【正文】 式陽(yáng)臺(tái)是需要報(bào)批的，這在商品房規(guī)劃設(shè)計(jì)圖上有所標(biāo)注，但有些房地產(chǎn)商往往將非封閉陽(yáng)臺(tái)改成封閉式陽(yáng)臺(tái)，以賺取其中的差額。(2)購(gòu)房者要記住，套內(nèi)的使用面積即大家俗稱的“地毯面積”，并不是真的按地毯面積計(jì)算，房間內(nèi)的管道井所占的面積也是被計(jì)入套內(nèi)使用面積的?？傊?，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)時(shí)刻謹(jǐn)慎、小心，秉著宜細(xì)不宜粗的原則，簽訂《商品房買賣合同》或補(bǔ)充協(xié)議，從而最大限度地保護(hù)自身權(quán)益。(10)明確收房入住時(shí)須交的費(fèi)用購(gòu)房者入住時(shí)，還需要交一部分的費(fèi)用，其中包括取暖費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、煤氣開戶費(fèi)等等，如果購(gòu)房者沒有記錄清楚，很可能被開發(fā)商以其他名目索要相關(guān)的其他費(fèi)用。而這些都需要在《補(bǔ)充協(xié)議》中寫明，以免事后出現(xiàn)糾紛。如果裝修的標(biāo)準(zhǔn)太籠統(tǒng)，粗裝修可能就會(huì)沒有室內(nèi)門和不粉刷，這可是需要很大花費(fèi)的；而精裝修就可能用國(guó)產(chǎn)材料代替進(jìn)口材料、用普通材料代替品牌材料等。而購(gòu)房者往往因?yàn)榇中亩雎赃@一點(diǎn)，造成不必要的損失，因此，購(gòu)房者在簽訂《商品房買賣合同》或《補(bǔ)充協(xié)議》時(shí)，應(yīng)當(dāng)將其明確標(biāo)明。(2)明確房屋所有權(quán)證的辦理、獲得時(shí)間產(chǎn)權(quán)證是認(rèn)定房屋權(quán)屬的法律依據(jù)，但在現(xiàn)實(shí)生活中，常常出現(xiàn)購(gòu)房者在支付完房款后的很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)都拿不到產(chǎn)權(quán)證的情況，要想避免這種情況發(fā)生，就必須在補(bǔ)充協(xié)議中約定產(chǎn)權(quán)證取得的最后期限，并且標(biāo)明如果到期購(gòu)房者仍得不到產(chǎn)權(quán)證，有權(quán)退房及索取賠償。售樓書中有該樓盤的特點(diǎn)、交通、規(guī)劃設(shè)計(jì)、房型、配套、裝飾、設(shè)備等情況。此外，購(gòu)房者還可以將開發(fā)商承諾或雙方協(xié)商一致的內(nèi)容以補(bǔ)充協(xié)議的方式附在《商品房買賣合同》里，補(bǔ)充條款可多可少，因此，購(gòu)房者應(yīng)該提前考慮清楚，將自己想到的需要約定的問題添加進(jìn)去。此外，還應(yīng)附上商品房房屋設(shè)計(jì)和環(huán)境布局的原設(shè)計(jì)及規(guī)劃圖紙，而不應(yīng)將此項(xiàng)空下，空下就是以實(shí)際環(huán)境為準(zhǔn)。同時(shí)，還應(yīng)有對(duì)違約責(zé)任的處理方法。比如他們會(huì)填寫“入住時(shí)具備通水(電、氣)條件”。在現(xiàn)今的商品房買賣中，開發(fā)商往往承諾由其代辦權(quán)屬證書，所以，開發(fā)商不但有在60日內(nèi)提交資料備案的義務(wù)，同時(shí)還有房屋交付使用(預(yù)售)90天內(nèi)或者合同簽訂后(現(xiàn)售)90天內(nèi)辦理完產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的義務(wù)，否則就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。當(dāng)然，這一條款成立的前提是符合建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定。