【正文】 。7．對外單位施工人員，要加強安全教育，施工中進行檢查監(jiān)督，防止事故發(fā)生。4．對危及個人及設(shè)備安全以及對保潔有可能造成污染的維修操作，要加強自我保護意識，嚴格執(zhí)行操作規(guī)程，以防事故發(fā)生。 管理制度 小區(qū)道路路燈照明、小區(qū)花園裝飾燈具、高層住宅樓道及過道照明、活動區(qū)照明等均屬公共照明； 值班人員應(yīng)每周巡視兩次小區(qū)內(nèi)所有公共照明的工作情況，對損壞的燈具及時更換； 每半年檢查燈具的使用狀況，并進行清潔工作； 每半年統(tǒng)計各類燈具，燈管的使用壽命，制定合理的選材方案； 嚴格執(zhí)行公司制定的不同季節(jié)路燈開關(guān)時間及供電回路； 節(jié)約用電，充分利用自然采光。（同時將損壞的工具交回客戶服務(wù)部）方可領(lǐng)取。 新增加的工具必須經(jīng)工程管理部經(jīng)理批準后，方可購買。 所有的工具必須正確使用，特別是電動工具必須正確、合理地使用，發(fā)現(xiàn)問題必須立即停止使用。、監(jiān)督、檢查。顯示清晰，閥門接口無滲漏現(xiàn)象。、用電進行普查抄表，并確保抄表的準確性。、檢查、審核。7)保持機房的整潔，嚴禁堆放易燃、易爆物。3)消防水泵房每日進行例行檢查，每周運行一次，每半年進行一次“自動、手動”檢查，每年進行一次大檢查。 檢查、清潔導(dǎo)軌。 檢查曳引輪繩槽及鋼絲繩磨損程度檢查。 檢查主付導(dǎo)靴及靴襯。、轎頂及機房是否整潔。、蓄電器、電阻、電容工作是否正常，接線是否牢固。，維持電壓正常，間隙標準，軸銷潤滑是否良好。開關(guān)接線是否可靠。：、轎廂緩沖距標準，配重防護欄、補償鏈連接可靠，運行是否正常。第二年應(yīng)到轄區(qū)管理的特種設(shè)備檢驗檢測機構(gòu)報檢，并將具體檢驗時間登記在年檢電梯的明細表中。經(jīng)檢驗、整改合格后重新?lián)Q發(fā)新一年度安全運行許可證。，確保電梯正常使用，并滿足標準要求。，使用單位要保護好現(xiàn)場，并應(yīng)采取緊急救援措施立即報告特種設(shè)備安全監(jiān)察部門。 嚴格執(zhí)行電梯設(shè)備的常規(guī)檢查制度，當(dāng)發(fā)現(xiàn)電梯有異常情況時，必須立即整改，嚴禁帶故障運行，各種檢查應(yīng)均有記錄，并存檔備查。為確保電梯安全運行，保障人身和財產(chǎn)的安全，依據(jù)《特種設(shè)備質(zhì)量監(jiān)督與安全監(jiān)察規(guī)定》，特規(guī)定如下： 電梯使用單位必須對電梯使用運行的安全負責(zé)，應(yīng)至少設(shè)電梯安全管理人員一名，并建立健全電梯設(shè)備技術(shù)檔案及有關(guān)管理制度。各責(zé)任區(qū)工作完成情況。，填寫《設(shè)備巡視檢查記錄表》，并對技工工作進行督導(dǎo)。，開啟臺數(shù)、編號；附屬設(shè)備開啟臺數(shù)、編號；各設(shè)備運行儀表指示值，有無異常噪聲，振動及異味。：物業(yè)服務(wù)中心工程管理部全體員工。，包括疲倦、醉酒、傷病等時。 《工程值班記錄》 交接班制度，做好接班工作。，應(yīng)按突發(fā)事件處理程序進行處理。 交接完畢后所發(fā)生的問題由接班人負責(zé)。 接班人員首先認真仔細地檢查各設(shè)備的運行情況：，并通知交班人處理，接班人協(xié)助； 。 維修領(lǐng)班負責(zé)值班工作的具體安排和檢查。