推廣總策略1)在整合營銷推廣中。3)“借”的好處? 可以利用銷售告罄來營造市場機饑餓感,同時對下一階段的銷售打下基礎(chǔ)。1)推廣主線策略A 借“告罄”、借“品牌入駐”、借萬源市經(jīng)濟發(fā)展成為中型城市之時、借政府加快建設(shè)市中心區(qū)域之勢、借媒體傳播之力。2)推廣輔線策略 通過借助推廣主線之力,借項目優(yōu)勢之利,通過各種媒體渠道對項目的產(chǎn)品進行廣告宣傳(包括稀缺性、未來潛力、開展的活動傳播)與推廣主線的核心訴求相呼應(yīng),形成項目的獨有的專屬價值。(二)推廣重要節(jié)點2006年8月上旬:項目二批房源入市2006年8月中旬:廣告正式投入市場、項目全新亮相2006年9月下旬:此項目強市推廣宣傳活動2006年10月上旬:項目進入二三樓熱銷期(三)、推廣階段策略2006年隨著四川房價呈現(xiàn)總體上升趨勢和萬源市市政府加速發(fā)展的種種利好消息,萬源市房地產(chǎn)市場前景呈現(xiàn)較好的發(fā)展趨勢。所以根據(jù)本項目的總體推廣策略和項目進展情況進行立體的推廣。從而一定程度上的阻截其他競爭樓盤的客戶群C 做好渠道的初步建設(shè),做到客戶數(shù)量的積蓄,為緊接著的推廣活動做好人氣的積累和口碑的傳播的基礎(chǔ)。此階段主要針對項目的二三層上鋪進行推廣銷售,對二三樓的商業(yè)氛圍結(jié)合事件和品牌入駐進行宣傳、炒作。媒體的力量,大力度、大密度的進行深度體驗項目核心價值的活動。2)目的:A 出金資金的最后回籠 B 完美實現(xiàn)一期項目銷售完成 C 為二期銷售做好準(zhǔn)備 3)方式: A 活動推廣 B 尾盤特惠招商 C 體驗式活動營銷 價格策略及租金預(yù)估十三、價格策略及租金預(yù)估影響價格制定的因素結(jié)合萬源市市場的實際情況和工程進度情況,經(jīng)過調(diào)查整理,影響萬源市房地產(chǎn)市場制定價格策略的因素主要有以下幾方面:區(qū)位因素:區(qū)位極差、區(qū)位聲譽度、區(qū)域配套、交通通達(dá)度、商業(yè)繁華程度、臨街狀況等項目因素:內(nèi)部配套、園林景觀、建筑外部特色、戶型結(jié)構(gòu)、新舊程度、市場接受能力等宏觀因素:國家宏觀政策、未來房地產(chǎn)價格的走勢等。在大概兩個月的銷售期內(nèi),銷售價格不作調(diào)整。因此,為了成功招商,以便利用招商成功的推進項目的整體銷售,我們經(jīng)過認(rèn)真研究,作出如下施工進度建議:1)項目售樓部于2006年8月15日之前進行重新裝修,提升項目品質(zhì)感2)項目售樓部內(nèi)沙盤于2006年8月25日之前進行重新制作,準(zhǔn)確標(biāo)明項目設(shè)計方案 3)項目工地部分:A 項目1棟、3棟部分必須將塔吊重新進行安裝,必須搭配符合修建19層電梯公寓的塔吊。二、會前準(zhǔn)備天立實業(yè):確定購物節(jié)及步行街開業(yè)策劃方案、開業(yè)時間、開業(yè)形式招商中心:提前了解現(xiàn)有商家裝修及經(jīng)營情況三、會議時間和地點時間:2009年7月26日(周日)上午9點地點:天立花園銷售中心四、與會人員會議主持人:其他與會人員:1)天立實業(yè)開發(fā)商項目成員:2)策劃代理公司招商部成員:3)青原步行街經(jīng)營管理公司人員。從來就是風(fēng)險與利潤共存,我們也看到了伊金霍洛旗作為一個新型能源城市未來良好的發(fā)展前景及居民良好的消費潛力,按照常人的思維,這個項目可能要經(jīng)歷一段時間的“養(yǎng)市期”,待客觀環(huán)境好轉(zhuǎn)時才能厚積而薄發(fā)、一飛而沖天。以每條街平均600米長度計,全國城市商業(yè)街長度累計已超過1800公里;以每條街平均建筑規(guī)模5萬平米計。商業(yè)街經(jīng)營現(xiàn)狀及面臨問題我國最早的大規(guī)模商業(yè)步行街建設(shè)始于上世紀(jì)80年代中后期,由于很多地方都是一哄而上、搞形象工程,導(dǎo)致各城市商業(yè)街同質(zhì)化經(jīng)營傾向十分明顯、經(jīng)營發(fā)展面臨嚴(yán)重問題:一是空置率高、經(jīng)濟效益不佳。如有專家指出武漢漢正街存在三大硬傷:商業(yè)布局混亂,商業(yè)空間復(fù)雜,尺度越來越不人性;商業(yè)業(yè)態(tài)混亂,“水貨”和品牌并存;總體布局和商業(yè)管理粗放、缺乏經(jīng)驗。二、培育特色街區(qū)北京是我國商業(yè)步行街最多的城市。四、加強政府引導(dǎo)商業(yè)步行街是所在城市商業(yè)發(fā)展、城市風(fēng)貌、城市綜合競爭力的代表,也是城市改革開放成果和城市經(jīng)濟繁榮的代表,因此,商業(yè)街的發(fā)展必須從傳統(tǒng)的經(jīng)營模式中走出來,與市民的日常生活、商業(yè)文化傳統(tǒng)、商業(yè)流行時尚、休閑娛樂、旅游產(chǎn)業(yè)等相聯(lián)系,成為城市功能的有機組成部分。商業(yè)步行街的后期營運管理,必須走專業(yè)化道路,否則,商業(yè)步行街漫長的開發(fā)時間跨度,加上低效率的后期營運管理,將給商業(yè)步行街的后期開發(fā)帶來無窮的后患,
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