【正文】 7 三、項目背景 國內(nèi)溫泉旅游熱的興起 近年來溫泉旅游越來越受到國內(nèi)游客的青睞，溫泉開發(fā)與經(jīng)營活動開展得如火如荼，國內(nèi)許多省市紛紛把溫泉旅游作為本省市的重要旅游發(fā)展項目，發(fā)展勢頭迅猛，在國內(nèi)溫泉旅游熱的大環(huán)境下， **生態(tài)溫泉度假區(qū)充滿無限商機。硅元素同時是人體必需的微量元素，對心血管、骨骼生長等具有保健功能。 交通條件便利 西距京廣鐵路、京珠高速公路 10 公里，北距鄭州國際機場 70公里， 311 國道橫穿東西， 219 省道縱 貫?zāi)媳?，蘭南高速、許亳高速途徑 **。 1 ****溫泉生態(tài)度假區(qū)項目 可行性 研究報告 項目名稱： ****溫泉 生態(tài) 度假區(qū)項目 項目組織單位： ****** 項目 投資 單位： ****** ********公司 項目承辦單位： ********公司 報告編制時間： 20xx 年 5 月 2 目 錄 第一章 項目摘要 5 二、項目優(yōu)勢 7 四、項目公司 9 一、國內(nèi)溫泉旅游市場的特點與發(fā)展趨勢 14 三、河南省溫泉旅游市場現(xiàn)狀及前景 16 五、項目客源市場分析 19 二、從用地條件分析 21 三、從地理區(qū)位及道路交通分析 21 第四章 項目發(fā)展規(guī)劃 22 二、功能定位 27 第五章 項目整體產(chǎn)品策略 28 二、市場定位 33 二、溫泉主題定位 34 四、溫泉功能主題 35 第七章 項目整體產(chǎn)品配置 36 二、酒店客房及別墅設(shè)置建議與指標 49 六、員工生活及后勤保障區(qū)域設(shè)置建議與指標 50 第九章 投資估算 50 二、投資估算預(yù)測 51 第十章 效益分析 51 二、 營業(yè)收入預(yù)測 55 四、前五年綜合利稅預(yù)測 55 總結(jié) 自然溫泉資源 6 度假區(qū)溫泉是天然的醫(yī)療型偏硅酸 ?鍶溫泉，水質(zhì)條件好且儲量充沛，屬稀有天然醫(yī)療礦泉。泉水中所含有的氟、鐵、鎂等其他元素會對慢性支氣管炎、哮喘、胃痙攣、失眠等慢性疾病均有很好的理療效果，是大自然賜予 度假區(qū)的瑰寶。 政府重視和支持旅游業(yè)的發(fā)展 河南省省委、省政府， **市市委、市政 府及 **縣縣委縣政府均十分重視旅游業(yè)發(fā)展，并分別制定了《河南省旅游發(fā)展總體規(guī)劃》、《 **市旅游業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃》及《 **縣 20xx― 20xx 年旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》等，明確提出逐步把旅游業(yè)培育成為支柱產(chǎn)業(yè)，并將旅游業(yè)發(fā)展納入了國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃，出臺了一系列政策措施，大大促進了 **生態(tài)休閑旅游度假區(qū)及各類旅游項目的發(fā)展。 四、項目公司 ******，是在中共中央、國務(wù)院發(fā)出建設(shè)社會主義新農(nóng)村的偉大號召和國務(wù)院頒發(fā)《基金會管理條例》（溫家寶簽發(fā)，國務(wù)院 [20xx] 第 400 號令）的背景下，由一批長期從事農(nóng)業(yè)工作的老領(lǐng)導(dǎo)和農(nóng)業(yè)問題專家、社會知名人士，與一些民營企業(yè)家共同發(fā)起，并經(jīng)政府部門 批準成立的。 集團旗 下由七家子公司組成，分別是 :********股份有限公司、 ****科技實業(yè)股份有限公司、**縣華宇小額貸款有限公司、 **人宇投資有限公司、 **縣 ****園林綠化工程有限公司、 **生態(tài)酒店、 **首創(chuàng)餐飲服務(wù)有限公司。 9 ******園林綠化工程有限公司位于 **縣 名優(yōu)花木生產(chǎn)科技 園區(qū) **大道中段。公司注冊資金 2500 萬元，現(xiàn)有員工 158 人，其中高級技術(shù)人員 36人。在這種消費的推動下，城郊旅游資源得到了大規(guī)模的開發(fā)，我國現(xiàn)有的大城市都形成了明顯的環(huán)城游憩帶。 “黃金周”成為觀光旅游與度假旅游重要的出游時間 以家庭為單位的自駕車出游率在逐年遞增， 以休閑度假旅游為目的，以景點觀光性旅游為背景，強調(diào)服務(wù)設(shè)施的功能和檔次，消費的環(huán)境和景區(qū)風(fēng)貌的多樣性和多元化。 從經(jīng)營情況來看，產(chǎn)品設(shè)計的差異化、項目規(guī)?；凸芾矸?wù)的品牌化是直接決定企業(yè)的經(jīng)營好壞的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。 （三）中國溫泉未來發(fā)展趨勢 溫泉游憩方式創(chuàng)新化 從整個世界溫泉旅游發(fā)展現(xiàn)狀來看，溫泉旅游地更是一個度假勝地。而日本的溫泉周圍建設(shè) 12 有美術(shù)館、動植物館、博物館、滑雪場等。 溫泉商業(yè)模式休閑化 很多溫泉都已經(jīng)不再是一個單一的溫 泉，而是一個復(fù)合型的休閑項目，溫泉是其中的亮點和賣點，但實際上往往伴隨著度假酒店群、休閑地產(chǎn)、滑雪場、高爾夫、水游樂等產(chǎn)品，如溫都水城、柏聯(lián) SPA，地產(chǎn)都成為其中盈利結(jié)構(gòu)的重要支撐和拓展。 溫泉市場細分化 根據(jù)美國溫泉協(xié)會的調(diào)查，溫泉旅游動機排在前三位的是減壓，放松，回歸自然；從世界溫泉旅游市場看，休閑、度假和養(yǎng)生是溫泉游客的出游目的；國外資料顯示和鳴泉對國內(nèi)高端 溫泉旅游的市場調(diào)查表明，商務(wù)旅游、尤其是會議會展將是溫泉高端旅游的重要市場，將為溫泉旅游地帶來滾滾客源。 溫泉行業(yè)發(fā)展更加規(guī)范化 中國溫泉的創(chuàng)新發(fā)展需要盡快形成國家級的法律法規(guī)與行業(yè)規(guī)范，制定出溫泉開發(fā)的準入門檻與溫泉水的科學(xué)利用問題，才能夠保 14 障溫泉行業(yè)實現(xiàn)良性化發(fā)展，減少或杜絕假溫泉的出現(xiàn)，這是溫泉創(chuàng)新的前提。只有如此 ,才能實現(xiàn)溫泉旅游度假區(qū)持續(xù)的發(fā)展。從 05年起步的江西溫泉，再到如今發(fā)展熱火朝天的湖北溫泉，可以說在市場客源上一直是源源不斷，據(jù)不完全統(tǒng)計華中每家溫泉平均每年接待游客都在 10 萬人次以上。 20xx年是河南旅游業(yè)的“黃金年”，河南省將旅游業(yè)作為經(jīng)濟社會發(fā)展的戰(zhàn)略性支撐產(chǎn)業(yè)以重點扶持，旅游產(chǎn)業(yè)進一步擴大，質(zhì)量效益明顯提升。但是由于過去長期以來沒有得到很好的開發(fā)，使得河南溫泉資源的優(yōu)勢沒有充分體現(xiàn)。溫泉旅游資源的開發(fā)利用，對河南旅游產(chǎn)品的轉(zhuǎn)型升級奠定了新的基礎(chǔ)，隨著河南省交通條件的進一步改善和自駕車旅游市場的發(fā)展，河南溫泉休閑度假旅游必將成為新的市場。大規(guī)模且具有豐富特色的綜合性溫泉度假村相對較少。對項目構(gòu)成直接競爭關(guān)系的是鄭州和 **本地溫泉。陳化店鎮(zhèn)的花都溫泉度假區(qū)相對于本項目，規(guī)模要大，開發(fā)要早，名聲要響，通過對花都溫泉的對比研究對于本項目市場及產(chǎn)品定位等均具有重要意義。另外，一些自由旅游者為機會市場。區(qū)別于時間較長的度假產(chǎn)品，重視 1~2 天的休閑需求。非固定客源僅有少量，他們多是外地及本市的自由消費旅游客戶。可重點利用會務(wù)產(chǎn)品、動感游樂產(chǎn)品或特色節(jié)慶活動。溫泉所含的硅元素和鍶元素對人體具有較強的護理作用，其他微量元素也能起到一定理療的 功效。 **生態(tài)觀光游已成為河南省生態(tài)旅游新亮點，項目位于國家級名優(yōu)花木生產(chǎn)科技示范園區(qū) **大道中段，溫泉養(yǎng)生項目符合生態(tài)旅 游基地建設(shè)需求，旅游集聚效應(yīng)明顯，有利于提升項目吸引力。正在建設(shè)中的京廣高鐵武漢 — 北京路段，也給項目帶來極大的交通優(yōu)勢。 水是萬物之源，溝通內(nèi)外之天地，水是命運之河，承載古今之幽思。 第一層次是溫泉，這是水的外在體現(xiàn)，也是本項目的主題。從《山海經(jīng)》的“精衛(wèi)填?！薄ⅰ按笥碇嗡钡健对娊?jīng)》的“蒹葭蒼蒼，白露為霜。