【正文】 4 三、融資計(jì)劃 51 第十章 效益分析 51 一、收入結(jié)構(gòu)來(lái)源 51 二、 營(yíng)業(yè)收入預(yù)測(cè) 52 三、經(jīng)營(yíng)管理營(yíng)業(yè)成本費(fèi)用分析 55 四、前五年綜合利稅預(yù)測(cè) 55 總結(jié) 56 5 第一章 項(xiàng)目摘要 一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介 項(xiàng)目名稱： ****溫泉生態(tài)度假區(qū) 項(xiàng)目地址： ******* 項(xiàng)目面積： 500 畝 項(xiàng)目投資： 5 億元 項(xiàng)目投資方： ****** ********公司 項(xiàng)目承辦方： ********公司 項(xiàng)目定位：生態(tài)、溫泉、 會(huì)議 、養(yǎng)生、休閑運(yùn)動(dòng) 二、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 地理位置優(yōu)越 **地處河南之中，四通八達(dá)，與鄭州、開封、洛陽(yáng)、平頂山、周口、南陽(yáng)等臨近城市的車程 1 小時(shí)左右，已逐步形成一個(gè)涵蓋 4000萬(wàn)人口的區(qū)域經(jīng)濟(jì)圈，俗稱“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”，客源市場(chǎng)廣闊。 交通條件便利 西距京廣鐵路、京珠高速公路 10 公里，北距鄭州國(guó)際機(jī)場(chǎng) 70公里， 311 國(guó)道橫穿東西， 219 省道縱 貫?zāi)媳?，蘭南高速、許亳高速途徑 **。 自然溫泉資源 6 度假區(qū)溫泉是天然的醫(yī)療型偏硅酸 ?鍶溫泉，水質(zhì)條件好且儲(chǔ)量充沛，屬稀有天然醫(yī)療礦泉。溫泉所含的硅元素和鍶元素對(duì)人體具有較強(qiáng)的護(hù)理作用，其他微量元素也能起到一定理療的功效。溫泉水中以偏硅酸形式存在的硅元素能對(duì)皮膚起到清潔器的作用，具有軟化皮膚角質(zhì)、防衰老、使皮 膚光滑等功效。硅元素同時(shí)是人體必需的微量元素，對(duì)心血管、骨骼生長(zhǎng)等具有保健功能。泉水中所含有的氟、鐵、鎂等其他元素會(huì)對(duì)慢性支氣管炎、哮喘、胃痙攣、失眠等慢性疾病均有很好的理療效果，是大自然賜予 度假區(qū)的瑰寶。 園區(qū)優(yōu)惠政策 項(xiàng)目位于 ********，根據(jù)政府“以花木改善生態(tài)、以生態(tài)承載旅游、以旅游激活三產(chǎn)”的總體要求，配套享受各類用地、稅收、基礎(chǔ)設(shè)施配套、資金與項(xiàng)目扶持、服務(wù)與管理等相關(guān)優(yōu)惠政策。 生態(tài)餐廳配套 **生態(tài)園林酒店是 **第一家室內(nèi)生態(tài)花園酒店，綜合運(yùn)用建筑學(xué)、園林學(xué)、設(shè)施園藝學(xué)、生態(tài)學(xué)等相關(guān)學(xué)科知識(shí)進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建設(shè)，以設(shè)施調(diào)控技術(shù)、農(nóng)藝栽培及管理技術(shù)來(lái)維護(hù)餐廳的優(yōu)美環(huán)境，形成以綠色景觀植物為主，蔬、果、花、草、藥為輔的植物配置格局，結(jié)合假山、瀑布、小橋流水、竹木亭 閣等園林景觀，全方位立體展現(xiàn)綠色、優(yōu)美、宜人的就餐環(huán)境，滿足現(xiàn)代人最真實(shí)的那種回歸自然的情感，賦予傳統(tǒng)餐廳健康、休閑新概念，與溫泉休閑養(yǎng)生概念切合，豐富項(xiàng)目旅游度假服務(wù)功能，提升項(xiàng)目總體吸引力。 7 三、項(xiàng)目背景 國(guó)內(nèi)溫泉旅游熱的興起 近年來(lái)溫泉旅游越來(lái)越受到國(guó)內(nèi)游客的青睞，溫泉開發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)開展得如火如荼，國(guó)內(nèi)許多省市紛紛把溫泉旅游作為本省市的重要旅游發(fā)展項(xiàng)目，發(fā)展勢(shì)頭迅猛，在國(guó)內(nèi)溫泉旅游熱的大環(huán)境下， **生態(tài)溫泉度假區(qū)充滿無(wú)限商機(jī)。 