【正文】 這部分需求不但能消化未來(lái)幾年區(qū)域內(nèi)樓盤的供應(yīng)，還將大大推動(dòng)當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)的上漲。 該區(qū)域未來(lái)將受到兩大效應(yīng)的共同作用： （ 1）高新區(qū)外溢效益作用 成都高新西區(qū)高速、穩(wěn)定的良好發(fā)展勢(shì)頭，催生出居住、商業(yè)、休閑娛樂(lè)、商務(wù)辦公等多產(chǎn)業(yè)的消費(fèi)需求。弗萊明戈 130000 7000 1333 572 郫縣蜀都新城高專路與西區(qū)大道交匯處 龍湖地產(chǎn) 華潤(rùn) 固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)，對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用十分明顯。 第 14 頁(yè) 地鐵： 成都市地鐵 2 號(hào)線延伸線 已規(guī)劃至郫縣 ， 實(shí)現(xiàn)了 與成都市 的 無(wú)縫連接。 郫縣距成都市區(qū) 10 公里，交通十 分便捷，生態(tài)環(huán)境優(yōu) 美，市政設(shè)施完善，區(qū)位優(yōu)勢(shì)、比較優(yōu)勢(shì)和后發(fā)優(yōu)勢(shì)突出， 郫縣自然環(huán)境優(yōu)越，是成都的后花園。東西最大橫距 192公里，南北最大縱距 166 公里，轄區(qū)總面積 12390 平方公里，市區(qū)面積 598 平方公里。 1989 年經(jīng)過(guò)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，成都市實(shí)行計(jì)劃單列，享有省一級(jí)經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限，成為中國(guó) 14 個(gè)計(jì)劃單列城市之一。 本項(xiàng)目位于郫縣核心位置， 緊鄰成都高新西區(qū)，距成都中心城區(qū)約 15 分鐘車程， 317 國(guó)道、成灌高速、老成灌路， IT 大道、沙西線，規(guī)劃中的地鐵 2 號(hào)線和將建的城際高速鐵路直通項(xiàng)目，“三橫六縱一圈”的城市交通網(wǎng)絡(luò)體系使該區(qū)域與成都中心城區(qū)形成了無(wú)縫連接。 信托本益的還款來(lái)源為蜀都新城項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)收益。 商城內(nèi) 功能齊全、設(shè)施完善、管理先進(jìn)、集內(nèi)外家居家具、裝飾建材銷售與物流配送，以及百貨和休閑餐飲 于一體 。 若項(xiàng)目全部開(kāi)發(fā)，將完成總投入約 72 億元，可實(shí)現(xiàn)銷售收入 ，實(shí)現(xiàn)稅后投資利潤(rùn)約 億元，項(xiàng)目投資利潤(rùn)率約 %，年化權(quán)益凈利率達(dá)到 %；信托期限內(nèi) ，年化權(quán)益凈利率可達(dá) %。 “金沙國(guó)際商城”位于成都市青羊區(qū)蘇坡東路 8 號(hào)，項(xiàng)目性質(zhì)為商貿(mào)基礎(chǔ)設(shè)施， 是 四川省重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目 ， 累計(jì)投資 6 億余元，成功創(chuàng)造了當(dāng)年開(kāi)工當(dāng)年?duì)I業(yè)的奇跡。原股東在信托第二期發(fā)行的同時(shí)向項(xiàng)目公司增資 億元。 本項(xiàng)目為中信集團(tuán)下屬中信房地產(chǎn)股份有限公司“成都成都市共轄 9 個(gè)區(qū)、 6 個(gè)縣、 4 個(gè)市， 1 個(gè)獨(dú)立核算的國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，123 個(gè)街道 。 2021 年 9 月最新出爐的中國(guó)（大第 10 頁(yè) 陸）城市國(guó)際形象總排名中，成都緊隨上海、北京，位列第三。