【正文】 大多都是復(fù)制拷貝過(guò)來(lái)的東西。還有一點(diǎn)要說(shuō)的就是在可行性階段必須把資金的流量和銷售計(jì)劃做出來(lái)，這樣就可盡量的減少開(kāi)發(fā)者的現(xiàn)金投入，減少資金成本，讓項(xiàng)目得于順利進(jìn)行下去。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制分析要控制好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本，前期就要做好充分的論證，包括可行性研究和設(shè)計(jì)階段。馬克思說(shuō)過(guò)資本家面對(duì)30%的利潤(rùn)時(shí)就會(huì)發(fā)狂，傷失理性，我能理解當(dāng)他們面對(duì)著50%，甚至100%的利潤(rùn)時(shí)的沖動(dòng)。所以說(shuō)在這2年左右的時(shí)間里。在這里面表現(xiàn)最突出的就是土地拍賣。房地產(chǎn)成本控制與管理它不僅僅在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域有著重要的意義，還滲透到了每一個(gè)老百姓的生活中，許許多多的老百姓還在窮其一生來(lái)買一套房子，怪不得老百姓整天嘴里念的是房?jī)r(jià)。房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力主要在于兩點(diǎn)，一個(gè)是產(chǎn)品的差異化競(jìng)爭(zhēng)，一個(gè)是產(chǎn)品的成本競(jìng)爭(zhēng)。在相同的開(kāi)發(fā)環(huán)境中，除了開(kāi)發(fā)適銷對(duì)路的適應(yīng)市場(chǎng)需求的產(chǎn)品，加大產(chǎn)品的差異外，最重要的是價(jià)格，盡可能地減少建設(shè)成本，降低產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格，最大限度地提高企業(yè)的投資收益，這一點(diǎn)一直倍受眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的熱切關(guān)注，既為熱點(diǎn)又是難點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)作為一種商業(yè)行為，追求的是利潤(rùn)，這是天經(jīng)地義的，但是如果能在房?jī)r(jià)和利潤(rùn)之間尋求到一個(gè)平衡點(diǎn)，達(dá)到買賣雙方的雙贏，控制好房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本就非常有意義。無(wú)論是地方政府還是開(kāi)發(fā)上，都在拼命的哄抬土地的價(jià)格，反正是只要有土地就有大把大把的利潤(rùn)，根本就沒(méi)有理性的評(píng)估這塊土地的真正價(jià)值。事實(shí)說(shuō)明，從2007年每一季度，滁州房地產(chǎn)呈現(xiàn)出“總量擴(kuò)張明顯，增勢(shì)強(qiáng)勁”的勢(shì)頭，樓市價(jià)格攀升，供銷量明顯增加，形成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資又一高潮。投資者也都知道這是經(jīng)濟(jì)泡沫，但是他們都不相信自己會(huì)遇上泡沫破裂。大家可能會(huì)有疑慮，這樣的話不就加大了前期的成本了嗎？不錯(cuò)，是加大了前期的成本，但是對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的成本控制來(lái)考慮，現(xiàn)在的投入是事半功倍的。從設(shè)計(jì)階段降低成本一般分為初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)。所以現(xiàn)在都在說(shuō)站在大街上你就分不清是在哪里，因?yàn)槿珖?guó)的建筑都是千篇一律的，一個(gè)地區(qū)，一個(gè)城市乃至一個(gè)單體建筑，都沒(méi)有自己的的風(fēng)格。比如說(shuō)江南的天氣以陰濕為主，所以那里的建筑都比較輕靈、虛幻，窗洞都開(kāi)得比較大，可以改善室內(nèi)的采光和通風(fēng)，但是在濱州我們現(xiàn)在看到的也是大片大片的玻璃窗、玻璃幕在烈日下暴曬，冬天不保溫，夏天不隔日，能量的損耗量太大了。如果管理上稍微出現(xiàn)點(diǎn)紕漏或者松懈，可能就會(huì)造成很大的經(jīng)濟(jì)損失，所以說(shuō)那些松散的管理形式是不適合房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的。