【正文】 目 錄 報告摘要 ........................................................................................................................ 1 第一部分 成都郫縣“中信蜀都”住宅項目分析 ...................................................... 6 一、“中信蜀都”項目簡介 ................................................................................... 6 二、項目建設用地規(guī)劃技術指標匯總表 ............................................................. 8 三、項目地理位置介紹 ......................................................................................... 9 成都市 我國西南地區(qū)的中心城市 ......................................................... 9 郫縣 —成都西部新城 .............................................................................. 12 四、項目的投資亮點 ........................................................................................... 17 五、項目盈利能力分析 ....................................................................................... 25 六、項目現(xiàn)金流預測（假設取得開發(fā)貸） ....................................................... 27 項目現(xiàn)金流預測（假設未取得開發(fā)貸） ........................................................... 32 第二部分 交易對手分析 ............................................................................................ 36 一、成都國宏騰實業(yè)有限公司（項目公司） ................................................... 36 二、成都川宏金沙置業(yè)有限公司（擔保方） ................................................... 36 第三部分 信托融資方案 .......................................................................................... 40 一、信托融資方案概述 ....................................................................................... 40 二、交易結構圖 ................................................................................................... 40 三、交易結構流程 ............................................................................................... 41 四、信托計劃技術參數(shù) ....................................................................................... 42 五、質押及保證 ................................................................................................... 42 六、項目公司的主動管理 ................................................................................... 43 七、信托資金的監(jiān)管 ........................................................................................... 43 八、信托計劃退出 ............................................................................................... 44 九、信托收益及受托人報酬 ............................................................................... 44 第五部分 項目風險預測及防范措施 ........................................................................ 45 一、流動性風險 ................................................................................................... 45 二、市場風險 ....................................................................................................... 46 三、管理風險 ....................................................................................................... 46 第六部分 結論 ............................................................................................................ 47 資料明細 ...................................................................................................................... 48 第 1 頁 報告摘要 中信蜀都新城項目簡介 郫縣中信蜀都新城項目由成都國宏騰實業(yè)有限公司開發(fā) ,項目總占地 畝 （由 9 塊地組成） ，總建筑面積 約 170 萬㎡ ， 其中商業(yè)地產(chǎn)面積約 萬㎡，住宅面積 萬㎡ ,地下建筑面積 萬㎡。 