房地產(chǎn)項(xiàng)目企劃提案-wenkub
2023-07-23 08:19:10 本頁面
【正文】 的住宅物業(yè)只有高層這一種。 三．酒店式公寓的現(xiàn)狀 “ 酒店式公寓”屬于投資性物業(yè)，在時(shí)下商鋪投資火熱的時(shí)候，“酒店式公寓”依靠其居?。顿Y特色占據(jù)房地產(chǎn)市場一席之地。 集酒店、公寓和寫字樓于一體的“酒店式公寓”，讓正在起步或發(fā)展階段的境內(nèi)外創(chuàng)業(yè)型公司、白領(lǐng)階層對(duì)它情有獨(dú)鐘。裕發(fā)和官邸能搶先一步，引領(lǐng)廈門“酒店式公寓”的潮流，正是因?yàn)樗麄兌继幱趶B門的“黃金地段”。 四．市調(diào)個(gè)案分析 (附市調(diào)表 ) 從市場調(diào)查得出的結(jié)論來分析，目前廈門城市的均價(jià)在 4500到 5500之間。 廈門高層的單體數(shù)量較多，基本不部臵社區(qū)環(huán)境，即使有也很簡單。 叁、 產(chǎn)品篇 一．項(xiàng)目概況 本項(xiàng)目位于湖濱南路與后江埭路交匯處，處于廈門繁華商業(yè)區(qū)中心區(qū)域內(nèi)。 公交線路包括湖濱南路上： 23 路 蓮花五村―中山 路 99 路 金山小區(qū)―輪渡 35 路 西堤碼頭―廈大白城 禾祥西路上 : 56 路 輪渡―新店鎮(zhèn) 25 路 江頭小區(qū)―中山路 96 路 江頭建材市場―海濱大廈 1 路 廈大―文灶 28 路 嶺兜小區(qū)―鷺江道 四．項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢（ S）： 1. 地處 CBD 商業(yè)圈，人氣足，交通發(fā)達(dá)。 5. 小戶型， 總價(jià)低，客戶臵業(yè)門檻不高。 3. 為高層建筑，缺乏一般小區(qū)住宅之環(huán)境配套。 威脅（ T）： 1. 廈門采取新的購房入戶制度，由原先購 45 平米即可入廈門戶口提高到 150 平米才可辦理戶口，如果本項(xiàng) 目不能享受原有入戶政策將流失掉一部分客戶。 五．產(chǎn)品定位 根據(jù)資料顯示廈門購房者中 有 %選擇預(yù)支未來，按揭購買滿意的房子 ，究其原因主要是因?yàn)?目前的購房主力軍的都是參加工作沒幾年的年 輕人 ,這些人的資金積累一般不會(huì)很足 ,一次性付款有很大的難度或者說是不可能 ,但這些年輕人的購買欲望特別強(qiáng)烈 ,還有就是這些人手頭上都握有按揭購房所需的首付款 ,而且他們的收入普遍比較高 ,按揭后 還款壓力不會(huì)很大 ,因此作為購房付款的一種主要方式 按揭就得到了這些人的青睞 ?？?慮到廈門買賣房產(chǎn)中習(xí)慣于打折的消費(fèi)習(xí)性，我們可采用抬高表價(jià)而在實(shí)際銷售中卻給于客戶一定折扣的方法，相信會(huì)給產(chǎn)品的去化帶來不小的好處。所以我們考慮本案的均價(jià)可定在 7200—— 7800 一線 ,倘若均價(jià)所在的樓層設(shè)在十六層 ,每層的樓層差價(jià)為 6080元一平米 的話 ,那么五層的起售價(jià)約為 6300 元一平方米。 二．價(jià)格 策略 （一）、定價(jià)策略的基本原則 訂價(jià)策略關(guān)系全案的銷售速度與成敗； 訂價(jià)與成本策略互動(dòng)； 認(rèn)清產(chǎn)品價(jià)格與效益認(rèn)知不一定一致； 訂價(jià)策略必須配合市場區(qū)隔與競爭； 對(duì)品牌形象的認(rèn)同與信賴； 遵 循 循序 漸進(jìn)原則 ； （二）定價(jià)的方法 執(zhí)行 “ 一房一價(jià)，好房優(yōu)價(jià)，特房特價(jià) ” 座向 樓層 邊間 周遭環(huán)境 產(chǎn)品型態(tài) 廣告戶（廣告策略的運(yùn)用） 同區(qū)段競爭個(gè)案的價(jià)格 銷售速度的快慢（適時(shí)加價(jià)幫助現(xiàn)場促銷） 每戶的總價(jià)感覺（產(chǎn)品型態(tài)相同，而面積不同） 銷控的運(yùn)用（利用價(jià)差促銷特定產(chǎn)品） （三）調(diào)價(jià)策 略 接受預(yù)定前不公開正式價(jià)格，利用準(zhǔn)備期試探價(jià)格反映。 