【正文】 網(wǎng)絡(luò)搜房網(wǎng)濰坊一般濰坊行業(yè)內(nèi)人士較高濰坊房產(chǎn)網(wǎng)一般濰坊行業(yè)內(nèi)人士較高天澤房產(chǎn)網(wǎng)一般濰坊行業(yè)內(nèi)人士中等廣播887較好濰坊車主、私企業(yè)主中等短信群發(fā)短信平臺(tái)好目標(biāo)區(qū)域目標(biāo)人群低其他公交車昌樂(lè)較好昌樂(lè)綜合較高 媒體選擇，同時(shí)考慮當(dāng)?shù)馗黝惷襟w特點(diǎn)，并結(jié)合以往操盤經(jīng)驗(yàn)，得出最終選擇的媒體分別是 媒體選擇表 區(qū)域媒體昌樂(lè)備注紙媒晨鴻信息昌樂(lè)平面廣告，軟硬結(jié)合濰坊晚報(bào)平面廣告，軟硬結(jié)合DM宣傳單目標(biāo)區(qū)域直投戶外昌樂(lè)美聯(lián)廣告牌平面廣告寶通街戶外廣告牌平面廣告建議自持309國(guó)道昌樂(lè)收費(fèi)站廣告牌平面廣告項(xiàng)目周邊燈桿建議使用燈箱項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)廣告牌平面廣告項(xiàng)目圍檔平面廣告網(wǎng)絡(luò)易鋪網(wǎng)首頁(yè)廣告搜房網(wǎng)濰坊免費(fèi)登記和信息更新濰坊房產(chǎn)網(wǎng)短信群發(fā)短信平臺(tái)——電視濰坊電視臺(tái)、昌樂(lè)電視臺(tái)新聞和廣告廣播887廣播音頻廣告其他多媒體光盤流行音樂(lè)插播廣告語(yǔ) 活動(dòng)選擇 主要活動(dòng)一覽根據(jù)本案目標(biāo)客戶所在區(qū)域的大事記及傳統(tǒng)節(jié)假日，結(jié)合賽睿顧問(wèn)對(duì)中高端住宅項(xiàng)目的營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)，得出本案可選主要活動(dòng)（）。 會(huì)所和樣板間稀有會(huì)所，高檔別墅裝修，真實(shí)體驗(yàn)別墅式生活，享受會(huì)所的便利。宣傳效果：★★ 賣點(diǎn)選擇通過(guò)對(duì)目標(biāo)客戶關(guān)注點(diǎn)以及本案自身價(jià)值點(diǎn)的提煉，找出兩者的交集，同時(shí)考慮本案推廣的適合程度，從而選擇出本案的賣點(diǎn)并按照重要程度排序。宣傳效果：★★★★本案定位：低密度生態(tài)園林社區(qū)，別墅洋房為主，中高端的定位也將給本案品質(zhì)帶來(lái)提升，部分戶型贈(zèng)送私家花園、地下室讓本案更具吸引力。 本案價(jià)值點(diǎn)通過(guò)前期對(duì)本案周邊的調(diào)研，以及對(duì)目標(biāo)客戶的了解，結(jié)合本案自身的優(yōu)勢(shì)，根據(jù)賽睿顧問(wèn)的操作經(jīng)驗(yàn)，綜合得到以下價(jià)值點(diǎn)：價(jià)格：本案具有極高的性價(jià)比，又具有稀缺、低密度社區(qū)的增值保值潛力，但是鑒于本案銷售價(jià)格為區(qū)域內(nèi)標(biāo)桿價(jià)格，在對(duì)本案缺乏認(rèn)知的情況下，本地客群會(huì)認(rèn)為銷售價(jià)格偏高。配套設(shè)施：關(guān)系到客戶生活便利程度，如超市、會(huì)所、銀行、教育、醫(yī)療等。價(jià)格：無(wú)論普通還是高端住宅，所有客戶的第一關(guān)注點(diǎn)都是價(jià)格。 昌樂(lè)縣城：本案客群的核心所在地，其中根據(jù)前期調(diào)查，昌樂(lè)大多數(shù)高收入人群還是集中在縣城內(nèi)的私營(yíng)企業(yè)主、公務(wù)員和國(guó)有企事業(yè)單位在職人員；昌樂(lè)周邊村鎮(zhèn)：昌樂(lè)縣農(nóng)村人均收入在全市范圍內(nèi)來(lái)看比較高，而且位于村鎮(zhèn)的私營(yíng)企業(yè)主也是本案在村鎮(zhèn)的主要客群之一，例如在辛旺村的藍(lán)寶石生產(chǎn)及加工商戶；濰坊市（含壽光、青州）：考慮到昌樂(lè)縣劃區(qū)的可能性，以及濰坊、壽光、青州市房?jī)r(jià)較高的因素，另外，交通壓力逐年加大等城市發(fā)展帶來(lái)的問(wèn)題，附近縣市部分二次置業(yè)人群，特別是分布在寶通街與309國(guó)道沿線的居民，購(gòu)買本案的可能性較大。 2008年濰坊市各縣市區(qū)農(nóng)村人口收入水平（單位：元） 數(shù)據(jù)來(lái)源：2009濰坊市統(tǒng)計(jì)年鑒從圖中可以看出，2008年，在濰坊市各縣市區(qū)農(nóng)村人口收入水平上來(lái)看，昌樂(lè)縣排在第五位，同比昌樂(lè)縣平均收入屬于中高水平。