【正文】 的定義 《老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》中是這樣定義：老年人居住建筑是指老年人長(zhǎng)期生活的包括經(jīng)濟(jì)供養(yǎng)、生活照料和精神慰藉三個(gè)基 本內(nèi)容的居住場(chǎng)所，包括老年住宅、老年公寓、干休所、老人院（養(yǎng)老院）和托老所，也包括普通住宅中供老年人居住或是使用的部分。我國(guó)是世界上人口最多的國(guó)家，由于社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化科學(xué)事業(yè)的發(fā)展，計(jì)劃生育工作的推進(jìn)，人口出生率和死亡率不斷下降，老年人在總?cè)丝谥械臄?shù)量和比例不斷增加。根據(jù)聯(lián)合國(guó)將“ 60 歲以上的人口占總?cè)丝诒壤_(dá)到 10%，或 65歲以上人口占總?cè)丝诘谋戎剡_(dá)到 7%”作為判斷一個(gè)國(guó)家是否進(jìn)入老齡社會(huì) 的標(biāo)準(zhǔn)來看，我國(guó)將在 20xx 年正式邁入老齡化社會(huì)。 這個(gè)定義的內(nèi)容是為了和老年人公共建筑相區(qū)分，老年人的公共建筑是指除了老年居住建筑以外，為了解決老有所醫(yī)、老有所學(xué)、老有所樂、老有所為的要求而設(shè)立的建筑，它是以老年人為主要服務(wù)對(duì)象的建筑，主要分為以下幾種類型： A、老年醫(yī)療保健方面建筑：老年病醫(yī)院、老年康復(fù)中心、保健站、老年門診所等。 老年人居住建筑和老年人公共建筑共同組成老年建筑，在本課題中我們研究的“老年住宅”特指老年人的居住建筑。 C 類：提供全天監(jiān)護(hù)和最低限度的服務(wù)和設(shè)施的健康老人住宅。 G 類：專為體力和智力衰退并患有疾病、受傷等的老人入住的注冊(cè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)。 B、輔助生活區(qū)或居民照料區(qū) 這種類型的住宅是提供給“介助老人”（ Device－ helping Aged People）居 住的，所謂“介助老人”是指生活行為要依賴扶手、拐杖、輪椅和升降設(shè)施等幫助的老年人。 護(hù)理院是為康復(fù)期病人以及慢性和長(zhǎng)期患病的人們提供 24 小時(shí)護(hù)理照料的設(shè)施，它提供常規(guī)的醫(yī)藥監(jiān)督和康復(fù)治療，不同的護(hù)理院各有專長(zhǎng)。一般個(gè)人付給社區(qū)一次性費(fèi)用和月租費(fèi)來支付生活開銷。這些社區(qū)吸引約 55 歲的年輕老人以及希望住家在一個(gè)有很多娛樂活動(dòng)場(chǎng)所的環(huán)境。 按照產(chǎn)品形式的不同來分類 A、公立養(yǎng)老院，社會(huì)福利性質(zhì)的老人院、托老所； B、以出租為主要經(jīng)營(yíng)手段的養(yǎng)老院，有一定的盈利能力； C、以社區(qū)養(yǎng)老方式為主的老年住宅或是老年社區(qū)； 成熟市場(chǎng)老年住宅的特征 對(duì)老年建筑的規(guī)劃與設(shè)計(jì)，是擺在規(guī)劃師和建筑師面前新的現(xiàn)實(shí)任務(wù)。歐美的一些發(fā)達(dá)國(guó)家和日本等，比我國(guó)步入老年社會(huì)早 20～ 40 年，他們?cè)谶@方面已積累了豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，值得我們學(xué)習(xí)、研究和借鑒。到 2050 年，老人人數(shù)將猛增到 億人，占世界總?cè)丝诘?21%，平均每年增長(zhǎng) 9000 萬(wàn)?？梢钥隙ǖ卣f，每一個(gè)家庭或早或晚都會(huì)有老人。通常一個(gè)住宅小區(qū)只建 1－ 2 棟，棟內(nèi)有專門為老人服務(wù)的系統(tǒng)。這個(gè)方案的缺點(diǎn)是，人到老了要搬家，而且不能同子孫在一起生活。