如果購(gòu)房者同意繼續(xù)履行合同，房屋的實(shí)際面積比合同約定面積大的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由購(gòu)房者按約定價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，此部分所有權(quán)歸購(gòu)房者；房屋實(shí)際面積比合同約定面積小的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款及利息由賣方返還購(gòu)房者，面積誤差比超過3%部分的房?jī)r(jià)款由賣方雙倍返還購(gòu)房者。如果開發(fā)商在簽訂合同前就已經(jīng)填寫完畢，購(gòu)房者就需要仔細(xì)對(duì)比，以達(dá)到雙方違約期限及違約金利息都平等。但房地產(chǎn)商往往提前將空白行劃去或填上于己有利的內(nèi)容，使得購(gòu)房者失去了平等談判的機(jī)會(huì)。(3)不要漏項(xiàng)對(duì)《商品房買賣合同》中的所標(biāo)注的商品房銷售許可證、坐落位置、設(shè)計(jì)用途、建筑結(jié)構(gòu)、面積等和土地來源情況及年限都應(yīng)當(dāng)逐項(xiàng)填寫，以免出現(xiàn)漏項(xiàng)，因?yàn)檫@些條款關(guān)系到所購(gòu)房屋的合法性。因此，購(gòu)房者在簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，無論接觸的是開發(fā)商還是其委托的銷售公司，都應(yīng)認(rèn)準(zhǔn)簽約主體(《商品房預(yù)售許可證》上標(biāo)明的公司)，在交易中所涉及的所有書面文件、材料也都應(yīng)由簽約主體出具。因此，在簽訂購(gòu)房合同的時(shí)候，購(gòu)房者一定要經(jīng)過嚴(yán)謹(jǐn)縝密的思維和談判，盡可能地與開發(fā)商簽訂一份公平的購(gòu)房合同。第一篇：如何簽訂正式的購(gòu)房合同我們?cè)诖藢⒘_列出其中的重要條款，希望大家能夠詳細(xì)閱讀、體會(huì)，相信會(huì)對(duì)購(gòu)房者起到一定的提醒和解釋作用。這樣才能避免“一房多售”或騙取房款后攜款潛逃的現(xiàn)象發(fā)生。在現(xiàn)實(shí)中，很多購(gòu)房者對(duì)此并不重視，以為房子在那擺著不會(huì)出錯(cuò)，當(dāng)發(fā)現(xiàn)對(duì)方?jīng)]有銷售許可證和土地使用權(quán)證時(shí)，就很難證明對(duì)方欺詐，因此，在簽訂合同的時(shí)候，必須將這些內(nèi)容明確地寫進(jìn)去。這時(shí)候，購(gòu)房者需要頭腦清醒地?fù)?jù)理力爭(zhēng)，如果自己不同意合同中的某項(xiàng)約定，就應(yīng)該將自己的意見寫進(jìn)補(bǔ)充約定中。(6)關(guān)于房屋面積差異的處理關(guān)于商品房面積的計(jì)算，我們?cè)谇懊嬉呀?jīng)有所交代。此外，購(gòu)房者還須重視的就是我們所購(gòu)買的房子是按建筑面積計(jì)算房款，這就有了套內(nèi)建筑面積和公用建筑分?jǐn)偯娣e之分(套內(nèi)建筑面積是獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，公用建筑分如何簽訂正式的購(gòu)房合同攤面積是共有產(chǎn)權(quán))。(7)產(chǎn)權(quán)登記要明確按國(guó)家《商品房銷售管理辦法》第34條的規(guī)定，開發(fā)商必須在商品房交付使用的60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地的房地產(chǎn)行政主管部門備案。當(dāng)然，當(dāng)事人雙方也可以在合同中另行約定上述時(shí)間期限?？瓷先ミ@句話沒什么問題，但是細(xì)細(xì)品味就會(huì)發(fā)現(xiàn)其中大有文章可做：“入住時(shí)具備通水(電、氣)條件”中的水電是臨時(shí)的，還是正式的？入住時(shí)具備開通條件并不代表一定就能開通。(9)不可輕視設(shè)計(jì)變更很多購(gòu)房者不重視合同中的設(shè)計(jì)變更條款，尤其是對(duì)所購(gòu)房屋無關(guān)的環(huán)境變更，因?yàn)樗麄冋J(rèn)為這些變更對(duì)自己沒有太大影響。(11)注明商品房的抵押和租賃情況在寫明此點(diǎn)的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)標(biāo)明出現(xiàn)抵押或租賃情況時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任、義務(wù)和違約賠償?shù)木唧w事項(xiàng)。