xx花園整體策劃報(bào)告書doc-免費(fèi)閱讀
【正文】 而對(duì)于上述的項(xiàng)目建議，敝司認(rèn)為勢(shì)必能夠較大程度地 提高項(xiàng)目的綜合素質(zhì)，提升項(xiàng)目知名度，既成功推出市場(chǎng)，又能為項(xiàng)目以后各期的銷售推廣打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，并使項(xiàng)目成為區(qū)域的指標(biāo)性物業(yè)。 敝司現(xiàn)將樓盤的目標(biāo)客戶定位為都市中精英一族，所以廣告將以鮮明的都市風(fēng)格和精彩的都市生活，樹立起“海景中心 —— 新城市中心升起的一顆璀璨新星，精致都會(huì)生活的一顆新星”的鮮明形象。 海景中心所在的黃埔大道中，其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)早已于早年開始。 ⑵ 羊城晚報(bào) 全國(guó)十大報(bào)業(yè)之一，發(fā)行量 80 萬(wàn)份 /日以上，讀者穩(wěn)定，以家庭讀者為主，和廣州日?qǐng)?bào)配合可 以形成極佳的廣告效果。此舉將置業(yè)的大事與生活中的小節(jié)有機(jī)地聯(lián)系在一起，令客戶聯(lián)想起項(xiàng)目周邊康體配套優(yōu)勢(shì)。 選擇適當(dāng)?shù)臅r(shí)間和地點(diǎn)，通過(guò)適量的廣告投放，營(yíng)造銷售高潮。在廣告牌設(shè)置上 可以考慮，公交車站燈箱、車身廣告等其它戶外媒體。 2）休閑享受 —— 各項(xiàng)休閑娛樂(lè)設(shè)施近在 800 米半徑以內(nèi)之理想住家。 ，已購(gòu)樓宇的投資者 分析：這部 分人也許在天河區(qū)購(gòu)過(guò)樓，隨著近年來(lái)購(gòu)樓經(jīng)驗(yàn)的豐富，他們也可能看中項(xiàng)目前景好，具有較大的升值潛力，買來(lái)自住或投資以求大回報(bào)。 、朋友 分析：此類客戶受該區(qū)域的親屬、朋友的口碑宣傳，對(duì)小區(qū)向往，同時(shí)在此地置業(yè)，方便于同自己親屬、朋友進(jìn)行充分 的溝通，接觸和聯(lián)絡(luò)，還享受其優(yōu)越住宅環(huán)境。 初步提供以下項(xiàng)目形象定位供貴司參考： 廣州新城市中心區(qū) ?宜商宜住精品公寓典范 —— 最后一期精品 通過(guò)上述的形象定位，給本案賦予現(xiàn)代高質(zhì)素生活的實(shí)質(zhì)內(nèi)涵，使項(xiàng)目從低沉的環(huán)境氣氛中擺脫出來(lái)，從而體現(xiàn)項(xiàng)目?jī)?nèi)外環(huán)境的優(yōu)越。 細(xì)分析項(xiàng)目相鄰的樓盤，其中主要有天一莊、恒安大廈等都是單體商住樓，缺少園林綠化，且臨近黃埔大道交通干線，噪音污染無(wú)法回避。 “個(gè)性化”的形象 客戶對(duì)品牌的認(rèn)知程度往往取決于品牌的個(gè)性，沒(méi)有個(gè)性的商品品牌極易在市場(chǎng)中流失。更重要一點(diǎn)是宣傳區(qū)域唯一至大型社區(qū)概念，因?yàn)樯鐓^(qū)概念是目前消費(fèi)者首選 , 這也項(xiàng)目是否成功的關(guān)鍵。 ⑥ 康體：天河體育中心、羽毛球館 ⑦ 公園：天河公園 ⑧ 醫(yī)院：華僑醫(yī)院、市六醫(yī)院 23 路 車 陂 — 梅花路 504 路 西 洲 — 白云路 39 路 員 村 — 豪賢路 518 路 棠 下 — 廣園西瑤臺(tái) 53 路 員 村 — 寶崗大道 540 路 怡景新村 — 瑤 臺(tái) 177 路 員 村 — 廣州東站 542 路 怡景新村 — 瑞寶村 221 路 保 稅 區(qū) — 江南新村 550 路 絹麻廠 — 廣州火車站 243 路 員 村 — 文化公園 813 路 員 村 — 火車站 245 路 保 稅 區(qū) — 農(nóng)林下路 882 路 保稅區(qū) — 彩虹橋腳 284 路 員 村 — 廣園新村 886 路 員村生活區(qū) — 機(jī)場(chǎng)生活區(qū) 296 路 員 村 — 南湖游樂(lè)園 由于項(xiàng)目為廣電成熟生活區(qū)物業(yè)，擁有優(yōu)良的先天條件。 