【正文】 融資問題，主要是選擇和管理外來投資，通過合并，收購和具體項目的資金籌措，以及研發(fā)內(nèi)部投資?？疾?9951996年間在REITs分紅公告發(fā)布前和發(fā)布的買賣報價價差，發(fā)現(xiàn)如果分紅越高，買賣報價價差就會越小，反之，買賣報價差就會越大。又由于房地產(chǎn)企業(yè)的資金融通，對和金融政策和資本市場的依賴性特別強，因此本文的研究目的，在于通過分析房地產(chǎn)企業(yè)融資的特征、渠道以及融資過程中存在的問題，提出一些針對這些問題的解決措施，使得房地產(chǎn)企業(yè)的融資計劃能夠適應政策和市場的變化，從而保證資金順暢流轉，將風險盡量降到最低，防止危機的發(fā)生。隨著我國房地產(chǎn)投資和融資體制的變化以及央行關于住宅開發(fā)貸款和住宅按揭貸款限制性規(guī)定等多種政策的出臺，金融業(yè)門檻不斷加高，再加上土地招投標政策的實施，房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力也已已經(jīng)不再局限于產(chǎn)品自身，資本實力已成為企業(yè)乃至整個行業(yè)健康發(fā)展的決定性因素。中國有30000多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2003年房地產(chǎn)開發(fā)投資10106億元，%，高于同期固定資產(chǎn)投資增長（%）3個百分點，房地產(chǎn)業(yè)對全國GDP的貢獻率約占15%，帶動了一大批關聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而且拉動了消費需求和投資需求。第一篇：房地產(chǎn)融資研究開題報告開 題 報 告1．本課題的研究背景及意義 1)背景房地產(chǎn)企業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、管理、經(jīng)營、和服務活動,并以營利為目的進行自主經(jīng)營、獨立核算的經(jīng)濟組織。由于房地產(chǎn)業(yè)自身的一些特殊性，在其消費和開發(fā)的過程中離不開金融的支持。房地產(chǎn)企業(yè)能不能盡快建立健全多渠道的房地產(chǎn)融資體系獲得足夠的資金支持，已成為企業(yè)發(fā)展的瓶頸。2．本課題的研究現(xiàn)狀 1)國外相關研究現(xiàn)狀房地產(chǎn)投資信托(Real Estate Investment Trusts，簡稱REITs)屬美國發(fā)展的時間最長，也最為成熟。因為如果投資者相信公司的管理者對該股票的相關信息知道得比他們多，他們就會傾向加大該股票的買賣報價差。日本商務環(huán)境部政策規(guī)劃司副主任上杉一郎提到，日本的中小企業(yè)主要是依靠金融機構貸款，大公司就是通過發(fā)行股票和債券融資，日本的金融機構正在考慮通過證券、資產(chǎn)抵押貸款等形式開辟新的融資渠道。丁健(2003)指出，融資方式按照融資對象，可以分為權益性融資和債務性融資。洪艷蓉(2007)認為除了傳統(tǒng)的銀行信貸融資之外，還能通過房地產(chǎn)企業(yè)上市，發(fā)行企業(yè)短期融資券，引入外資合作開發(fā)，進行項目融資或者通過設立房地產(chǎn)投資信托融資。張順慈在《當前房地產(chǎn)業(yè)融資渠道分析》中指出：融資包括內(nèi)部和外部融資兩部分。主權性融資是指融資者以出讓一部分利潤為條件而向出資者融資的行為，包括：發(fā)行股票融資、合作開發(fā)融資、房地產(chǎn)投資信托。3．本課題的研究內(nèi)容 1)房地產(chǎn)企業(yè)融資的特征 2)房地產(chǎn)企業(yè)融資的渠道 3)房地產(chǎn)企業(yè)融資面臨的問題 4)房地產(chǎn)企業(yè)融資對策4．本課題研究的方法：（1）聯(lián)系實際法。（3）比較研究法。其他有關問題或保障機制：（一）由于我國房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多，且各不相同，關于本課題的現(xiàn)有資料還不是很全面很成熟。（四）保持和指導老師的溝通，定期匯報研究成果，綜合指導老師意見完成論文。2005年09期[12]Widener Estate Finance[J].New Jersey,2007,(3).1112[13]丁健，【M】.上海：上海譯文出版社，2003[14]【M】.北京：北京大學出版社，2007[15]，應對房地產(chǎn)企業(yè)融資問題[J].（4）[16][J].(7)[17][J].(8)[18]張洋洋。19982007年中國住宅市場價格上漲原因分析[D]。證券日報。20年來，通過國家火炬計劃的支持，中小企業(yè)成長出中興、華為、展訊等一大批企業(yè)，它們的成長性和它們的快速發(fā)展，已經(jīng)成為舉世矚目的一個焦點。中小企業(yè)資金告急，這不僅制約了我國中小企業(yè)的發(fā)展，也對我國整體良好的經(jīng)濟環(huán)境產(chǎn)生了不可忽視的負面影響。想要解決中小企業(yè)生存和發(fā)展上的障礙，能夠想盡辦法解決中小企業(yè)融資問題，無疑是一條有效的途徑。