本案機(jī)會(huì)分析：小丹河濱水景觀帶與壽陽(yáng)山旅游度假區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，能夠改善周圍大環(huán)境，提升高端人群對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)可度；昌樂(lè)預(yù)計(jì)將被劃成濰坊市一個(gè)區(qū)，對(duì)本區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)將是一大推動(dòng)；昌樂(lè)縣行政中心整體南移，帶動(dòng)南城整體發(fā)展，形成剛性購(gòu)房需求；寶通街的開(kāi)通將逐漸帶動(dòng)其周邊的發(fā)展；月亮灣影視城、寶通商務(wù)會(huì)館、寶通休閑娛樂(lè)城、昌樂(lè)縣文化中心等項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)將逐步提升周邊配套設(shè)施檔次。 2008年城鎮(zhèn)在崗職工平均工資（單位：元） 數(shù)據(jù)來(lái)源：濰坊市統(tǒng)計(jì)局 本案SWOT分析“SWOT分析”是對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)外部條件等各方面內(nèi)容，從營(yíng)銷角度進(jìn)行歸納和概括，進(jìn)而分析項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)、面臨的機(jī)會(huì)和威脅的一種方法。2009年住房的上市量大幅增加，供求矛盾不容忽視。壽光、青州是全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，收入水平較高。進(jìn)入2009年，臨朐縣房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭，開(kāi)發(fā)投資額、開(kāi)工面積、商品房銷售提速較快。而據(jù)內(nèi)部人士透露，白浪河邊也將開(kāi)發(fā)高端住宅，別墅每平米的價(jià)格會(huì)超過(guò)萬(wàn)元。%。自2009年第2季度開(kāi)始，高端住宅便引領(lǐng)著整個(gè)市場(chǎng)一路走高，所占的市場(chǎng)份額不斷上升，北京、上海、天津、廣州、深圳高端住宅的成交比重均有大幅增加，其中北京一度超過(guò)20%，自2006年以來(lái)一直由普通住宅主導(dǎo)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)已被打破。從年初的“試探性抄底”，到年中的“放量大漲”，再到年底的“恐慌性搶購(gòu)”，短短一年間，中國(guó)樓市迅速地走出低迷，迎來(lái)繁榮。結(jié)合地塊特征和產(chǎn)品特點(diǎn)，本案定位為低密度生態(tài)園林高尚社區(qū)，以花園洋房和別墅為主要建筑形式，意大利托斯卡納的建筑風(fēng)格，小區(qū)的環(huán)境景觀以原生樹(shù)林和小巧的水景設(shè)計(jì)將各個(gè)組團(tuán)相連，同時(shí)在小區(qū)的外圍設(shè)計(jì)商業(yè)廣場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)小區(qū)的便民服務(wù)。本案地處昌樂(lè)老城區(qū)商業(yè)中心和城南新區(qū)的交接地帶，南離昌樂(lè)到濰坊新干道——寶通街約1公里。盛唐置業(yè) 本案位置圖區(qū)域概況按照加快融入濰坊一體化發(fā)展的方向定位,宜居宜業(yè)現(xiàn)代化新區(qū)的目標(biāo)定位和山水園林城市的特色定位，昌樂(lè)對(duì)市區(qū)一體化發(fā)展進(jìn)行了戰(zhàn)略規(guī)劃，提出了 “一圈、二帶、三軸、四大組團(tuán)”的發(fā)展規(guī)劃思路。另外，從推廣的角度看，本案的高端定位必須造勢(shì)，而要造勢(shì)軟性宣傳的力度不能忽視，本案的“低密度生態(tài)園林高尚社區(qū)”的定位無(wú)形中將增強(qiáng)本案的軟性宣傳力度，為后期本案的良性操作打下基礎(chǔ)。111月，全國(guó)商品房銷售面積75203萬(wàn)平方米，%，商品房銷售額35987億元，%。