xx花園整體策劃報(bào)告書doc-wenkub
2023-07-20 15:25:42 本頁面
【正文】 ） 4228～ 7289 元 /m2，均價(jià) 6255 元 /m2 ：一級(jí)一類裝修（高級(jí)錦磚地面，雙面豪華門，全景落地玻璃門） ⑴ 優(yōu)勢分析 本項(xiàng)目由海景公司開 發(fā)，發(fā)展商實(shí)力雄厚，能給買家充足的信心。 由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不成熟，以及管理制不完善的原因，致使該區(qū)城內(nèi)開發(fā)了不少不同性質(zhì)的房地產(chǎn)，有商品房、安居房、集資房、宅基地等，成了廣州市典例，區(qū)域市場競爭十分激烈。天府路為中軸線的新城市中心，根據(jù)其發(fā)展的特點(diǎn)，東移重心將會(huì)沿著中山大道沿線發(fā)展起來，而黃埔大道沿線則因?yàn)楣S、企業(yè)眾多，村落范圍廣闊等負(fù)面特點(diǎn)，使得此帶區(qū)域向現(xiàn)代化城市規(guī)劃邁進(jìn)受到一定程度的阻礙。區(qū)內(nèi)社會(huì)保障事業(yè)發(fā)展較快?？偯娣e 平方公里 ，人口 萬人。天河區(qū)交通四通八達(dá)，是廣州市連接珠江三角洲及粵北粵東地區(qū)的要通。 由于城市中心東移，天河區(qū)作為新興區(qū)域，也就成為了廣州市商品樓集中地。 1． 2．定向市場分析 員村位于天河區(qū)南部，毗鄰天河公園和天河區(qū)政府，地理位置優(yōu)越。 員村，作為新城市中心的一部分，在規(guī)劃發(fā)展或房地產(chǎn)發(fā)展都有其特殊的一面，正如該區(qū)域樓盤的價(jià)格與一路之隔的對(duì)面區(qū)域相差甚遠(yuǎn)，原因不明而喻。 位于廣州新城市中軸線，發(fā)展?jié)摿薮蟆? （ 2）劣勢分析 珠江新城配套設(shè)施仍然未成熟，發(fā)展尚須時(shí)日。 項(xiàng)目三面被樓宇包圍，景觀被遮擋了一大部分。 對(duì)手 三 ：天一莊 ：由 12 幢高層組成 ：現(xiàn)推玲瓏閣、錦茵閣的 7～ 18 層 ：天然高臺(tái)全封閉綠色小區(qū) 格： 5019～ 5802 元 /m2，均價(jià) 5393 元 /m2 ：毛坯房 ： ⑴ 優(yōu)勢分析 ① 為同區(qū)域少有的大型住宅小區(qū)，易于吸引買家購買； ② 小區(qū)規(guī)劃內(nèi)有大型綠化建設(shè)，且內(nèi)部配套設(shè)施齊全，樓盤棕合質(zhì)素高，升值潛力大； ③ 能巧妙地利用崗頂?shù)貏萏Ц咧攸c(diǎn)，因應(yīng)采用獨(dú)特設(shè)計(jì)，令本樓盤擁有鮮明賣點(diǎn)； ④ 鄰近主干道，但又有一定的距離，且有小區(qū)路環(huán)繞小區(qū) 四周，令住戶在享受安靜環(huán)境的同時(shí)又可享受便利之交通。 1． 5．項(xiàng)目周邊配套狀況 ① 大學(xué)：暨南大學(xué)、華師大、民族學(xué)院、廣州市環(huán)境保護(hù)學(xué)校 ② 中學(xué)：四十四中學(xué)、華 師大附中、天華中學(xué) ③ 小學(xué)：昌樂小學(xué) ④ 銀行：中國建設(shè)銀行 ⑤ 飲食：云景酒家、中意食莊、食神等。 項(xiàng)目作為單體樓在市場上競爭力不足，必須做好一切細(xì)致的規(guī)劃，與現(xiàn)有的廣電成熟社區(qū)結(jié)合起來成為整體，使現(xiàn)有的資源得以充分合理的利用，提高項(xiàng)目的綜合素質(zhì)，樹立大型生活區(qū)形象，在市場上立于不敗之地。故此，在戶外媒體、銷售網(wǎng)點(diǎn)、單張派發(fā)方面應(yīng)加強(qiáng)區(qū)域性宣傳，增強(qiáng)傳送項(xiàng)目信息的途徑，以吸引大量人流。 由于員村一直以來給外界的形象是環(huán)境較為雜亂。通過融合項(xiàng)目“以人為本”的經(jīng)營理念，可以把握更多潛在客戶，打動(dòng)他們的心，促進(jìn)成交。 2．項(xiàng)目市場 定位 2． 1 市場定位 員村附近的樓盤可謂良莠不齊，檔次不一，而且價(jià)格相差懸殊，可以說“一路之隔，樓價(jià)翻一番”。所以，本項(xiàng)目的區(qū)域劃歸應(yīng)與珠江新城 —— 未來新城市社區(qū)緊密掛鉤，淡化員村區(qū)域概念才是本項(xiàng)目獲勝的前提。