，必須有文字記錄，并及時放回原位；，未經(jīng)部門主管批準，保管人員不得隨意給人查閱。：客戶服務(wù)部物業(yè)管理員。在無任何證件證明索匙者為鑰匙所屬單位的客戶或客戶指定的領(lǐng)鑰匙人時，管理員不得將鑰匙轉(zhuǎn)交。，管理員應(yīng)在核對鑰匙數(shù)量后，在《鑰匙借用登記表》中標注鑰匙退還日期，并在“接收人”一欄簽名確認。《客戶托管鑰匙委托書》第二聯(lián)交客戶保管。、安排鑰匙的管理工作。《糾正預(yù)防措施實施驗證報告》中記錄，以便跟蹤檢索。（必須符合公司對客戶承諾的要求，酌情處理。 《滿意度調(diào)查表》 《滿意度統(tǒng)計表》 《客戶投訴處理表》 《回訪記錄》客戶投訴處理制度 凡客戶對公司服務(wù)方面的投訴，不論采取何種方式，如信函、電話、傳真或來人面談，統(tǒng)一由客戶服務(wù)部前臺人員集中登記、組織處理、向客戶反饋處理結(jié)果。，虛心聽取意見，誠懇接受批評，采納合理化建議，做好《客戶投訴處理表》、《回訪記錄》。2）客戶對物業(yè)服務(wù)工作意見及建議的匯總。、統(tǒng)計與處理。第一篇：物業(yè)服務(wù)中心內(nèi)部管理制度物業(yè)服務(wù)中心內(nèi)部管理制度匯編客戶服務(wù)部管理制度客戶意見調(diào)查和回訪制度明確物業(yè)服務(wù)中心滿意度調(diào)查與分析的程序和方法，以確保調(diào)查分析的有效性，從而達到改進物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的目的。3）服務(wù)處針對調(diào)查結(jié)果提出的改進措施。，對客戶的詢問、意見，不能當(dāng)即答復(fù)的，應(yīng)告知預(yù)約答復(fù)時間。，在預(yù)定時間內(nèi)向客戶答復(fù)采取何種補救措施，答復(fù)時間最長不應(yīng)超過三天。）《客戶投訴處理表》連同客戶投訴責(zé)成相應(yīng)班組進行處理。分半年和年終進行分析總結(jié)，對反復(fù)出現(xiàn)的問題，應(yīng)組織有關(guān)部門進行深入探討并找出解決辦法，防止重復(fù)發(fā)生。特定情況是指：客戶確有實際的生活、工作困難確需托管鑰匙，以不至于給服務(wù)中心工作帶來額外事端的情況?！犊蛻敉泄荑€匙委托書》上的有關(guān)內(nèi)容登記在《客戶托管鑰匙登記表》內(nèi)，并在托管的鑰匙上貼上標有客戶姓名的標識，然后將鑰匙整齊有序的放置在鑰匙柜中保存。，發(fā)現(xiàn)借期超過1天不還鑰匙者，應(yīng)致電借鑰匙部門或上門催還。：，嚴禁保存日常用品，嚴禁保存本部門以外的其他需要保存的檔案?！犊蛻袈?lián)系表》、《客戶情況登記一覽表》、防蟲、防霉、防鼠、防盜工作，確保檔案資料的密整性和安全性。 《客戶聯(lián)系表》《客戶情況登記一覽表》二、工程管理部管理制度工程維修人員值班制度 目的規(guī)范值班管理，確保值班質(zhì)量。 值班人員負責(zé)按此規(guī)程進行值班工作。、簡要地向接班人介紹值班和設(shè)備運行情況，重點講明操作注意事項；接班人應(yīng)認真聆聽，如有疑問可向交班人提問，直至雙方清楚。：，記錄不規(guī)范，值班室、操作間不清潔； ，交班人不準下班； ； ；，應(yīng)停止交接，由交班人負責(zé)處理事故，接班人協(xié)助。 值班房、設(shè)備房衛(wèi)生管理制度。，聽取上班值班人員運行情況的介紹，、工具、機房鑰匙及本部相關(guān)固定資產(chǎn)的數(shù)量狀況，并在交接班記錄上簽名。