【正文】 生著深刻地變化，從“觀光時代”向“休閑度假時代”轉(zhuǎn)變，人們的休閑時間也越來越多，傳統(tǒng)工作和休閑概念已經(jīng)逐步地模糊，人們也更加注重文化精神的消費與追求，這種變化大大刺激了休閑度假旅游和文化旅游的發(fā)展，休閑消費已經(jīng)成為我國旅游業(yè)新的增長點。因此，項目景區(qū)旅游開發(fā)基地開發(fā)項目可行。營業(yè)成本營業(yè)成本包括營業(yè)費用、管理費用、職工福利費用等，按營業(yè)收入的30%計。第八章近期建設(shè)投資估算及資金來源一、近期建設(shè)項目投資估算2004年、2005年，建設(shè)項目總投資2242萬元，見附表：二、資金來源 招商引資三、資金使用計劃 第二期工程建設(shè)投資為757萬元 第三期工程建設(shè)投資為740萬元第九章 經(jīng)濟效益分析一、預(yù)算說明項目計算期為9年，其中建設(shè)期3年，經(jīng)營期6年。管理所為事業(yè)單位，定員6人，隸屬于某某鎮(zhèn)人民政府。第二期建迎賓門，內(nèi)設(shè)售票房建網(wǎng)球場建燈光音樂噴泉加固河岸，高25米，長1500米。1果皮箱、指示牌、景觀說明牌等。（3）其他室內(nèi)浴池20個，每個10平方米，計200平方米。露天游泳池300平方米2個，在賓館附近，一個水深在60cm－，面積100平方米，－，面積200平方米，池外建休息回廊、商店、更衣室等設(shè)施。三、近期建設(shè)項目及規(guī)模集中有限財力，搞基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，使游客進得去，留得住，使到此休閑、度假、觀光旅游開發(fā)的客人成為某某旅游開發(fā)基地的宣傳人。在景區(qū)內(nèi)設(shè)公共廁所兩個，廁所外觀與景區(qū)的建筑風(fēng)格協(xié)調(diào)，采用現(xiàn)代建筑風(fēng)格，但內(nèi)部應(yīng)干凈，均采用水沖式，不得使用旱廁，并有專門的環(huán)衛(wèi)人員管理。二、景區(qū)建設(shè)指導(dǎo)思想充分發(fā)揮項目景區(qū)旅游開發(fā)基地距某某市中心近，又在“某某－息烽－貴陽”旅游開發(fā)線上，交通方便，區(qū)域位置好的優(yōu)勢，以休閑、觀光、避暑為重點，在保護的前提下逐步開發(fā)風(fēng)景資源，帶動周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的旅游開發(fā)業(yè)、交通運輸業(yè)、土特產(chǎn)加工業(yè)以及第三產(chǎn)業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的綜合發(fā)展，力求環(huán)境、社會、經(jīng)濟效益的統(tǒng)一。開發(fā)初期，重慶、昆明、廣西、廣東等大城市的游客不多，爭取在2008年，接待重慶、昆明、廣西、廣東等的游客20萬人次，2011年達30萬人次。通過加大宣傳力度，爭取組團游覽，也可以通過與各大旅行社聯(lián)營，組織到大西南地區(qū)的團隊到項目景區(qū)游覽。管理體制未確立，相關(guān)部門支持配合程度不夠，應(yīng)通過努力協(xié)調(diào)，形成開發(fā)旅游開發(fā)產(chǎn)品的合力。由于我縣旅游開發(fā)業(yè)才開始起步，對旅游開發(fā)產(chǎn)品的包裝，宣傳力度不夠，旅游開發(fā)區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施，接待能力滯后等，使我縣潛力巨大的旅游開發(fā)資源未能發(fā)揮效益，旅游開發(fā)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)的地位未能形成。