xx花園整體策劃報(bào)告書(shū)doc-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 路 怡景新村 — 瑤 臺(tái) 177 路 員 村 — 廣州東站 542 路 怡景新村 — 瑞寶村 221 路 保 稅 區(qū) — 江南新村 550 路 絹麻廠 — 廣州火車(chē)站 243 路 員 村 — 文化公園 813 路 員 村 — 火車(chē)站 245 路 保 稅 區(qū) — 農(nóng)林下路 882 路 保稅區(qū) — 彩虹橋腳 284 路 員 村 — 廣園新村 886 路 員村生活區(qū) — 機(jī)場(chǎng)生活區(qū) 296 路 員 村 — 南湖游樂(lè)園 由于項(xiàng)目為廣電成熟生活區(qū)物業(yè)，擁有優(yōu)良的先天條件。 ，迎合買(mǎi)家心理 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)由賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)為買(mǎi)方市場(chǎng)后，供方面臨的嚴(yán)峻問(wèn)題就是，產(chǎn)品的消費(fèi)是否迎合客戶(hù)的需求。更重要一點(diǎn)是宣傳區(qū)域唯一至大型社區(qū)概念，因?yàn)樯鐓^(qū)概念是目前消費(fèi)者首選 , 這也項(xiàng)目是否成功的關(guān)鍵。如何消除這一不利因素，把規(guī)劃中的利好因素特別是新區(qū)府落成等，呈現(xiàn)在消費(fèi)者面前，需要在宣傳及銷(xiāo)售上重點(diǎn)把握，并在軟性宣傳、宣傳資料、人員培訓(xùn)等方面重點(diǎn)加強(qiáng)。 “個(gè)性化”的形象 客戶(hù)對(duì)品牌的認(rèn)知程度往往取決于品牌的個(gè)性，沒(méi)有個(gè)性的商品品牌極易在市場(chǎng)中流失。位于項(xiàng)目北邊的黃埔大道上及中山大道上高檔樓盤(pán)較多，規(guī)模較大，規(guī)劃有致。 細(xì)分析項(xiàng)目相鄰的樓盤(pán)，其中主要有天一莊、恒安大廈等都是單體商住樓，缺少園林綠化，且臨近黃埔大道交通干線(xiàn)，噪音污染無(wú)法回避。 2． 2．項(xiàng)目形象定位 項(xiàng)目所處區(qū)域，居民文化質(zhì)素較高，而且設(shè)有多項(xiàng)公建配套，生活便利。 初步提供以下項(xiàng)目形象定位供貴司參考： 廣州新城市中心區(qū) ?宜商宜住精品公寓典范 —— 最后一期精品 通過(guò)上述的形象定位，給本案賦予現(xiàn)代高質(zhì)素生活的實(shí)質(zhì)內(nèi)涵，使項(xiàng)目從低沉的環(huán)境氣氛中擺脫出來(lái)，從而體現(xiàn)項(xiàng)目?jī)?nèi)外環(huán)境的優(yōu)越。外區(qū)及外地人士選擇天河置業(yè)將會(huì)越來(lái)越多，關(guān)鍵是要選擇價(jià)錢(qián)合理，有升值潛 力的樓盤(pán)，以此概念，整個(gè)新地區(qū)（從東山 —— 黃埔）的客戶(hù)都是本項(xiàng)目客戶(hù)。 、朋友 分析：此類(lèi)客戶(hù)受該區(qū)域的親屬、朋友的口碑宣傳，對(duì)小區(qū)向往，同時(shí)在此地置業(yè)，方便于同自己親屬、朋友進(jìn)行充分 的溝通，接觸和聯(lián)絡(luò)，還享受其優(yōu)越住宅環(huán)境。 分析：他們擁有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，樂(lè)意在經(jīng)營(yíng)范圍的附近置物業(yè)，既方便居住，亦能隨時(shí)照顧生意，一舉兩得。 ，已購(gòu)樓宇的投資者 分析：這部 分人也許在天河區(qū)購(gòu)過(guò)樓，隨著近年來(lái)購(gòu)樓經(jīng)驗(yàn)的豐富，他們也可能看中項(xiàng)目前景好，具有較大的升值潛力，買(mǎi)來(lái)自住或投資以求大回報(bào)。因?yàn)闃怯畹膬r(jià)值會(huì)隨通漲而上升，而租屋的租金則如流水般而去，住宅置業(yè)既能保值又可安居。 2）休閑享受 —— 各項(xiàng)休閑娛樂(lè)設(shè)施近在 800 米半徑以?xún)?nèi)之理想住家。（含房改房客戶(hù)） 購(gòu)屋動(dòng)機(jī)： 自住為主，投資為輔。在廣告牌設(shè)置上 可以考慮，公交車(chē)站燈箱、車(chē)身廣告等其它戶(hù)外媒體。 ⑶ 為樓盤(pán)造勢(shì) 形式一：軟性廣告宣傳；把區(qū)府搬遷，城市東移，城市新中軸線(xiàn)的 成型、九運(yùn)會(huì)舉行等所帶來(lái)的利好因素向市場(chǎng)傳達(dá)。 