【正文】 的城市建設(shè)新的支 點(diǎn)， 政府部門(mén)也大力倡導(dǎo)新區(qū)建設(shè)，為加 快新城的發(fā)展而給出了很大空間。因此除了在建在售的項(xiàng)目外，未來(lái)進(jìn)入商品房市場(chǎng)銷售的數(shù)量很少。由于本項(xiàng)目所屬站北區(qū)，鄰近老城區(qū)、章江北區(qū)域和水南新城區(qū)，所以這些區(qū)域的樓盤(pán)目前已經(jīng)對(duì)本項(xiàng)目有一定的競(jìng)爭(zhēng)性了。 三、 20xx 年、 20xx 年部分樓盤(pán)價(jià)格對(duì)照表 年份（均價(jià)） 樓 盤(pán) 20xx 年（均價(jià)） （單位：元 /㎡） 20xx 年（均 價(jià)） （單位：元 /㎡） 藍(lán)波灣 2247/2736 2898 蔚藍(lán)半島 2184 2329/2580 水岸新天 1976 2718 越秀花園 1863 2204/2244 黃金時(shí)代 1831/2218 2620 金鉆廣場(chǎng) 2213 3292 從上表中反映出：雖然 20xx 年和 20xx 年房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了新一輪宏觀調(diào)控，抑制房?jī)r(jià)快速上漲，但是作為三線城市的贛州，房地產(chǎn)業(yè)依然快速發(fā)展，房?jī)r(jià)一直呈上升趨勢(shì)；由此可見(jiàn)， 在今后房?jī)r(jià)仍然呈穩(wěn)中有漲態(tài)勢(shì) 。 對(duì)于宏觀調(diào)控政策出臺(tái)后出現(xiàn)的持幣觀望現(xiàn)象，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的市場(chǎng)調(diào)整和購(gòu)房者心態(tài)調(diào)整，合理的消費(fèi)需求依然會(huì)釋放出來(lái)，穩(wěn)定、較快發(fā)展將成為今 后贛州房地產(chǎn)市場(chǎng)的主旋律。（引自 20xx 年贛州市政府工作報(bào)告） 第二章 贛州房地產(chǎn)總體市場(chǎng)分析 一、宏觀調(diào)控后的贛州市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體概括 20xx 年是房地產(chǎn)行業(yè)新一輪調(diào)控年，在國(guó)家進(jìn)一步加大房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度的同時(shí)，贛州市也及時(shí)采取一系列有力的措施，力促房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展。 按照國(guó)家宏觀調(diào)控要求，將繼續(xù)有序發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，大力開(kāi)發(fā)中低價(jià)位、中小套型普通商品房，適度發(fā)展高檔商品房，重點(diǎn)發(fā)展風(fēng)格多樣、功能完善的商務(wù)住宅小區(qū)，推動(dòng)住宅區(qū)配套設(shè)施和環(huán)境建設(shè)同步完成。城市居民人均可支配收入年均增長(zhǎng) 9％，達(dá)到 12600 元；農(nóng)民人均純收入年均增長(zhǎng) 8％，達(dá)到4050 元；居民消費(fèi)價(jià)格總水平年均控制在 103％左右；城鎮(zhèn)人均使用面積達(dá)到 30 平方米。 章江（出自《贛州市人民政府門(mén)戶網(wǎng)站》） 二、 20xx 年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng) 25％，市政配套設(shè)施越來(lái)越完善，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資繼續(xù)呈上升趨勢(shì)，但市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈演愈激烈。允許居民合作建房。包括繼續(xù)按照“引導(dǎo)高端、調(diào)控中端、保障低端”的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展思路，采取多種措施，保障了贛州房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展。