（7）客源市場：某某市城區(qū)40萬人，郊區(qū)20萬人。有山、河、橋、瀑布、森林、溶洞、風(fēng)景資源豐富獨特，環(huán)境容量大，發(fā)展空間廣闊，搬遷工作量小，土地肥沃，能提供新鮮果品、蔬菜、肉食、蛋禽、魚類。從外圍講，旅游開發(fā)項目景區(qū)南可依托息烽溫泉、集中營舊址以及省府貴陽，北靠歷史文化名城某某，沿庫區(qū)而上有已初步形成的“某某大壩－傣族公園－神石山莊－三沙大橋”和“某某電站－小溪－化覺－六廣”兩條黃金旅游開發(fā)線。資源評價（1）季節(jié)：終年四季如春，從三月至十月是黃金季節(jié)，冬暖夏涼。楊應(yīng)龍后為劉廷所敗。明代為防“安奢之亂”，設(shè)九關(guān)，派重兵于某某駐守。這里歷史上曾發(fā)生過幾次著名的戰(zhàn)斗。據(jù)考，項目景區(qū)為“官”渡，原屬貴陽府，設(shè)厘金卡，收入為“官”渡之費。（2）污染：旅游開發(fā)項目無工業(yè)污染，環(huán)境安靜無噪聲，無放射源，森林植被繁茂，空氣潔凈清新。（4）可進入性：210國道、貴遵高等級公路、川黔鐵路從境區(qū)穿過，景區(qū)背靠某某、面向貴陽，瀕臨某某，俯視長江，內(nèi)有火車站2個，客運航運碼頭1個，規(guī)劃中水運的客運、貨運及自用碼頭各1個。農(nóng)村勞動力豐富而廉價。某某縣130萬人，貴陽市 萬人，210國道、貴遵高等級公路、川黔鐵路穿境而過，車流量每日達 車次，過往人數(shù)每天達 人次。因此，現(xiàn)階段，急需在我縣境內(nèi)開辟的一個集文化、科考、游樂、觀光、休閑為一體的旅游開發(fā)風(fēng)景區(qū)，使之成為長征文化旅游開發(fā)線路的延伸，吸引留住前來婁山風(fēng)景名勝區(qū)、某某會議會址以及息烽溫泉、集中營舊址游覽觀光的游客，從而推動我縣旅游開發(fā)業(yè)的發(fā)展。第三章 市場分析及預(yù)測一、國內(nèi)市場預(yù)測市場預(yù)測隨著經(jīng)濟發(fā)展，人民生活水平提高及消費觀念的轉(zhuǎn)變，國內(nèi)旅游開發(fā)業(yè)已蓬勃發(fā)展，與某某相鄰的云南、四川、廣西，均為旅游開發(fā)大省，周邊旅游開發(fā)市場的開發(fā)和繁榮，對某某旅游開發(fā)業(yè)的發(fā)展造就了有利的背景。游客量預(yù)測據(jù)統(tǒng)計，近幾年，每年到某某參觀旅游開發(fā)的游客10萬人次左右，考慮到景區(qū)建成后的區(qū)位優(yōu)勢，增長率考慮為50%，中期由于游人基數(shù)大，增長率下降，考慮為30%，遠期取15%。第四章 景區(qū)建設(shè)一、景區(qū)建設(shè)原則把保護風(fēng)景名勝資源放在首位，堅持嚴格保護，統(tǒng)一管理，合理開發(fā)，持續(xù)利用原則。三、景區(qū)建筑風(fēng)格 項目景區(qū)景點的建設(shè)應(yīng)與休閑、觀光、避暑、健身相適應(yīng)的建筑，可采用現(xiàn)代建筑中的歐式或西洋式，但應(yīng)與自然山川融為一體，室內(nèi)裝修，衛(wèi)生設(shè)施要配套，使游人感到賓至如歸，身心愉悅。二、綠化保護好景區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的植被，對荒山坡地，廣植當?shù)厮偕鷺浞N；景區(qū)道路沿途種植當?shù)靥赜杏^賞樹種如杜鵑、茯苓、茶花、紅豆杉等；景區(qū)外大于25度的坡耕地，由政府組織退耕還林，使綠化率達到80%以上。