房地產(chǎn)項目企劃提案-文庫吧
2025-06-21 08:19 本頁面
【正文】 ...........................................................................................................................13 四．業(yè)務(wù)執(zhí)行 ......................................................................................................................................14 五．行銷架構(gòu)及人員背 景 ................................................................................................................23 壹、市場篇 一．廈門市房地產(chǎn)形勢 1．供需基本情況 廈門市房地產(chǎn)經(jīng)過多年得發(fā)展，已呈現(xiàn)出快速發(fā)展得態(tài)勢，市場供需兩旺，房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長、房屋銷售量價齊升。 20xx 年廈門區(qū)域經(jīng)濟出現(xiàn)高開、高走、高增長得“三高”態(tài)勢，經(jīng)濟發(fā)展迅速。 廈門房地產(chǎn)市場是以住宅消費為主導(dǎo)。 20xx 年上半年來住宅成交量約占總成交量的 ％左右，而且住房消費是國計民生大事，未來將會持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。 廈門 市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 表 類別 20xx 年 同比增 長 房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元） ％ 房地產(chǎn)施工面積（萬㎡） ％ 商品房竣工面積 （萬㎡） ％ 商品房實際銷售面積 (萬 ㎡ ) % 商品房預(yù)售面積 （萬㎡） ％ （資料來源：廈門統(tǒng)計局） 20xx 年廈門 萬 ㎡ 商品房施工面積中住宅施工面積 萬 ㎡ ,占總施工面積的 %,由此可見住宅物業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)的熱點。 2．廈門經(jīng)濟環(huán)境 根據(jù) 國家統(tǒng)計局城市調(diào)查隊昨天披露今年上半年 全國 35個大中城市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入最新報告 顯示 ,廈門人均收入位居全國第七位 ,因此廈門整體的經(jīng)濟環(huán)境是相當不錯的 ,這為廈門房地產(chǎn)的發(fā)展提供了很好的基礎(chǔ)條件。 二．客層來源 。如工作了幾年的年輕白領(lǐng) ,對現(xiàn)有住房不滿意需二次購房的客戶。 。這是一個需要重點關(guān)注的群體，因為廈門 70%的房產(chǎn)是有外地客戶消化的，特別是來自泉州的客戶。在外地來廈購房者中根據(jù)用途又可分為自住客與投資客兩種。 貳、分析篇 一．廈門市高層房地產(chǎn)分析 1．總體狀況 廈門的高層分布較為分散，主要散布在湖 濱南路商業(yè)區(qū)、思北及沿海沿湖一帶，另外江頭一片也有少量高層建筑。隨著房地產(chǎn)的發(fā)展以及島內(nèi)土地供應(yīng)量的匱乏，高層目前呈現(xiàn)越來越多的發(fā)展趨勢，由此推斷廈門的高層、小高層住宅將越來越多。多層住宅只會在島外地價相對較便宜的地區(qū)才會出現(xiàn)。 高層的銷售形式是隨著城市的經(jīng)濟發(fā)展一步一步占據(jù)市場的主流的，這其中有以下幾個支撐因素： A) 地價：城市用地的需求量越來越大，而供應(yīng)量將嚴重不足，高昂的土地價格所能支撐的住宅物業(yè)只有高層這一種。 B) 人口：城市人口的急劇膨脹以及土地的匱乏使市區(qū)必然出現(xiàn)更多的高層 C) 收入：目前高層市場逐漸升溫， 是由于經(jīng)濟的發(fā)展使他們的購買力將會有很大的提高 二．廈門目前高層的現(xiàn)狀 廈門的高層相對分散，反映了城市泛 CBD 商業(yè)圈及第二商業(yè)帶的發(fā)達情況有一定水準。從目前開工的樓盤看，由于島內(nèi)土地稀缺，所以開工的樓盤幾乎是高層與小高層建筑。這從另一個側(cè)面說明了廈門的高層建筑 將會呈放量增長的一個態(tài)勢。 三．酒店式公寓的現(xiàn)狀 “ 酒店式公寓”屬于投資性物業(yè)，在時下商鋪投資火熱的時候，“酒店式公寓”依靠其居?。顿Y特色占據(jù)房地產(chǎn)市場一席之地。 由于受開發(fā)商的追捧，“酒店式公寓”最近成為樓市的一匹黑馬。位于火車站和蓮坂一帶 的裕發(fā)和官邸領(lǐng)一時之先，兩家的樓房在今年春節(jié)前后開盤，每平方米售價在 6000 元以上，至今都已售出 60％以上。 市場是最好的導(dǎo)師，緊隨裕發(fā)和官邸之后，蓮坂附近目前已有不少開發(fā)商開始圈地，目標直指“酒店式公寓”。 集酒店、公寓和寫字樓于一體的“酒店式公寓”，讓正在起步或發(fā)展階段的境內(nèi)外創(chuàng)業(yè)型公司、白領(lǐng)階層對它情有獨鐘。 商務(wù)人流量是決定“酒店式公寓”是否興建的最重要的條件。據(jù)統(tǒng)計，每年廈門鐵路到發(fā)總量達 549 萬人次，航空進出總?cè)舜芜_ 425 萬，每年來廈的國內(nèi)外游客總計超過 1000 萬人次，其中商務(wù)精英超過 20 萬人次。 因此，“酒店式公寓”周邊必須有成熟的商務(wù)環(huán)境，交通方便，人流旺盛。裕發(fā)和官邸能搶先一步，引領(lǐng)廈門“酒店式公寓”的潮流，正是因為他們都處于廈門的“黃金地段”。 裕發(fā)廣場地處繁華的富山商圈中心，湖濱南路、廈禾路、嘉禾路、蓮前大道交匯于此，好又多、假日商城、未來的明發(fā) MALL 等商業(yè)巨頭聚集，引來游人如臶。其次，國貿(mào)大廈、蓮富大廈、聚泰商業(yè)城盤踞于此，高端寫字樓里企業(yè)林立、白領(lǐng)薈萃。 而官邸位于廈門火車站市中心的位臵，毗鄰燦坤 3C、世貿(mào)商城等商業(yè)機構(gòu)，是廈門火車站 ——— 富山商圈龍頭重地，緊鄰梧村長 途汽車站、火車站，是廈門交通重地。 四．市調(diào)個案分析 (附市調(diào)表 ) 從市場調(diào)查得出的結(jié)論來分析，目前廈門城市的均價在 4500到 5500之間。其中湖濱南路，思北一帶的房價由于交通便利，配套齊全，所以價格要領(lǐng)先廈門全市，幾乎都在 5000 以上，面湖面海的房價更高，一般都要高出均價 700 到 1000 元一個平方。另外火車站及江頭一帶的房價在4500 到 5000 之間，個別案子由于小區(qū)配套較高，均價稍高。比如匯豐家園雖然也處于金榜公園邊上，不過由于小區(qū)規(guī)模大，配套齊，所以售價比同處金榜公園附近的美新廣場
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