【正文】 擊影響。 第三部分 項目區(qū)域市場分析 一、?？诜康禺a(chǎn)市場分析 土地市場分析 ?？谑兄行膮^(qū)域房地產(chǎn)市場受土地供應(yīng)限制而進入平穩(wěn)發(fā)展期，秀英成為土地供應(yīng)主力，尤其西海岸片區(qū)成為海口市場焦點。文明東板塊基本屬于舊城改造區(qū)，房地產(chǎn)發(fā)展空間較大。位于白龍南路上的白龍新城與龍景商業(yè)城分別為起價 7800 元、7388 元，均價 8300元和 8400元不相上下。 海南海豚兄弟房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 15 第四部分 項目分析 一、項目 SWOT分析 項目優(yōu)勢（ S） （ 1）區(qū)位： 本項目處于海口舊城改造區(qū)，項目近市場、藥店，基礎(chǔ)設(shè)施較完善，交通便利，地理位置優(yōu)越。 項目劣勢分析（ T） 海南海豚兄弟房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 16 （ 1）本區(qū)域地處老城區(qū)中心，白天周邊較為臟、亂、雜，交通擁堵，車輛出行較為不便； （ 2）本項目受到周邊其它項目樓盤影響，其影響來自于其他項目的配套設(shè)施與地理位置； （ 3）本項目規(guī)模較小，雖設(shè)有地下停車庫，但車位滿足不了全部業(yè)主的需求； （ 4）本項目全部都是精裝修，客戶不能自行決定裝修風格，選擇性不大； （ 5）項目規(guī)模小，容積率高。 海南海豚兄弟房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 17 （ 2） 項目地處“臟、亂、差”地區(qū)，項目銷售將會有一定影響； （ 3）本項目除商鋪、地下停車庫外，無任何景觀配套，這將給本項目帶來一定的銷售影響。 目標客戶定位 通過 ?？谑懈麟A層客戶的訪談，我們最終確定我們的客戶定位為： （ 1）核心客戶： 來源：美蘭區(qū)項目周邊工作人群 職業(yè)：私營業(yè)主，舊城區(qū)本土居民 目的：改善居住環(huán)境 收入：家庭年收入 20 萬元以上 (2)重要客戶： 來源：?？谑袇^(qū) 職業(yè)：一般生意人，企業(yè)中高層 目的：改善居住環(huán)境、投資 海南海豚兄弟房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 19 收入：家庭年收入 820 萬 （ 3）游離客戶： 來源：美蘭區(qū)、瓊山區(qū)、龍華區(qū)、秀英區(qū) 職業(yè)：白領(lǐng)、企業(yè)單位普通工薪族 目的：改善居住環(huán)境 收入：家庭年收入 15 萬元以上 第五部分 投資預(yù)算 一、合作條件 中漢大廈項目 價格為起價 6500 元 /平方米，均價 7000 元 /平方米（含 1000 元裝修標準），在區(qū)域市場來看，本項目價格偏低。 二、項目投資估算 根據(jù)項目現(xiàn)階段可售面積及其對項目現(xiàn)階段情況預(yù)測，從中漢大廈項目開始銷售到銷售完成，我們將總投入 45萬元，這以預(yù)測投 入費用，體現(xiàn)在項目按照計劃完成銷售任務(wù)的前提下。 海南海豚兄弟房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 22 （ 4）不可預(yù)計費用 項目不可預(yù)見費為 10 萬元左右，其中包括項目后期的廣告推廣費用以及其他不可預(yù)計費用投入。 附表： 項目 預(yù)算套數(shù) 戶型面積（㎡） 銷售單價 （元 /㎡） 銷售率 銷售收入 （萬元） 住宅 (㎡ ) 6 套 60 7000 98% 252 合計 6 套 60 7000 98% 252 （ 2）以回款任務(wù) 200 萬、平均戶型 60 平方、特價 6000 計算，特價房部分只需銷售 68套即可完成銷售任務(wù)，而特價房升值空間巨大，且 8套的目標較容易完成。 二、 項目不確定分析 項目盈虧平衡點（臨 界點），是指項目銷售收入扣除銷售稅費后與總投資相等的狀態(tài)。 （ 2） .價格上調(diào) 若本項目根據(jù)市場情況，從而重新定位市場，將上調(diào)項目銷售價格，那么，項目住宅銷售至 80%，項目的代理盈利頗為樂觀，但，現(xiàn)房地產(chǎn)市場行情不容客觀，所以上調(diào)可能性不高。 海南海豚兄弟房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 28 項目地處舊城改造區(qū)域，項目對面是著名的服裝批發(fā)市場，這將會給我們帶來一定的客源，對項目銷售起到有利作用。 項目約為 1200平方米的特價房共 20 套，若除開年前 200萬銷售任務(wù)量 8套外，其余 12套可以在進行調(diào)價，即可賺取差價部分（特價房價格視市場情況而定上調(diào)比例）。 三、 項目風險與防范建議 （ 1） 項目證件是否齊全 代理本項目前，需全面了解項目報建手續(xù)，預(yù)售許可證、土地證等產(chǎn)權(quán)是否清晰。 (2).提高銷售人員素質(zhì)，體現(xiàn)專業(yè)性。 (3) 政策風險 海南海豚兄弟房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 30 海口首次表示將繼續(xù)執(zhí)行“限購令”政策，這將對房地產(chǎn)有著巨大影響。 建議必須要給項目準確定位，包括客群定位、價格定位，加大項目的整體營銷策劃和推廣力度。另外，年前若以 200 萬元回款銷售任務(wù)量，則需銷售 68套房屋即可完成任務(wù)，并且根據(jù)項目投資估算分析，投入 45 萬元將會盈利 148 萬元的純利潤，風險偏小。 第八部分 可行性研究結(jié)論與建議 一、 可行性研究結(jié)論 根據(jù)市場調(diào)查以及對項目投資環(huán)境、區(qū)域市場分析，我們給出結(jié)論，中 漢大廈代理銷售方案可行，具體分析如下： 根據(jù)我們對項目周邊市場的摸底調(diào)查，得出項目區(qū)域均價在 7500 元左右，而中漢大廈項目除 1000 元精裝修外，項目價格約為 6000元 /平方米，同比周邊地區(qū)，本項目在價格方面具有較強的優(yōu)勢。 100% 假定本項目代理費用成本及銷售率不變，按照預(yù)定銷售周期（ 20 周）內(nèi)完成全部銷售任務(wù)，那么，根據(jù)市場及項目定位分析，項目的代理盈利較大，風險不大。即： 銷售總收入 4430萬元 =（ 6500 平方米 1200 平方米） * 7000元 /平方米 +（特價房 1200 平方米 *6000元 /平方米） 代理中漢大廈項目純利潤詳見下表分析： 序號 項 目 計算公式 金額（萬元） (1) 銷售收入