2004年10月——2005年10月建設(shè)項目： 第一期修建改造河濱路延伸至百畝大田的車行道1公里，改造后道路路幅寬9米，水泥砼路面。草坪：景區(qū)綠化，面積2000平方米?；S池2個，面積30平方米，深2米。1征地、土20畝，荒山草地120畝。沿河建長800米，寬3米的觀光長廊，供游客垂釣、休息。招商引資由出資方建設(shè)后，以出資方為項目法人代表。項目基準收益率取10%。稅金：%計，所得稅按33%計（經(jīng)營前三年根據(jù)優(yōu)惠政策，免征所得稅）（1）財務(wù)分析基準收益率Ic=10%，財務(wù)凈現(xiàn)值FNPV= 萬元。二、存在的問題及建議按照資金使用計劃，某某旅游景區(qū)的開發(fā)，由于某某鎮(zhèn)政府財力有限，投入基礎(chǔ)設(shè)施的資金有限，因此，為了項目景區(qū)近期建設(shè)項目能如期完成，早日形成某某縣的旅游開發(fā)產(chǎn)品，帶動某某縣旅游開發(fā)業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，建議某某鎮(zhèn)政府，請有關(guān)專家作出景區(qū)的詳規(guī)，且申請立項，申請國家投資或貼息貸款1000萬元。追求文化、享受大自然，已逐漸成為一種社會時尚，是現(xiàn)代旅游發(fā)展所追求的核心價值。承擔可行性研究工作的單位和法人代表承擔可行性研究工作的單位：北京時代凱歌文化發(fā)展有限公司法人代表：李建華二、《靖水山莊》文化旅游項目建設(shè)背景項目提出的背景 : 靖安三爪侖是國家AAAA級風(fēng)景旅游區(qū)，也江西省唯一的國家級示范森林公園，地處贛西北，景區(qū)森林覆蓋率 %，森林動植物豐富，地廣人稀林密，生態(tài)環(huán)境一流，發(fā)展生態(tài)休閑度假旅游具有得天獨厚的優(yōu)勢，是江西“綠色搖籃”中的一顆生態(tài)明珠。為了策應(yīng)鄱陽湖生態(tài)旅游示范區(qū)建設(shè)，進一步加快靖安縣生態(tài)旅游業(yè)的發(fā)展，打造面向海內(nèi)外的生態(tài)旅游勝地，縣委、縣政府緊緊圍繞“生態(tài)立縣，旅游興縣”的縣域經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略，繼續(xù)加大旅游開發(fā)建設(shè)力度，啟動了洪屏抽水蓄能電站、靖安國際旅游休閑居住中心、中部夢幻城、恒茂金羅灣度假村等重大旅游建設(shè)項目，已開工或即將開工的項目總投資達100億元，項目建成后，可將靖安三爪侖打造成全國聞明的“山水長廊，休閑天堂”?？v觀靖安旅游發(fā)展勢頭,加速靖安文化旅游項目的建設(shè)有著十分重要的意義。國民經(jīng)濟三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷調(diào)優(yōu)，二產(chǎn)和三產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Σ粩嘣鰪?，?jīng)濟運行質(zhì)量顯著提高。境內(nèi)千米以上山峰113座，位于靖安、武寧交界處的九嶺尖海拔1794米，是宜春市最高點；九嶺山脈綿亙?nèi)?，北潦雙溪流貫東西，素有“八山半水一分田，半分道路和莊園”之稱；峰巒層疊，木竹繁茂，氣候溫和，雨量充沛，山川 毓秀，風(fēng)景秀美，是國家AAAA級旅游風(fēng)景區(qū)、江西唯一的國家示范森林公園，曾被唐宋八大家之一的曾鞏贊譽“雖為千家縣，正在清華間”。四、《靖水山莊》文化旅游項目景觀分析、資源評價及定位景觀分析 ：《靖水山莊》主要有：九龍文化影視城：根據(jù)中國歷代文化分別以唐、宋、元、明、清、江南水鄉(xiāng)和老北京四合院的風(fēng)貌建設(shè)78條文化特色小街。