外來(lái)人員多，治安問(wèn)題多，影響買家心理； 7． 緊鄰主干道旁，噪音大，空氣污染嚴(yán)重； 8． 缺乏商業(yè)氣氛，社區(qū)配套不成熟； 9．周邊樓盤較多，競(jìng)爭(zhēng)激烈，影響銷售； 10．無(wú)小區(qū)花園，缺乏生活大自然氣氛。 臨近珠江新城，可盡享區(qū)內(nèi)的成熟配套。附近工廠較多，居民較為密集，消費(fèi)群體以工薪階層為主。全區(qū)有中山大道，黃埔大道等 63 條主要干道，廣深高速公路共穿東西，廣州火車東站和地鐵號(hào)線天河終點(diǎn)位于區(qū)內(nèi)。天河區(qū)是廣州著名的科研高教區(qū)，有超過(guò) 22 所大專院校， 34 間科研院所， 15所中學(xué)、 1 所職中、 61 所小學(xué)、 95 所幼兒園。隨著多年發(fā)展，該外來(lái)人口越來(lái)越多，逐漸發(fā)展成了外來(lái)人口聚居地，由于天河區(qū)政府的搬遷和落成，使該區(qū) 的環(huán)境和市政設(shè)施得到了逐步的完善和健全，加速了區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，吸引不少在城東工作的人士在此置業(yè)安居。 地處交通主干道黃埔大道和華南大道交匯點(diǎn)，交通十分便利； 項(xiàng)目以準(zhǔn)現(xiàn)樓發(fā)售，增強(qiáng)買家信心。 11． 三房單元無(wú)主人套房，成為其主要抗拒點(diǎn) 1． 4．競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手資料分析 對(duì)手一 ：僑穎苑 ：由 3 幢 12 層及一幢 9 層組成 ：現(xiàn)推 C 棟 C1～ C4 梯的 3～ 12 層， B2 棟的 2～ 12 層 ：新天河、新市民、新文化 格： 4481～ 5145 元 /m2，均價(jià) 4655 元 /m2 （復(fù)式） 5668～ 6195 元 /m2，均價(jià) 5861 元 /m2 （最新價(jià)格） ：一級(jí)二類裝修 ⑴ 優(yōu)勢(shì)分析 ① 該樓盤已為現(xiàn)樓，可即買即入住，易于吸引買家入??； ② 價(jià)格較同區(qū)域其他樓盤為低，有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)； ③ 位于內(nèi)街，可避免主干道噪音及空氣污染影響，但亦可方便出入主干道，屬旺中帶靜，有一定的升值潛力； ④ 發(fā)展商知名度較高，能夠給買家一定的信心支持； ⑵ 劣勢(shì)分析 ① 周邊外來(lái)人口較多，人流復(fù)雜，治安環(huán)境較差，影響買家購(gòu)買心理； ② 樓盤周圍環(huán)境欠佳，影響樓盤檔次； ③ 戶型設(shè)計(jì)一般，凸柱位較多，影響使用率； ④ 外立面缺乏特色； ⑤ 建筑密度較大，樓距較密，私密性較差 對(duì)手二 ：紫林居 ：由 3 幢連體 9 層組成 ：現(xiàn)推 C— H 座的 3～ 9 層 ：品味家在公園旁的舒適與休閑 格： 4511～ 6208 元 /m2，均價(jià) 5320 元 /m2 ：一級(jí)二類裝修 ⑴ 優(yōu)勢(shì)分析 ① 該樓盤是員村一帶為數(shù)不多的小區(qū)樓盤，且內(nèi)部環(huán)境優(yōu) 美，易于吸引買家購(gòu)買； ② 鄰近交通主干道黃埔大道，交通異常便利； ③ 該樓盤緊靠天河新區(qū)府，天河公園近在咫尺，對(duì)樓盤檔次的提升有莫大的幫助； ④ 建筑設(shè)計(jì)為無(wú)電梯低層住宅，且物業(yè)收費(fèi)低廉，對(duì)買家有極大的吸引力； ⑤ 小區(qū)缺乏中庭花園，吸引力欠佳。但日前區(qū)域的外
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