全市民營(yíng) 經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長(zhǎng) %，占GDP 的比重為 %，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá) %，拉動(dòng) GDP 增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)。全縣人才資源總量達(dá) 7 萬(wàn)余人，每萬(wàn)人擁有大專以上學(xué)歷居成都區(qū)（市）縣前列 ，這也是其能夠吸引英特爾、富士康等大型高科技企業(yè)入駐的一個(gè)主要原因。按常住人口計(jì)算，全縣人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá) 36170 元。 目前郫縣中心區(qū)域主要樓盤分布 : 目前郫縣主要樓盤基本情況及價(jià)格情況： 名稱 建筑面積 均價(jià) 總套數(shù) 可 售套數(shù) 地址 開(kāi)發(fā)商名稱 中信為此， 郫縣對(duì)規(guī)劃范圍內(nèi)的郫筒鎮(zhèn)、紅光鎮(zhèn)、犀浦鎮(zhèn)三個(gè)城市片區(qū)再次進(jìn)行了更科學(xué)的規(guī)劃調(diào)整。 富士康入駐后也會(huì)形成同樣的效應(yīng)， 當(dāng)?shù)卣A(yù)計(jì)，富士康全面投產(chǎn)后，其自身員工及由其明星企業(yè)效應(yīng)、產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)及上下游產(chǎn)業(yè)鏈整合效應(yīng)而產(chǎn)生的對(duì)勞動(dòng)力的需求將為郫縣當(dāng)?shù)貛?lái)近 30 萬(wàn)的人口增長(zhǎng)。 銷售與租賃預(yù)計(jì) 1 號(hào)地塊 2 號(hào)地塊 3 號(hào)地塊 4 號(hào)地塊 5 號(hào)地塊 6+7號(hào)地塊 8 號(hào)地塊 9 號(hào)地塊 一、 住宅 銷售均價(jià)（元 /㎡ ） 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 6,000 6,500 6,500 二 、 商業(yè)銷售均價(jià) （ 元 /㎡） 14,600 14,600 14,600 14,600 14,600 17,500 17,500 三、商業(yè)年單位租金（元 /㎡ /年） 100 100 四、車位銷售均價(jià)（元 /個(gè)） 70,000 70,000 70,000 70,000 70,000 70,000 70,000 備注： 商業(yè)銷售均價(jià)為對(duì)不同樓層 售價(jià)的加權(quán)平均值，其中 8 號(hào)地塊的商鋪主要集中在價(jià)位較高的 1～ 2 樓，因此均價(jià)較高。 （ 2） 教育資源 高校外部效益作用 由包括西南交通大學(xué)在內(nèi)多所大學(xué)和職業(yè)技術(shù)學(xué)院所組成的郫縣高校聚集區(qū)，高等院校及二級(jí)院校 15 所，在校師生達(dá) 20 萬(wàn)人。國(guó)際花都 900000 5000 郫縣蜀都新城南北大道 綠地集團(tuán) 四季豪庭 207632 5000 367 304 郫縣西區(qū)大道 108號(hào) 成都天之府實(shí)業(yè) 第 20 頁(yè) 本項(xiàng)目位于整個(gè)“中信未來(lái)城”的最核心商圈附近，地理位置較其他項(xiàng)目更優(yōu)，故本項(xiàng)目的售價(jià)將略高于周邊項(xiàng)目，略高的售價(jià)及較低的土地成本，將為本項(xiàng)目 提供較大的利潤(rùn)空間和安全邊際。從三次產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)完成投資 億元；第二產(chǎn)業(yè)完成投資 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)投資 億元，增長(zhǎng) %。因此，可以說(shuō) “快鐵 ”從真正的大眾意義上實(shí)現(xiàn)了郫縣與成都的無(wú)縫連接，毫無(wú)疑問(wèn)，成灌快鐵 的 開(kāi)通 ， 縮短了郊區(qū)與城區(qū)的 “距離 ”。 