雖然2009年底國(guó)家頻繁出臺(tái)調(diào)控樓市的政策，但是賽睿顧問(wèn)認(rèn)為，高端住宅客戶群體比較穩(wěn)定，對(duì)政策影響敏感度相對(duì)較低，加上高端住宅的稀缺性和保值增值性，在供應(yīng)和需求的雙雙拉動(dòng)下，預(yù)計(jì)在未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)國(guó)內(nèi)主要城市的高端住宅市場(chǎng)總體上仍會(huì)保持高位運(yùn)行。按照政府公布價(jià)格來(lái)看，濰坊房?jī)r(jià)在山東仍處于一個(gè)非常低的水平。 2009濰坊住宅價(jià)格對(duì)比圖（單位：元）總體來(lái)看，濰坊的高端住宅正在延續(xù)國(guó)內(nèi)一二線城市高端住宅的發(fā)展路線，價(jià)格水平已經(jīng)脫離濰坊普通商品房的價(jià)格體系，高端類住宅即將成為濰坊房地產(chǎn)房?jī)r(jià)領(lǐng)頭羊，隨著新項(xiàng)目不斷涌現(xiàn)，真正在價(jià)格上具有標(biāo)桿作用的項(xiàng)目也即將登場(chǎng)，但濰坊的高端住宅市場(chǎng)在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、產(chǎn)品品質(zhì)、后期管理等各方面仍處于初級(jí)階段，有待突破。但是產(chǎn)品基本上定位于中低端，沒(méi)有標(biāo)志性的高端項(xiàng)目出現(xiàn)。兩地的高端住宅都處于剛剛起步的階段，2009年市場(chǎng)表現(xiàn)良好，不少項(xiàng)目的均價(jià)已經(jīng)超過(guò)3000元/平米，其中青州市的林語(yǔ)山莊均價(jià)已經(jīng)超過(guò)4000元/平方米，而壽光市2009年開(kāi)建的霍氏卡諾島項(xiàng)目，目前仍未開(kāi)盤，普通戶型的價(jià)格定在30003500元/平方米之間，別墅的總價(jià)在150180萬(wàn)之間，單價(jià)超過(guò)5000元/平方米。賽睿顧問(wèn)對(duì)昌樂(lè)城區(qū)在售的34個(gè)住宅項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在昌樂(lè)的住宅市場(chǎng)上，中小戶型和中低價(jià)位商品仍是供應(yīng)的主流，雖然現(xiàn)在昌樂(lè)的項(xiàng)目中也出現(xiàn)過(guò)別墅、花園洋房等產(chǎn)品，如南苑小區(qū)、寶石山莊等，但是受累于項(xiàng)目的整體品質(zhì)，這些項(xiàng)目并不足以成為真正意義上的高端住宅，可以說(shuō)昌樂(lè)的高端住宅市場(chǎng)仍然是一片空白。其中，優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)的分析主要是著眼于項(xiàng)目本身的素質(zhì)及其與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的比較，而機(jī)會(huì)和威脅分析將注意力放在外部環(huán)境變化對(duì)項(xiàng)目可能存在的影響上面。本案威脅分析：各大城市商品房?jī)r(jià)格漲幅較快，政府不斷出臺(tái)政策進(jìn)行干擾，試圖打壓房地產(chǎn)價(jià)格，控制房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，如貸款首付政策、開(kāi)發(fā)自有資金比例政策，本案雖然處于縣城，但極有可能遭受政策牽連；昌樂(lè)縣政府招商引資力度不斷增強(qiáng)，房地產(chǎn)業(yè)是首選行業(yè)之一，舊城改造、棚戶拆遷比比皆是，隨處可見(jiàn)，集中拆遷開(kāi)發(fā)必然造成市場(chǎng)供應(yīng)量驟然增加，本案銷售進(jìn)度將受到一定制約，同時(shí)開(kāi)發(fā)資金周轉(zhuǎn)也將受到嚴(yán)峻考驗(yàn)；現(xiàn)國(guó)內(nèi)物價(jià)總體有上漲趨勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本（人員及建筑材料）將在銷售過(guò)程中有所增加，有可能減少開(kāi)發(fā)利潤(rùn)；周邊規(guī)劃項(xiàng)目體量均與本案接近，項(xiàng)目定位預(yù)計(jì)中高端產(chǎn)品居多，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)嚴(yán)峻；本案屬于高端住宅，大戶型且高單價(jià)高總價(jià)，容易受銀行貸款限制，提高首付比例，上浮貸款利率，將影響目標(biāo)客戶群購(gòu)買；本地客戶群對(duì)高端樓盤，特別是別墅居住優(yōu)勢(shì)理解有限，從而加大接受項(xiàng)目難度。