而又必須交接雙方共同處理時。：、實施、巡查、復(fù)檢。（房）保潔溫度、天氣狀態(tài)、保潔衛(wèi)生，工器具是否齊備，燈光、消防器材是否齊全完好。； ； 。 電梯使用單位必須委托有市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局簽發(fā)的有資質(zhì)許可的電梯專業(yè)維修保養(yǎng)單位對電梯設(shè)備進行維修、保養(yǎng)，以保證電梯的安全運行。 電梯使用單位負責(zé)人每年至少組織一次電梯《電梯困人救援標準作業(yè)規(guī)程》演習(xí)，并記錄在案備。為貫徹國家及技術(shù)監(jiān)督局相關(guān)文件規(guī)定的要求，結(jié)合實際情況，特制定常規(guī)檢查制度。對在次月需要進行年度檢驗的電梯進行年度最終檢驗，保證年檢電梯符合要求規(guī)定。，建立年度定期檢驗明細表，在安全運行合格到期前一個月向特種設(shè)備檢驗檢測機構(gòu)申報年檢?！栋踩\行許可證》的有效日期提前一個月向主管領(lǐng)導(dǎo)報告檢驗周期，避免漏報少報。、清潔、開關(guān)動作是否正常。、超聲波保護裝置工作是否正常。、潤滑，減速廂有無漏油及異常聲響。、信號燈、指示燈工作是否正常。、對重緩沖距是否標準。 檢查各導(dǎo)軌支架聯(lián)接螺栓。 檢查電動機、曳引機換油。 檢查轎廂、對重緩沖距離并調(diào)整。4)水箱每年清洗一次，清洗必須遵守操作規(guī)程。嚴禁在機房內(nèi)聚會、聊天、嬉戲、睡覺、喧華等行為?！端㈦娪昧颗_帳》每月對水、電用量進行系統(tǒng)的分析。對所有數(shù)據(jù)實行動態(tài)分析隨時掌握能源使用狀況，上報項目經(jīng)理審核?！豆灿嬃砍碛涗洝?工具管理制度 規(guī)范工程管理部工具管理，確保維修工具的完整及維修工作的開展。、合理使用。要嚴格遵守安全操作規(guī)程，不準違章使用。新工具在領(lǐng)用時也必須進行登記、建帳簽字。，按照報損（損壞原因）、申購、采購（應(yīng)有相關(guān)工程人員陪同并提出相關(guān)數(shù)據(jù)）、領(lǐng)取的程序進行。（應(yīng)有項目經(jīng)理簽字），并填寫《報廢工具登記表》。安全運行管理規(guī)定1．特殊崗位上崗人員必需持有政府部門頒發(fā)的特殊工種上崗證。5．進行有危險的操作時，必需倆人以上進行操作。8．設(shè)備設(shè)施上的安全檢測裝置及維修使用的安全用具，要執(zhí)行安全要求，定期到有關(guān)部門進行檢測。3．工程管理部所屬機房，要做到人走燈滅，杜絕長明燈現(xiàn)象。7．電運行要根據(jù)負荷變化而變化，采取相應(yīng)措施，達到節(jié)約能源之目的。：監(jiān)控中心各值班員。，如有來訪人員進入監(jiān)控室必須經(jīng)部門主管同意。，接班人員提前15分鐘到達崗位，嚴格交接手續(xù)，即交裝備、交情況、交記錄，并將監(jiān)控中心打掃干凈。，交接班時應(yīng)檢查各種記錄表，嚴格做到上不清，下不接，相關(guān)記錄《安防監(jiān)控室交接班記錄》。：保安管理部全體員工 、執(zhí)勤或培訓(xùn)上課時，必須按規(guī)定統(tǒng)一著裝；著制服時，應(yīng)扣好衣扣，系上領(lǐng)帶，戴正帽子，將工號牌配戴于左胸前，穿黑皮鞋；不得穿制服外出小區(qū)，不得在業(yè)余時間穿制服，制服要保持干凈、整潔。