【正文】 外部自然環(huán)境 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。而潛在客戶對物業(yè)管理的關(guān)注度更高，這主要是因?yàn)槎鄶?shù)人沒有在龍華的居住體驗(yàn)，對關(guān)外的治安存在較多的擔(dān)憂。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。所以，客戶對物業(yè)管理完善的關(guān)注度主要是出于治安方面的考慮。 購房關(guān)注點(diǎn) 1）客戶的最大關(guān)注點(diǎn)：價格 在各項(xiàng)購房關(guān)注點(diǎn)中，客戶對物業(yè)管理完善、價格的評分是最高的，其平均分分別為 分和 分（滿分 10 分），且標(biāo)準(zhǔn)差較低，意味著客戶對它們普遍較為關(guān)注，關(guān)注度較為統(tǒng)一。有客戶說，“實(shí)際上一個樓盤應(yīng)該有自己的風(fēng)格，錦繡江南為什么那么熱，就是它在深圳弄出來一個仿江南風(fēng)格的。部分客戶表示只要價格合適，房子性價比高，交樓標(biāo)準(zhǔn)的影響不會太大；或者如果裝修好的房子比較劃算，裝修好的也可以接受。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 從其面積來看，以 80 平方米左右最多，現(xiàn)實(shí)客戶購房面積以 80100 平方米為多，部分客戶購房面積在 60 平方米以下， 100 平方米以上較少。大部分客戶青睞當(dāng)前比較流行的臥室大凸窗，對于其他的如保姆房 /工人房、儲物間等可能還不敢有此奢望。 2）住宅結(jié)構(gòu)偏好 在幾種住宅結(jié)構(gòu)中，平面房仍然是最大需求，超過七成的客戶選擇。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。除此之外，他們認(rèn)為龍華小區(qū)里面感覺可以，與關(guān)內(nèi)的小區(qū)沒什么差別，但外部環(huán)境太差，里外反差比較大；人員素質(zhì)低，低層次的打工人員多，民工多；有點(diǎn)堵車，但不是很嚴(yán)重等。用他們的話說：“交通會大大改善，這個根本不用擔(dān)心，這一點(diǎn)我是非常有 信心”。其次便是配套，整體上來說，客戶認(rèn)為關(guān)外配套應(yīng)該比較齊全，但是有檔次的配套則談不上，與市內(nèi)配套仍存在較大的差距，超市、醫(yī)院、學(xué)校、銀行、運(yùn)動及休閑場所等配套均不完善，確實(shí)會給生活帶來諸多不便。對于關(guān)外客戶，生活、工作在龍華，加之在龍華諸多利好的情況下，選擇龍華置業(yè)是顯而易見的。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。其二，大學(xué)畢業(yè)后來深圳創(chuàng)業(yè)了幾年，工作、生活也基本步入正軌，但同時也計劃結(jié)婚成立小家庭，于是他們想能夠在深圳成家立業(yè)。 二、購房需求分析 本次受訪對象以首次置業(yè)為主，個別客戶為二次置業(yè)或多次置業(yè)。個別客戶來自羅湖等其他區(qū)域。 調(diào)查發(fā)現(xiàn)，選擇龍華置業(yè)的客戶其區(qū)域性很強(qiáng)。 區(qū)域分布 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。潛在客戶來深時間相對短一些，一般 35 年；現(xiàn)實(shí)客戶來深時間一般在 67 年或 89 年。受訪客戶雖然以大專學(xué)歷為主，但部分家庭中有擁有更高學(xué)歷的家庭成員?，F(xiàn)實(shí)客戶中有八成已婚，家庭結(jié)構(gòu)以夫妻二人家庭、夫妻加小孩的三口之家為主；少部分單身 /丁克一族和四人及以 上家庭。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 行業(yè) /職業(yè)分布 受訪對象主要從事 IT 通訊、電子、金融保險、貿(mào)易等行業(yè)，大部分從事管理工作；也有部分客戶為財務(wù)人員、工 程師、設(shè)計師等專業(yè)技術(shù)人員或私營企業(yè)主 /個體戶、自由職業(yè)者及公務(wù)員等。 客戶分析 一、客戶特征 本次調(diào)研對象共 46 人，男女性別 基本對半，他們大致呈現(xiàn)出這樣一些特征：他們較為年輕，年齡集中在 2533 歲之間；文化程度以大專及以上學(xué)歷為主；在 IT 通訊、電子、金融保險、貿(mào)易等行業(yè)從事管理工作，同時部分客戶來自專業(yè)技術(shù)人員、個體戶 /私營企業(yè)主、自由職業(yè)者等；家庭結(jié)構(gòu)相對比較簡單，以夫妻和準(zhǔn)夫妻二人家庭為核心家庭構(gòu)成；來深創(chuàng)業(yè)時間并不長，大約為 37 年，沒有太多積累，目前家庭收入主要在 800015000 元之間，但正處于收入增長期階段；這些客戶的區(qū)域性很強(qiáng)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。在 46 名調(diào)查對象中有 20 位是已經(jīng)購房的（即現(xiàn)實(shí)客戶）；有 26 位是計劃 12年內(nèi)打算在龍華購房的（即潛在客戶）。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。本文力求客觀反映客戶的意見與需求。為了了解消費(fèi)者的購房消費(fèi)形態(tài)、生活形態(tài)以及購房需求，以全面、準(zhǔn)確勾勒出目標(biāo)客戶的大致輪廓。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 15 日常休閑 方式 9 購房配套需求 7 產(chǎn)品需求點(diǎn) 1 調(diào)研技術(shù)說明 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 6 在龍華置業(yè)的主要原因 11 三、客戶對高層社區(qū)的接受程度 13 客戶對龍華片區(qū)及其住宅的了解程度及評價 13 客戶對龍華未來規(guī)劃的認(rèn)知及看法 14 客戶對項(xiàng)目地塊的認(rèn)知及評價 15 購房消費(fèi)形態(tài) 25 附錄：座談會筆錄 …………………………………………………… 30 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 前 言 金地龍華項(xiàng)目位于梅林關(guān)外、梅龍大道與布龍路交匯處，距梅林關(guān)口約 公里，西部緊靠規(guī)劃中的龍華二線拓展區(qū)。金地集團(tuán)（深圳市寶華工業(yè)城開發(fā)有限公司）委托萬龍騰市場研究咨詢有限公司對此進(jìn)行 深入調(diào)研分析。限于水平，本文存在錯漏與不足之處，請貴公司同仁給予批評指正！ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 調(diào)研技術(shù)說明 （一）調(diào)研目標(biāo) 深入分析目標(biāo)客戶群的生活形態(tài)及價值取向，大致勾勒出目標(biāo)客戶群的輪廓 了解目標(biāo)客戶群購房消費(fèi)形態(tài) 了解潛在客戶群對龍華片區(qū)高層社區(qū)的接受程度 分析目標(biāo)客戶群在產(chǎn)品及配套方面的需求狀況 （二）調(diào)研對象： 目標(biāo)置業(yè)者 12 年內(nèi)已在龍華片區(qū)或未來 12 年內(nèi)打算在龍華片區(qū)置業(yè)的客戶 能承受關(guān)外較高價格（ 2020年時能夠接受 5000 元以上的單價）的客戶 家庭購房決策人或參與決策人 符合市場調(diào)查常規(guī)過濾條件 （三）調(diào)研方法：定性研究 樣本數(shù) —— 焦點(diǎn)小組座談會（ 2 場） —— 個案深度訪談（ 30 個） 執(zhí)行方法：通過上門或電話預(yù)約，以小組座談會和面對面深度訪談的形式收集資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更 新房地產(chǎn)資料近千個。 （七）質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) —— 按照國際市場研究行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范操作，遵守歐洲民意與市場研究協(xié)會制定的國際準(zhǔn)則 —— ESOMAR 規(guī)則 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 46 名受訪對象的個人統(tǒng)計特征具體如下： 年齡構(gòu)成 受訪客戶（包括已經(jīng)在龍華置業(yè) 和即將在龍華置業(yè)的客戶）中，其年齡主要集中在 2533 歲，處在該年齡段的客戶占七成以上。 關(guān)內(nèi)客戶以從事 IT、金融保險、貿(mào)易、電子行業(yè)，職業(yè)以管理、財務(wù)、專業(yè)技術(shù)人員為主。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更 新房地產(chǎn)資料近千個。潛在客戶中，已婚和未婚家庭約各占一半，以準(zhǔn)夫妻或夫妻二人家庭為主，單身 /丁克一族亦為潛在客戶的組成部分之一，三口及以上家庭為補(bǔ)充。通 常家庭中丈夫或男朋友的學(xué)歷相對更高一些。 收入水平 調(diào)查發(fā)現(xiàn)，受訪客戶的家庭月收入主要在 800015000 元之間，個人月收入主要在 35006000 元之間。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。約有 70%的客戶在福田區(qū)工作，且以華強(qiáng)北、梅林、八卦嶺、新洲一帶居多。 從潛在客戶的居住地點(diǎn)來看，也基本上集中在福田（梅林、蓮花村一帶）和龍華，且有部分潛在客戶 在福田上班，已經(jīng)居住在龍華片區(qū)（民樂、民治一帶）。潛在客戶目前的居住場所或現(xiàn)實(shí)客戶原來居住的場所均以自己租房為主，少部分客戶居住在單位提供的宿舍或公寓。其三，在深圳的工作還算理想，目前收入有一定保障，不如先買套房子作為過渡，反正租房也要付房租，產(chǎn)生“租房不如供房”的觀念。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更 新房地產(chǎn)資料近千個。 