選用媒體 :泉州晚報(bào) , 車體廣告 ： 選擇經(jīng)過人流量大的車次，廣告的效果較好。 （ 1）銷售現(xiàn)場業(yè)務(wù)執(zhí)行原則 1）塑造氣勢 ? 強(qiáng)勢引導(dǎo)廣告。 3）提高成交比，降低退戶率 加強(qiáng)現(xiàn)場人員專業(yè)技能，確切掌握客戶動(dòng)向 ，以提高成交比。 ? 了解本案的細(xì)節(jié)：規(guī)劃特色、內(nèi)外建材、公共空間、周邊環(huán)境、室內(nèi)設(shè)施、樓盤設(shè)施，并能耐心、詳細(xì)的解說給客戶。 凝聚現(xiàn)場人員氣勢、士氣、強(qiáng)化作戰(zhàn)能力，以團(tuán)體方式達(dá)成即定目標(biāo)。 6）強(qiáng)勢引導(dǎo)動(dòng)源： 本案為中心向外幅射沿伸，妥善配合媒體運(yùn)用，讓區(qū)域內(nèi)（外）之客 源較易抵達(dá)，塑造方便處。 4) 銷售道具制作。 11) 宣傳資料的制作： 12) 報(bào)刊媒體的制作與安排： 施行要點(diǎn)： 此階段的重點(diǎn)是人員培訓(xùn)、銷售道具的完成，為下一階段做好準(zhǔn)備。 2) 針對(duì)市場進(jìn)行回訪及討論。 6) 選擇部分較差的房型，以較低的價(jià)格推薦給客戶，利用其貪便宜的心理促使成交，但要先比較價(jià)差的原因。 2. 在此階段可以進(jìn)入內(nèi)部認(rèn)購，付定金作登記。 （三）、個(gè)案 公開 期 1. 執(zhí)行時(shí)間：正式公開的一周內(nèi) 2. 主要任務(wù)：開始正式收取定金，同時(shí)通過開盤活動(dòng)將樓盤信息廣泛推廣，全面塑造本案整體產(chǎn)品風(fēng)格和品牌形象。 4） 針對(duì)廈門買賣房產(chǎn)習(xí)慣于打折的特性強(qiáng)調(diào)正式開盤后將取消打折的優(yōu)惠待遇來逼其下訂。 施行要點(diǎn) ： 1. 承接醞釀期市場反應(yīng)， 對(duì)癥下藥 ，在把前期沒有信心，未能了解清楚項(xiàng)目項(xiàng)目的買家，通過樣板間及工地的視察促成成交。（戶數(shù)不能只有 1 戶） 2) 利用現(xiàn)場訂價(jià)的調(diào)整，制造漲價(jià)的想象空間及壓力來壓迫客戶成交或減少客戶考慮的時(shí)間，促進(jìn)成交速度。 5) 根據(jù)小高層的銷售情況，及客戶對(duì)物業(yè)管理費(fèi)的抗性，可以適當(dāng)?shù)臏p免物業(yè)管理費(fèi)。 （ 五 ）、延續(xù)期 1．執(zhí)行時(shí)間：強(qiáng)銷期后 2~3 個(gè)月 2．主要任務(wù)：賣點(diǎn)調(diào)整與深度挖掘，主要單元強(qiáng)勢推廣，擴(kuò)大本案市場認(rèn)識(shí)力度。 4) 全力完成客戶簽約動(dòng)作。人員架構(gòu)詳見下表： 職務(wù)編排： 主 委 ：全案銷售策略擬定，廣告策略擬定，產(chǎn)品定位檢討，人員教育訓(xùn)練。 星觀達(dá)陣房產(chǎn)企劃公司案場人員架構(gòu)示意圖 業(yè)務(wù)員組長 1業(yè)務(wù)員組長 2
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