于是，一種從生到死都可以享用的“通用住宅”遂應(yīng)運(yùn)而生。日本 1986 年公布了“長(zhǎng)壽社會(huì)對(duì)策大綱”。住宅如果按這個(gè)指針設(shè)計(jì)，貸款時(shí)可享受優(yōu)惠，公營(yíng)住宅還可獲得補(bǔ)助金。這些與目前中國(guó)的情況比較相似，其最值得借鑒的有幾個(gè)方面： （ 1）立法規(guī)范 日本頒布了《住宅建設(shè)規(guī)劃法》、《公營(yíng)住宅法》、《地方住宿共給公社法》等，明確了中央政府和地方政府在住宅供應(yīng)方面的責(zé)任。 （ 2）財(cái)政、金融支持 日本運(yùn)用財(cái)政和金融手段，創(chuàng)造了獨(dú)特的住宅金融公庫(kù)模式，向普通居民提供長(zhǎng)期低息的住宅資金，為解決日本國(guó)民的住房問題，特別是對(duì)穩(wěn)定金融市場(chǎng)的利率和資金，發(fā)揮了巨大作用，金融公庫(kù)與住宅公團(tuán)、公營(yíng)住宅被稱為日本住宅經(jīng)濟(jì)的三大支柱。對(duì)一些特殊性質(zhì) 的住宅如老齡住宅、節(jié)能住宅、新結(jié)構(gòu)體系的住宅等，還可以申請(qǐng)?zhí)厥獾呢?cái)政補(bǔ)貼或低息貸款。 二是突出重點(diǎn)，每個(gè)五年計(jì)劃都確定了一兩個(gè)住宅產(chǎn)業(yè)技術(shù)開發(fā)研究的重點(diǎn)方向和目標(biāo)，從高層 住宅工業(yè)化體系、節(jié)能化體系到現(xiàn)在的智能化住宅體系和生態(tài)住宅體系，集中優(yōu)勢(shì)兵力協(xié)同攻關(guān)，各個(gè)擊破，可以在較短的時(shí)間內(nèi)達(dá)到目標(biāo)。 （ 2）住宅產(chǎn)品的質(zhì)量規(guī)范 日本的住宅區(qū)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)方面，非 常重視居住生態(tài)和環(huán)境建設(shè)，公益設(shè)施配套都比較齊全。為了保證認(rèn)證的公正性、權(quán)威性，優(yōu)良部品認(rèn)定有一套從產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、性能測(cè)試、專家評(píng)價(jià)、機(jī)構(gòu)認(rèn)定、推廣普及 、售后服務(wù)、保險(xiǎn)賠償?shù)确矫娴姆椒ê统绦颉? 老年住宅的可行性參考指標(biāo) 宏觀指標(biāo)： 國(guó)家的醫(yī)療技術(shù)水平； 國(guó)家關(guān)于老年人權(quán)利義務(wù)的法律法規(guī)； 國(guó)家對(duì)老年人的醫(yī)療保障制度； 國(guó)家對(duì)老年人的生活保障制度； 國(guó)家相關(guān)的財(cái)政、金融、稅收政策； 中觀指標(biāo)： 住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展程 度； 科技型住宅的大眾化程度； 各地區(qū)對(duì)開發(fā)老年住宅優(yōu)惠措施的制定； 支持老年人購(gòu)房的金融工具的運(yùn)用； 微觀指標(biāo)： 老年人的收入與消費(fèi)水平； 老年人的消費(fèi)偏好和精神追求； 老年人的生活?yuàn)蕵贩绞胶蜁r(shí)間分配； 老年人的文化教育水平； 老年住宅市場(chǎng)的準(zhǔn)入條件 我國(guó)的老齡化進(jìn)程與經(jīng)濟(jì)發(fā)展不同步，未富先老，所以，解決老齡問題，做好老年社會(huì)工作創(chuàng)造良好的物質(zhì)基礎(chǔ)成為全面實(shí)施社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)的第三步發(fā)展戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)老年人“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所教、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂”的目標(biāo)。 