【正文】 簡介 成都國宏騰實(shí)業(yè)有限公司 成立于 2021 年 7月，注冊資本 24000萬人民幣 ，股東為 成都 川宏 金沙置業(yè) 有限公司（ 占 34%股份） 、 成都世通經(jīng)濟(jì)開發(fā)有限公司（占 33%股份）、四川省萬騰實(shí)業(yè)有限公司（占 33%），實(shí)際控制人為川宏 金沙 的法定代表人楊天明，成都世通以及萬騰實(shí)業(yè)均為川宏 金沙 的關(guān)聯(lián)公司 。 目 錄 報(bào)告摘要 ........................................................................................................................ 1 第一部分 成都郫縣“中信蜀都”住宅項(xiàng)目分析 ...................................................... 6 一、“中信蜀都”項(xiàng)目簡介 ................................................................................... 6 二、項(xiàng)目建設(shè)用地規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)匯總表 ............................................................. 8 三、項(xiàng)目地理位置介紹 ......................................................................................... 9 成都市 我國西南地區(qū)的中心城市 ......................................................... 9 郫縣 —成都西部新城 .............................................................................. 12 四、項(xiàng)目的投資亮點(diǎn) ........................................................................................... 17 五、項(xiàng)目盈利能力分析 ....................................................................................... 25 六、項(xiàng)目現(xiàn)金流預(yù)測（假設(shè)取得開發(fā)貸） ....................................................... 27 項(xiàng)目現(xiàn)金流預(yù)測（假設(shè)未取得開發(fā)貸） ........................................................... 32 第二部分 交易對手分析 ............................................................................................ 36 一、成都國宏騰實(shí)業(yè)有限公司（項(xiàng)目公司） ................................................... 36 二、成都川宏金沙置業(yè)有限公司（擔(dān)保方） ................................................... 36 第三部分 信托融資方案 .......................................................................................... 40 一、信托融資方案概述 ....................................................................................... 40 二、交易結(jié)構(gòu)圖 ................................................................................................... 40 三、交易結(jié)構(gòu)流程 ............................................................................................... 41 四、信托計(jì)劃技術(shù)參數(shù) ....................................................................................... 42 五、質(zhì)押及保證 ................................................................................................... 42 六、項(xiàng)目公司的主動(dòng)管理 ................................................................................... 43 七、信托資金的監(jiān)管 ........................................................................................... 43 八、信托計(jì)劃退出 ............................................................................................... 44 九、信托收益及受托人報(bào)酬 ............................................................................... 44 第五部分 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測及防范措施 ........................................................................ 45 一、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn) ................................................................................................... 45 二、市場風(fēng)險(xiǎn) ....................................................................................................... 46 三、管理風(fēng)險(xiǎn) ....................................................................................................... 46 第六部分 結(jié)論 ............................................................................................................ 47 資料明細(xì) ...................................................................................................................... 