當(dāng)然，也可以沒有此項(xiàng)。從法律意義上講，這份售樓書是開發(fā)商的承諾，是開發(fā)商向購(gòu)房者發(fā)出的一種要約邀請(qǐng)，但是它并不具有法律效力，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所做的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。(3)要明確如果按揭辦不下來，責(zé)任應(yīng)當(dāng)怎樣分擔(dān)如今，人們?cè)谫?gòu)房的時(shí)候往往選擇按揭貸款，但也有按揭辦不下來的時(shí)候，辦不下來的原因比較復(fù)雜，有購(gòu)房者的原因，也有房地產(chǎn)開發(fā)商的原因，甚至還有銀行方面的原因。(4)明確公攤建筑面積目前，在所有的購(gòu)房糾紛中，最多的就是公用面積的分?jǐn)倖栴}，這主要是因?yàn)椴糠珠_發(fā)商在公攤面積上故意大做文章，從而使購(gòu)房者的權(quán)益受損。(6)明確違約責(zé)任應(yīng)當(dāng)在《商品房買賣合同》或《補(bǔ)充協(xié)議》中寫明，如果開發(fā)商在交付房屋時(shí)，交付的房屋達(dá)不到《商品房買賣合同》或《補(bǔ)充協(xié)議》的約定，購(gòu)房者有權(quán)拒絕收房，并且由開發(fā)商支付一定數(shù)額或比例的違約金，或者協(xié)商解決相關(guān)事宜，如果無法達(dá)成共識(shí)，購(gòu)房者有權(quán)退房。(9)明確房屋質(zhì)量房屋質(zhì)量的好壞，直接影響到購(gòu)房者的居住質(zhì)量，也是購(gòu)房者入住后最容易與開發(fā)商產(chǎn)生爭(zhēng)議的地方。(11)明確配套設(shè)施房屋的配套設(shè)施(包括水電氣、有線電視、電話、信報(bào)箱、寬帶網(wǎng)絡(luò)等)是入住時(shí)就必須用到的，因此，在房屋交付的同時(shí)應(yīng)當(dāng)具備使用條件。當(dāng)然，如果你能聘請(qǐng)律師幫你辦理相關(guān)事情，那是最好的，因?yàn)樵谏唐贩抠I賣中涉及很多專業(yè)的法律知識(shí)，聘請(qǐng)律師能預(yù)防買賣合同中的陷阱，雖然這需要支付部分費(fèi)用，但卻可以降低購(gòu)房的風(fēng)險(xiǎn)。由于現(xiàn)在多數(shù)的樓宇都采用戶外查表，暖氣也實(shí)行分戶計(jì)量，往往共用的管道井從房屋中通過，因此，在買房的時(shí)候，要讓房地產(chǎn)商標(biāo)明你所購(gòu)買房屋的管道井所占面積究竟有多大，以免你的套內(nèi)建筑面積里記入公用的豎管井面積。(4)現(xiàn)今商品房的輔助建筑越來越多，比如：“飄窗”、室內(nèi)的樓梯、閣樓、分體空調(diào)機(jī)位等，按規(guī)定，這些輔助建筑有些可以計(jì)算面積，有些不可以計(jì)算面積，但購(gòu)房者在不清楚的情況下，開發(fā)商往往將其全部算入購(gòu)房面積中，為了避免日后不必要的糾紛，購(gòu)房者最好在買房時(shí)向房地產(chǎn)商問清楚哪些輔助建筑算套內(nèi)建筑面積，哪些輔助建筑不算套內(nèi)建筑面積。了解了這些數(shù)值，購(gòu)房者便可以事先計(jì)算出所購(gòu)房屋的使用率，并以此判斷開發(fā)商所說的使用率是否準(zhǔn)確，以及房地產(chǎn)開發(fā)商的信譽(yù)如何，從而考慮是否簽訂購(gòu)房合同。我們?cè)诖藢⒘_列出其中的重要條款，希望大家能夠詳細(xì)閱讀、體會(huì)，相信會(huì)對(duì)購(gòu)房者起到一定的提醒和解釋作用。這樣才能避免“一房多售”或騙取房款后攜款潛逃的現(xiàn)象發(fā)生。在現(xiàn)實(shí)中，很多購(gòu)房者對(duì)此并不重視，以為房子在那擺著不會(huì)出錯(cuò)，當(dāng)發(fā)現(xiàn)對(duì)方?jīng)]有銷售許可證和土地使用權(quán)證時(shí)，就很難證明對(duì)方欺詐，因此，在簽訂合同的時(shí)候，必須將這些內(nèi)容明確地寫進(jìn)去。