若項目全部開發(fā)，將完成總投入約 72 億元，可實現(xiàn)銷售收入 ，實現(xiàn)稅后投資利潤約 億元，項目投資利潤率約 %，年化權益凈利率達到 %；信托期限內(nèi) ，年化權益凈利率可達 %。 本項目為中信集團下屬中信房地產(chǎn)股份有限公司“成都中信蜀都”城市運營項目 （土地一級整理及配套開發(fā)） 的一部分。中信蜀都項目總占地約 7343 畝，其中包括 4657 畝的城市配套和公園文化配套，另有 2686 畝可出讓用地用于住宅及商業(yè)開發(fā)，本項目土地就屬于其中的一部分。 本項目位于郫縣核心位置， 緊鄰成都高新西區(qū)，距成都中心城區(qū)約 15 分鐘車程， 317 國道、成灌高速、老成灌路， IT 大道、沙西線，規(guī)劃中的地鐵 2 號線和將建的城際高速鐵路直通項目，“三橫六縱一圈”的城市交通網(wǎng)絡體系使該區(qū)域與成都中心城區(qū)形成了無縫連接。 項目總體概念規(guī)劃設計由國際一流水準的美國 RDLF 國際規(guī)劃設計公司擔綱完成。結合地塊內(nèi)豐富的水系資源，用極具前瞻性的規(guī)劃理念，通過勾勒“兩軸三園三帶”（即兩條軸線、三個公園及三條景觀帶）， 造就一個生態(tài)居住新城 ——中信未來城 。 本 項目共計有 9 塊用地組成： 第 2 頁 項目位置圖： 第 3 頁 項目 開發(fā)商 成都國宏騰實業(yè)有限公司簡介 成都國宏騰實業(yè)有限公司 成立于 2021 年 7月，注冊資本 24000萬人民幣 ，股東為 成都 川宏 金沙置業(yè) 有限公司（ 占 34%股份） 、 成都世通經(jīng)濟開發(fā)有限公司（占 33%股份）、四川省萬騰實業(yè)有限公司（占 33%），實際控制人為川宏 金沙 的法定代表人楊天明，成都世通以及萬騰實業(yè)均為川宏 金沙 的關聯(lián)公司 。 該公司為中信蜀都的項目公司，目前暫時無經(jīng)營業(yè)務，公司主要資產(chǎn)及注冊資本金 億元。 項目的實際控制人 —— 成都川宏 金沙置業(yè) 有限公司（擔保方） 簡介 成都川宏 金沙置業(yè) 有限公司系一家主營 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā) 、 商業(yè)配套設施建設、租賃及 物業(yè)管理的有限公司， 同時 參與青羊工業(yè) 集中發(fā)展區(qū)的建設 。 公司 注冊資本金人民幣 5000 萬元， 實際控制任及 法人代表楊天明。 截至 2021 年 6 月末 ,公司總資產(chǎn)規(guī)模 11 億元，凈資產(chǎn)規(guī)模超過 2 億元。 目前 公司主要 運營 兩大 項目 ： （ 1） 商業(yè)地產(chǎn)板塊 —— 金沙國際商城 。 “金沙國際商城”位于成都市青羊區(qū)蘇坡東路 8 號，項目性質為商貿(mào)基礎設施， 是 四川省重點招商引資項目 ， 累計投資 6 億余元，成功創(chuàng)造了當年開工當年營業(yè)的奇跡。 項目所在地金沙片區(qū)，為成都市規(guī)劃的 18 個網(wǎng)點商業(yè)中心之一，周邊有眾多開發(fā)成熟和已在開發(fā)的樓盤，為成都人首選的家具區(qū)域。 項目 凈占地 47464 平方米（ 畝），總建筑面積 平方米 。 商城內(nèi) 功能齊全、設施完善、管理先進、集內(nèi)外家居家具、裝飾建材銷售與物流配送，以及百貨和休閑餐飲 于一體 。 入駐商戶包括 世界 500 強的裝飾建材連鎖超市英國百安居、中國 500 強企業(yè)北京西單、中國家電連鎖巨頭國美電器、成都家具旗艦創(chuàng)美家居、金鼎軒餐飲集團、金沙會超豪華娛樂會所、金沙湖，麗湖等知名商家。 目前，公司 依靠該項目 每年的物業(yè)租憑收入達到 9000 余萬元。該部分物業(yè)現(xiàn)評估價值 現(xiàn) 已達到 13 億元。 （ 2） 工業(yè)地產(chǎn)板塊 —— 青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū) 。 2021 年 7月，在青羊區(qū)委 、區(qū)政府的鼓勵與推進下，成都川宏金沙置業(yè)有限公司和成都益有實業(yè)股份公司組建 了 成都青羊工業(yè)投資有限公司，全面參與青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)的建設。 第 4 頁 青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)位于成溫公路以北，占地面積 平方公里，開發(fā)面積約 4800 畝。計劃投資 17 億元，已投資 億元。 項目 主要以支持發(fā)展模具為主的中小企業(yè)為產(chǎn)業(yè)特色，被市政府確定為“青羊模具產(chǎn)業(yè)園”，是成都市 2021年重點工程項目。 2021 年 5 月被四川省政府確定“四川省中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)基地”，2021 年 6 月又被確定為“成都青羊區(qū)青年（大學生）創(chuàng)業(yè)園”和四川省首批“科技企業(yè)孵 化器”。 目前，青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)（西區(qū)）建設工作已取得階段性成果。基礎設施如辦公設備、廠房、網(wǎng)絡設備等已建成投入使用，餐飲，住宿，休閑等設施也在加緊施工。 信托計劃和信托交易結構 我部擬發(fā)起房地產(chǎn)股權投資信托計劃，信托計劃總規(guī)模 億元 ， 全部向社會投資人發(fā)行募集 （首期約 5 億元；安信信托根據(jù)項目運作需要可選擇信托計劃增發(fā)，增發(fā)規(guī)模不超過 億元。原股東在信托第二期發(fā)行的同時向項目公司增資 億元。）信托募集資金全部通過增資的形式向成都國宏騰實業(yè)有限公司進行股權投資，并用于蜀都新城項 目的開發(fā)，首期 5億元信托資金完成增資后，安信信托（信托計劃）持有的項目股權比例為 %，其余 3 位股東持有的股權比例為 %。 信托 計劃 整體期限 3年， 可自存續(xù)期屆滿 1年起 在符合約定要求的前提下提前結束。 信托本益的還款來源為蜀都新城項目的整體開發(fā)收益。若項目公司的凈資產(chǎn)收益率滿足或超過年化 12%，則原股東有權申請?zhí)崆胺峙湫磐斜疽?，我司則提前對項目公司進行減資，并提前結束信托計劃 —— 其中信托本益于信托計劃屆滿 1年時提前分配的，按年化收益率 12%進行分配；超過 1年提前分配的，按年化收益率“ 12%+超額 部分的 50%”進行分配；超過 2年提前分配或正常到期分配的，按年化收益率“ 12%+超額部分的 100%”進行分配，即按實際的年化凈資產(chǎn)收益率收取信托股權的全部投資回報進行分配。 若信托期滿時，項目整體凈資產(chǎn)收益率低于 12%，則原來三家股東承諾對信托 本益 按年化收益率 12%的標準以自有資金予以補足，并將其持有的 %股權質押給安信信托，作為其補足承諾的履約保證。若信托到期時，項目整體 凈資產(chǎn)第 5 頁 收益率未達到 12%且三家股東也未履行其補足承諾，則安信信托可將項目公司100%股權轉讓給任意第三方，實現(xiàn)信托計劃的退出，轉 讓所得價款優(yōu)先用于補足信托本益的分配 ， 剩余部分歸原 三家 股東所有 。 但股權處置期間，安信信托將向原 三家 股東收取每