目前，老年住宅的建設(shè)是業(yè)界研究的一個(gè)課題，雖然國(guó)家建設(shè)部和民政部已經(jīng)出臺(tái)《老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》來規(guī)范新建或是改建的 老年公寓，但還沒有一個(gè)具體的措施來限制開發(fā)商的進(jìn)入。 亞洲國(guó)家的老年 住宅 （ 1）日本的老年住宅 從居住模式上來說，日本為適應(yīng)家庭核心化傾向，采取老少兩代在生活上適度分離，而研發(fā)建造了一批供老年人與家人同居的新型住宅。 D、完全鄰居型：分戶門，起居室相通，浴廁及廚房分用。 日本在老人福利與居住問題之對(duì)策上均表現(xiàn)了“先進(jìn)”的姿態(tài)與成果。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 1990 年已有 87%的人口住在公共組屋內(nèi)，而自有率達(dá) %，租賃的僅 %。 C、與父母鄰居補(bǔ)助辦法（ Housing Grant for FamilyStaying Near Parents/Married Child）：首次購(gòu)買組屋者若想在與父母（或已婚子女）同一地區(qū)或 2 公里距離內(nèi)購(gòu)置二手組屋時(shí)，便可申請(qǐng)此項(xiàng)補(bǔ)助款。除此之外，建屋局更與政府社會(huì)福利部、社區(qū)發(fā)展部密切合作，在提供老人社區(qū)活動(dòng)中心，社區(qū)老人服務(wù)及設(shè)施網(wǎng)絡(luò)上不遺余力。而另一方面，因?yàn)檎淞朔课菔袌?chǎng)底層的結(jié)果，存在著 50%的香港老人居住于公屋內(nèi)的特殊現(xiàn)象，公屋每個(gè)單元的居住面積僅 16 至 33 平方公尺，這樣的面積大致也只能容許核心家庭居住。另外房屋署正積極進(jìn)行一些舊型屋的重建計(jì)劃，以確保所有希望留居原區(qū)的長(zhǎng)者租戶，在可行的情況下，都能在區(qū)內(nèi)的特定用途大廈獲得安置 。 ①“家有長(zhǎng)者” 優(yōu)先配屋計(jì)劃 申請(qǐng)書內(nèi)成員應(yīng)為不少于兩人的家庭組合，且其中必須包括最少一位年老親屬成員。另外有居屋及自置居所貸款計(jì)劃，若申請(qǐng)人與年長(zhǎng)親人一并申請(qǐng)，優(yōu)先資格將獲提高。房屋署的屋主聯(lián)絡(luò)主任會(huì)與長(zhǎng)者保持聯(lián)絡(luò)，盡量了解他們的需要，并鼓勵(lì)他們參與 社會(huì)活動(dòng)。雖然在亞太區(qū)域香港的安老服務(wù)設(shè)施僅次于日本，但在各項(xiàng)措施中，照顧孱弱老人的養(yǎng)護(hù)機(jī)構(gòu)最缺乏。老年人口的增多意味著適應(yīng)這一人群住房需求的增多。盡管這個(gè)行業(yè)的 70%是以媽媽 — 爸爸式的運(yùn)營(yíng)方式運(yùn)營(yíng)，類似于我們目前的民辦家族式養(yǎng)老院，排行在前的卻是一些著名的房地產(chǎn)商。 美國(guó)養(yǎng)老住宅業(yè)作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的重要原因，是在法律上有一套鼓勵(lì)、 監(jiān)督機(jī)制來保證養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的高質(zhì)量服務(wù)。政府的主管部門每年對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)進(jìn)行審查，只有符合審核標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量評(píng)估達(dá)標(biāo)的護(hù)理院才有可能得到政府的醫(yī) 療保險(xiǎn)和醫(yī)療補(bǔ)助。 