【正文】 國際名流生活 一期已交付 江南文樞苑 建筑 12 萬㎡ 多層、別墅 三室二廳三衛(wèi)（ 184 ㎡） 多層 2100 一脈承天地 人文出大家 現(xiàn)房 21 世紀(jì)世紀(jì)園 總規(guī) 40 萬㎡ 多層 三室二廳一衛(wèi)（ 120 ㎡） 2100 精彩詮釋歐式生活典范 現(xiàn)房 天地新城 總規(guī) 56 萬㎡ 多層、別墅、精裝單身寓 三室二廳錯(cuò)層、四室二廳躍層 2500 有情天地生態(tài)家園 期房 歐陸經(jīng)典花園 總規(guī) 25 萬㎡ 全框架花園公寓 三室二廳 137150 ㎡ 2300 住好房子，一生幸福 現(xiàn)房 武夷花園 總規(guī) 26 萬㎡ 多層、別墅、聯(lián)排 三室二廳、四室二廳 2400 新城區(qū)、新生活 現(xiàn)房 明月港灣 占地 35 萬㎡ 多層、別墅、聯(lián)排 三室二廳 110130 ㎡ 2400 大型秦淮水岸星級社區(qū) 期房 百家湖花園 總規(guī) 100 萬㎡ 多層、別墅聯(lián)排 四室二廳 142 ㎡ 2400 超大社區(qū)，組團(tuán)有不同的定位主題 期、現(xiàn) 市政天元城 總規(guī) 40 萬㎡ 多層 三室二廳 110130 ㎡ 2500 純夏威夷閑休閑景觀城 期、現(xiàn) 立信瑞景文華 占地 22 萬㎡ 別墅 雙拼別墅 180300 ㎡ 3000 山水瑞景，文華金陵 期房 運(yùn)盛美之國花園 總規(guī) 40 萬㎡ 別墅 186 ㎡、 190 ㎡、 204 ㎡ 3580 獻(xiàn)給成功人士的時(shí)尚山水美墅 期房 文化名園 總規(guī) 22 萬㎡ 多層、小高層 三室二廳二衛(wèi) 130 ㎡ 2100 百家湖畔，臻美人家 現(xiàn)房 商業(yè)現(xiàn)狀及前景評價(jià) ① 南京目前商業(yè)消費(fèi)模式形成相對比較穩(wěn)定：第一層次是便民店消費(fèi)；第二層次是以蘇果、好又多、華聯(lián)和金潤華等為主導(dǎo)的大型連鎖超市消費(fèi)；第三 層次就是三大商圈的集中消費(fèi)。日常消費(fèi)配套落后，集中于東山鎮(zhèn)的商業(yè)中心區(qū)定位及層次較低。在未來的發(fā)展中，江寧具備極大的城區(qū)價(jià)值。目前 核心組成部分為經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和東山鎮(zhèn)。新天地項(xiàng)目的突破點(diǎn)和機(jī)會(huì)點(diǎn)。高品質(zhì)的住宅產(chