【正文】 目大浪淘沙的同時(shí)，卻賦予高品質(zhì)、高規(guī)格的商業(yè)地產(chǎn)以強(qiáng)勁的動(dòng)力。 二、 商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)現(xiàn)狀 社會(huì)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)發(fā)展，必然導(dǎo)致城市的擴(kuò)張、舊城的改造，令整個(gè)商業(yè)市場(chǎng)面臨重新洗牌的格局。 小結(jié)： 盱眙具有區(qū)位優(yōu)勢(shì)、人才優(yōu)勢(shì)、成本優(yōu)勢(shì)和品牌優(yōu)勢(shì)。 在歷任縣領(lǐng)導(dǎo)和廣大盱眙人的共同努力之下，每年一屆的“龍蝦節(jié)”已成功舉辦了九屆。榮獲“ 20xx 年度全國最具投資潛力中小城市百強(qiáng)縣 盱眙，物華天寶，資源豐富?！翱貎苫粗?，系淮南江左之本”。歷史上，盱眙曾建過都，升過郡、軍，還有州、郡在盱眙設(shè)治。民國時(shí)，安徽省第六、四、九行政 督察區(qū)先后設(shè)治于盱眙， 1955 年，盱眙由安徽劃歸江蘇，現(xiàn)隸屬于淮安市。西連安徽，東臨京杭大運(yùn)河，北靠洪澤湖，擁依淮河，南接南京。全縣礦產(chǎn)資源潛在經(jīng)濟(jì)總值居江蘇省縣級(jí)第四位，境內(nèi)“千土之王”凹凸棒粘土探明儲(chǔ)量高達(dá) 5 億噸，占全國總儲(chǔ)量的 70%以上，世界探明儲(chǔ)量 50%以上，為國內(nèi)惟一具有開采價(jià)值的蘊(yùn)藏地；石灰石、玄武巖總儲(chǔ)量 173 億噸，為江蘇省淮安、揚(yáng)州地帶惟一礦區(qū)；初步探明的石油儲(chǔ)量占江蘇省的三分之一，優(yōu)質(zhì)礦泉水1014 平方公里，自噴高度可達(dá) 10 多米；全縣有中藥材 780 種 ，其中植物類 738 種，動(dòng)物類 42 種，是江蘇省三大中藥材產(chǎn)區(qū)之一 消費(fèi)能力空前高漲。作為盱眙的常態(tài)節(jié)日已深入萬千百姓人家，同時(shí)也正走向全國、著眼世界。經(jīng)過發(fā)展，盱眙已步入工業(yè)化的擴(kuò)張期。在這一輪洗牌中，盱眙的商業(yè)市場(chǎng)格局獲得了新的調(diào)整，并促使其進(jìn)入了新一輪的競(jìng)爭(zhēng)格局，規(guī)?；⒁?guī)范化、專業(yè)化成為新一輪競(jìng)爭(zhēng)的主題。隨著盱眙城區(qū)擴(kuò)張，人流、物流逐漸往城市次中心遷移，高規(guī)劃、高起點(diǎn)的商業(yè)配套與商業(yè)地產(chǎn)更是風(fēng)生水起。 市場(chǎng)步入了互贏的“商圈競(jìng)爭(zhēng)”模式 經(jīng)過街鋪－大廈裙樓－百貨商城的發(fā)展模式， 盱眙 開始全面步入商業(yè)物業(yè)的升級(jí)階段。這樣的梯度分布不僅沒有造成“兩敗俱傷”，反而形成了市場(chǎng)的共贏局面。 三、城市大型商業(yè)物業(yè)發(fā)展方向 產(chǎn)權(quán)式商鋪成為主流產(chǎn)品模式 從 20xx 年開始，商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品以產(chǎn)權(quán)式商鋪為主，并以持續(xù)火爆的趨勢(shì)繼續(xù)發(fā)展，國貿(mào)商業(yè)廣場(chǎng)帶來的商鋪熱貫穿著市場(chǎng)的始終。 項(xiàng)目公共區(qū)間社會(huì)化 發(fā)展商在項(xiàng)目開發(fā)的同時(shí)，配合政府的規(guī)劃，建設(shè)專用區(qū)間作為公共活動(dòng)區(qū)域，用以組織社區(qū)活動(dòng)、集市、表演、休閑、娛樂的場(chǎng)所，使商業(yè)活動(dòng)和公共活動(dòng)相互促進(jìn)，成為綜上所述合性的城市廣場(chǎng)。 作為一種全新的理念，主題商業(yè)不僅是為消費(fèi)者提供商品，還努力營(yíng)造一個(gè)良好的購物氛圍。在國貿(mào)商圈近 2 平方公里的區(qū)域內(nèi)，各路商家排兵布陣，積極進(jìn)駐，近 12 萬平方米的商業(yè)鋪面先后競(jìng)相入市。正是基于對(duì)國貿(mào)商圈這一黃金口岸的認(rèn)同，眾多商家、開發(fā)商、投資者對(duì)區(qū)域內(nèi)的商業(yè)物業(yè)極具信心。 商貿(mào)商圈由于環(huán)境因素的影響，其發(fā)展?jié)摿τ邢?，該區(qū)域參差不齊商業(yè)格局短時(shí)間內(nèi)難以提升。雖有交通線路作為連接，但商業(yè)圈之間未能聯(lián)動(dòng)發(fā)展，產(chǎn)業(yè)效益未能最大限度地發(fā)揮， 以上二個(gè)商圈的總體供應(yīng)量將在一定程度滿足盱眙中檔消費(fèi)群體的消費(fèi)需求；對(duì)于“金字塔尖”細(xì)分部分的消費(fèi)需求的挖掘，就目前盱眙的商業(yè)現(xiàn)狀是無法滿足的?；陧?xiàng)目的存活、盤活的需求，商業(yè)部份的體量需達(dá)到一定的規(guī)模，方能自成一體形成盱眙商業(yè)的新熱點(diǎn)。目前盱眙城鎮(zhèn)中心的住宅的售價(jià)，最高售價(jià) 3600 元 /平方米左右，最低售價(jià)為 2600 元 /平方米左右。 城市消費(fèi)特征分析 2． 1 現(xiàn)代化 盱眙人的消費(fèi)洋溢著現(xiàn)代氣息。各種休閑娛樂產(chǎn)業(yè)在盱眙雖規(guī)模不大，但此消費(fèi)異?；钴S。無論是商品還是賣場(chǎng)、娛樂場(chǎng)所，如果沒有創(chuàng)新，很難長(zhǎng)期生存。即： 品牌供給不足，細(xì)分市場(chǎng)模糊 。根據(jù)本項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查分析而設(shè)定的市場(chǎng)切入點(diǎn)，主題類商業(yè)項(xiàng)目將是本案切入的直接策略。 總結(jié)： 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)與機(jī)會(huì)利用： 從我司對(duì)項(xiàng)目的理解及盱眙市場(chǎng)現(xiàn)狀來看，本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)強(qiáng)度應(yīng)依次為地理位置的稀缺性、清晰的主題定位、高品質(zhì)的商業(yè)氛圍、專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理、最具潛力的投資價(jià)值，這些優(yōu)勢(shì)都是本項(xiàng)目宣傳推廣的賣點(diǎn)依據(jù)。由此，本案的定位目標(biāo)應(yīng)達(dá)到以下要求： 它是一個(gè)真正填補(bǔ)商業(yè)市場(chǎng)空白的商業(yè)物業(yè)； 它是一個(gè)全面提升盱眙消費(fèi)習(xí)慣的項(xiàng)目； 它是一個(gè)能改變盱眙人民的投資／消費(fèi)概念的品牌物業(yè)； 它是商業(yè)精英和知名商戶的標(biāo)志和名片； 它是繁華商業(yè)街區(qū)的稀缺資源，是最具說服 力的資信／實(shí)力／身份保障； 它是盱眙主題商業(yè)時(shí)代投資者的首選物業(yè)，將開啟盱眙商鋪投資新時(shí)代。市場(chǎng)的細(xì)分 及經(jīng)營(yíng)的錯(cuò)位、互補(bǔ)欠缺。 商業(yè)形象 集外在的亮麗、內(nèi)涵的氣質(zhì)，體現(xiàn)盱眙商業(yè)的時(shí)尚氣息。