48 第 1 頁 報(bào)告摘要 中信蜀都新城項(xiàng)目簡介 郫縣中信蜀都新城項(xiàng)目由成都國宏騰實(shí)業(yè)有限公司開發(fā) ,項(xiàng)目總占地 畝 （由 9 塊地組成） ，總建筑面積 約 170 萬㎡ ， 其中商業(yè)地產(chǎn)面積約 萬㎡，住宅面積 萬㎡ ,地下建筑面積 萬㎡。結(jié)合地塊內(nèi)豐富的水系資源，用極具前瞻性的規(guī)劃理念，通過勾勒“兩軸三園三帶”（即兩條軸線、三個(gè)公園及三條景觀帶）， 造就一個(gè)生態(tài)居住新城 ——中信未來城 。 項(xiàng)目所在地金沙片區(qū)，為成都市規(guī)劃的 18 個(gè)網(wǎng)點(diǎn)商業(yè)中心之一，周邊有眾多開發(fā)成熟和已在開發(fā)的樓盤，為成都人首選的家具區(qū)域。 第 4 頁 青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)位于成溫公路以北，占地面積 平方公里，開發(fā)面積約 4800 畝。）信托募集資金全部通過增資的形式向成都國宏騰實(shí)業(yè)有限公司進(jìn)行股權(quán)投資，并用于蜀都新城項(xiàng) 目的開發(fā)，首期 5億元信托資金完成增資后，安信信托（信托計(jì)劃）持有的項(xiàng)目股權(quán)比例為 %，其余 3 位股東持有的股權(quán)比例為 %。 信托保障措施 若信托計(jì)劃到期時(shí)項(xiàng)目整體凈資產(chǎn)收益率低于 12%，項(xiàng)目公司原股東承諾對信托收益按年化收益率 12%的標(biāo)準(zhǔn)以自有資金予以補(bǔ)足。中信蜀都”城市運(yùn)營項(xiàng)目 （土地一級整理及配套開發(fā)） 的一部分。 7 號地面積 83544 m178。 成都市擁有 56 個(gè)民族 ， 2021 年末成都市戶籍人口為 1348 萬人，比2021 年末增加 萬人。 2021 年， 成都市獲得 “世界優(yōu)秀旅游目的地城市 ”稱號，成為亞洲首個(gè)獲此殊榮的城市。 （ 2） 地理位置與交 通 成都位于 成都平原 中部。 2021 年末 ， 全市公路里程 超過 22021 公里，其中高速公路 超過 600 公里。 2021 年全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，比上年增長 %。C，八月平均 26176。 （ 2） 地理位置與交通 郫縣位于 川西平原 腹心， 川西黃金旅游線、成都市西部通道第一站，距成都市核心城區(qū) 10 公里，距成都火車西站 8 分鐘車程，距火車北站 25 分鐘車程，距成都南站 20 分鐘車程，距雙流國際機(jī)場 30 分鐘車程。成都現(xiàn)代工業(yè)港、成都高新技術(shù)開發(fā)區(qū)西區(qū)、四川成都出口加工區(qū)西區(qū)等數(shù)個(gè)國家級、省級開發(fā)區(qū)匯聚郫縣，國家西部軟件研發(fā)產(chǎn)業(yè)化基地、國家集成電路設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)化基地、國家信息安全成果產(chǎn)業(yè)化基地、國家現(xiàn)代中藥科技產(chǎn)業(yè)園等眾多國家級產(chǎn)業(yè)基地在此連為一體，產(chǎn)業(yè)配 套成熟、完善，產(chǎn)業(yè)規(guī)模聚集效應(yīng)顯著，使郫縣作為成都市都市工業(yè)的制高點(diǎn)和科技成果就地轉(zhuǎn)化的樂園在大西部脫穎而出，境內(nèi)有摩托羅拉、英特爾、中芯國際、友尼森、百事可樂、瑞士布魯克西部基地等世界 500 強(qiáng)企業(yè)及銀河磁體、正大集團(tuán)等一批國內(nèi)外知名企業(yè)。民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭良好。 本項(xiàng)目所得土地 總面積： 畝；總地價(jià)款： 萬元，土地成本價(jià) 304 萬 /畝 ，項(xiàng)目 平均 容積率 ，樓面價(jià) 1015 元 /平米 。未來城 385297 5000 1442 531 郫縣蜀信東路側(cè) 中信地產(chǎn) 中鐵瑞城 快鐵： 2021 年 5 月 12 日成都到郫縣的快速鐵路（成灌快鐵） 建成 通車 ， 郫縣作為快鐵的中間點(diǎn)，郫縣到成都僅僅需要 15 分鐘，從而形成 15 分鐘中心城快速交通圈。根據(jù)最新的規(guī)劃，定位于 “西部新城 ”的郫縣片區(qū)將大力發(fā)展工業(yè)港總部經(jīng)濟(jì)、樓宇經(jīng)濟(jì)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)，加上區(qū)域內(nèi)的電子科技大學(xué)、西南交通大學(xué)、西華大學(xué)、成都中醫(yī)藥大學(xué)新區(qū)、川大錦城學(xué)院、成都理工大學(xué)廣播影視學(xué)院、四川外語學(xué)院成都學(xué)院等 21 所大學(xué)， 郫縣 將 成為高 新區(qū)及教育園區(qū)的后花園，形成一個(gè)生活配套十分 完善的生活 及工作區(qū)域 。 目前郫縣核心商圈的具體位置圖： 所以就商業(yè)而言，目前 郫縣的商業(yè)氛圍已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足其城市發(fā)展的需要，該區(qū)域?qū)χ懈邫n商業(yè)及住宅城市綜合體已經(jīng)引起了當(dāng)?shù)卣母叨汝P(guān)注，而本項(xiàng)目的商業(yè)用 地規(guī)劃是整個(gè)郫縣行政核心區(qū)域內(nèi)唯一一塊大規(guī)模、專業(yè)化的商第 23 頁 業(yè)開發(fā)用地。 這部分人口增量不但 能為當(dāng)?shù)貛砭薮蟮南M(fèi)需求，提升商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)氛圍，對本項(xiàng)目商業(yè)地產(chǎn)部分產(chǎn)生正面影響。 下表按開發(fā)次序列示了各地塊項(xiàng)目開發(fā)與銷售過程中 的 主要時(shí)間節(jié)點(diǎn)安排，本現(xiàn)金流量預(yù)測中的時(shí)間節(jié)點(diǎn)均以下表為準(zhǔn) ； 開發(fā)過程主要時(shí)間節(jié)點(diǎn) 項(xiàng)目一期 項(xiàng)目二期 項(xiàng)目三期 1 號地塊 2 號地塊 5 號地塊 6 號地塊 7 號地塊 3 號地塊 4 號地塊 8 號地塊 9 號地塊 一、 取得國有土地使用證 二 、 取得建設(shè)用地規(guī)化許可證 三 、 完成項(xiàng)目整體設(shè)計(jì) 四 、 完成前期土地整理與挖掘 五 、 取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證與施工許可證 六、完成正負(fù)零以下工程 七、開始正負(fù)零以上工程 八 、 完成項(xiàng)目施工 九 、 完成竣工驗(yàn)收 備注： 由于 7號地塊的地下室連通，因此正負(fù)零以下工程同時(shí)進(jìn)行，同時(shí)完 成；同理由于 9 號地塊的地下室也連通，因此正負(fù)零以下工程同時(shí)進(jìn)行，同時(shí)完成。 置信地塊 四季豪庭 第 25 頁 五、項(xiàng)目盈利能力分析 地塊指標(biāo)及銷售預(yù)計(jì)： 下表對不同地塊面積以及預(yù)計(jì)的住宅與商業(yè)物業(yè)銷售與租賃單價(jià)進(jìn)行了詳細(xì)列示： 地塊面積 1 號地塊 2 號地塊 3 號地塊 4 號地塊 5 號地塊 6+7號地塊 8 號地塊 9 號地塊 合計(jì) 一、用地面積（㎡） 10,085 9,200 10,366 10,458 31,947 106,960 77,418 27,878 284,312 二、建筑基底面積（㎡） 6,083 5,068 6,143