這時(shí)候，購(gòu)房者需要頭腦清醒地?fù)?jù)理力爭(zhēng)，如果自己不同意合同中的某項(xiàng)約定，就應(yīng)該將自己的意見寫進(jìn)補(bǔ)充約定中。(6)關(guān)于房屋面積差異的處理關(guān)于商品房面積的計(jì)算，我們?cè)谇懊嬉呀?jīng)有所交代。此外，購(gòu)房者還須重視的就是我們所購(gòu)買的房子是按建筑面積計(jì)算房款，這就有了套內(nèi)建筑面積和公用建筑分?jǐn)偯娣e之分(套內(nèi)建筑面積是獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，公用建筑分如何簽訂正式的購(gòu)房合同攤面積是共有產(chǎn)權(quán))。(7)產(chǎn)權(quán)登記要明確按國(guó)家《商品房銷售管理辦法》第34條的規(guī)定，開發(fā)商必須在商品房交付使用的60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地的房地產(chǎn)行政主管部門備案。當(dāng)然，當(dāng)事人雙方也可以在合同中另行約定上述時(shí)間期限?？瓷先ミ@句話沒什么問題，但是細(xì)細(xì)品味就會(huì)發(fā)現(xiàn)其中大有文章可做：“入住時(shí)具備通水(電、氣)條件”中的水電是臨時(shí)的，還是正式的？入住時(shí)具備開通條件并不代表一定就能開通。(9)不可輕視設(shè)計(jì)變更很多購(gòu)房者不重視合同中的設(shè)計(jì)變更條款，尤其是對(duì)所購(gòu)房屋無關(guān)的環(huán)境變更，因?yàn)樗麄冋J(rèn)為這些變更對(duì)自己沒有太大影響。(11)注明商品房的抵押和租賃情況在寫明此點(diǎn)的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)標(biāo)明出現(xiàn)抵押或租賃情況時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任、義務(wù)和違約賠償?shù)木唧w事項(xiàng)。當(dāng)然，也可以沒有此項(xiàng)。從法律意義上講，這份售樓書是開發(fā)商的承諾，是開發(fā)商向購(gòu)房者發(fā)出的一種要約邀請(qǐng)，但是它并不具有法律效力，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所做的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。(3)要明確如果按揭辦不下來，責(zé)任應(yīng)當(dāng)怎樣分擔(dān)如今，人們?cè)谫?gòu)房的時(shí)候往往選擇按揭貸款，但也有按揭辦不下來的時(shí)候，辦不下來的原因比較復(fù)雜，有購(gòu)房者的原因，也有房地產(chǎn)開發(fā)商的原因，甚至還有銀行方面的原因。(4)明確公攤建筑面積目前，在所有的購(gòu)房糾紛中，最多的就是公用面積的分?jǐn)倖栴}，這主要是因?yàn)椴糠珠_發(fā)商在公攤面積上故意大做文章，從而使購(gòu)房者的權(quán)益受損。(6)明確違約責(zé)任應(yīng)當(dāng)在《商品房買賣合同》或《補(bǔ)充協(xié)議》中寫明，如果開發(fā)商在交付房屋時(shí)，交付的房屋達(dá)不到《商品房買賣合同》或《補(bǔ)充協(xié)議》的約定，購(gòu)房者有權(quán)拒絕收房，并且由開發(fā)商支付一定數(shù)額或比例的違約金，或者協(xié)商解決相關(guān)事宜，如果無法達(dá)成共識(shí)，購(gòu)房者有權(quán)退房。(9)明確房屋質(zhì)量房屋質(zhì)量的好壞，直接影響到購(gòu)房者的居住質(zhì)量，也是購(gòu)房者入住后最容易與開發(fā)商產(chǎn)生爭(zhēng)議的地方。(11)明確配套設(shè)施房屋的配套設(shè)施(包括水電氣、有線電視、電話、信報(bào)箱、寬帶絡(luò)等)是入住時(shí)就必須用到的，因此，在房屋交付的同時(shí)應(yīng)當(dāng)具備使用條件。當(dāng)然，如果你能聘請(qǐng)律師幫你辦理相關(guān)事情，那是最好的，因?yàn)樵谏唐贩抠I賣中涉及很多專業(yè)的法律知識(shí)，聘請(qǐng)律師能預(yù)防買賣合同中的陷阱，雖然這需要支付部分費(fèi)用，但卻可以降低購(gòu)房的風(fēng)險(xiǎn)。