但是這兩項(xiàng)也可能是牽扯到各方關(guān)系最多的地方，我們開(kāi)發(fā)商也可能不好控制，這就需要處理關(guān)系時(shí)的靈活和智慧。反過(guò)來(lái)說(shuō)，在樓盤一樣的情況下，你能控制好成本，你就更具有競(jìng)爭(zhēng)力。在一個(gè)自由經(jīng)濟(jì)的體系構(gòu)建中，自由經(jīng)濟(jì)的前提是信息對(duì)稱，人們的理性，脫離了這兩個(gè)前提，一切自由經(jīng)濟(jì)的理論都是空談，卻無(wú)法實(shí)現(xiàn)。例如：在長(zhǎng)三角地區(qū)，許多地方政府的收入居然有50%60%的來(lái)源于房地產(chǎn)，這太不正常了。因此對(duì)于決策來(lái)說(shuō)，最優(yōu)化幾乎是不可能的，應(yīng)該用“另人滿意”取代“最優(yōu)化”。技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合，控制造價(jià)的最有效手段在工程建設(shè)中把技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合，通過(guò)技術(shù)比較、經(jīng)濟(jì)分析和效果評(píng)價(jià)，正確處理技術(shù)先進(jìn)與經(jīng)濟(jì)合理之間的對(duì)立統(tǒng)一關(guān)系，力求在技術(shù)可行的基礎(chǔ)上經(jīng)濟(jì)合理，把造價(jià)控制滲透到各項(xiàng)設(shè)計(jì)和施工技術(shù)措施之中。所以選擇全部自己開(kāi)發(fā)還部分委托的問(wèn)題的本質(zhì)是企業(yè)的管理成本問(wèn)題，也是企業(yè)的企業(yè)經(jīng)營(yíng)的專一與多元化問(wèn)題。）之所以提出目標(biāo)聚集也是核心競(jìng)爭(zhēng)力的體現(xiàn)，原因在于專業(yè)化和社會(huì)分工的需要，換言之，運(yùn)營(yíng)商作為產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈的一員，必須兼顧上下游縱向合作與橫向競(jìng)爭(zhēng)的需要，如果采取目標(biāo)聚集戰(zhàn)略，就會(huì)在消費(fèi)者心目中留下深刻的印象，很可能一句簡(jiǎn)單的宣傳口號(hào)就讓他們的消費(fèi)行為發(fā)生改變，尤其在同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)的情況下。在這種情況下，一方面，開(kāi)發(fā)商的業(yè)務(wù)領(lǐng)域在擴(kuò)大；另一方面，開(kāi)發(fā)商的部分業(yè)務(wù)具有了可替代性，房地產(chǎn)企業(yè)能做但是運(yùn)用成本相對(duì)較高的一些工作可以交給其他環(huán)節(jié)，比如營(yíng)銷公司、專業(yè)承包商來(lái)做。其實(shí)無(wú)論那種開(kāi)發(fā)方式，以管制為主，主動(dòng)的控制成本才是最主要的。第二篇：房地產(chǎn)全面預(yù)算管理與成本控制房地產(chǎn)全面預(yù)算管理與成本控制主講：楊 凡第一章：房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理系統(tǒng)的建立 【提出問(wèn)題】什么是地產(chǎn)公司的全面預(yù)算管理？ 為什么要進(jìn)行全面預(yù)算管理？ 如何進(jìn)行全面預(yù)算管理？房地產(chǎn)企業(yè)如何建立全面預(yù)算管理系統(tǒng)？ 全面預(yù)算為什么會(huì)成為流于形式的數(shù)字游戲？ 【討論問(wèn)題】全面預(yù)算形象的比喻應(yīng)該是“一張網(wǎng)”，在這張網(wǎng)內(nèi)進(jìn)度管理是“橫軸”，代表各時(shí)間節(jié)點(diǎn)達(dá)成的目標(biāo)；成本管理是“縱軸”，代表各時(shí)間節(jié)點(diǎn)達(dá)成目標(biāo)所付合同的費(fèi)用。 全面預(yù)算就是成本控制？216。 全面預(yù)算管理是預(yù)算編制、執(zhí)行、考核過(guò)程中的所有管理環(huán)節(jié)的集成。二． 為什么要實(shí)行全面預(yù)算？【統(tǒng)一思想】：預(yù)算管理是全面預(yù)算會(huì)計(jì)、會(huì)計(jì)反映監(jiān)督和內(nèi)部控制三方面的統(tǒng)一 其中，全面預(yù)算包含以下內(nèi)容： 252。 沒(méi)有業(yè)務(wù)沒(méi)有預(yù)算，252。 流程制度化 252。激勵(lì)約束（Incentives constraints）、預(yù)算與薪酬制度的對(duì)接可以體現(xiàn)獎(jiǎng)罰分明的原則，強(qiáng)化企業(yè)業(yè)績(jī)管理?？