【正文】 于什么原因？”時(shí)，分別有 %的受訪者選擇“房?jī)r(jià)相對(duì)市中心更低”、“看中該片區(qū)的升值潛力”，其次，有 %的受訪者選擇“交通極為便利”， %的受訪者選擇“被某一樓盤的特色所吸引”。 %%%%%%%%價(jià)格戶型結(jié)構(gòu)地段周邊配套小區(qū)環(huán)境升值潛力 當(dāng)問及“根據(jù)贛州市目前的房?jī)r(jià)，您會(huì)選擇何種價(jià)位的住宅時(shí)？”， %的受訪者選擇 20xx 元 /㎡以下， %的 受訪者選擇20xx~2500 元 /㎡， %的 受訪 者選擇 2500~3000 元 /㎡， %的 受訪 者選擇 3000 元 /㎡以上。 ○ 6 無區(qū)別于周邊其它項(xiàng)目的個(gè)性特色。 ○ 2 項(xiàng)目多數(shù)位于五洲大道及其附近，分布甚為集中。雅居；一線臨江，觀景名居 置業(yè)點(diǎn)評(píng)：共 42 戶，戶型以 150 ㎡以上的三房為主，戶型闊綽但無任何玄關(guān)設(shè)計(jì)；建筑密度高，綠化少。一層為商鋪，其面積較大，二層為寫字樓，亦可作為超市；地下停車場(chǎng)共 46 個(gè)停車位； 戶型以 77～ 90㎡的二房、 116～ 127 ㎡的三房為主；戶型設(shè)計(jì)不合理，棱角多而陽臺(tái)少，功能分區(qū)凌亂。 2）案名：錦融 （二）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)空間分析 不同片區(qū)之間的競(jìng)爭(zhēng) ◎ 生活配套 ：老城區(qū) 濱江大道 水南新區(qū) 黃金開發(fā)區(qū) 站北區(qū) ◎ 周圍環(huán)境 ：濱江大道 水南新區(qū) 老城區(qū) 黃金開發(fā)區(qū) 站北區(qū) ◎ 交通網(wǎng)絡(luò) ：老城區(qū) 站北區(qū) 濱江大道 水南新區(qū) 黃金開發(fā)區(qū) ◎ 周邊居民住房消費(fèi)層次 ：濱江大道 水南新區(qū) 老城區(qū) 黃金開發(fā)區(qū) 站北區(qū) ◎ 目前樓盤售價(jià) ：濱江大道 水南新區(qū) 老城區(qū) 黃金開發(fā)區(qū) 站北區(qū) 從以上對(duì)比我們可以看出，目前站北區(qū)項(xiàng)目在生活配 套、周圍環(huán)境、周邊居民住房消費(fèi)層次等方面都較其它片區(qū)處于劣勢(shì)，但是該片區(qū)交通極其便利，且售價(jià)較其它片區(qū)項(xiàng)目低，再加上《站北區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》的出臺(tái)給站北區(qū)的發(fā)展以很大的行政支持，政府致力于將站北區(qū)發(fā)展成為以交通換乘中心為主，商務(wù)、居住、教育和諧發(fā)展的城市精品社區(qū)，所以對(duì)贛州樓市來說，站北區(qū)充滿活力，前景誘人。望江景城外，都在觀望中，遲遲未出價(jià)格。 ○ 2 部分樓盤已動(dòng)工，規(guī)劃方案不受新政影響。而“國(guó)六條”要真正對(duì)贛州樓市產(chǎn)生影響還應(yīng)該是在贛州的地方執(zhí)行細(xì)則出臺(tái)以后，所以在細(xì)則出臺(tái)之前，許多房地產(chǎn)開發(fā)商在小心翼翼的等待中。 0%10%20%30%40%50%60%115130平 米131145平 米1 4 6 平米以上 四房戶型中， 140～ 155 ㎡的戶型占 67%， 156～ 170 ㎡的戶型占 28%，170 ㎡以上的戶型占 5%。 地段與區(qū)域 ： 經(jīng)調(diào)查，贛州市目前正在開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目共計(jì)四十余個(gè)，其中 35%的項(xiàng)目分布于老城區(qū)（主要分布于濱江大道）， 27%的項(xiàng)目分布于站北區(qū)，19%的項(xiàng)目分布于水南新區(qū)， 16%的項(xiàng)目分布于黃金開發(fā)區(qū)，另有 3%的項(xiàng)目分布于其它郊區(qū)地帶。 