遠(yuǎn)洋城營(yíng)銷(xiāo)推廣報(bào)告-wenkub
2023-04-07 12:30:05 本頁(yè)面
【正文】 節(jié)制地把握市場(chǎng)。簡(jiǎn)述如下：凡來(lái)參加“挖寶行動(dòng)”的客戶(hù)憑登記憑條，在剪彩儀式結(jié)束后均可參加抽獎(jiǎng)活動(dòng)，獎(jiǎng)品控制在800元左右，參加排隊(duì)搶購(gòu)房號(hào)，在選定鋪位交定金后，正式開(kāi)展“挖寶”活動(dòng)，活動(dòng)的安排是先確定一個(gè)1萬(wàn)元的現(xiàn)金獎(jiǎng)，其他設(shè)許多價(jià)值500元以上的紀(jì)念品，客戶(hù)可一直輪番抽獎(jiǎng)，直到抽到1萬(wàn)元為止，其中抽中的獎(jiǎng)品都為客戶(hù)所有。表現(xiàn)形式：在唐山晚報(bào)和唐山廣播電視報(bào)發(fā)布軟性新聞公開(kāi)發(fā)售期① 銷(xiāo)售周期2003年7月7日——2004年1月28日② 銷(xiāo)售目標(biāo)銷(xiāo)售55%（其中前期35%，持銷(xiāo)期20%）③ 銷(xiāo)售策略A．集中銷(xiāo)售策略運(yùn)作方式：此種運(yùn)作方式主要是吸引媒體，爭(zhēng)取獲得巨大的廣告回報(bào)，其要求就是需發(fā)展商制造巨大的市場(chǎng)熱點(diǎn)新聞，在公開(kāi)發(fā)售當(dāng)天吸引客戶(hù)制造搶購(gòu)的火熱場(chǎng)景，推出“唐山遠(yuǎn)洋城”――“挖寶行動(dòng)”。l 在活動(dòng)的當(dāng)天下午，對(duì)已下定的客戶(hù)組織活動(dòng)，吸引各媒體的參加報(bào)到，推出唐山地產(chǎn)首次案例。發(fā)展商和我司一道通過(guò)媒體發(fā)布信息，向社會(huì)正式公開(kāi)認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)的方式進(jìn)行周循環(huán)登記，即對(duì)有購(gòu)買(mǎi)意向的客戶(hù)在一周內(nèi)進(jìn)行登記，每位登記客戶(hù)只需交納1000元人民幣就可以享受在每周統(tǒng)一選購(gòu)當(dāng)天所享受的優(yōu)惠折扣和挑選鋪位的權(quán)利。 二、銷(xiāo)售的階段性安排 為了達(dá)到最好的銷(xiāo)售效果，便于銷(xiāo)售控制，我司將銷(xiāo)售周期分為內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期、公開(kāi)發(fā)售期、持銷(xiāo)期、掃尾期四個(gè)階段。對(duì)于發(fā)展商來(lái)講，考慮20年中的物業(yè)升值及通貨膨脹的影響，20年后鋪位的價(jià)值肯定超過(guò)現(xiàn)價(jià)的2倍，因此投資者在20年后要求發(fā)展商回購(gòu)的可能性不大，即使有回購(gòu)的可能，發(fā)展商也不會(huì)有任何的損失。鑒于目前這種情況，建議采取首期分期付款（即發(fā)展商免息貸款）的方式達(dá)到降低置業(yè)門(mén)檻和投資風(fēng)險(xiǎn)的相同效果。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。具體安排：投資者首期付一成第一年付一成第二年付一成第三年付一成 （二）返租率 由于“投資者購(gòu)買(mǎi)鋪位后不用供樓”總體原則的提出，%的反租率，考慮10年中物業(yè)的自然升值及通貨膨脹的影響，提出10年后12%的返租率，比較符合人正常的投資心理預(yù)期，同時(shí)也給投資者以物業(yè)升值的直觀(guān)感受，利于投資者信心的增強(qiáng)，使提出的返租概念成為真正的賣(mài)點(diǎn)。