遠洋城營銷推廣報告-wenkub
2023-04-07 12:30:05 本頁面
【正文】 節(jié)制地把握市場。簡述如下：凡來參加“挖寶行動”的客戶憑登記憑條，在剪彩儀式結束后均可參加抽獎活動，獎品控制在800元左右，參加排隊搶購房號，在選定鋪位交定金后，正式開展“挖寶”活動，活動的安排是先確定一個1萬元的現(xiàn)金獎，其他設許多價值500元以上的紀念品，客戶可一直輪番抽獎，直到抽到1萬元為止，其中抽中的獎品都為客戶所有。表現(xiàn)形式：在唐山晚報和唐山廣播電視報發(fā)布軟性新聞公開發(fā)售期① 銷售周期2003年7月7日——2004年1月28日② 銷售目標銷售55%（其中前期35%，持銷期20%）③ 銷售策略A．集中銷售策略運作方式：此種運作方式主要是吸引媒體，爭取獲得巨大的廣告回報，其要求就是需發(fā)展商制造巨大的市場熱點新聞，在公開發(fā)售當天吸引客戶制造搶購的火熱場景，推出“唐山遠洋城”――“挖寶行動”。l 在活動的當天下午，對已下定的客戶組織活動，吸引各媒體的參加報到，推出唐山地產(chǎn)首次案例。發(fā)展商和我司一道通過媒體發(fā)布信息，向社會正式公開認購，認購的方式進行周循環(huán)登記，即對有購買意向的客戶在一周內(nèi)進行登記，每位登記客戶只需交納1000元人民幣就可以享受在每周統(tǒng)一選購當天所享受的優(yōu)惠折扣和挑選鋪位的權利。 二、銷售的階段性安排 為了達到最好的銷售效果，便于銷售控制，我司將銷售周期分為內(nèi)部認購期、公開發(fā)售期、持銷期、掃尾期四個階段。對于發(fā)展商來講，考慮20年中的物業(yè)升值及通貨膨脹的影響，20年后鋪位的價值肯定超過現(xiàn)價的2倍，因此投資者在20年后要求發(fā)展商回購的可能性不大，即使有回購的可能，發(fā)展商也不會有任何的損失。鑒于目前這種情況，建議采取首期分期付款（即發(fā)展商免息貸款）的方式達到降低置業(yè)門檻和投資風險的相同效果。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。具體安排：投資者首期付一成第一年付一成第二年付一成第三年付一成 （二）返租率 由于“投資者購買鋪位后不用供樓”總體原則的提出，%的反租率，考慮10年中物業(yè)的自然升值及通貨膨脹的影響，提出10年后12%的返租率，比較符合人正常的投資心理預期，同時也給投資者以物業(yè)升值的直觀感受，利于投資者信心的增強，使提出的返租概念成為真正的賣點。因此目前回購承諾的提出，只是為了服務于現(xiàn)階段的銷售，增加項目的賣點，不會給開發(fā)商帶來根本上的利益損失。考慮到物業(yè)的具體情況，從經(jīng)濟學的角度考慮，我們爭取在7個月的時間內(nèi)銷售成功該項目，從而獲取最大的利潤是我們對此項目的要求，同時也是我們針對項目的區(qū)域特點分析的結論。這一過程從前一輪認購登記到后一輪統(tǒng)一選購，在發(fā)售的過程中定期推出不同方位的物業(yè)和價位。l 活動第二天對活動全盤報到，制造出唐山地產(chǎn)的轟動。其活動開展與上述一樣，其活動期間不公布價格和作具體的認購，“挖寶行動”即為統(tǒng)一認購的當天，對活動其間凡作了登記的客戶均能參加“唐山遠洋城挖寶行動”（但客戶每戶需交付1000元／戶的定金）挖寶行動前一天公布所有與物業(yè)相關的資料。活動第二天舉行“取寶”活動和“開寶”活動“取寶”活動即在當天下午舉辦一個“現(xiàn)場拍賣會”，拍賣鋪位的對象為前一天客戶認購的鋪位號（一切需經(jīng)客戶同意）（注：開盤第一天的挖寶客戶享受了巨大的優(yōu)惠）而現(xiàn)場拍賣會讓客戶在短短的兩天內(nèi)感覺到物業(yè)的無窮升值潛力，活動持續(xù)二個月活動效果預測此活動將吸引眾多媒體的注意，同時也容易制造現(xiàn)場氣氛，起到熱銷的場景，為物業(yè)充分體現(xiàn)無窮的升值潛力。其整體思想是把物業(yè)分成不同類型，針對不同客戶制定各不相同的銷售方案，且物業(yè)的也分階段，分區(qū)域推出。2） 高定價低價位策略“萬商鋪，真正低首期策略”考慮到物業(yè)的整體價位較高，為減輕客戶的首期壓力，特推出高定價低價位策略。其具體做法是由老客戶帶第一個新客戶積5分，帶第二個新客戶則積10分，帶第三個新客戶則積15分，積分達到10分的業(yè)主在原商鋪價格的基礎上可再降低二個百分點，此部分在積分達10分時一次性返還。則營銷費用的初步預算：*（%）=700萬元至875萬元但考慮到唐山的實際情況，本項目主要在《唐山晚報》、《唐山廣播電視報》等媒體投入廣告，另外由于項目的總預控費用較大，根據(jù)其同樣銷售周期其營銷費用還將下降。廣告宣傳總策略l 精致
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