：有自我約束力，不違章、不違法，服從領(lǐng)導(dǎo)分配指揮，嚴格遵守考勤制度，不遲到、不早退、不擅自替換班；在小區(qū)內(nèi)不準酗酒、不準私自進入客戶家中，工作時間不準抽煙、打私人電話及做與工作無關(guān)的事情；按各崗位職責(zé)、制度進行工作，在崗時嚴禁嘻笑、打逗、聊天、睡崗、脫崗、空崗、串崗。、代崗、調(diào)休。交班時接班人員未到不準擅自下班，必須經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準有人接崗后方可離崗。，重要事項須以書面形式報告。，發(fā)現(xiàn)問題記錄在《巡檢記錄》上并同時報告物業(yè)服務(wù)中心。，應(yīng)及時到保安管理部進行登記，主要內(nèi)容包括：、戶主姓名、本人姓名、籍貫、性別、身份證號碼、暫住事由、婚姻狀況、職業(yè)； ；。 安防人員上崗前，在崗均需進行培訓(xùn)，培訓(xùn)后要考核、記錄。 保安管理部各項規(guī)章制度的培訓(xùn)。 每年進行一次消防、治安、車輛應(yīng)急演習(xí)。 檢查制度 消防檢查 電和電器的檢查 消防設(shè)備、滅火設(shè)備和滅火器材的檢查。 巡邏隊員在每天巡邏中應(yīng)進行消防檢查，檢查中發(fā)現(xiàn)情況應(yīng)立即處理或報告部門領(lǐng)導(dǎo)，并做好記錄。 嚴禁封閉或損壞安全疏散指示，事故照明設(shè)備和消防指示標志等。 各客戶必須嚴格遵守消防管理制度，如有火災(zāi)發(fā)生應(yīng)立即報警，并在保證安全的情況下協(xié)助滅火工作。、戴工號牌、儀表整潔、精神飽滿。不得擅入客戶家中。，在規(guī)定時間保質(zhì)保量完成任務(wù)。，加壓器是否能夠操作，噴霧器噴頭是否堵塞。、膠手套，不要頂風(fēng)操作，要站在上風(fēng)口。，提醒客戶注意安全，特別是避免兒童、寵物接觸已打藥的植物。 適用范圍適用于物業(yè)服務(wù)中心保潔管理部全體員工的培訓(xùn)工作。 程序要點 年度培訓(xùn)計劃的制定。，并經(jīng)考核合格后方能正式上崗；a）入職第一天由保潔領(lǐng)班負責(zé)介紹部門工作性質(zhì)、基本運作程序，并帶領(lǐng)新員工熟悉工作保潔；b）第二天由保潔管理部主管負責(zé)組織學(xué)習(xí)公司和部門的規(guī)章制度、獎懲條例、服務(wù)標準及部門的崗位職責(zé)等一系列培訓(xùn)；c）第三、四天由保潔領(lǐng)班進行基本清潔知識的培訓(xùn)；d）第五天起由保潔領(lǐng)班安排到部門各崗位進行實際操作的培訓(xùn)，由相關(guān)崗位的老員工負責(zé)培訓(xùn)，每個崗位2－3天；e）實操培訓(xùn)結(jié)束后由保潔管理部主管組織進行相關(guān)內(nèi)容考試，考試不合格者應(yīng)予辭退。 清潔劑分辨、使用的培訓(xùn)： a）清潔劑的顏色、氣味； b）清潔劑的性能； c）清潔劑的使用方法； d）清潔劑的注意事項。：a）清潔機械安全操作辦法與注意事項、相關(guān)安全方面標準作業(yè)規(guī)程的培訓(xùn)； b）安全方面的相關(guān)清潔作業(yè)規(guī)程。 《年度培訓(xùn)計劃》 《培訓(xùn)記錄》 《簽到表》物業(yè)服務(wù)中心公共管理制度電梯使用管理制度（卡式爐瓶）及其它易燃、易爆品進入電梯；，注意保持電梯內(nèi)部清潔，勿使垃圾雜物落入電梯門導(dǎo)軌槽內(nèi)； ，請勿在轎廂內(nèi)嬉鬧、跳動，以免影響電梯之正常運轉(zhuǎn)。，請及時通知服務(wù)中心，以便迅速處理。