中心城區(qū)新區(qū)在 20xx 年以來(lái)陸續(xù)開(kāi)盤(pán)了一批新樓盤(pán)，這些樓盤(pán)的共性是小區(qū)容量大、設(shè)計(jì)風(fēng)格新、地理位置優(yōu)、社區(qū)配套設(shè)施好，因此價(jià)格也普遍高開(kāi)高走，它們引導(dǎo)了贛州房地產(chǎn)業(yè)新潮流，引領(lǐng)贛州房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入新一輪行業(yè)較快發(fā)展、價(jià)格穩(wěn)步上漲的區(qū)間。 四、 20xx 年至 20xx 年住房建設(shè)計(jì)劃及用地情況 表 年 度 商品住房 經(jīng)濟(jì)適用房 廉價(jià)住房 建設(shè)面積 用地面積 建設(shè)面積 用地面積 建設(shè)面積 用地面積 20xx 年 140 萬(wàn)㎡ 84 萬(wàn)㎡ 5 萬(wàn)㎡ 萬(wàn)㎡ 5 萬(wàn)㎡ 萬(wàn)㎡ 20xx 年 146 萬(wàn)㎡ 88 萬(wàn)㎡ 5 萬(wàn)㎡ 萬(wàn)㎡ 5 萬(wàn)㎡ 萬(wàn)㎡ 20xx 年 152 萬(wàn)㎡ 91 萬(wàn)㎡ 5 萬(wàn)㎡ 萬(wàn)㎡ 5 萬(wàn)㎡ 萬(wàn)㎡ 20xx 年 158 萬(wàn)㎡ 94 萬(wàn)㎡ 5 萬(wàn)㎡ 萬(wàn)㎡ 5 萬(wàn)㎡ 萬(wàn)㎡ 20xx 年 164 萬(wàn)㎡ 98 萬(wàn)㎡ 5 萬(wàn)㎡ 萬(wàn)㎡ 5 萬(wàn)㎡ 萬(wàn)㎡ 根據(jù)以上數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，按 照國(guó)家宏觀調(diào)控的要求，通過(guò)稅收調(diào)節(jié)、控制土地供應(yīng)和建設(shè)規(guī)劃等方式，嚴(yán)格控制別墅等高檔商品房的建設(shè)用地，保證中低價(jià)位、中小套型的普通商品住房的土地供應(yīng)；但是 商品住房土地供應(yīng)量總體上還是呈上升趨勢(shì)，仍有較大的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)空間 。因此，本次調(diào)研重點(diǎn)針對(duì)老城區(qū)、章江北區(qū)域和水南新城區(qū)進(jìn)行對(duì)比分析。目前在建在售的項(xiàng)目有“金鉆廣場(chǎng)”、“南陽(yáng)東昇”、“清華苑”、“星光華城”等。高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目也在新區(qū)不斷涌現(xiàn)，如“水岸新天”、“天際華庭”、“黃金時(shí)代”、“中都 水南新城區(qū)部分樓盤(pán)一覽表 樓盤(pán)名稱 物業(yè)類型 戶型描述 參考價(jià)格 水岸新天 多層、小高層 高層 聯(lián)體別墅 兩房 90 ㎡左右 三 房 140 ㎡左右 四房 160 ㎡左右 1976～ 3900 元 /㎡ 章江豪園 小高層、高層 兩房 90 ㎡左右 三房 135 ㎡左右 四房 170 ㎡左右 均價(jià) 2700 元 /㎡ 黃金時(shí)代 多層、高層 兩房 90 ㎡左右 三房 135 ㎡左右 四房 160 ㎡左右 多層 2500 元 /㎡ 高層 2800 元 /㎡ 天際華庭 小高層、高層 兩房 90 ㎡左右 三房 140 ㎡左右 四房 160 ㎡左右 均價(jià) 2800 元 /㎡ 章江北大道版塊市場(chǎng)分析 章江北大道版塊可分為東段和西段 , 東段從 20xx 年至今經(jīng)過(guò)幾年的開(kāi)發(fā)，已形成成熟而熱鬧的生活區(qū)域，目前東段仍 在開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目有“藍(lán)波灣二期”和“濱江 章江北大道版塊部分樓盤(pán) 一覽表 樓盤(pán)名稱 物業(yè)類 型 戶型描述 參考價(jià)格 蔚藍(lán)半島 多層、小高層 三房錯(cuò)層 135 ㎡左右 四房 150 ㎡左右 二房 90 ㎡左右 多層 2400 元 /㎡ 小高層 2700 元 /㎡ 藍(lán)波灣 多層、小高層、 聯(lián)體別墅 三房 100～ 130 ㎡ 四房 140～ 170 ㎡ 多層 2880 元 /㎡ 小高層 3000 元 /㎡ 濱江豪園 小高層 三房 140 ㎡左右 四房 160 ㎡左右 2590－ 3253 元 /㎡ 濱江 區(qū)域地產(chǎn)優(yōu)勢(shì)調(diào)研 1）地塊優(yōu)勢(shì)： 因政府?dāng)M將贛州建成百萬(wàn)人口城市，加上老城區(qū)地塊有限，水西地塊山多地少，政策上已明顯引導(dǎo)城區(qū)“東擴(kuò)南移”。