在景區(qū)的周邊開發(fā)少量小別墅：《靖水山莊》地處水口鄉(xiāng)政府西部，東向開闊，西、北、南三方均靠山，在建設(shè)主體項目時會有一部分零散土地不好利用，因此，在零散土地上將開發(fā)一些小別墅。所以影視城不僅具有很高的文化價值還有不可估量的商業(yè)價值。中國姓氏文化公園：根據(jù)中國的百家姓中的姓氏起源和相關(guān)文化傳說，建設(shè)各姓的姓氏博物館。景區(qū)定位：文化旅游觀光、文化消費體念、文化產(chǎn)業(yè)經(jīng)營五、《靖水山莊》文化旅游項目環(huán)境容量與游客容量預(yù)測環(huán)境容量預(yù)測：水口鄉(xiāng)位于靖安縣中部和南部，東鄰寶峰鎮(zhèn)、雷公尖鄉(xiāng)、雙溪鎮(zhèn)、南界香田鄉(xiāng)和奉新縣操下鄉(xiāng)，西倚高湖鎮(zhèn)，北毗璪都鎮(zhèn)和三爪侖鄉(xiāng)。沙港村橋邊野鹿銜花地有宋代淳熙進士舒邦佐墓。水口村李家組 是國家一級館藏文物春秋時期徐國青銅器盥盤、盧盤和枓（音主）的出土地。森林覆蓋面積4000余畝，以闊葉林為主，水源豐富，該地還是是候鳥白露的棲息地，身入其中，能看到一片雪白的候鳥群，能感受到人與自然和諧、還回歸大自然的氣息。游客容量預(yù)測：靖安現(xiàn)有賓招接待能力為每天3000人左右，影視城建成后每天的接待能力將達到15000人，大大提高了靖安的旅游接待能力。8小時經(jīng)濟圈有福州、上海、杭州、南京、武漢、合肥、廣州、深圳等省會城市、7000多萬城市人口，城市客源市場無比廣闊。據(jù)專家預(yù)測，2010年國際旅游人數(shù)將突破10億，旅游綜合收入可達2600億美元，成為世界最大產(chǎn)業(yè)之一。七、《靖水山莊》文化旅游項目總體規(guī)劃方案與項目經(jīng)營模式開發(fā)范圍 ：森林旅游，佛教文化、詩詞文化、生態(tài)養(yǎng)生、民俗風(fēng)情，綜合文化等。B寶峰寺的傳說：C胡雪二的傳說：D況鐘的故事：E“深柳讀書堂”的傳說故事：F、八仙之一曹國舅的故事：G、東周古墓的傳說故事。這一步很重要。影視城里的房子，一樓作為店面可以從事商業(yè)經(jīng)營，二樓和三樓可以作為賓招客房同樣可以獲取很高的經(jīng)濟效益。二、三層以賓招為主。道路交通規(guī)劃 ：靖安處贛中北腹地,是江西西北大門的天心之地，昌銅高速通車后30分鐘即可到達省會南昌，縣城區(qū)距昌北機場約1小時車程，與千里黃金水道贛江（三級航道）共同構(gòu)成獨特的水、陸、空立體交通格局,屬于杭州、上海、武漢、南京、廣州、深圳、福州、合肥等省會城市7小時經(jīng)濟圈范圍內(nèi)，交通十分便捷。建筑共分三層，一層主要是：模仿錢莊、茶館、客棧、酒家模式的店面為主，二、三層以實用賓招為主，使影視城里的建筑既有觀賞性又有商業(yè)實用性。252。 承辦單位：中國承德瀛丹旅游天國開發(fā)有限公司（名稱待定）252。 中期（2011～2015年），二期開發(fā) 總體空間布局根據(jù)對景區(qū)旅游資源分布、開發(fā)價值的分析，整個景區(qū)在總體布局上可以劃分為3部分，即：入口區(qū)（包括山門、關(guān)帝廟、景區(qū)管理區(qū)）；自然與人文景觀區(qū)（包括接龍亭、觀猊亭、統(tǒng)景塔、觀音大士廟）；景區(qū)后門。“十二五”期間，西山區(qū)將鼓勵發(fā)展休閑觀光農(nóng)業(yè)、生態(tài)循環(huán)種植養(yǎng)殖業(yè)、現(xiàn)代化城郊型農(nóng)業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品加工及流通業(yè)，生態(tài)旅游綜合開發(fā)項目 方案打造現(xiàn)代農(nóng)業(yè)；加快發(fā)展精細新型磷化工、光機電、生物制藥、風(fēng)力發(fā)電、裝備制造、新材料、環(huán)保等產(chǎn)業(yè)，初步形成現(xiàn)代工業(yè)體系。