在下述項(xiàng)目建議中會(huì)逐一闡述。項(xiàng)目形象定位可從小區(qū)住宅、園林綠化、生活質(zhì)素高等方面重點(diǎn)訴求。隨著地鐵一號(hào)線的開通，交通網(wǎng)絡(luò)已將新老城區(qū)一線貫通，彼此距離將拉得越來越近。 分析：這批人在當(dāng)?shù)厣钶^長時(shí)間，生活圈子幾乎固定在此，對(duì)該區(qū)感情深厚，而現(xiàn)有條件已難以滿足其生活需要，想買大屋改善環(huán)境，同時(shí)出于孝敬老人的前提下，在同區(qū)就近購房，既能更好照顧老人，又能享受獨(dú)立居住的自由便利。 分析：附近繁榮的金融中心，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，以及該區(qū)工廠聚集，造就了一批在該區(qū)工作的工薪一族，此類階層人士對(duì)置業(yè)概念注重經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，環(huán)境優(yōu)雅，交通方便，同時(shí)享受現(xiàn)代生活居所，改善生 活素質(zhì)。 分析：由于不滿現(xiàn)時(shí)的拆遷安置區(qū)域，想通過拆遷重新別尋居所地方，新規(guī)劃區(qū)域?yàn)榇祟惾酥走x。 2)安居保值：高薪收入階層（含個(gè)體戶及現(xiàn)時(shí) 租屋人士）。 年齡層次： 中青年人為主（ 30~50 歲） 家庭結(jié)構(gòu)： 三 ~五口之家為主 收入?yún)^(qū)分 中高等級(jí) 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)： 現(xiàn)有存款 10 萬元以上 消費(fèi)等級(jí) 10 萬 ~50 萬元 消費(fèi)水準(zhǔn) 精品型消費(fèi) 購屋心態(tài) 1）環(huán)境偏好 —— 治安良好，相對(duì)恬靜，且 有安全保障之住家。 5）舊屋換新屋。 ⑵ 戶外廣告設(shè)置 戶外廣告設(shè)置能增強(qiáng)項(xiàng)目的認(rèn)知能力，可以有效提升項(xiàng)目的知名度。 ⑵ 為本案住宅造勢 目的：把市場的注意力拉至本案住宅，突出項(xiàng)目形象，以本案住宅環(huán)境好，交通便利的優(yōu)點(diǎn)吸引買家。 3． 2．促銷手段建議 敝司建議本項(xiàng)目銷售點(diǎn)除現(xiàn)場售樓部外，可考慮節(jié)假日在宏城廣場、設(shè)促銷點(diǎn)，并設(shè)專車接送睇樓，以加強(qiáng)樓盤銷售網(wǎng)點(diǎn)的聯(lián)合促銷力。 向區(qū)域內(nèi)尤其是即將拆遷的居民派發(fā)入戶單張，使其對(duì)本項(xiàng)目有較理性認(rèn)識(shí)，并吸引其到場購買。根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，建議如下： ⑴ 贈(zèng)送一年管理費(fèi) 針對(duì)工薪族的置業(yè)心態(tài)，既加強(qiáng)他們對(duì)物業(yè)管理的信心，又能給予客戶一種 實(shí)惠的感覺，有效促進(jìn)成交 ⑵ 贈(zèng)送一年天河公園門票 提醒潛在買家項(xiàng)目鄰近天河公園，生活環(huán)境舒適。 若發(fā)展商對(duì)自己的工程質(zhì)量充滿信心，可將保修期限定至三年，即提供市場上罕有的“三年房屋質(zhì)量 **維護(hù)”，可大大增強(qiáng)客戶的信心。 4． ⑴ 廣州日?qǐng)?bào) 廣州及珠江三角洲地區(qū)最大型的報(bào)紙之一，發(fā)行量 50 萬份 /日以上，銷售網(wǎng)點(diǎn)密布，擁有固定的讀者群，是廣州首選的地產(chǎn)廣告媒體。 ⑷ 戶外廣告和指示路牌 ① 在樓盤附近做指示路牌 ② 巴士車身廣告 ③ 樓盤工地周邊圍墻廣告 ④ 地鐵口、公交車站的燈箱廣告 利用戶外廣告的長期效應(yīng)為項(xiàng)目營造市場效應(yīng)和區(qū)域氛圍。 ．競爭對(duì)手分析 高質(zhì)素的物業(yè)在現(xiàn)今的廣州房地產(chǎn)市場當(dāng)中，競爭日趨激烈：從風(fēng)
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