政府重視和支持旅游業(yè)的發(fā)展 河南省省委、省政府， **市市委、市政 府及 **縣縣委縣政府均十分重視旅游業(yè)發(fā)展，并分別制定了《河南省旅游發(fā)展總體規(guī)劃》、《 **市旅游業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃》及《 **縣 20xx― 20xx 年旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》等，明確提出逐步把旅游業(yè)培育成為支柱產(chǎn)業(yè)，并將旅游業(yè)發(fā)展納入了國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃，出臺(tái)了一系列政策措施，大大促進(jìn)了 **生態(tài)休閑旅游度假區(qū)及各類旅游項(xiàng)目的發(fā)展。 鄭州城市圈及其周邊省市龐大消費(fèi)群給 **溫泉項(xiàng)目帶來(lái)廣闊的溫泉旅游市場(chǎng) **市位于河南省中部，是河南省經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展最為活躍的省轄市之一，有“河南的溫州”的美譽(yù)，以 **為中心的涵蓋 4000 萬(wàn)人口的區(qū)域經(jīng)濟(jì)圈發(fā)展迅速，客源市場(chǎng)廣闊。近年來(lái)河南旅游發(fā)展迅猛，僅 20xx 年河南省春節(jié)黃金周全省共接待游客 萬(wàn)人次，實(shí)現(xiàn)旅游總收入 億元，加之附近省市的消費(fèi)群， **溫泉項(xiàng)目的消費(fèi)群潛力很大。 中原花木交易博覽會(huì)暨 **生態(tài)旅游節(jié)等重大節(jié)事的宣傳推動(dòng) 8 由河南省農(nóng)業(yè)廳、河南省林業(yè)廳、河南省旅游局、河南省花卉協(xié)會(huì)和 **市人民政府聯(lián)合主辦， **縣人民政府承辦， **國(guó)家花木博覽園協(xié)辦的中原花木交易博覽會(huì)暨 **生態(tài)旅游節(jié)對(duì) **溫泉的品牌宣傳及客源帶動(dòng)均具有極大的促進(jìn)作用。 四、項(xiàng)目公司 ******，是在中共中央、國(guó)務(wù)院發(fā)出建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村的偉大號(hào)召和國(guó)務(wù)院頒發(fā)《基金會(huì)管理?xiàng)l例》（溫家寶簽發(fā)，國(guó)務(wù)院 [20xx] 第 400 號(hào)令）的背景下，由一批長(zhǎng)期從事農(nóng)業(yè)工作的老領(lǐng)導(dǎo)和農(nóng)業(yè)問(wèn)題專家、社會(huì)知名人士，與一些民營(yíng)企業(yè)家共同發(fā)起，并經(jīng)政府部門 批準(zhǔn)成立的。 ******，是全國(guó)性非盈利的社會(huì)公益組織?；饡?huì) 會(huì)的宗旨是：服務(wù)城鄉(xiāng)人民，促進(jìn)城鄉(xiāng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，為構(gòu)造和諧社會(huì)貢獻(xiàn)力量。 ********（ 集團(tuán) ）股份有限公司 成立于 20xx 年，位于 *****金水大道中段，是 **縣重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目。 集團(tuán)旗 下由七家子公司組成，分別是 :********股份有限公司、 ****科技實(shí)業(yè)股份有限公司、**縣華宇小額貸款有限公司、 **人宇投資有限公司、 **縣 ****園林綠化工程有限公司、 **生態(tài)酒店、 **首創(chuàng)餐飲服務(wù)有限公司。 ********股份有限公司是 **集團(tuán)的旗艦，她是專業(yè)的電力變壓器生產(chǎn)廠家，成立于 20xx 年，總投資 1 億元。公司擁有完善而先進(jìn)的技術(shù)設(shè)備，以及現(xiàn)代化的生產(chǎn)車間與科研大樓。公司產(chǎn)品線完整，生產(chǎn)流程完善，管理嚴(yán)格，已通過(guò) ISO9001 質(zhì)量管理體系認(rèn)證。 9 ******園林綠化工程有限公司位于 **縣 名優(yōu)花木生產(chǎn)科技 園區(qū) **大道中段。公司基地地理位置優(yōu)越，交通便利。公司是國(guó)家注冊(cè)的園林綠化二級(jí)資質(zhì)企業(yè)， **市農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化市級(jí)龍頭企業(yè)，河南省雙千工程實(shí)施企業(yè)。公司擁有苗木基地 1300 多畝，產(chǎn)品包括多種名優(yōu)花木。公司注冊(cè)資金 2500 萬(wàn)元，現(xiàn)有員工 158 人，其中高級(jí)技術(shù)人員 36人。 