郫縣氣候宜人，屬亞熱帶季風(fēng)性濕潤(rùn)氣候，夏無(wú)酷暑，冬無(wú)嚴(yán)寒，雨量充沛。 鐵路： 成都是寶成、成昆、成渝、達(dá)成以及未來(lái)滬蓉、西成、成蘭、成貴、川青、川藏等鐵路干線，成綿樂(lè)客專、成渝客專的交匯點(diǎn) ，是我國(guó)重要的鐵路運(yùn)輸樞紐和六大鐵路客運(yùn)樞紐之一，成都北編組站是西南地區(qū)最大的鐵路編組站。 2021 年躋身“全國(guó)十大最具經(jīng)濟(jì)活力城市 ”之列。 本 項(xiàng)目共計(jì)有 9 塊用地組成， 第 7 頁(yè) 項(xiàng)目位置圖： 第 8 頁(yè) 二、項(xiàng)目建設(shè)用地規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)匯總表 凈用地面積（ m178。若信托到期時(shí)，項(xiàng)目整體 凈資產(chǎn)第 5 頁(yè) 收益率未達(dá)到 12%且三家股東也未履行其補(bǔ)足承諾，則安信信托可將項(xiàng)目公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給任意第三方，實(shí)現(xiàn)信托計(jì)劃的退出，轉(zhuǎn) 讓所得價(jià)款優(yōu)先用于補(bǔ)足信托本益的分配 ， 剩余部分歸原 三家 股東所有 。該部分物業(yè)現(xiàn)評(píng)估價(jià)值 現(xiàn) 已達(dá)到 13 億元。中信蜀都項(xiàng)目總占地約 7343 畝，其中包括 4657 畝的城市配套和公園文化配套，另有 2686 畝可出讓用地用于住宅及商業(yè)開(kāi)發(fā)，本項(xiàng)目土地就屬于其中的一部分。 公司 注冊(cè)資本金人民幣 5000 萬(wàn)元， 實(shí)際控制任及 法人代表?xiàng)钐烀鳌? 目前，青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)（西區(qū)）建設(shè)工作已取得階段性成果。 項(xiàng)目公司財(cái)產(chǎn)只為申請(qǐng)的開(kāi)發(fā)貸款提供擔(dān)保，除此之外， 不再對(duì)外提供任何擔(dān)保。 成都?xì)v史悠久，有 “天府之國(guó) ”、 “蜀中江南 ”、 “蜀中蘇杭 ”的美稱。 2021 年低碳中國(guó)論壇首屆年會(huì)上，成都榮獲了 2021 年度 “低碳中國(guó)貢獻(xiàn)城市 ”、 2021 年度 “最具競(jìng)爭(zhēng)力的低碳產(chǎn)業(yè)基地城市 ”榮譽(yù)稱號(hào)。 根據(jù) 《中國(guó)城市發(fā)展報(bào)告（ 2021~2021）》 ， 成都綜合實(shí)力 排名國(guó)內(nèi)各 大 城市 第四位。 郫縣 抓住緊鄰高新區(qū)的地理位置優(yōu)勢(shì)，抓住富士康落戶郫縣的契機(jī)， 立足 “全域成都 ”的科學(xué)規(guī)劃，以 “調(diào)結(jié)構(gòu)、上水平，抓改革、增活力，重民生、促和諧 ”為主線，著力打造 “一城（成都西部新城）、兩帶（沙西線、 IT 大道城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合示范帶）、三基地（新型工業(yè)基地、文化休閑基地、川菜產(chǎn)業(yè)基地） ”，努力建設(shè)城鄉(xiāng)形態(tài)優(yōu)美、產(chǎn)業(yè)支撐有力、功能配套完善、體制機(jī)制順暢，充滿活力的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合示范區(qū)。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %。 第 18 頁(yè) 周邊稀缺的區(qū)域土地供給 上圖是本項(xiàng)目周邊土地的規(guī)劃情況，本項(xiàng)目所得土地是該區(qū)域內(nèi)最后一塊較大規(guī)模的商業(yè)、住宅用地 （其余黃色部分為已出讓土地） 。 全新的區(qū)域定位 成灌快鐵 所形成的“ 15 分鐘生活圈” 將帶動(dòng)沿線的西高新板塊、郫縣板塊、都江堰 青城山三大板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)的崛起。 