主要展示現(xiàn)代社會對水的研究與利用，以及現(xiàn)代農(nóng)業(yè)節(jié)水灌溉系統(tǒng)，體現(xiàn)科技元素，也是本項目 23 的一大亮點。 第二方面是生態(tài)園林，以名優(yōu)觀賞花卉園林、室內(nèi)盆栽園、可以自由采摘的果園以及釣魚臺組成，構(gòu)造出優(yōu)美的自然生態(tài)景觀，融娛樂于游覽之中，使游客與景點達成天然互動。 第二方面是以茶藝館高雅的茶藝表演展示中國源遠流長的茶文化。 24 二、 功能定位 本項目在具體功能上定位為具有休閑、會議、療養(yǎng)、度假、康體、運動等功能的綜合性高端溫泉度假區(qū)。 會議中心 企業(yè)會館（聯(lián)合企業(yè)會館、大型企業(yè)會館） （三）療養(yǎng)養(yǎng)生 利用 **植被覆蓋率高、環(huán)境優(yōu)良 、氣候溫潤、負氧離子高的優(yōu)點，發(fā)展居住養(yǎng)生與居住度假。 中醫(yī)療養(yǎng)中心 林間溫泉公寓 陽光草坪 花田 茶藝館 釣魚臺 林園、果園 （四）親子度假 規(guī)劃建設(shè)以母嬰度假、家庭度假為特色的度假區(qū)域 。 親水廣場 家庭度假區(qū) 母嬰度假區(qū) 兒童教育啟蒙中心 （五）康體美容 根據(jù)現(xiàn)代人養(yǎng)顏、駐顏、美容的需要，設(shè)置專門的 康體美容中心，提供專業(yè)的駐顏、養(yǎng)顏美容、水療 、 spa、魚療服務(wù) 。 戶外運動娛樂基地 ：結(jié)合野外地理環(huán)境 建設(shè)戶外運動娛樂基地，主要開展軍事娛樂活動 （穿越火線實戰(zhàn)演練）、攀巖、 自行車、 輪滑、滑板 等現(xiàn)代時尚運動。 青少年假期培訓(xùn)基地 戶外運動娛樂基地 （穿越火線、攀巖、滑板、輪滑） 拓展訓(xùn)練 基地 自駕游 宿營地 （七）生態(tài)農(nóng)業(yè) 結(jié)合本地優(yōu)勢，發(fā)展現(xiàn)代生態(tài)科技農(nóng)業(yè)， 創(chuàng)建綠色品牌。致富當(dāng)?shù)剞r(nóng)民，促進新農(nóng)村建設(shè)，增強度假區(qū)的 生態(tài) 農(nóng)業(yè)特色。 保證溫泉區(qū)和 **生態(tài)餐廳與度假村酒店的聯(lián)系，又需要其具有獨立性。 二 級核心市場：二級市場主要是河南 主要城市 ，主要包括鄭州市、開封市、洛陽市、信陽市、南陽市 等城市居民。定位于經(jīng)濟富裕的家庭、綿陽周邊大型企事業(yè)管理者以及周邊城市的公務(wù)市場等。 商務(wù)會議市場：主要面向鄭州 及周邊城市的企、事業(yè)單位和政府部門。 （三） 市場開發(fā)規(guī)劃 初 期集中力量打開周邊市場，應(yīng)從 **、鄭州、開封、洛陽 、信陽等城市入手。 單棟式木屋別墅客房 —— 針對高端度假、會務(wù)和政務(wù)客人，對住宿要求私密、休閑、尊貴的客人而設(shè)置。綜合考慮溫泉客人消費習(xí)慣及酒店功能配套設(shè)置，餐位設(shè)置需要適當(dāng)調(diào)整，如餐飲大廳設(shè)置 10001300 個餐位，調(diào)整增設(shè) 1520 間包房，約 200 個餐位，并配套提供酒店自助早餐等，基本能滿足度假村的營運需求。 （二）溫泉產(chǎn)品差異化策略 濃郁本土地域文化特色的溫泉產(chǎn)品是 **溫泉形成差異的關(guān)鍵元素。 **項目自然地勢條件相對單一，建筑風(fēng)格選擇空間有限，面對鄭州江南春的江南水鄉(xiāng)風(fēng)格 以及 **花都溫泉的三國文化主題，根據(jù)項目地塊開闊平坦的地勢，主題建筑創(chuàng)新采用精致華貴的歐陸風(fēng)格，配合局部引入以自然感、景觀感較強的歐洲溫泉產(chǎn)品，形成一個精致大氣的歐陸景觀；體現(xiàn)西方風(fēng)情文化底蘊以及具有科學(xué)及合理的產(chǎn)品流程，注重自然、閑適的溫泉洗浴環(huán)境營造的現(xiàn)代精品溫泉。 強調(diào)溫泉產(chǎn)品文化主題自然、閑適、健康、禪味和動感樂趣，充分體現(xiàn)第四代溫泉產(chǎn)品的特征。在強調(diào)各個組團的文化主題同時，將世界各地溫泉精粹匯集一堂，既有體現(xiàn)自然、閑適、禪味的東方文化溫泉，又有體現(xiàn)歐洲溫泉文化的特色溫泉，充分滿足不同游客的度假需要，將景區(qū)建設(shè)