客戶基本上都能夠認(rèn)識到諸多對龍華的利好（地鐵、二線拓展區(qū)、交通改造等），看來客戶選擇龍華置業(yè)是有備而來，對選擇龍華充滿信心。不過他們表示因在關(guān)內(nèi)上班，問題應(yīng)該不會太大。 從現(xiàn)實(shí)客戶反映的情況來看，他們或多或少有在龍華居住的經(jīng)歷，他們在看待這些問題上顯得更為從容。 產(chǎn)品需求點(diǎn) 1）樓盤類型偏好 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 從客戶選擇 的樓盤類型來看，小高層更受客戶的青睞，在 46 位受訪客戶中，有 ％的客戶更傾向于小高層；其次是多層， ％的客戶選擇。從現(xiàn)實(shí)客戶購買的房子結(jié)構(gòu)來看，近八成的客戶買的是平面結(jié)構(gòu)住房，少數(shù)客戶選擇錯層或復(fù)式結(jié)構(gòu)。 4）戶型需求 從客戶選擇的戶型來看，小三房和 2 房 2 廳的需求最高。潛在客戶打算購房面積以 80 平方米左右為主。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更 新房地產(chǎn)資料近千個。 6）小區(qū)園林布局、建筑風(fēng)格偏好 多數(shù)客戶表示小區(qū)綠化多一些，休息 /活動場所多一些，有 草坪、有花草樹木就算可以；盡量低密度，小區(qū)比較寬敞?！? 至于具體是什么建筑風(fēng)格則不是很在意，只是希望整個樓盤看起來比較現(xiàn)代、看起來有特色，有一位客戶說到：“樓盤看上去要有特色，看上去要舒服，不要給人感覺像暴發(fā) 戶”。客戶為什么對物業(yè)管理關(guān)注度那么高，主要出于客戶對龍華治安的擔(dān)憂 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 客戶對價格的關(guān)注度也是非常高的，正是因?yàn)樗麄兡壳暗慕?jīng)濟(jì)實(shí)力有限，在關(guān)內(nèi)置業(yè)壓力大，才放棄關(guān)內(nèi)而選擇龍華置業(yè)的。因此，我們認(rèn)為價格才是他們置業(yè)最大的關(guān)注點(diǎn)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。內(nèi)心中并沒有“我一定要買萬科、金地、招商、中海等名開發(fā)商開發(fā)的樓盤”的想法，在他們的心里，萬科的樓盤確實(shí)好，但不一定會去買，因?yàn)閮r格貴，所以，他們對開發(fā)商品牌的關(guān)注遠(yuǎn)不及對價格的關(guān)注。公交線路也是客戶最為關(guān)注的配套之一，因?yàn)樗麄円?工作，公交車仍然是目前主要的交通工具，雖然購車需求較為強(qiáng)烈，但買車不同買普通消費(fèi)品，在目前剛購房的同時，購車需要一段緩沖時間，畢竟離“有車一族”還有一段距離。 [具體配套的關(guān)注程度詳見表 2] 表 2：龍華置業(yè)客戶購房關(guān)注配套評分（ 110 分） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 2）對學(xué)校配套的關(guān)注度呈現(xiàn)出兩極分化的情況 從訪談情況看，客戶對幼兒園的需求相比小學(xué)、中學(xué)更大一些，這個與他們目前小孩比較小或還沒有小孩有一定的關(guān)系。 從表 2 中，我們可以看到，客戶對學(xué)校關(guān)注度的標(biāo)準(zhǔn)差為 ，在各項(xiàng)配套中其標(biāo)準(zhǔn)差是最大的，說明客戶對學(xué)校配套需求存在較大的差異，有些客戶關(guān)注度較高，而有些客戶關(guān)注度較低。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 我們從客戶選擇樓盤類型的調(diào)查知道，客戶更青睞小高層。因此，明確表示喜歡住高層的客戶并不多，多數(shù)客戶則表示如果價格合適并不排斥高層。 四、客戶對龍華片區(qū)及其住宅的認(rèn)知 客戶對龍華片區(qū)及其住宅的了解程度及評價 多數(shù)客戶對龍華片區(qū)或多或少有所了解，他們認(rèn)為龍華片區(qū)較好的主要 有這幾方面：一，相對市區(qū)沒有那么嘈雜，比較清靜；二，比較寬敞，人沒有市內(nèi)那么多，那么擁擠；三，龍華地理位置優(yōu)越，離市區(qū)近，到哪里都方便，住南山不如住龍華，相比關(guān)外其他鎮(zhèn)是最好的；四，龍華房價低，花一半的錢可以買到市區(qū)同等質(zhì)素的房子等等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更 新房地產(chǎn)資料近千個。已經(jīng)或打算在龍華置業(yè)的客戶基本上能夠認(rèn)識到龍華未來好的發(fā)展，普遍認(rèn)為龍華發(fā)展?jié)摿Ρ容^大，進(jìn)一步增強(qiáng)客戶在龍華置業(yè)的信心。就目前來看，還不是那么理想，據(jù)錦繡江南的業(yè)主反映，目前交通線路 太少（只有 302 路），交通不太方便；沒有什么大超市，購物不方便等。有些客戶認(rèn)為如果有萬科那樣的品 牌的話，賣到 6000 元應(yīng)該也可能。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更 新房地產(chǎn)資料近千個。