一方面是政府對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的直接監(jiān)察監(jiān)督，另一方面是政府施行美國(guó)老人法，撥款給監(jiān)察員項(xiàng)目。美國(guó)養(yǎng)老住宅產(chǎn)業(yè)是一個(gè)發(fā)展了幾十年并比較成熟的行業(yè)?！? 而丹麥的《老年人住宅法》對(duì)住戶標(biāo)準(zhǔn)作了規(guī)定：老年住宅應(yīng)設(shè)有廚房、浴室、衛(wèi)生間，住宅內(nèi)部必須是無(wú)障礙設(shè)計(jì)，必須保證平均每戶建筑面積 在 67 平方米以上，必須有 24 小時(shí)緊急通訊聯(lián)絡(luò)裝置，必要時(shí)設(shè)有公共娛樂室，方便老年人交往。該合同可成為房產(chǎn)主獲得建設(shè)資金貸款的融資條件，養(yǎng)老院體系里的老年住宅，以生活能夠自理的老人為居住對(duì)象，是一種接近住宅形式的養(yǎng)老院。 特色鮮明的老年酒店式公寓是法國(guó)解決老年人住房問題的主要模式。如果根據(jù)國(guó)外老年住宅的演進(jìn)過程來預(yù)測(cè)國(guó)內(nèi)老年住宅的發(fā)展，那么，中國(guó)老年住宅的發(fā)展要進(jìn)入真正的上升期，還需要 10 年左右的時(shí)間。 據(jù)統(tǒng)計(jì)， 1995 年我國(guó)共有家庭 32208 萬(wàn)戶，其中 60 歲以上老年人口的戶數(shù)為9051 萬(wàn)戶。20 世紀(jì) 80 年代以來， 60 歲以上的老年人口平均每年以 3%的速度持續(xù)增長(zhǎng)，更為突出的是， 80 歲以上高齡老人已高達(dá) 1100 萬(wàn)，并以年均 5%的速度遞增。 20xx 年比 1982 年老年人口幾乎翻了一番。 第三個(gè)階段：高峰階段 2025 年 ─ 2055 年 60 歲以上的老年人口由 億增長(zhǎng)到 億，比重由 ％增長(zhǎng)到 30％，比20xx 年翻了兩番。 當(dāng)前國(guó)內(nèi)老年設(shè)施狀況 項(xiàng)目 居住對(duì)象 自理程度 護(hù)理方式 功能組成 老年 公寓 在一定幫助下能獨(dú) 立生活的健康老人 自理 最低幫助 管理、醫(yī)護(hù)、公共空間（門廳、餐廳、娛樂、健身）服務(wù)用房 福利院 無(wú)親戚、子女贍養(yǎng)及無(wú)生活來源的老人 自理或 辦自理 最低幫助半護(hù)理 管理、醫(yī)護(hù)、公共空間（門廳、餐廳、娛樂、健身）服務(wù)用房、醫(yī)療保健 托老所 白天家中無(wú)人照顧，而生活又不能自理的老人 半自理或不能自理 半護(hù)理 居住單元（臥室、活動(dòng)室、衛(wèi)生間、盥洗室）、醫(yī)護(hù)、餐廳、管理、接待、活動(dòng)及服務(wù)用房 護(hù)理院 生活不能自理、需要半護(hù)理或全護(hù)理的老人 半自理或不能自理 半護(hù)理 全護(hù)理 護(hù)理單元（老人居室、衛(wèi)生間、走廊、 活動(dòng)空間、標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)集中廚房）、醫(yī)療、護(hù)理、康復(fù)、管理以及服務(wù)用房等 老年設(shè)施綜合體 各種類型均包括 綜合 國(guó)內(nèi)老年人的居住模式 A、購(gòu)買房屋居住 20xx 年人口普查資料顯示，我國(guó)老年家庭戶中，購(gòu)買商品房的占 %，購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的占 %，購(gòu)買原公有住房的占 %。 B、自行建房居住 個(gè)人建房有自籌自建、自建公助、集資聯(lián)建或集資合作建房等多種形式。 %%%%%%%%%%%國(guó)內(nèi)老年人居住模式自建住宅 % % % %購(gòu)買商品房 % % % %購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房 % % % %購(gòu)買原有公房 % % % %租用公房 % % % %租用商品房 % % % %其他 % % % %合計(jì) 市 鎮(zhèn) 縣 C、租房居住 這是住宅消費(fèi)者支付一定的房屋租金，取 得房屋居住使用權(quán)的一種住房消費(fèi)形式。 而從規(guī)模上來說，純粹作為老年住宅來發(fā)展的樓盤國(guó)內(nèi)有兩個(gè)，一個(gè)是廣州的頤年園 —— 中國(guó)第一個(gè)規(guī)模最大的長(zhǎng)者社區(qū)，另外一個(gè)是北京的東方太陽(yáng)城 —— 目前國(guó)內(nèi)最大的退休社區(qū)。 成都老人購(gòu)買住宅可承受單價(jià)%%%1000元以下1000—20xx元20xx元以上 成都老人購(gòu)買住宅可承受總價(jià)%%%10萬(wàn)元以下10—15萬(wàn)—20萬(wàn) 目前國(guó)內(nèi)老年設(shè)施的形式 目前有大型的退休社區(qū) —— 北京東方太陽(yáng)城、廣州頤年園； 酒店式服務(wù)的老年公寓 —— 浦東老年公寓、上海假日老年公寓（籌劃中）； 按照星級(jí)賓館標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)的“賓館型”養(yǎng)老院 —— 上海松江社會(huì)福利院； 各地均出現(xiàn)一些私人性質(zhì)的、盈利性質(zhì)的小型養(yǎng)老院。摩根斯坦利名下房地產(chǎn)基金，其目前 主要參與上海高端住宅項(xiàng)目的投資。 境外設(shè)計(jì)公司：美國(guó) SASAKI 設(shè)計(jì)公司、美國(guó) 建筑事務(wù)所、丹麥 KAB 集團(tuán) 社區(qū)服務(wù)資源 與大型醫(yī)院 合作設(shè)立護(hù)理醫(yī)療中心、家政服務(wù)中心、老人再就業(yè)中心、旅游服務(wù)、房屋置換服務(wù)、婚介中心 政策環(huán)境 20xx 年，建設(shè)部根據(jù)《中共中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)老齡工作的決定》和《中國(guó)老齡事業(yè)發(fā)展“十五”計(jì)劃綱要》，以規(guī)范為老年人服務(wù)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和與老年人生活密切相關(guān)的無(wú)障礙設(shè)施建設(shè)工作為重點(diǎn)，抓好《老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》、《城市道路和建筑物無(wú)障礙設(shè)計(jì)規(guī)范》的貫徹實(shí)施工作。 (2)老年公寓的布局不合理。 (3)老年公寓的價(jià)位偏高?？梢姡谖覈?guó)目前廣大老年人的收入偏低的情況下，老年公寓的檔次和 價(jià)位要適合廣大中低收入老年人的承受能力。 (5)政府和社會(huì)對(duì)老年人的住宅建設(shè)重視和支持力度不夠。從目前來看，政府應(yīng)主要采取三個(gè)方面的對(duì)策： （ 1）制度對(duì)策，即建立和完善促進(jìn)老齡產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的體制和機(jī)制。老齡產(chǎn)業(yè)的發(fā)展既要遵守一系列老年社會(huì)保障的法律，積極維護(hù)老年人口的合法權(quán)益，又要為維護(hù)自身利益和規(guī)范自身發(fā)展，尋求必要的法律制度保障。這些政策 主要包括財(cái)政財(cái)策（專項(xiàng)撥款、補(bǔ)貼、減免收費(fèi)等等）、稅收政策（優(yōu)惠與減免等）、信貸政策（貸款的規(guī)模、期限、利率方面的優(yōu)惠）、價(jià)格政策（價(jià)格保護(hù)、價(jià)格限制等）、外資政策（鼓勵(lì)和吸收外資的進(jìn)入等），此外，政府還可以通過設(shè)立老齡產(chǎn)業(yè)基金，發(fā)行社會(huì)福利彩票，發(fā)行老齡產(chǎn)業(yè)的股