因此目前回購(gòu)承諾的提出，只是為了服務(wù)于現(xiàn)階段的銷(xiāo)售，增加項(xiàng)目的賣(mài)點(diǎn)，不會(huì)給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)根本上的利益損失?？紤]到物業(yè)的具體情況，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度考慮，我們爭(zhēng)取在7個(gè)月的時(shí)間內(nèi)銷(xiāo)售成功該項(xiàng)目，從而獲取最大的利潤(rùn)是我們對(duì)此項(xiàng)目的要求，同時(shí)也是我們針對(duì)項(xiàng)目的區(qū)域特點(diǎn)分析的結(jié)論。這一過(guò)程從前一輪認(rèn)購(gòu)登記到后一輪統(tǒng)一選購(gòu)，在發(fā)售的過(guò)程中定期推出不同方位的物業(yè)和價(jià)位。l 活動(dòng)第二天對(duì)活動(dòng)全盤(pán)報(bào)到，制造出唐山地產(chǎn)的轟動(dòng)。其活動(dòng)開(kāi)展與上述一樣，其活動(dòng)期間不公布價(jià)格和作具體的認(rèn)購(gòu)，“挖寶行動(dòng)”即為統(tǒng)一認(rèn)購(gòu)的當(dāng)天，對(duì)活動(dòng)其間凡作了登記的客戶(hù)均能參加“唐山遠(yuǎn)洋城挖寶行動(dòng)”（但客戶(hù)每戶(hù)需交付1000元／戶(hù)的定金）挖寶行動(dòng)前一天公布所有與物業(yè)相關(guān)的資料?；顒?dòng)第二天舉行“取寶”活動(dòng)和“開(kāi)寶”活動(dòng)“取寶”活動(dòng)即在當(dāng)天下午舉辦一個(gè)“現(xiàn)場(chǎng)拍賣(mài)會(huì)”，拍賣(mài)鋪位的對(duì)象為前一天客戶(hù)認(rèn)購(gòu)的鋪位號(hào)（一切需經(jīng)客戶(hù)同意）（注：開(kāi)盤(pán)第一天的挖寶客戶(hù)享受了巨大的優(yōu)惠）而現(xiàn)場(chǎng)拍賣(mài)會(huì)讓客戶(hù)在短短的兩天內(nèi)感覺(jué)到物業(yè)的無(wú)窮升值潛力，活動(dòng)持續(xù)二個(gè)月活動(dòng)效果預(yù)測(cè)此活動(dòng)將吸引眾多媒體的注意，同時(shí)也容易制造現(xiàn)場(chǎng)氣氛，起到熱銷(xiāo)的場(chǎng)景，為物業(yè)充分體現(xiàn)無(wú)窮的升值潛力。其整體思想是把物業(yè)分成不同類(lèi)型，針對(duì)不同客戶(hù)制定各不相同的銷(xiāo)售方案，且物業(yè)的也分階段，分區(qū)域推出。2） 高定價(jià)低價(jià)位策略“萬(wàn)商鋪，真正低首期策略”考慮到物業(yè)的整體價(jià)位較高，為減輕客戶(hù)的首期壓力，特推出高定價(jià)低價(jià)位策略。其具體做法是由老客戶(hù)帶第一個(gè)新客戶(hù)積5分，帶第二個(gè)新客戶(hù)則積10分，帶第三個(gè)新客戶(hù)則積15分，積分達(dá)到10分的業(yè)主在原商鋪價(jià)格的基礎(chǔ)上可再降低二個(gè)百分點(diǎn)，此部分在積分達(dá)10分時(shí)一次性返還。則營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用的初步預(yù)算：*（%）=700萬(wàn)元至875萬(wàn)元但考慮到唐山的實(shí)際情況，本項(xiàng)目主要在《唐山晚報(bào)》、《唐山廣播電視報(bào)》等媒體投入廣告，另外由于項(xiàng)目的總預(yù)控費(fèi)用較大，根據(jù)其同樣銷(xiāo)售周期其營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用還將下降。廣告宣傳總策略l 精致
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