第二章 市場(chǎng)分析 一、國(guó)內(nèi)溫泉旅游市場(chǎng)的特點(diǎn)與發(fā)展趨勢(shì) （一）國(guó)內(nèi)度假旅游發(fā)展趨勢(shì) 隨著城市居民經(jīng)濟(jì)收入的提高，國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)的發(fā)展日益成熟，旅游消費(fèi)需求也呈現(xiàn)出多樣化的特征，具體主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 觀光型旅游仍將持續(xù) 快速增長(zhǎng) 觀光旅游作為最基本的旅游形式在長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)將會(huì)保持快速增長(zhǎng)，由于我國(guó)是一個(gè)觀光資源大國(guó)，觀光市場(chǎng)仍會(huì)保持較大的市場(chǎng)份額，由于市場(chǎng)基礎(chǔ)規(guī)模大，雖然消費(fèi)水平相對(duì)較低，但仍然具有較大的利潤(rùn)空間。 城市周邊及近距離城市之間的短途、短期旅游需求增長(zhǎng) 城市居民短期旅游活動(dòng)一般多集中在城市周邊 200KM 的距離范圍內(nèi)，以大城市為核心的短途、短期旅游日漸成熟，主要旅游形式有 10 農(nóng)村旅游、生態(tài)旅游、民俗旅游、健身旅游和休閑度假旅游。由于節(jié)假日的分散和交通工具的限制，短期出行城郊是最理想的目的地，短線游是目前國(guó)內(nèi)城市居民出 游的主要選擇方式。在這種消費(fèi)的推動(dòng)下，城郊旅游資源得到了大規(guī)模的開發(fā)，我國(guó)現(xiàn)有的大城市都形成了明顯的環(huán)城游憩帶。 參與性和體驗(yàn)性旅游受到市場(chǎng)寵愛(ài) 旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)象表明，旅游經(jīng)濟(jì)是一種體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)。隨著大眾旅游消費(fèi)觀念的成熟，旅游者期望與眾不同的旅游消費(fèi)體驗(yàn)，追求個(gè)性化、多樣化、參與性，并以此作為旅游決策和旅游滿意程度的重要參考標(biāo)準(zhǔn)。旅游開發(fā)也越來(lái)越重視設(shè)計(jì)參與性、體驗(yàn)性強(qiáng)的旅游項(xiàng)目，以此來(lái)爭(zhēng)取更多的旅游者和回頭客。 “黃金周”成為觀光旅游與度假旅游重要的出游時(shí)間 以家庭為單位的自駕車出游率在逐年遞增， 以休閑度假旅游為目的，以景點(diǎn)觀光性旅游為背景，強(qiáng)調(diào)服務(wù)設(shè)施的功能和檔次，消費(fèi)的環(huán)境和景區(qū)風(fēng)貌的多樣性和多元化。 （二）國(guó)內(nèi)溫泉度假旅游的特點(diǎn) 改革開放后，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，中國(guó)的溫泉旅游呈現(xiàn)出一片欣欣向榮之態(tài)，溫泉旅游產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為中國(guó)休閑產(chǎn)業(yè)的龍頭，一種全新的休閑度假方式 — 溫泉生活方式已經(jīng)形成。溫泉旅游的火爆，不僅成為了眾多投資商的焦點(diǎn)，也成為溫泉所在地政府招商引資、發(fā)展旅游經(jīng)濟(jì)的金字招牌。我國(guó)溫泉旅游從起步至今，短短十年時(shí)間取得了長(zhǎng)足發(fā)展，甚至在規(guī)模、功能、產(chǎn)品等某些方面已經(jīng)超越了溫泉 11 發(fā)達(dá)國(guó)家的水平 ，但從整體而言，中國(guó)溫泉旅游仍處于發(fā)育期，其產(chǎn)品形態(tài)、市場(chǎng)形態(tài)和結(jié)構(gòu)形態(tài)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)： 以露天溫泉沐浴為主導(dǎo)產(chǎn)品，組合在旅游線路中，成為當(dāng)前度假休閑消費(fèi)的一種重要方式。 從經(jīng)營(yíng)情況來(lái)看，產(chǎn)品設(shè)計(jì)的差異化、項(xiàng)目規(guī)模化和管理服務(wù)的品牌化是直接決定企業(yè)的經(jīng)營(yíng)好壞的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。 從開發(fā)程度來(lái)看，溫泉旅游產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，導(dǎo)致行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)加劇，溫泉企業(yè)在市場(chǎng)定位、管理服務(wù)、項(xiàng)目開發(fā)和產(chǎn)品深化上必須不斷的挖潛及包裝，才能適應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境。 