由于現(xiàn)在多數(shù)的樓宇都采用戶外查表，暖氣也實(shí)行分戶計(jì)量，往往共用的管道井從房屋中通過，因此，在買房的時(shí)候，要讓房地產(chǎn)商標(biāo)明你所購(gòu)買房屋的管道井所占面積究竟有多大，以免你的套內(nèi)建筑面積里記入公用的豎管井面積。(4)現(xiàn)今商品房的輔助建筑越來越多，比如：“飄窗”、室內(nèi)的樓梯、閣樓、分體空調(diào)機(jī)位等，按規(guī)定，這些輔助建筑有些可以計(jì)算面積，有些不可以計(jì)算面積，但購(gòu)房者在不清楚的情況下，開發(fā)商往往將其全部算入購(gòu)房面積中，為了避免日后不必要的糾紛，購(gòu)房者最好在買房時(shí)向房地產(chǎn)商問清楚哪些輔助建筑算套內(nèi)建筑面積，哪些輔助建筑不算套內(nèi)建筑面積。了解了這些數(shù)值，購(gòu)房者便可以事先計(jì)算出所購(gòu)房屋的使用率，并以此判斷開發(fā)商所說的使用率是否準(zhǔn)確，以及房地產(chǎn)開發(fā)商的信譽(yù)如何，從而考慮是否簽訂購(gòu)房合同。我們?cè)诖藢⒘_列出其中的全部條款逐一解讀，希望億房友能夠詳細(xì)閱讀、體會(huì)，相信會(huì)對(duì)購(gòu)房消費(fèi)起到一定的提醒和解釋作用。因此，購(gòu)房者在簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，無論接觸的是開發(fā)商還是其委托的銷售公司，都應(yīng)認(rèn)準(zhǔn)簽約主體(《衡水市商品房預(yù)售許可證》上標(biāo)明的公司)，在交易中所涉及的所有書面文件、材料也都應(yīng)由簽約主體出具。(4)合同第二條——商品房銷售依據(jù)如開發(fā)商未取得的《商品房預(yù)售許可證》，為實(shí)現(xiàn)順利銷售，在合同中填列虛假或過期的《預(yù)售許可證》號(hào)，則構(gòu)成欺詐。(6)、合同第四條——買受人商品房所在項(xiàng)目基本情況要明確約定合同中的各項(xiàng)目，如綠化率、物業(yè)管理用房、停車場(chǎng)建筑面積等。如是選擇按揭貸款方式付款的，一般都由開發(fā)商辦理。(9)、合同第七條——買受人逾期付款的違約責(zé)任本條是約定我們自己的違約責(zé)任。簽合同時(shí)，需要注意以下事項(xiàng)：第1，一定要審查開發(fā)商是否具有商品房預(yù)售許可證，有了預(yù)售證許可證，則通常開發(fā)商也具有了土地使用證、規(guī)劃許可證、建設(shè)工程許可證等。第三，買房簽合同注意事項(xiàng)注意合同條款中雙方所填寫的內(nèi)容中權(quán)利與義務(wù)是否對(duì)等。如果選擇按套內(nèi)建筑面積為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理時(shí)，應(yīng)當(dāng)在“面積差異處理”條款中明確面積發(fā)生誤差時(shí)的處理方式。有的開發(fā)商不是先簽訂合同，而是先讓購(gòu)房者交納一定數(shù)額的定金，只給購(gòu)房者一個(gè)收條，一旦發(fā)生糾紛往往造成購(gòu)房者在追究其責(zé)任方面的舉證困難。第七，在簽訂房屋買賣合同時(shí)，較好請(qǐng)律師或行家從法律的角度代你審查合同文本，以減少一些不必要的損失。如果您認(rèn)為您的利益在合同當(dāng)中無法保障，而開發(fā)商又不同意修改或補(bǔ)充的話，購(gòu)房者有權(quán)重新選擇開發(fā)商及樓盤。購(gòu)房者交納房款之后，開發(fā)商一般出具的是收據(jù)，正式的購(gòu)房發(fā)票通常會(huì)在交房的時(shí)候給購(gòu)房者。簽訂購(gòu)房合同2甲方(賣方)：_________乙方(買方)：_________甲、乙雙方就房屋買賣事項(xiàng)，經(jīng)協(xié)商一致，達(dá)成以下合同條款：合同條款甲方自愿將坐落在濟(jì)南市_________ 區(qū)_________ 路 _________小區(qū)_________ 號(hào)樓 _________單元 _________室(建筑面積_________平方米，儲(chǔ)藏室_________平方米，產(chǎn)權(quán)證號(hào)_________)房地產(chǎn)出賣給乙方，并將與