【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 目 錄 前 言 1 調(diào)研技術(shù)說明 2 客戶分析 4 一、客戶特征 4 二、購房需求分析 6 在龍華置業(yè)的主要原因 6 目前龍華片區(qū)的不足 7 產(chǎn)品需求點 7 購房關(guān)注點 9 購房配套需求 11 三、客戶對高層社區(qū)的接受程度 13 四、客戶對龍華片區(qū)及其住宅的認知 13 客戶對龍華片區(qū)及其住宅的了解程度及評價 13 客戶對龍華未來規(guī)劃的認知及看法 14 客戶對項目地塊的認知及評價 14 五、客戶生活形態(tài)分析 15 日常休閑 方式 15 購房消費形態(tài) 17 生活形態(tài)測試 18 六、總結(jié)及工作建議 25 附錄：座談會筆錄 …………………………………………………… 30 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更 新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 前 言 金地龍華項目位于梅林關(guān)外、梅龍大道與布龍路交匯處，距梅林關(guān)口約 公里，西部緊靠規(guī)劃中的龍華二線拓展區(qū)。地塊位屬的龍華新中心區(qū)是龍華鎮(zhèn)未來主要的商業(yè)、住宅區(qū)。該項目總占地面積約 萬平方米，建筑容積率約為，金地龍華項目計劃于 2020 年上市。為了了解消費者的購房消費形態(tài)、生活形態(tài)以及購房需求，以全面、準確勾勒出目標客戶的大致輪廓。金地集團（深圳市寶華工業(yè)城開發(fā)有限公司）委托萬龍騰市場研究咨詢有限公司對此進行 深入調(diào)研分析。 本次研究采用探索性分析（定性分析）方法，以焦點小組座談會和個案深度訪談兩種研究形式進行。同時，個別問題采用定量分析，僅作參考。本文力求客觀反映客戶的意見與需求。限于水平，本文存在錯漏與不足之處，請貴公司同仁給予批評指正！ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更 新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 調(diào)研技術(shù)說明 （一）調(diào)研目標 深入分析目標客戶群的生活形態(tài)及價值取向，大致勾勒出目標客戶群的輪廓 了解目標客戶群購房消費形態(tài) 了解潛在客戶群對龍華片區(qū)高層社區(qū)的接受程度 分析目標客戶群在產(chǎn)品及配套方面的需求狀況 （二）調(diào)研對象： 目標置業(yè)者 12 年內(nèi)已在龍華片區(qū)或未來 12 年內(nèi)打算在龍華片區(qū)置業(yè)的客戶 能承受關(guān)外較高價格（ 2020年時能夠接受 5000 元以上的單價）的客戶 家庭購房決策人或參與決策人 符合市場調(diào)查常規(guī)過濾條件 （三）調(diào)研方法：定性研究 樣本數(shù) —— 焦點小組座談會（ 2 場） —— 個案深度訪談（ 30 個） 執(zhí)行方法：通過上門或電話預(yù)約，以小組座談會和面對面深度訪談的形式收集資料。 訪談方式：以問卷提綱式為主 （四）調(diào)研時間： 12 月 28 日到元月 21 日，共 25 天。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更 新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （五）人員組成： —— 項目負責(zé)：紀培端 —— 項目督導(dǎo)：張 萍、張阿榮 —— 研究分析：紀培端、陶 莉、楊 麗 —— 電話預(yù)約員： 2 人 （六）執(zhí)行情況 座談會兩場，共 16 人；深度訪談 30 名，總計 46 名客戶。在 46 名調(diào)查對象中有 20 位是已經(jīng)購房的（即現(xiàn)實客戶）；有 26 位是計劃 12年內(nèi)打算在龍華購房的（即潛在客戶）。 （七）質(zhì)量標準 —— 按照國際市場研究行業(yè)的標準和規(guī)范操作，遵守歐洲民意與市場研究協(xié)會制定的國際準則 —— ESOMAR 規(guī)則 。 （八）樣本來源情況 現(xiàn)實客戶（已置業(yè)者）的來源： 主要通過 聯(lián)絡(luò)員上門邀請，再由研究人員上門或外面的茶座或小區(qū)休息場所進行訪談。研究樣本主要來源： 錦繡江南（ 5 人） 書香門第（ 4 人） 皓月花園（ 3 人） 蘋果園 （ 3 人） 世紀春城（ 1 人） 四季花城（ 1 人） 優(yōu)品建筑（ 2 人） 中航香水郡（ 1 人） 潛在客戶（潛在置業(yè)者）的來源： 一方面通過已訪談客戶的介紹，再之是公司聯(lián)絡(luò)員的網(wǎng)絡(luò)來尋找潛在客戶，在預(yù)約時間后再由研究人員上門、在公司會議室或客戶工作地點進行訪談。