富士康的入駐及區(qū)域內(nèi)人口數(shù)量的增加帶來(lái)的巨大的潛在需求 富士康科技集團(tuán) 已選址郫縣，項(xiàng)目代號(hào)“ 803”，離本項(xiàng)目所在地塊僅 6 公里，目前簽約定址工作已經(jīng)全部完成，前期施工也已全部展開(kāi)，目前已經(jīng)進(jìn)入員工招聘階段，第一期招聘員 工 10000 人。 下表按開(kāi)發(fā)次序列示了各地塊項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與銷售過(guò)程中 的 主要時(shí)間節(jié)點(diǎn)安排，本現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)中的時(shí)間節(jié)點(diǎn)均以下表為準(zhǔn) ； 開(kāi)發(fā)過(guò)程主要時(shí)間節(jié)點(diǎn) 項(xiàng)目一期 項(xiàng)目二期 項(xiàng)目三期 1 號(hào)地塊 2 號(hào)地塊 5 號(hào)地塊 6 號(hào)地塊 7 號(hào)地塊 3 號(hào)地塊 4 號(hào)地塊 8 號(hào)地塊 9 號(hào)地塊 一、 取得國(guó)有土地使用證 二 、 取得建設(shè)用地規(guī)化許可證 三 、 完成項(xiàng)目整體設(shè)計(jì) 四 、 完成前期土地整理與挖掘 五 、 取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證與施工許可證 六、完成正負(fù)零以下工程 七、開(kāi)始正負(fù)零以上工程 八 、 完成項(xiàng)目施工 九 、 完成竣工驗(yàn)收 備注： 由于 7號(hào)地塊的地下室連通，因此正負(fù)零以下工程同時(shí)進(jìn)行，同時(shí)完 成；同理由于 9 號(hào)地塊的地下室也連通，因此正負(fù)零以下工程同時(shí)進(jìn)行，同時(shí)完成。 目前郫縣核心商圈的具體位置圖： 所以就商業(yè)而言，目前 郫縣的商業(yè)氛圍已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足其城市發(fā)展的需要，該區(qū)域?qū)χ懈邫n商業(yè)及住宅城市綜合體已經(jīng)引起了當(dāng)?shù)卣母叨汝P(guān)注，而本項(xiàng)目的商業(yè)用 地規(guī)劃是整個(gè)郫縣行政核心區(qū)域內(nèi)唯一一塊大規(guī)模、專業(yè)化的商第 23 頁(yè) 業(yè)開(kāi)發(fā)用地。 快鐵： 2021 年 5 月 12 日成都到郫縣的快速鐵路（成灌快鐵） 建成 通車 ， 郫縣作為快鐵的中間點(diǎn)，郫縣到成都僅僅需要 15 分鐘，從而形成 15 分鐘中心城快速交通圈。 本項(xiàng)目所得土地 總面積： 畝；總地價(jià)款： 萬(wàn)元，土地成本價(jià) 304 萬(wàn) /畝 ，項(xiàng)目 平均 容積率 ，樓面價(jià) 1015 元 /平米 。成都現(xiàn)代工業(yè)港、成都高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)西區(qū)、四川成都出口加工區(qū)西區(qū)等數(shù)個(gè)國(guó)家級(jí)、省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)匯聚郫縣，國(guó)家西部軟件研發(fā)產(chǎn)業(yè)化基地、國(guó)家集成電路設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)化基地、國(guó)家信息安全成果產(chǎn)業(yè)化基地、國(guó)家現(xiàn)代中藥科技產(chǎn)業(yè)園等眾多國(guó)家級(jí)產(chǎn)業(yè)基地在此連為一體，產(chǎn)業(yè)配 套成熟、完善，產(chǎn)業(yè)規(guī)模聚集效應(yīng)顯著，使郫縣作為成都市都市工業(yè)的制高點(diǎn)和科技成果就地轉(zhuǎn)化的樂(lè)園在大西部脫穎而出，境內(nèi)有摩托羅拉、英特爾、中芯國(guó)際、友尼森、百事可樂(lè)、瑞士布魯克西部基地等世界 500 強(qiáng)企業(yè)及銀河磁體、正大集團(tuán)等一批國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)。