v軸——目標(biāo)利潤(rùn)預(yù)算；目標(biāo)成本預(yù)算綜述橫軸——三級(jí)計(jì)劃模板及控制要點(diǎn)（主項(xiàng)，專項(xiàng)，樓棟）；(1)、制定目標(biāo)確定項(xiàng)目定位與目標(biāo)利潤(rùn)率；(2)、制定計(jì)劃制定集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃、項(xiàng)目主項(xiàng)計(jì)劃、項(xiàng)目專項(xiàng)計(jì)劃、樓棟施工計(jì)劃。癥結(jié)：財(cái)務(wù)與業(yè)務(wù)“兩張皮”，預(yù)算管理缺乏運(yùn)營(yíng)管理支撐 全面預(yù)算為什么會(huì)成為流于形式的數(shù)字游戲？（四個(gè)問(wèn)題討論）一、綜述：如何理解房地產(chǎn)全面預(yù)算管理二、房地產(chǎn)全面預(yù)算管理—計(jì)劃篇三、房地產(chǎn)全面預(yù)算管理—實(shí)務(wù)篇找講師、公開(kāi)課，上諾達(dá)名師網(wǎng)，中國(guó)最大的培訓(xùn)平臺(tái) 四、房地產(chǎn)全面預(yù)算管理—保障篇案例1：LH地產(chǎn)集團(tuán)公司的全面預(yù)算管理特點(diǎn)和學(xué)習(xí)借鑒點(diǎn)； 案例2：龍湖集團(tuán)xxx項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)之成本管理部分第二章： 房地產(chǎn)企業(yè)成本管控系統(tǒng)的建立 第一部分：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期成本管理的重要性 【提出問(wèn)題】什么是成本管理？為何進(jìn)行成本管理？怎么進(jìn)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期的成本管理？ 為什么采取了很多種的方法，但找不到有效的途徑控制成本？控制成本就是降低質(zhì)量，降低標(biāo)準(zhǔn)嗎？ 控制成本的重點(diǎn)在哪里？ 企業(yè)何時(shí)進(jìn)行成本控制？ 【討論問(wèn)題】成本管理的定義、范圍、管理方式； 成本管理的作用和效果； 實(shí)行成本管理的保障條件；新常態(tài)下成本管理的思路，流程和方法； 目標(biāo)成本指定的階段和作用；目標(biāo)成本與動(dòng)態(tài)成本的管理及責(zé)任成本； 簡(jiǎn)單介紹房地產(chǎn)成本管理的三大階段及趨勢(shì)：如：始自2003年以萬(wàn)科為代表的成本核算階段—關(guān)注造價(jià)，強(qiáng)調(diào)算得快、算得準(zhǔn)；如：從2006年起以龍湖地產(chǎn)為代表的強(qiáng)調(diào)成本控制階段—關(guān)注目標(biāo)，強(qiáng)調(diào)目標(biāo)成本控得??；以及從2009年起開(kāi)始形成的成本策劃階段—關(guān)注收益，強(qiáng)調(diào)成本結(jié)構(gòu)的不均勻分布；（圖示說(shuō)明三大階段各有側(cè)重，主要體現(xiàn)在事后，事中和事前控制的主要手段）重點(diǎn)闡述設(shè)計(jì)階段的成本管控要領(lǐng)第二部分：成本管控術(shù)—成本策劃：企業(yè)利潤(rùn)的節(jié)流閥與監(jiān)控者 【提出問(wèn)題】成本管理操作過(guò)程中的困惑：成本部門“單兵作戰(zhàn)”較多，各部門的協(xié)同不夠；找講師、公開(kāi)課，上諾達(dá)名師網(wǎng)，中國(guó)最大的培訓(xùn)平臺(tái) 目標(biāo)成本測(cè)算準(zhǔn)確度不高；合約規(guī)劃實(shí)際指導(dǎo)意義不大，流于形式； 控成本還是保品質(zhì)？這是個(gè)問(wèn)題！變更簽證太多，怎么管？ 動(dòng)態(tài)成本數(shù)據(jù)不能準(zhǔn)確及時(shí)獲??； 資金計(jì)劃預(yù)不準(zhǔn)，難以真正做到資金平衡； 房地產(chǎn)企業(yè)成本管理控制要點(diǎn) 【討論問(wèn)題】房地產(chǎn)企業(yè)成本管理控制要點(diǎn)： 控目標(biāo)、控合同、控付款、控動(dòng)態(tài)控目標(biāo)（分享案例）Z企業(yè)“不同階段目標(biāo)成本編制”概念設(shè)計(jì)階段、方案設(shè)計(jì)階段、初步設(shè)計(jì)（擴(kuò)初設(shè)計(jì)）階段、施工圖設(shè)計(jì)階段及構(gòu)件深化設(shè)計(jì)階段目標(biāo)成本形成及成本重點(diǎn)控制對(duì)象； 目標(biāo)成本修訂調(diào)整指導(dǎo)原則； 目標(biāo)成本編制原則與調(diào)整流程；控合同公司董事長(zhǎng)或者總經(jīng)理在進(jìn)行合同審批時(shí)，如何判斷合同價(jià)格是否合理？