0%5%10%15%20%25%30%35%老城區(qū)站北區(qū)水南新區(qū)其它郊區(qū) 從圖表中我們可以看出，站北區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展極其迅速，已在整個(gè)贛州房地產(chǎn)市場(chǎng)舞臺(tái)上飾演了重要角色。 0%10%20%30%40%50%60%70%140155平 米156170平 米171 平米以上 售 價(jià)： 據(jù)調(diào)查所知，贛州的許多房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售的均價(jià)已經(jīng)超過 20xx 元 /㎡，甚至接近 3000 元 /㎡，只有站北區(qū)項(xiàng)目的售價(jià)至今未突破 20xx元 /㎡。 ○ 1 時(shí)刻關(guān)注“國(guó)六條”贛州執(zhí)行細(xì)則的出臺(tái)，做好在下期規(guī)劃中推出小戶 型的準(zhǔn)備。 這些項(xiàng)目包括：錦融 ○ 3 面對(duì)一方面由于政府限制了土地資源的供應(yīng)，另一方面作為市場(chǎng)上可能出現(xiàn)大房型減少、高檔住宅減少的局面，別墅項(xiàng)目也開始強(qiáng)勢(shì)攻入贛州樓市，包括時(shí)間公園、闌亭半島 、五龍湖山莊等，同時(shí)，星洲國(guó)際、 濱江與此相反的是，老城區(qū)、濱江大道的房地產(chǎn)開發(fā)已接近飽和，目前已基本沒有可供開發(fā)的空地。望江景城 開發(fā)商：贛州錦融房地產(chǎn)有限公司 地理位置：五洲大道與站前大道交匯處 總建筑面積： 40000 ㎡ 綠地率： % 主打廣告語：住，就住得舒服點(diǎn) 置業(yè)點(diǎn)評(píng)： 共 5 棟一梯兩戶、一梯三戶的小高層； 戶型以 116～ 152㎡三房為主配以少量 66～ 88 ㎡二房；部分戶型臥室門直對(duì)入口或餐廳，且動(dòng)靜、干濕分區(qū)不明；售價(jià)未出。 5）案名：海通大廈 開發(fā)商： 江西海通實(shí)業(yè)有限公司 地理位置：五洲大道中段 總建筑面積： 9923 ㎡ 建筑密度： % 綠地率： % 置業(yè)點(diǎn)評(píng)：僅一棟 12 層一梯兩戶的小高層建筑，共 52 戶；戶型以110～ 118 ㎡二房、 120～ 135 ㎡三房為主；車位租售結(jié)合。 7）案名： 錦輝佳苑 開發(fā)商：上饒錦輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 地理位置：京九大道與章江 源大道交匯處（贛州火車站正對(duì)面） 總建筑面積：（占地 5112 ㎡） 建筑密度： % 綠地率： 32% 主打廣告語：高尚社區(qū)，優(yōu)越生活 置業(yè)點(diǎn)評(píng)：分兩期開發(fā)，一期為 76 戶電梯房，建筑高度為 11+1層，容積率 ，二期規(guī)劃方案還未公布；戶型均為 130 ㎡左右的三房，客戶選擇余地少。 ○ 3 項(xiàng)目周邊配套不齊全，教育、購(gòu)物、娛樂設(shè)施極其缺乏。 （三）需求分析 在 7 月份我們針對(duì)有購(gòu)房 要求的客戶做過一個(gè)市場(chǎng)問卷調(diào)查，調(diào)查顯示： 面 積 %的受訪者需求的建筑面積為 120~140 ㎡； 25%的受訪者需求的建筑面積為 90~120 ㎡； 25%的受訪者需求的建筑面積為 140 ㎡以上；另外， %的受訪者需求的建筑面積為 90 ㎡以下。 0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%20xx元/平米以下20xx2500元/平米25003000元/平米3000元/平米以上 一般情況 下，如果實(shí)際價(jià)格是購(gòu)房者心理預(yù)算價(jià)格的 倍時(shí)，購(gòu)房者就會(huì)覺得太貴而放棄購(gòu)買該房產(chǎn)。也就是說，在“升值潛力”與“交通便利”同等的條件下，站北區(qū)樓盤要脫穎而出必須具備兩個(gè)條件： 1. 房?jī)r(jià)相對(duì)市中心更低； 2. 樓盤有鮮明的特色。由 2 棟小高層、 4 棟高層和 4 棟多層、 1 棟獨(dú)立別墅組成；并設(shè)有商鋪、會(huì)所、地下停車場(chǎng)等配套公建。 由于西面臨章江，具有江景資源，在景觀取向上，應(yīng)因勢(shì)利導(dǎo)結(jié)合實(shí)際，營(yíng)造內(nèi)部的景觀空間效果，與外部環(huán)境內(nèi)外呼應(yīng)，融為一體。 