由于溫泉旅游項(xiàng)目在部分省市、區(qū)域開發(fā)過(guò)熱，產(chǎn)品跟風(fēng)抄襲且同質(zhì) 化嚴(yán)重，許多項(xiàng)目盲目貪大求全，或者參照酒管理模式去經(jīng)營(yíng)，致使相當(dāng)?shù)捻?xiàng)目效益不佳，甚至虧本。目前，行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)逐步加劇，客人的選擇隨意性增大，新開張的溫泉項(xiàng)目不斷地分流著逐步成長(zhǎng)的客源市場(chǎng)。 （三）中國(guó)溫泉未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) 溫泉游憩方式創(chuàng)新化 從整個(gè)世界溫泉旅游發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看，溫泉旅游地更是一個(gè)度假勝地。隨著歐洲水療法的發(fā)展，實(shí)驗(yàn)證明，傳統(tǒng)的簡(jiǎn)單的溫泉洗浴和飲用已經(jīng)不能達(dá)到治療理想效果，從而直接影響溫泉旅游地減少，并促使溫泉旅游地的功能有了一定轉(zhuǎn)變。許多娛樂(lè)設(shè)施或者服務(wù)設(shè)施急劇增加，溫泉旅游地的保健功能有 了一定的延伸。在西歐，溫泉地設(shè)有賽馬場(chǎng)、體育運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、劇院、大型音樂(lè)廳等。而日本的溫泉周圍建設(shè) 12 有美術(shù)館、動(dòng)植物館、博物館、滑雪場(chǎng)等。而且，國(guó)內(nèi)溫泉的游樂(lè)方式也日趨多樣化，由海洋主題、大型水上表演、溫泉會(huì)所、溫泉?jiǎng)e墅、溫泉房、屋頂溫泉等私密性溫泉設(shè)置。 溫泉經(jīng)營(yíng)多樣化 從北方到南方，溫泉與滑雪的結(jié)合，溫泉與漂流的結(jié)合，溫泉與拓展的結(jié)合，也都能非常好的做到經(jīng)營(yíng)上的互補(bǔ)性。在經(jīng)營(yíng)中，各大型溫泉度假村都很注重?cái)U(kuò)展溫泉經(jīng)營(yíng)中的內(nèi)容，而不僅僅局限于溫泉泡湯上。 溫泉商業(yè)模式休閑化 很多溫泉都已經(jīng)不再是一個(gè)單一的溫 泉，而是一個(gè)復(fù)合型的休閑項(xiàng)目，溫泉是其中的亮點(diǎn)和賣點(diǎn)，但實(shí)際上往往伴隨著度假酒店群、休閑地產(chǎn)、滑雪場(chǎng)、高爾夫、水游樂(lè)等產(chǎn)品，如溫都水城、柏聯(lián) SPA，地產(chǎn)都成為其中盈利結(jié)構(gòu)的重要支撐和拓展。 溫泉泡浴形式多樣化 泡溫泉的方式越來(lái)越多樣化、綜合化、藝術(shù)化，形成了溫泉的幾百種泡浴模式，包括以水休閑與水游樂(lè)相結(jié)合、與文化形態(tài)結(jié)合的模式，包括各種各樣的養(yǎng)生、溫泉泡浴的露天風(fēng)呂、魚療相結(jié)合的方式；與泥療、鹽療，醫(yī)藥、美容、康療、水上運(yùn)動(dòng)、水上娛樂(lè)相結(jié)合等。全世界洗溫泉的方式非常多，很多以自然條件形成的與觀賞游樂(lè)相結(jié)合，也有與人工的方式相結(jié)合，如奧地利的音樂(lè)溫泉，整個(gè)溫泉和音樂(lè)的身心療養(yǎng)相結(jié)合，文化創(chuàng)造和自然環(huán)境結(jié)合都使溫泉泡浴形式更加廣泛。 13 溫泉企業(yè)品牌化 未來(lái)的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)是品牌的競(jìng)爭(zhēng)，隨著溫泉開發(fā)的深入，有些地區(qū)的溫泉陷入同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)階段，如何建設(shè)溫泉企業(yè)自身文化，如何使企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，企業(yè)品牌的樹立將是企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的生存之道。 溫泉市場(chǎng)細(xì)分化 根據(jù)美國(guó)溫泉協(xié)會(huì)的調(diào)查，溫泉旅游動(dòng)機(jī)排在前三位的是減壓，放松，回歸自然；從世界溫泉旅游市場(chǎng)看，休閑、度假和養(yǎng)生是溫泉游客的