【正文】 ...................................................... 32 第二部分 交易對手分析 ............................................................................................ 36 一、成都國宏騰實業(yè)有限公司（項目公司） ................................................... 36 二、成都川宏金沙置業(yè)有限公司（擔(dān)保方） ................................................... 36 第三部分 信托融資方案 .......................................................................................... 40 一、信托融資方案概述 ....................................................................................... 40 二、交易結(jié)構(gòu)圖 ................................................................................................... 40 三、交易結(jié)構(gòu)流程 ............................................................................................... 41 四、信托計劃技術(shù)參數(shù) ....................................................................................... 42 五、質(zhì)押及保證 ................................................................................................... 42 六、項目公司的主動管理 ................................................................................... 43 七、信托資金的監(jiān)管 ........................................................................................... 43 八、信托計劃退出 ............................................................................................... 44 九、信托收益及受托人報酬 ............................................................................... 44 第五部分 項目風(fēng)險預(yù)測及防范措施 ........................................................................ 45 一、流動性風(fēng)險 ................................................................................................... 45 二、市場風(fēng)險 ....................................................................................................... 46 三、管理風(fēng)險 ....................................................................................................... 46 第六部分 結(jié)論 ............................................................................................................ 47 資料明細(xì) ...................................................................................................................... 48 第 1 頁 報告摘要 中信蜀都新城項目簡介 郫縣中信蜀都新城項目由成都國宏騰實業(yè)有限公司開發(fā) ,項目總占地 畝 （由 9 塊地組成） ，總建筑面積 約 170 萬㎡ ， 其中商業(yè)地產(chǎn)面積約 萬㎡，住宅面積 萬㎡ ,地下建筑面積 萬㎡。中信蜀都項目總占地約 7343 畝，其中包括 4657 畝的城市配套和公園文化配套，另有 2686 畝可出讓用地用于住宅及商業(yè)開發(fā)，本項目土地就屬于其中的一部分。 本 項目共計有 9 塊用地組成： 第 2 頁 項目位置圖： 第 3 頁 項目 開發(fā)商 成都國宏騰實業(yè)有限公司簡介 成都國宏騰實業(yè)有限公司 成立于 2021 年 7月，注冊資本 24000萬人民幣 ，股東為 成都 川宏 金沙置業(yè) 有限公司（ 占 34%股份） 、 成都世通經(jīng)濟(jì)開發(fā)有限公司（占 33%股份）、四川省萬騰實業(yè)有限公司（占 33%），實際控制人為川宏 金沙 的法定代表人楊天明，成都世通以及萬騰實業(yè)均為川宏 金沙 的關(guān)聯(lián)公司 。 截至 2021 年 6 月末 ,公司總資產(chǎn)規(guī)模 11 億元，凈資產(chǎn)規(guī)模超過 2 億元。 項目 凈占地 47464 平方米（ 畝），總建筑面積 平方米 。該部分物業(yè)現(xiàn)評估價值 現(xiàn) 已達(dá)到 13 億元。計劃投資 17 億元，已投資 億元?；A(chǔ)設(shè)施如辦公設(shè)備、廠房、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備等已建成投入使用，餐飲，住宿，休閑等設(shè)施也在加緊施工。 信托 計劃 整體期限 3年， 可自存續(xù)期屆滿 1年起 在符合約定要求的前提下提前結(jié)束。若信托到期時，項目整體 凈資產(chǎn)第 5 頁 收益率未達(dá)到 12%且三家股東也未履行其補(bǔ)足承諾，則安信信托可將項目公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給任意第三方，實現(xiàn)信托計劃的退出，轉(zhuǎn) 讓所得價款優(yōu)先用于補(bǔ)足信托本益的分配 ， 剩余部分歸原 三家 股東所有 。 項目公司原股東承諾信托計劃到期前 3 個月，項目公司貨幣資金余額分別不 低于信托本金的 30%、 60%、 100%，不足部分由原股東以自有資金通過股東借款方式補(bǔ)足。 第 6 頁 第一部分 成都郫縣“中信蜀都”住宅項目分析 一、 “中信蜀都”項目簡介 郫縣中信蜀都新城項目由成都國宏騰實業(yè)有限公司開發(fā) ,項目總占地 畝 （由 9 塊地組成） ，總建筑面積 約 170 萬㎡ ， 其中商業(yè)地產(chǎn)面積約 萬㎡，住宅面積 萬㎡ ,地下建筑面積 萬㎡。中信蜀都項目總占地約 7343 畝，其中包括 4657 畝的城市配套和公園文化配套，另有 2686 畝可出讓用地用于住宅及商業(yè)開發(fā)，本項目土地就屬于其中的一部分。 本 項目共計有 9 塊用地組成， 第 7 頁 項目位置圖： 第 8 頁 二、項目建設(shè)用地規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)匯總表 凈用地面積（ m178。道路面積 5323 m178。成都屬亞熱帶濕潤季風(fēng)氣候區(qū)，氣候溫和、四季分明、無霜期長、雨量充沛、日照較少。常住人口 1474 萬人，增加 15 萬人，自然增長率為 %，主城區(qū)人口為 602 萬。 2021 年躋身“全國十大最具經(jīng)濟(jì)活力城市 ”之列。 2021 年成都市私家車數(shù)量過百萬，成為全國擁有私家車第三的城市 。 2021 年成都榮獲 “城市管理人民滿意城市 ”、 “十大品牌會展城市 ”、 “中國會展之星 東北與 德陽 市 、東南與 資陽 市毗鄰，西南與 雅安市相接，西北與 阿壩 藏族羌族自治州接壤，南與 眉山 市相連。 鐵路： 成都是寶成、成昆、成渝、達(dá)成以及未來滬蓉、西成、成蘭、成貴、川青、川藏等鐵路干線，成綿樂客專、成渝客專的交匯點 ，是我國重要的鐵路運輸樞紐和六大鐵路客運樞紐之一，成都北編組站是西南地區(qū)最大的鐵路編組站。 航空： 成都雙流國際機(jī)場 是中國四大 航空樞紐 之一，是中西部最大最繁忙的機(jī)場 ，也是 繼北京首都、上海浦東、廣州新白云之后，內(nèi)地第四個擁有兩條機(jī)場跑道（ 4F 級）的機(jī)場。2021 年全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，增長 %； 2021 年全年完成全市財政總收 997 億元，地方財政一般預(yù)算收入 億元，同口徑增長 %；固定資產(chǎn)投資 億元，增長 34%；社會消費品零售總額 1950 億元，增長 %；城鎮(zhèn)人均可支配收入 18659 元、農(nóng)民人均純收入 7129 元，分別增長 %和 10%。 