從國(guó)內(nèi)各大中型城市來(lái)看，火車站往往是城市的標(biāo)志之一，也是商業(yè)交融的疏散地，火車站地段往往會(huì)成為城市主要發(fā)達(dá)城區(qū)之一 。 5）臨江環(huán)境優(yōu)勢(shì)： 因緊鄰章江的特殊位置，自然造 就了 今后“江邊漫步、興首垂釣”的優(yōu)美大環(huán)境 。 2）同比競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)： 水南新區(qū)多個(gè)大樓盤(pán)的推出不僅對(duì)站北區(qū)乃至整個(gè)贛州其它地塊、項(xiàng)目沖擊巨大，且 大勢(shì)上規(guī)劃遠(yuǎn)比站北區(qū)好 ，小區(qū)規(guī)模 完整、齊備。 4）商業(yè)形勢(shì)劣勢(shì)： 商業(yè)氛圍需做好要在長(zhǎng)時(shí)間形成的準(zhǔn)備 。同時(shí)，“國(guó)六條”及其執(zhí)行細(xì)則相繼出臺(tái)，政府嚴(yán)格把控土地供應(yīng)量，贛州市其他各片區(qū)的開(kāi)發(fā)用地日益緊缺，從客觀上將 擁有豐富的后備土地資源的站北區(qū)的開(kāi)發(fā)潛力凸顯了出來(lái)，成為贛州樓市的新熱點(diǎn)。 地理位置評(píng)價(jià) 樓盤(pán)名稱 地理位置 章江 相比之下，本案江景環(huán)境優(yōu)勢(shì)較弱，但是本案交通優(yōu)勢(shì)更為顯著 。望江景城 38000 ㎡ 龍灣佳園 38884 ㎡ 逸豪花園 海通大廈 9923 ㎡ 錦輝佳苑 五 洲花苑 13600 ㎡ 從項(xiàng)目規(guī)?？?，站北區(qū)目前的樓盤(pán)中， 龍?chǎng)渭纬?的規(guī)模最大 ,具有明顯優(yōu)勢(shì) 。望江景城 2400 龍灣佳園 1950（一期多層） 逸豪花園（暫定名） （待定） 海通大廈 2450 錦輝佳苑 2400 五洲花苑 2300 站北區(qū)樓盤(pán)均價(jià)集中在 1950－ 2450 元 /㎡之間，售價(jià)因樓盤(pán)的綜合品質(zhì)不同而有所差異。龍?chǎng)渭纬? 多層、小高層 約 120 濱江龍?chǎng)渭纬? （待定） 濱江 配套設(shè)施 樓盤(pán)名稱 配套設(shè)施 章江 錦融 海通大廈 全封閉物業(yè)管理，小區(qū)內(nèi)設(shè)有商業(yè)配套。 [小 結(jié) ] 綜合以上比較，本案是近期站北區(qū)規(guī)模最大，小區(qū)配套設(shè)施最完善，品質(zhì)最高檔的社區(qū)；結(jié)合本案的交通便捷、多樣化戶型設(shè)計(jì)等優(yōu)勢(shì)，本案的推出將會(huì)受到眾多置業(yè)者的青睞，在本區(qū)域 10 余個(gè)樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，迅速得到市場(chǎng)的認(rèn)可。 價(jià)格定位不應(yīng)脫離區(qū)內(nèi)的實(shí)際 ： 科學(xué)合理的來(lái)制定銷售價(jià)格。大環(huán)境我們不能掌控，但我們可以掌控好自己，自己為自己創(chuàng)造賣點(diǎn)。 總之， 站北 區(qū)仍是市政重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域，未來(lái)規(guī)劃情景看好，增值潛力巨大，屬生意與居住為一體的贛州僅有地塊。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)空間縮?。?近年贛州土地價(jià)格大幅上漲，增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上升。 贛州高容積率開(kāi)發(fā)的倡導(dǎo)，需引導(dǎo)贛州消費(fèi)者對(duì)高容積率物業(yè)的青睞意向。 [小 結(jié) ]綜上所述，贛州市房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于一個(gè)快速上升的階段，主要體現(xiàn)在土地市場(chǎng)的活躍、市場(chǎng)不斷放量、房地產(chǎn)（尤其是住宅）銷售較好，租金水平和售賣價(jià)格不斷提高等等。這說(shuō)明大多數(shù)居民還是習(xí)慣住老城區(qū)，但同時(shí)隨著城市化的進(jìn)程， 市民的居住觀念也逐漸往邊緣拓展 ； 在對(duì)房屋面積的選擇上， %的居民選擇 90－ 120 ㎡的較為適中的房屋為購(gòu)買對(duì)象；其次為選擇 120－ 144 ㎡的占 ，選擇 90 ㎡以下的比例為 %。 敢于超前消費(fèi)的特點(diǎn) ：使具有特點(diǎn)、產(chǎn)品品質(zhì)較高的中高檔住宅市場(chǎng)容量大。 傾向選擇有生活情趣，社區(qū)環(huán)境能使休閑的生活氛圍得以充分彰顯的物業(yè)： 如小區(qū)住宅的架空層植綠化，并 放置桌椅供業(yè)主聊天、打牌、溝通。 1 有個(gè)性主題、綜合配套好、總價(jià)低、有投資價(jià)值的 小戶型 對(duì)年輕人有很大的吸引。由 3 棟多層和 10 棟電梯房組成。周邊的商業(yè)以為旅客服務(wù)為主，而少有為居住服務(wù)的商業(yè)。受施工噪音、粉塵、配套設(shè)施建設(shè)的影響，居住環(huán)境在中短期內(nèi)不容樂(lè)觀。 4 ）潛在威脅分析（ threat） T1 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈： 目前已推出和即將推出的項(xiàng)目眾多，必然會(huì)分流一部分客戶； T2 消費(fèi)心理： 站北區(qū)項(xiàng)目在消費(fèi)者心目中的檔次不高，缺乏做高檔盤(pán)的市場(chǎng)信任度。通過(guò)明確的可識(shí)別性的物業(yè)各項(xiàng)定位后，才有可能滿足潛在的市場(chǎng)需求，增強(qiáng)消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)同感及滿足感，從而建立項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，樹(shù)立品牌效應(yīng)，贏得良好的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)及社會(huì)效益。 3）定位詮釋 以上市場(chǎng)定位為囊括的人群均為中等收入者。 2）定位內(nèi)容 以外出打工返鄉(xiāng)者為主要客戶；以周邊單位、鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民、公務(wù)員、周邊生意人為次要客戶；以 老城區(qū)投資者、新婚購(gòu)房者為偶得客戶 。 需求： 習(xí)慣了本區(qū)域的生活氛圍，不求貴全，但求實(shí)用方便的社區(qū)，實(shí)惠的樓價(jià)是他們買房時(shí)考慮的主要因素。 需求 ：選擇有升值潛力，具有長(zhǎng)線投資價(jià)值的物業(yè)，小區(qū)環(huán)境較好的社區(qū)的一房或兩房的小戶型。多層在站北區(qū)是稀缺產(chǎn)品，因此我們可以在第一批多層推出時(shí)制定較高的價(jià)格，而之后推出的電梯房因?yàn)殇N售有一定的難度，因此只將價(jià)格從低往高走，這樣給客戶留下一個(gè)電梯房房?jī)r(jià)較低的印象，以達(dá)到快速銷售的目的。 具體價(jià)格在開(kāi)盤(pán)前確定，參照市場(chǎng)現(xiàn)行價(jià)格，利用 “市場(chǎng)比較法”和“成本利潤(rùn)法”原則共同制定。 二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)分析 在入市姿態(tài)完備的情況下，應(yīng)當(dāng)盡早展開(kāi)銷售。因?yàn)閰⑴c式園林景觀強(qiáng)調(diào)的是人與環(huán)境的相互參與、互動(dòng)，即讓人與景觀和諧相處，能形成生態(tài)式家園的一道美麗風(fēng)景。 1由于層高較高（ 米）建議可以放一些室內(nèi)健身設(shè)備。用墻體、綠籬和攀緣植物分割，分割體的高度在30 厘米至 60 厘米，這樣空間還是連續(xù)的，人坐著也能向外觀賞，沒(méi)有封閉感，但是把空間隔開(kāi)了。 ★ 長(zhǎng)者娛 樂(lè)室： 作為居住在小區(qū)的老人們聚集活動(dòng)的場(chǎng)所，可提供象棋、圍棋等娛樂(lè)設(shè)施。