投資者完全擁有物業(yè)的所有權(quán)，其物業(yè)價(jià)值將主要體現(xiàn)在使用價(jià)值上，對(duì)其可以進(jìn)行經(jīng)營(yíng)、租賃、轉(zhuǎn)讓，而且物業(yè)自身價(jià)值也將隨著商業(yè)的成熟而逐步提高；投資者的收益來源于其使用、租賃或轉(zhuǎn)讓相應(yīng)所產(chǎn)生的利益。租金每 2 年支付一次，押金為一年的租金；商家經(jīng)營(yíng)滿期限后，該租賃商鋪的產(chǎn)權(quán)歸商家所有，押金無息返還；商家如中途違約，押金沒收，商鋪的產(chǎn)權(quán)仍屬發(fā)展商。 E) 租 /售關(guān)系 以銷售實(shí)現(xiàn)回收投資，滾動(dòng)開發(fā)建設(shè)，以售后返租，利用統(tǒng)一的商業(yè)規(guī)劃和商家引進(jìn)和資源整合力量來提升整體物業(yè)價(jià)值和發(fā)展商的品牌及企業(yè)知名度，“租售并舉，強(qiáng)勢(shì)開發(fā)”，將進(jìn)一步鞏固和加強(qiáng)商業(yè)項(xiàng)目的市場(chǎng)地位。 二、 項(xiàng)目銷售概念的提純 投資市場(chǎng)的觀望與復(fù)雜性對(duì)本案的銷售及操作提出了更高的要求，不同的購鋪者有不同的需要和投資目的，這就要求本案須立足市場(chǎng)進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分并確定極具沖擊力的銷售概念。 短期性 與一些長(zhǎng)線投資客戶不同，這類投資客基本采取短線投資的方法，實(shí)現(xiàn)投資產(chǎn)品的快速轉(zhuǎn)手，以達(dá)到滾動(dòng)投資的目的。 綜合這類客戶的特征和本案的投資特性，此類客戶將是本案核心客戶的重要組成部分。所以，投資回報(bào)形式的設(shè)定是實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)的重要一環(huán)。 四、 項(xiàng)目銷售策略 對(duì)商鋪進(jìn)行產(chǎn)權(quán)割，實(shí)行短期返租，以快速回籠資金 縮短返租期限，提高售價(jià)，鎖定每年返租回報(bào)率，吸引短期投資者。 統(tǒng)一招商經(jīng)營(yíng)管理 委托專業(yè)公司進(jìn)行統(tǒng)一招商經(jīng)營(yíng)管理，并以第三方的名義同產(chǎn)權(quán)人簽署租 賃經(jīng)營(yíng)協(xié)議，使“返租”更可信，風(fēng)險(xiǎn)更低，同時(shí)降低開發(fā)商返租風(fēng)險(xiǎn) 五、 項(xiàng)目銷售價(jià)格策略 為了保障開發(fā)商的預(yù)期收益甚至營(yíng)造更大的利潤(rùn)空間，保證承諾投資者的租金回報(bào)率，本項(xiàng)目需利用各種營(yíng)銷推廣手段達(dá)成提高售價(jià)的策略，把保證返還給投資者租金收益計(jì)算入售價(jià)內(nèi)，然后一次性返還給投資者。在市場(chǎng)培育期基本處于透支狀況，返租時(shí)間越長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)越大，返租年限越短，風(fēng)險(xiǎn)就越小。 以上數(shù)據(jù)是在初步的市場(chǎng)分析情況下得出的，具體的價(jià)格有待項(xiàng)目確立后于貴司共同商定。 策略 以點(diǎn)帶面 優(yōu)惠招商，以點(diǎn)帶面。 第五部分：項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策略 一、 推廣難點(diǎn)分析 理性的分析是策略執(zhí)行的先決條件。這需要進(jìn)行