20212021年成都 市GDP010002021300040005000GDP（單位：億元）GDP 總值 2371 2750 3901 GDP 增速 % % % % %2021 2021 2021 2021 2021 第 12 頁 郫縣 — 成都西部新城 （ 1） 基本情況介紹 郫縣地處川西平原腹心地帶，位于成都市西北近郊，東靠金牛區(qū)，西連都江堰市，北與彭州市和新都區(qū)接壤，南與溫江區(qū)毗鄰，處于“全域成都”六走廊的中心城 — 郫縣 — 都江堰走廊，是成都市都市經(jīng)濟(jì)的重要拓展區(qū)。 郫縣氣候宜人，屬亞熱帶季風(fēng)性濕潤氣候，夏無酷暑，冬無嚴(yán)寒，雨量充沛。C 左右。 第 13 頁 郫縣的 科教資源 豐富 。 公路： 國道 317 線、成灌高速、繞城高速、成鐵西環(huán)線等近 10 條主干道縱貫東西 ， 已形成 “ 三橫六縱一圈 ” 的城市交通網(wǎng)絡(luò)體系 。因此，可以說 “快鐵 ”從真正的大眾意義上實現(xiàn)了郫縣與成都的無縫連接，毫無疑問，成灌快鐵 的 開通 ， 縮短了郊區(qū)與城區(qū)的 “距離 ”。這些投資規(guī)模大、技術(shù)含量高、市場效益好和帶動能力強(qiáng)的項目入駐郫縣境內(nèi)，初步形成從原材料、零部件到加工、包裝、物流等上中下游配套產(chǎn)業(yè)鏈，使郫縣經(jīng)濟(jì)駛上了以龍頭企業(yè)為引擎、特色產(chǎn)業(yè)為依托，產(chǎn)業(yè)集群快速崛起的發(fā)展快車道。一、二、三產(chǎn)業(yè)比例關(guān)系為 ::。全年民營經(jīng)濟(jì)增加值達(dá) 億元，增長 %，占 GDP 的比重為 %，對 GDP 的貢 獻(xiàn)率為％。從三次產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)完成投資 億元；第二產(chǎn)業(yè)完成投資 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)投資 億元，增長 %。 土地成本價及樓面成本價均較市場價格有約 20%30%的折價，為項目的安全邊際及盈利前景提供了一定的保證。土地供給的稀缺 性為項目周邊房價的穩(wěn)定及增長提供有效的保證。西郡英華 106567 6300 177 81 郫縣紅光港通北一路 567號 中鐵置業(yè) 龍湖國際花都 900000 5000 郫縣蜀都新城南北大道 綠地集團(tuán) 四季豪庭 207632 5000 367 304 郫縣西區(qū)大道 108號 成都天之府實業(yè) 第 20 頁 本項目位于整個“中信未來城”的最核心商圈附近，地理位置較其他項目更優(yōu)，故本項目的售價將略高于周邊項目，略高的售價及較低的土地成本，將為本項目 提供較大的利潤空間和安全邊際。同時，快鐵的首發(fā)站 “成都站（火車北站） ”將與地鐵 1 號線對接，而其 “犀浦站 ”將與地鐵 2 號線同站換乘。 其中西高新板塊價格已經(jīng)達(dá)到70008000 元 /平米，華潤等推出的部分樓盤價格甚至已經(jīng)達(dá)到了約 10000 元 /平第 21 頁 米，而與其僅兩站之隔（快鐵約 67 分鐘車程）的郫縣板塊目 前均價僅 50005500元 /，存在著比較明顯的價格優(yōu)勢 。 本 項目用地介于郫縣老城區(qū)及高新西區(qū)之間的蜀都新城，屬郫縣城市新城發(fā)展區(qū)域， 也是整個郫縣的行政商務(wù)配套中心區(qū)， 是郫縣與高新區(qū)、成都主城區(qū)之間連接的重要連接“紐帶”。 （ 2） 教育資源 高校外部效益作用 由包括西南交通大學(xué)在內(nèi)多所大學(xué)和職業(yè)技術(shù)學(xué)院所組成的郫縣高校聚集區(qū)，高等院校及二級院校 15 所，在校師生達(dá) 20 萬人。此次項目公司能夠比較順利地洽得該地塊也主要因為當(dāng)?shù)卣爸行诺禺a(chǎn)比較看好項目公司目前的控股股東川宏 金沙 十多年經(jīng)營商業(yè)物業(yè)的能力，希望能引入沃爾瑪、居然之家等大型商業(yè)運營商，并借助該商業(yè)地塊商業(yè)氛圍的形成，完善整個區(qū)域內(nèi)的商業(yè)功能布局，實現(xiàn)郫縣核心商圈由老城區(qū)向新城區(qū)的轉(zhuǎn)移，進(jìn)而提升“中信未來城”的整體市場價值，也進(jìn)一步帶動周邊住宅項目價格的全面提升。 富士康為郫縣帶來的不僅是其自身龐大的企業(yè)架構(gòu)和人員，還將帶來整個上下游產(chǎn)業(yè)鏈（包括上百家上游的供應(yīng)商，以及大量下游的物流運輸企業(yè)）。同時在房地產(chǎn)消費方面，除了部分由企業(yè)解決的集體宿舍，當(dāng)?shù)卣A(yù)計還將產(chǎn)生近 2 萬套商品住房的市場需求。 銷售與租賃預(yù)計 1 號地塊 2 號地塊 3 號地塊 4 號地塊 5 號地塊 6+7號地塊 8 號地塊 9 號地塊 一、 住宅 銷售均價（元 /㎡ ） 5,500 5,500 5,