西山區(qū)團結(jié)鎮(zhèn)是2005年10月撤銷團結(jié)彝族白族鄉(xiāng)和谷律彝族白族鄉(xiāng)合并建立的,位于昆明西郊，與昆明主城、安寧市、富民縣、祿豐縣接壤，鎮(zhèn)政府駐地距昆明主城區(qū)17公里，%，總?cè)丝?1250人。避暑勝地 七、八、九月份，團結(jié)鄉(xiāng)天然的山林，空氣質(zhì)量好，濕度大，年平均氣溫比昆明低3度，夏天這里是避暑勝地，也是火把節(jié)到來，團結(jié)鄉(xiāng)舉行篝火晚會的時節(jié)。隨著小康社會的到來，我國旅游發(fā)展格局和態(tài)勢正在發(fā)生著深刻地變化，從“觀光時代”向“休閑度假時代”轉(zhuǎn)變，人們的休閑時間也越來越多，傳統(tǒng)工作和休閑概念已經(jīng)逐步地模生態(tài)旅游綜合開發(fā)項目 方案糊，人們也更加注重文化精神的消費與追求，這種變化大大刺激了休閑度假旅游的發(fā)展，休閑消費已經(jīng)成為我國旅游業(yè)新的增長點。因此，該項目建設(shè)前景廣闊，符合黨中央關(guān)于建設(shè)社會主義新農(nóng)村發(fā)展戰(zhàn)略的要求。建設(shè)規(guī)模：昆明花紅圣泉酒莊總面積為120畝，是一個以生態(tài)旅游、休閑度假開發(fā)為宗旨依托西山區(qū)團結(jié)鎮(zhèn)秀美山景，集歷史文化傳承、休閑度假、綠色餐飲、會議培訓(xùn)、商務(wù)活動等服務(wù)功能為一體的 旅游度假區(qū)。修建住宿休閑及餐飲娛樂區(qū)。洞口崖石上刻有許多歷代名人雅土的墨跡：有清康熙年間欽差、翰林院的諾 敏，欽差一等侍衛(wèi)都楞俄，云貴總督尹繼善，云貴巡撫石文晟、王繼文，民國國務(wù)總理李根源等題書的“水流云在”、“凈土青蓮”、“石瀨”、“山水青音”、“龍宗石屋”、“遺世獨立”、“別有天地”等等，一大批摩崖石刻。青藤纏絕壁，小麥遍梯田。春風(fēng)自南來，生意滿巖疆。酒行人半醉，香雜樹交加。勝景屢追陪，幽林到華轂。脊臨日已西，歸鞭促僮仆。勖哉崇令德，逝者何骎骎。 將南北相通的千年古洞作為通往酒莊的主入口。洞內(nèi)用防腐木鋪成生態(tài)環(huán)保是木棧道，由于洞內(nèi)適度較大且有溶洞滴水，因此地面較滑，因此打算在通道上鋪上紅色防滑墊。山林健身觀光區(qū)花紅圣泉酒莊是山多平地少的地形，從西北角到東頭生物研究所，大約近千米的山脈有懸崖、有陡坡、有平緩地帶、有森林、有果樹，大有開發(fā)利用的價值。除屏蔽的翠山就數(shù)碧綠的水體面積大，水中可養(yǎng)殖珍稀的土著魚和有利于凈化水質(zhì)，形成生物鏈的其它魚類外，準備在幾個水塘四周水面種植各類水生植物，在適當位置建造漂浮式綠島，使水面與陸地自然相融，形成水上自然濕地景觀。這樣花紅圣泉酒莊基本成各種文化相秉承的環(huán)境優(yōu)美，生態(tài)突出、空氣清新、建筑新穎、功能齊全、私秘性較佳的新型酒莊。水上餐廳設(shè)30臺獨立臨水豪華大包房和分別設(shè)20臺、16臺不等的五間臨水景觀包房及多功能廳、宴會廳、別墅包房和散座區(qū)。住宿休閑區(qū)客房區(qū)計劃設(shè)有6個豪華單人間、12個豪華標準間、4個豪華套房、4個復(fù)式豪華觀景套房，共有54個床位，單獨設(shè)立2個棋牌間，均從水上棧道單獨進入，不受周圍干擾，私秘性強，形成華麗舒適、陽光充足、自然清新、休閑逍遙的院落式獨立景觀套房和單人房。