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更 新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 客戶分析 一、客戶特征 本次調(diào)研對象共 46 人，男女性別 基本對半，他們大致呈現(xiàn)出這樣一些特征：他們較為年輕，年齡集中在 2533 歲之間；文化程度以大專及以上學(xué)歷為主；在 IT 通訊、電子、金融保險、貿(mào)易等行業(yè)從事管理工作，同時部分客戶來自專業(yè)技術(shù)人員、個體戶 /私營企業(yè)主、自由職業(yè)者等；家庭結(jié)構(gòu)相對比較簡單，以夫妻和準夫妻二人家庭為核心家庭構(gòu)成；來深創(chuàng)業(yè)時間并不長，大約為 37 年，沒有太多積累，目前家庭收入主要在 800015000 元之間，但正處于收入增長期階段；這些客戶的區(qū)域性很強。 46 名受訪對象的個人統(tǒng)計特征具體如下： 年齡構(gòu)成 受訪客戶（包括已經(jīng)在龍華置業(yè) 和即將在龍華置業(yè)的客戶）中，其年齡主要集中在 2533 歲，處在該年齡段的客戶占七成以上。其中， 2530 歲的客戶最多，超過五成； 3133 歲的客戶約占兩成； 3540 歲以及 40 歲以上的客戶約各占一成。 我們從關(guān)內(nèi)客戶和關(guān)外客戶的年齡比較來看，關(guān)內(nèi)客戶的年齡幾乎在 35歲以下，其中主要集中在 2530 歲之間；關(guān)外客戶的年齡相對大一些，主要集中在 2833 歲之間，部分年齡在 40 歲以上的客戶。 行業(yè) /職業(yè)分布 受訪對象主要從事 IT 通訊、電子、金融保險、貿(mào)易等行業(yè)，大部分從事管理工作；也有部分客戶為財務(wù)人員、工 程師、設(shè)計師等專業(yè)技術(shù)人員或私營企業(yè)主 /個體戶、自由職業(yè)者及公務(wù)員等。 關(guān)內(nèi)客戶以從事 IT、金融保險、貿(mào)易、電子行業(yè)，職業(yè)以管理、財務(wù)、專業(yè)技術(shù)人員為主。關(guān)外客戶由富士康、華為等高科技產(chǎn)業(yè)員工（管理或技術(shù)層）、私營企業(yè)主 /個體戶、本地居民等構(gòu)成。 家庭結(jié)構(gòu) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更 新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 調(diào)查發(fā)現(xiàn)，受訪客戶的家庭結(jié)構(gòu)相對比較簡單，以夫妻或準夫妻二人家庭為核心家庭構(gòu)成；部分客戶由三口之家、單身或丁克一族構(gòu)成；四口及以上的大家庭相對較少。現(xiàn)實客戶中有八成已婚，家庭結(jié)構(gòu)以夫妻二人家庭、夫妻加小孩的三口之家為主；少部分單身 /丁克一族和四人及以 上家庭。潛在客戶中，已婚和未婚家庭約各占一半，以準夫妻或夫妻二人家庭為主，單身 /丁克一族亦為潛在客戶的組成部分之一，三口及以上家庭為補充。 關(guān)內(nèi)客戶中，已婚家庭和未婚家庭均占有一定比例，家庭結(jié)構(gòu)以準夫妻或夫妻二人家庭為主，單身或三口及以上家庭為輔；關(guān)外客戶中，以已婚家庭為主，以二口之家和三口之家為主力家庭構(gòu)成，四口及以上家庭為輔，單身家庭較少。 教育背景及來深時間 受訪客戶中，大多數(shù)具有良好的教育背景，學(xué)歷為大專及以上。受訪客戶雖然以大專學(xué)歷為主，但部分家庭中有擁有更高學(xué)歷的家庭成員。通 常家庭中丈夫或男朋友的學(xué)歷相對更高一些。 他們來深創(chuàng)業(yè)的時間并不算長，主要集中在 37 年。來深時間在 37 年的受訪客戶超過六成，來深時間在 8 年以上的客戶占三成。潛在客戶來深時間相對短一些，一般 35 年；現(xiàn)實客戶來深時間一般在 67 年或 89 年。 收入水平 調(diào)查發(fā)現(xiàn)，受訪客戶的家庭月收入主要在 800015000 元之間，個人月收入主要在 35006000 元之間。關(guān)外客戶的收入水平相對更高，多數(shù)家庭月收入為 23 萬元左右，這和部分客戶所從事的職業(yè)（私營企業(yè)主 /個體戶、本地居民和富士康 /華為等 大企業(yè)員工）不無關(guān)系。從客戶的來深時間上來判斷，他們的收入在未來幾年內(nèi)增長會快一些，正處于收入增長期階段。 區(qū)域分布 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更 新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 調(diào)查發(fā)現(xiàn)，選擇龍華置業(yè)的客戶其區(qū)域性很強。約有 70%的客戶在福田區(qū)工作，且以華強北、梅林、八卦嶺、新洲一帶居多。其中潛在客戶中在福田區(qū)上班的占 70％以上，現(xiàn)實客戶中在福田區(qū)上班的占 65％。 30％的客戶來自龍華區(qū)，且以做個體生意的老板、富士康 /華為等大企業(yè)的員工為主。個別客戶來自羅湖等其他區(qū)域。 從潛在客戶的居住地點來看，也基本上集中在福田（梅林、蓮花村一帶）和龍華，且有部分潛在客戶 在福田上班，已經(jīng)居住在龍華片區(qū)（民樂、