預(yù)算夠不夠？成本控制vs與成本核算； 合約規(guī)劃對(duì)成本控制的作用；合約管控案例分享：X企業(yè)“成本管理的三大儲(chǔ)備” 控付款—無(wú)計(jì)劃不付款付款計(jì)劃，基于審定工程量，定期刷新合同付款計(jì)劃并與計(jì)劃聯(lián)動(dòng)； 月度資金計(jì)劃每月匯總生成，上報(bào)集團(tuán)審批后，達(dá)成率納入部門考核； 合同付款：無(wú)計(jì)劃不付款，合同付款申請(qǐng)、審批嚴(yán)控計(jì)劃外審批付款； 控動(dòng)態(tài)—實(shí)時(shí)對(duì)比 指導(dǎo)定價(jià) 目標(biāo)成本→動(dòng)態(tài)成本→產(chǎn)品動(dòng)態(tài)單方 目標(biāo)成本：成本控制線、上線VS基線動(dòng)態(tài)成本：實(shí)時(shí)、動(dòng)態(tài)反映“預(yù)計(jì)最終成本”，合約規(guī)劃余量的蓄水池作用，動(dòng)態(tài)成本月度回顧→預(yù)警、強(qiáng)控產(chǎn)品動(dòng)態(tài)單方：指導(dǎo)定價(jià)、橫向?qū)?biāo)找講師、公開(kāi)課，上諾達(dá)名師網(wǎng)，中國(guó)最大的培訓(xùn)平臺(tái) 第三部分 房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段投資控制要點(diǎn)和策略； 策略一：實(shí)行設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)，優(yōu)化設(shè)計(jì) 策略二：實(shí)行限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià) 策略三：加強(qiáng)對(duì)圖紙的會(huì)審與審查策略四：深入運(yùn)用價(jià)值工程。? 全成本管理全面、全過(guò)程、全員。 南京大學(xué)房地產(chǎn)EMBA客座教授，15年房地產(chǎn)企業(yè)從業(yè)經(jīng)歷，東南大學(xué)工學(xué)碩士，南京大學(xué)EMBA碩士。 楊老師主持過(guò)10多家大中型房地產(chǎn)集團(tuán)公司的管理顧問(wèn)工作，在地產(chǎn)集團(tuán)公司的戰(zhàn)略和組織管理領(lǐng)域、計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理領(lǐng)域、設(shè)計(jì)管理領(lǐng)域、全面預(yù)算和成本控制管理領(lǐng)域擁有深入的研究和系統(tǒng)化管理解決方案，目前就職于國(guó)內(nèi)一家大型國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)的高管，3家地產(chǎn)集團(tuán)公司和1家上市公司的管理咨詢顧問(wèn)。 現(xiàn)供職于某國(guó)有投資集團(tuán)公司，曾任江蘇亞?wèn)|建發(fā)集團(tuán)總工辦副主任，總工程師，南京百勝麒麟建設(shè)發(fā)展有限公司副總經(jīng)理，蘇寧環(huán)球集團(tuán)南京浦東建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司副總經(jīng)理，江蘇國(guó)信集團(tuán)成本采購(gòu)中心總經(jīng)理等職，楊老師從事地產(chǎn)開(kāi)發(fā)15年多，在商業(yè)和住宅地產(chǎn)實(shí)操、產(chǎn)品設(shè)計(jì)和市場(chǎng)研發(fā)方面有豐富經(jīng)驗(yàn)。如何真正發(fā)揮財(cái)務(wù)管理在企業(yè)管理中的中心作用，應(yīng)著重做好以下幾項(xiàng)工作：一、加強(qiáng)成本費(fèi)用管理、控制工作企業(yè)成本水平的高低直接決定著企業(yè)產(chǎn)品盈利能力的大小和競(jìng)爭(zhēng)能力的強(qiáng)弱。要重點(diǎn)抓好采購(gòu)成本、銷售成本、管理費(fèi)用等支出的管理，采購(gòu)成本管理要重點(diǎn)抓好原輔材料的價(jià)格、質(zhì)量結(jié)構(gòu)和存量，要認(rèn)真研究原輔材料的市場(chǎng)和采購(gòu)策略，按照貨比多家、比質(zhì)比價(jià)、擇優(yōu)選擇的原則進(jìn)行采購(gòu)。企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算是由銷售、生產(chǎn)、現(xiàn)金流量等各