在中國所有的企業(yè)中，有99%是中小企業(yè)；中國50％的以上繳稅收、60％的進出口總額以及60%以上國內(nèi)生產(chǎn)總值都是中小企業(yè)創(chuàng)造的；而且中國75%的城鎮(zhèn)就業(yè)機會也來自于中小企業(yè)。中小企業(yè)作為我國市場經(jīng)濟中最具活力和生命力的民營企業(yè)，在創(chuàng)業(yè)階段、方法、手段和組織建制等方面上都不正規(guī)，企業(yè)的組織結構、管理機制等就會表現(xiàn)出先天的不足，尤其是財務管理觀念和財務管理系統(tǒng)的滯后。（線文）(2)Banerjeel的長期互動假說Banerjeel(1994)提出了長期互動假說，認為中小金融機構一般是地區(qū)性的，與地方中小企業(yè)長期合作，互相了解，減少了信息不對稱問題，愿意為之提供服務，相比之下，大型金融機構缺乏此優(yōu)勢，出于規(guī)避信貸風險考慮，他們更偏向于向大型企業(yè)提供貸款，不愿意為信息不對稱的中小企業(yè)提供貸款。（3）Stieglitz和Weiss的S一W模型Stieglitz和Weiss(1981)在引入信息不對稱和道德風險因素后較為圓滿地解釋了信貸配給的主要原因，并成為分析中小企業(yè)融資問題的主要模型(簡稱S一W模型)。20世紀80年代后期，我國學者對中小企業(yè)資金短缺問題給予了極大關注，在評介和引進國外融資理論的基礎上，從不同角度進行了中小企業(yè)融資理論的探索，但直到21世紀初，我國理論界對中小企業(yè)的討論才初具規(guī)模，爭論開始激烈，理論框架越來越明晰，內(nèi)容也越來越充實。最后，總結中小企業(yè)融資的各種途徑，方案和相關法律程序，幫助中小企業(yè)又好又快發(fā)展，為中國經(jīng)濟高速發(fā)展的引擎注入新鮮血液。五、擬采用的研究方法本文規(guī)范研究和實證分析相結合，通過觀察、實例研究總結出中小企業(yè)缺乏執(zhí)行力和信用擔保體系的表現(xiàn)，然后通過規(guī)范分析論述執(zhí)行力如何重要并就如何才能提高執(zhí)行力進行探討。（二）比較法。傳統(tǒng)的零零碎碎、敲敲打打、點點滴滴的客戶服務意識將面臨著巨大的市場挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展關系著整個國民經(jīng)濟的發(fā)展，其發(fā)展可以帶動相關行業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)市場的發(fā)展，在不斷完善城市功能，改善居民居住條件的同時，也促進了國民經(jīng)濟的發(fā)展。采用因子分析對供需指標進行處理，進而計算出泡沫 上海鏈家房地產(chǎn)客戶關系管理研究程度。通過對影響因素的分析，以實現(xiàn)為有效控制房價的目的。(2)定量分析的方法。本文的上海市房地產(chǎn)數(shù)據(jù)都來自各大房地產(chǎn)網(wǎng)站(安居客，搜房網(wǎng)等)的掛牌交易價格，其數(shù)據(jù)為自xx年5月開始到xx年7月截止的時間點數(shù)據(jù)。(3)本文把野口悠紀雄的地價泡沫模型應用于中國房地產(chǎn)市場，并根據(jù)上海市房地產(chǎn)的特點，提出了房地產(chǎn)泡沫模型。在這一部分中我們也指出了論文的創(chuàng)新點和不足之處，以便以后進一步研究時明確哪些方法可以借鑒，哪些內(nèi)容需要改善。以客戶為本的觀念將貫徹房地產(chǎn)整個開發(fā)、策劃、銷售、服務全過程，以客戶價值、客戶滿意作為房地產(chǎn)企業(yè)決策、業(yè)務計劃、服 上海鏈家房地產(chǎn)客戶關系管理研究務推出的出發(fā)點。而隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展,實際上很多房地產(chǎn)企業(yè)的客戶服務已經(jīng)產(chǎn)生了很大的延伸,向上延伸到項目的前期策劃等,向下延伸到交房后幾年的相關客戶的反饋信息的收集整理等,逐步形成了包括從房地產(chǎn)企業(yè)的前期(售前,拿地、市場調(diào)查、開發(fā)定位和產(chǎn)品設計定位等)、中期(售中,結合客戶調(diào)查形成的客戶反饋意見對項目進行適當?shù)男薷氖怪舆m應市場的需要、協(xié)助客戶辦理相關手續(xù)和處理銷售過程中出現(xiàn)的問題等)和后期(售后,穩(wěn)妥完成交房手續(xù)、協(xié)助客戶完成產(chǎn)證辦理、形成客戶溝通和投訴的良好平臺等體現(xiàn)企業(yè)良好誠信度和企業(yè)品牌塑造的服務以及房地產(chǎn)企業(yè)委托的物業(yè)服務)等的全過程服務。：成立了專門的企業(yè)客戶服務部門，用以整合整個企業(yè)各個部門的服務資源，建立企業(yè)級的客戶服務體系，形成統(tǒng)一的面對客戶的窗口。由于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在都將重點集中到市場投放時間上, 上海鏈家房地產(chǎn)客戶關系管理研究更傾向于將客戶作為