它包括樓宇天臺、樓梯、電梯、自行車棚、停車場、道路、溝、渠、池、井、大廳大堂、機房、泵房、備用設(shè)備、宣傳欄、園林綠化地、公用照明、供水、供電、消防系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)等。、亂貼、亂掛等。10.《客戶臨時公約》所禁止的行為。（IC門卡）住戶卡（IC門卡）只限本人使用，請勿借予他人，如果您的住戶卡遺失請立即掛失，并重新補辦。如有異常情況，請您立即與服務(wù)中心聯(lián)系，以防發(fā)生意外。；（包括樓梯間、走道）設(shè)立神位、牌位及燃點香燭、燒紙； 、鞋子等私人物品；；生活垃圾、裝修垃圾不得放于樓內(nèi)走道；、澆灌花木或清潔時請注意不要讓滴水侵擾樓下的使用人； ； 、廢料由商戶自行清理；、亂丟煙頭、垃圾、雜物等，并勸導(dǎo)小孩不在墻上亂涂亂畫； 、草坪皆為美化小區(qū)保潔而種植，請愛惜花草樹木，保持園林綠化的清潔衛(wèi)生；，請勿在草地、平臺上玩耍球類、腳踏車、滑板和各類游戲； 、翻越圍墻、欄桿以免發(fā)生危險。請勿遮擋或減少樓宇所需的天然光線或空氣流通。，并進行適當(dāng)?shù)木S修，以確保安全。；攜帶寵物外出時，請牽引寵物或?qū)⑵渲糜趯櫸锘\/寵物袋內(nèi)；請勿讓寵物吠叫、騷擾或襲擊其他人或動物，請勿將寵物帶進管理區(qū)域內(nèi)的兒童游戲場所；您攜帶的寵物進入公共場所時如令他人感到不安，請主動回避。噪聲管理規(guī)定，為避免影響他人休息，請盡量關(guān)小家中電視、音響的音量，盡量降低家庭娛樂所產(chǎn)生的噪音。消防安全管理制度1．0適用范圍適用于本物業(yè)服務(wù)中心所管理范圍消防安全管理的控制。2．4物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)當(dāng)在重點部位、商業(yè)營業(yè)范圍內(nèi)標識出消防安全標識?；馂?zāi)多發(fā)季節(jié)，物業(yè)服務(wù)中心可根據(jù)實際情況加大頻率。3．0消防三級檢查3．1物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)當(dāng)實施消防三級檢查制度。3．3二級檢查3．3．1二級檢查由物業(yè)服務(wù)中心項目經(jīng)理負責(zé)組織，物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)當(dāng)每月至少組織一次對小區(qū)的消防情況全面檢查，檢查防火安全工作的執(zhí)行情況。4．0消防安全標準 4．1供電系統(tǒng) 4．2供水系統(tǒng)4．2．1消防泵、花灑泵可以手動、自動啟動。4．2．5消防水箱定期檢查，水位符合要求。4．3．3樓層照明正常，應(yīng)急照明燈良好。4．4．3送風(fēng)、排煙管道無堵塞。4．5．2滅火器材有定期測試、補充更換。滅火救災(zāi)職責(zé)和規(guī)定明確滅火救災(zāi)的有關(guān)部門和人員工作職責(zé)，確保滅火救災(zāi)工作的有效實施。及時召集人員，組織力量搶救。，物業(yè)服務(wù)中心值班負責(zé)人立即向項目經(jīng)理報告，同時通知義務(wù)消防員趕往現(xiàn)場。保持聯(lián)絡(luò)暢通以及做好火場記錄。：，立即派人到火災(zāi)現(xiàn)場采取應(yīng)急處理措施，工程管理部經(jīng)理要立即趕到物業(yè)服務(wù)中心，接受指揮部指令。；根