此外，該地段具備優(yōu)美的江景，與水南新城區(qū)一江之隔，形成一道亮麗的風(fēng)景線。從外圍生活圈來看，附近的沙河農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)已經(jīng)具有一定規(guī)模，能夠滿足居民相應(yīng)的生活需求；地塊附近 的貿(mào)易廣場(chǎng)也為人們提供了相應(yīng)的便利條件。 S3 景觀優(yōu)勢(shì)： 小區(qū)內(nèi)設(shè)有多個(gè)景觀廣場(chǎng)，及以其為中心的局部綠化景觀，使每戶人家都有不同的景觀視線。 2） 劣勢(shì)分析 W1 居住氛圍尚未形成： 本案所在區(qū)塊在城建規(guī)劃、周邊環(huán)境的成熟度等方面，均不如新、老城區(qū)，給客戶的心理落差較大。 W5 戶型面積偏大： 小高層、高層面積偏大，總價(jià)過高，偏離市場(chǎng)需求，不利于銷售。 O3 自身品質(zhì)： 與該區(qū)域其他項(xiàng)目相比，本項(xiàng)目規(guī)模最大，品質(zhì)形象最好。 T2 市場(chǎng)需求： “國(guó)六條”及相關(guān)配套細(xì)則的出臺(tái)，市民持幣觀望；近期周邊物業(yè)市場(chǎng)銷售情況不活躍。 綜合分析 ： 通過對(duì)上面的分析，可以對(duì)地塊及項(xiàng)目有一個(gè)全新、全面的認(rèn)識(shí)。 公館， 當(dāng)官和富人居住的地方之意，表明了該項(xiàng)目是一個(gè)高品質(zhì)社區(qū)。因 此本案就是要通過差異化的規(guī)劃設(shè)計(jì)來達(dá)到取勝的目的，通過溢價(jià)增值效益來加大本案的升值動(dòng)力；淡化站北區(qū)域概念，重點(diǎn)突出項(xiàng)目品質(zhì)特色才是本項(xiàng)目獲勝的前提。 所以，永全公司把項(xiàng)目市場(chǎng)定位為： 立足贛州本地市場(chǎng) 輻射周邊縣市 吸引所有流動(dòng)市場(chǎng) 三、目標(biāo)客戶群定位 目標(biāo)客戶群體分析 1）定位原因 由于本項(xiàng)目題量較小，為在激烈的竟?fàn)幹袑?shí)現(xiàn)快速銷售的目標(biāo)，需要在較大范圍的客戶群中提煉出共性和特性，以達(dá)到滿足所有客戶群共性的需要。 ◎ 從價(jià)值觀講，這一類消費(fèi)群體持有較強(qiáng)的文化觀念，推崇高品味居住文化。購(gòu)房心理趨于理性。 需 求： 置業(yè)欲望強(qiáng)烈，選擇較高品質(zhì)但又不算貴的社區(qū)。 特 點(diǎn)： 在外地打工多年，見多識(shí)廣，接納新事物的能力強(qiáng)，較有自我的主見，比較注重物業(yè)的性價(jià)比。 ◎ 清新綠色的家園，自由健康的生活 鄰近章江， 緊鄰 40米寬園林景觀大道和 約 6400㎡中央生態(tài)公園，置身于“親水”、“親綠”的生活場(chǎng)景，體會(huì)更加自由健康的幸福生活。 和 諧 —— —— 吸著“和諧”的溫馨與氛圍， 一個(gè)意境，也是一種向往?? 小世界的空氣是和諧的，明凈的。 居 住 —— 項(xiàng)目最終體現(xiàn)的還是居住功能的完善和提升，居住不僅僅是住在房子里，更是各種功能的綜合。所以，根椐項(xiàng)目實(shí)際情況，同時(shí)根據(jù)市場(chǎng)的緊迫性，永全公司建議本項(xiàng)目： 盡早動(dòng)工，投放市場(chǎng)，以快打慢，截留客戶，搶占有利商機(jī) 。因此，本項(xiàng)目的物業(yè)定位應(yīng)是： 高性價(jià)比、物超所值 。 □ 屋頂花園，種植種類繁多的植物，使之成為綠蔭成 片，休憩的好場(chǎng)所，加配位置絕佳的觀景臺(tái)。定位在 ㎡的三房戶型，因超出消費(fèi)層愿意接受范圍不多，加之大多消費(fèi)者認(rèn)為購(gòu)買 144 ㎡住宅已經(jīng)超過普通商品房標(biāo)準(zhǔn)，增加了稅收。所以，與其等著后期推不出去，不如現(xiàn)在就把面積調(diào)至 230 ㎡以下，從而化解將來銷售中可能出現(xiàn)滯銷、空置現(xiàn)象，盡早回籠資金。使得整個(gè)園林充滿著一體化、人性化、自然化的氣息！