C，八月平均 26176。 2021 年末 ， 全市公路里程 超過(guò) 22021 公里，其中高速公路 超過(guò) 600 公里。 2021 年， 成都市獲得 “世界優(yōu)秀旅游目的地城市 ”稱號(hào)，成為亞洲首個(gè)獲此殊榮的城市。 7 號(hào)地面積 83544 m178。 信托保障措施 若信托計(jì)劃到期時(shí)項(xiàng)目整體凈資產(chǎn)收益率低于 12%，項(xiàng)目公司原股東承諾對(duì)信托收益按年化收益率 12%的標(biāo)準(zhǔn)以自有資金予以補(bǔ)足。 第 4 頁(yè) 青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)位于成溫公路以北，占地面積 平方公里，開(kāi)發(fā)面積約 4800 畝。結(jié)合地塊內(nèi)豐富的水系資源，用極具前瞻性的規(guī)劃理念，通過(guò)勾勒“兩軸三園三帶”（即兩條軸線、三個(gè)公園及三條景觀帶）， 造就一個(gè)生態(tài)居住新城 ——中信未來(lái)城 。 本 項(xiàng)目共計(jì)有 9 塊用地組成： 第 2 頁(yè) 項(xiàng)目位置圖： 第 3 頁(yè) 項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)商 成都國(guó)宏騰實(shí)業(yè)有限公司簡(jiǎn)介 成都國(guó)宏騰實(shí)業(yè)有限公司 成立于 2021 年 7月，注冊(cè)資本 24000萬(wàn)人民幣 ，股東為 成都 川宏 金沙置業(yè) 有限公司（ 占 34%股份） 、 成都世通經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)有限公司（占 33%股份）、四川省萬(wàn)騰實(shí)業(yè)有限公司（占 33%），實(shí)際控制人為川宏 金沙 的法定代表人楊天明，成都世通以及萬(wàn)騰實(shí)業(yè)均為川宏 金沙 的關(guān)聯(lián)公司 。計(jì)劃投資 17 億元，已投資 億元。 項(xiàng)目公司原股東承諾信托計(jì)劃到期前 3 個(gè)月，項(xiàng)目公司貨幣資金余額分別不 低于信托本金的 30%、 60%、 100%，不足部分由原股東以自有資金通過(guò)股東借款方式補(bǔ)足。道路面積 5323 m178。 2021 年成都市私家車數(shù)量過(guò)百萬(wàn)，成為全國(guó)擁有私家車第三的城市 。 航空： 成都雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng) 是中國(guó)四大 航空樞紐 之一，是中西部最大最繁忙的機(jī)場(chǎng) ，也是 繼北京首都、上海浦東、廣州新白云之后，內(nèi)地第四個(gè)擁有兩條機(jī)場(chǎng)跑道（ 4F 級(jí)）的機(jī)場(chǎng)。C 左右。這些投資規(guī)模大、技術(shù)含量高、市場(chǎng)效益好和帶動(dòng)能力強(qiáng)的項(xiàng)目入駐郫縣境內(nèi)，初步形成從原材料、零部件到加工、包裝、物流等上中下游配套產(chǎn)業(yè)鏈，使郫縣經(jīng)濟(jì)駛上了以龍頭企業(yè)為引擎、特色產(chǎn)業(yè)為依托，產(chǎn)業(yè)集群快速崛起的發(fā)展快車道。 土地成本價(jià)及樓面成本價(jià)均較市場(chǎng)價(jià)格有約 20%30%的折價(jià)，為項(xiàng)目的安全邊際及盈利前景提供了一定的保證。同時(shí)，快鐵的首發(fā)站 “成都站（火車北站） ”將與地鐵 1 號(hào)線對(duì)接，而其 “犀浦站 ”將與地鐵 2 號(hào)線同站換乘。此次項(xiàng)目公司能夠比較順利地洽得該地塊也主要因?yàn)楫?dāng)?shù)卣爸行诺禺a(chǎn)比較看好項(xiàng)目公司目前的控股股東川宏 金沙 十多年經(jīng)營(yíng)