選擇適當(dāng)?shù)臅r(shí)間和地點(diǎn)，通過(guò)適量的廣告投放，營(yíng)造銷(xiāo)售高潮。 針對(duì)項(xiàng)目的潛在客戶(hù)以區(qū)域性為主，可重點(diǎn)加強(qiáng)區(qū)域性宣傳以節(jié)省廣告投入。此舉將置業(yè)的大事與生活中的小節(jié)有機(jī)地聯(lián)系在一起，令客戶(hù)聯(lián)想起項(xiàng)目周邊康體配套優(yōu)勢(shì)。 住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)內(nèi)容如下，以供 參考： 住宅質(zhì)量保證書(shū) 保修內(nèi)容 保修年限 保修責(zé)任 地基和主體結(jié)構(gòu) 50 年 1. 地基沉降或不均衡沉降導(dǎo)致樓宇偏斜或裂縫 2. 砼框剪結(jié)構(gòu)柱、梁、剪力墻出現(xiàn)偏移、彎曲斷裂、裂縫 3. 樓板出現(xiàn)彎曲、斷裂 4. 砼因標(biāo)號(hào)不夠出現(xiàn)風(fēng)化脫落 屋面防水 3 年 1. 屋面開(kāi)裂、起鼓 2. 屋面滲漏 3. 女兒墻、天溝、檐口、變裂縫滲漏 墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏 1 年 1. 墻面滲漏 2. 廚房、衛(wèi)生間地面滲漏 3. 地下室墻面、地面滲漏 4. 管道及管道穿墻（地）部位滲漏 墻面、頂棚抹灰層脫落 1 年 1. 墻面批蕩抹灰層出現(xiàn)空鼓、開(kāi)裂、脫落 2. 頂棚批蕩抹灰層出現(xiàn)空鼓、開(kāi)裂、脫落 地面空鼓開(kāi)裂、大面積起砂 1 年 1. 地面空鼓、開(kāi)裂、面層裂縫 2. 地面大面積起砂 門(mén)窗翹裂、五金件損壞 1 年 門(mén)窗翹裂、五金件彎曲、松動(dòng)、損壞 管道堵塞 1 年 1. 排水管堵塞 2. 給水管堵塞 3. 地下泛水 防盜系統(tǒng) 1 年 防盜對(duì)講機(jī)保修 燈具、電器開(kāi)關(guān) 1 年 衛(wèi)生潔具 1 年 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司承諾的其它保修項(xiàng)目 如：電梯維修（廠家應(yīng)已提供該項(xiàng)保修內(nèi)容） 保修期內(nèi)，因不可抗力的因素，或其他非發(fā)展商原因造成的損壞，發(fā) 展商無(wú)須承擔(dān)責(zé)任，但可協(xié)助維修，維修費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。 ⑵ 羊城晚報(bào) 全國(guó)十大報(bào)業(yè)之一，發(fā)行量 80 萬(wàn)份 /日以上，讀者穩(wěn)定，以家庭讀者為主，和廣州日?qǐng)?bào)配合可 以形成極佳的廣告效果。 ⑸ DM（ Direct Mail）入戶(hù)單張 價(jià)格低，目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分明確，宣傳有側(cè)重點(diǎn)，適合區(qū)域性宣傳。 海景中心所在的黃埔大道中，其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)早已于早年開(kāi)始。 “新城市中心區(qū)宜商宜住精品公寓典范” 4． 3 廣告創(chuàng)意及訴求 廣告創(chuàng)意 “海景中心”的廣告創(chuàng)意是以““新城市中心區(qū)宜商宜住精品公寓典范”，此廣告句統(tǒng)領(lǐng)項(xiàng)目整體廣告的宣傳，強(qiáng)調(diào)大都會(huì)內(nèi)豐富多彩的高品味生活，體現(xiàn)樓盤(pán)的獨(dú)特個(gè)性，以令到引起都市精英人士的注意。 敝司現(xiàn)將樓盤(pán)的目標(biāo)客戶(hù)定位為都市中精英一族，所以廣告將以鮮明的都市風(fēng)格和精彩的都市生活，樹(shù)立起“海景中心 —— 新城市中心升起的一顆璀璨新星，精致都會(huì)生活的一顆新星”的鮮明形象。 第三個(gè)階段將著力配合銷(xiāo)售的高潮期進(jìn)行促銷(xiāo)活動(dòng)。而對(duì)于上述的項(xiàng)目建議，敝司認(rèn)為勢(shì)必能夠較大程度地 提高項(xiàng)目的綜合素質(zhì)，提升項(xiàng)目知名度，既成功推出市場(chǎng)，又能為項(xiàng)目以后各期的銷(xiāo)售推廣打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，并使項(xiàng)目成為區(qū)域的指標(biāo)性物
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