備注：因昌樂(lè)高收入人群統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)暫無(wú)，在此以同行業(yè)平均收入做下限參考；眾所周知，昌樂(lè)縣實(shí)際收入情況是私營(yíng)企業(yè)主、公務(wù)員收入較高；；而濰坊市（含壽光、青州）人均年收入高于昌樂(lè)縣，因此濰坊市二次置業(yè)人群也納入本案目標(biāo)客群。按照購(gòu)房目的分類自住型：本案的主要購(gòu)買人群，也就是本案未來(lái)的業(yè)主；投資型：認(rèn)可本案，期望投資保值升值的客戶，購(gòu)房后短期內(nèi)不會(huì)入住。地理位置：是客戶首先考慮的基礎(chǔ)要素，好的地理位置具有一定升值潛力。園林環(huán)境：園林環(huán)境體現(xiàn)居住氛圍優(yōu)劣，是居住不可分割的一部分，好的園林環(huán)境能夠延展業(yè)主居住生活空間，提升住戶居住形象。宣傳效果：★★地理位置：本案所在地即將建設(shè)完成的小丹河景觀帶在昌樂(lè)乃至整個(gè)濰坊都是首屈一指的水系景觀帶，稀缺位置，對(duì)本案品質(zhì)的提升有著巨大作用。宣傳效果：★★★★★體驗(yàn)式會(huì)所和樣板房：高端會(huì)所，精裝修樣板房也是本案的一大宣傳點(diǎn)之一，必然使來(lái)訪客戶耳目一新。 本案定位低密度生態(tài)園林高尚社區(qū)，別墅洋房為主。 建筑外觀托斯卡納洋房別墅，尊貴氣質(zhì)，皇室體驗(yàn)?！薄皣?guó)際典范，超然生活”“一灣、一河、一園、一種生活”“御園，別墅，洋房”“在這里，別無(wú)所求。” “8個(gè)世紀(jì)不變的意大利情懷”“薔薇與銀杏的墅語(yǔ)時(shí)光”“30年園林間的墅語(yǔ)時(shí)光”“月亮灣畔，享墅一生” 媒體選擇結(jié)合客戶定位、賣點(diǎn)分析進(jìn)行本案媒體選擇?；顒?dòng)影響力：活動(dòng)影響的范圍及人群?；顒?dòng)受眾與本案目標(biāo)客群交叉度：參與活動(dòng)的群體同本案目標(biāo)客戶的差異性大小，差異性大交叉度小，差異性小交叉度大。主要自主活動(dòng)：明星簽約預(yù)熱 明星簽約儀式暨項(xiàng)目啟動(dòng)新聞發(fā)布會(huì) 項(xiàng)目開(kāi)工奠基儀式 開(kāi)盤典禮 、南非世界杯足球之夜 名車鑒賞試駕 夏季戶外晚宴活動(dòng) 游泳比賽 中秋賞月活動(dòng) 圣誕雞尾酒會(huì) 1裝修設(shè)計(jì)評(píng)比 1春季踏青活動(dòng) 1維系客戶小型活動(dòng) 20102011主要參與活動(dòng)：第九屆昌樂(lè)國(guó)際寶石節(jié) 昌樂(lè)春季山會(huì) 昌樂(lè)秋季山會(huì) 注：活動(dòng)營(yíng)銷需結(jié)合工程進(jìn)度及銷售計(jì)劃進(jìn)行適當(dāng)時(shí)間調(diào)整。本案營(yíng)銷主題定位如能與其他項(xiàng)目形成差異化對(duì)比，樹(shù)立自身高端形象，將會(huì)大大提升本案的整體市場(chǎng)價(jià)值。 昌樂(lè)、壽光、濰坊部分住宅項(xiàng)目情況表項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址建筑面積（平米）主力戶型售價(jià)天鵝灣寶昌路與利民街交匯西南130200平米多層24502670元/平米別墅27003400元/平米鉑金水岸昌盛街與水庫(kù)東路交匯東北3040萬(wàn)79160平米2180元/平米濠景海岸昌盛街與水庫(kù)東路交匯東南100平米2050元/平米昌盛花園二期昌盛街與永康路交匯東南120平米2200元/平米上海花園昌樂(lè)一中路南、方山路東90150平米2300元/平米領(lǐng)世郡壽光市南環(huán)路世紀(jì)學(xué)校西1000米路北28萬(wàn)260380平米2600元/平米霍氏卡諾島壽光彌河觀光園旁67萬(wàn)200260平米多層小高層30003500元/平米別墅5000元/平米美林花園壽光東環(huán)路南環(huán)路交匯處23萬(wàn)180260平米多層2600元/平米別墅5000元/平米香頌灣濰坊市青年路與寶通路交匯處11萬(wàn)100240平米3500元/平米淺水灣濰坊市寶通街與濰州路交匯口12萬(wàn)280360平米3800元/平米 昌樂(lè)部分住宅項(xiàng)目分布圖 營(yíng)銷目標(biāo)本案主要分為兩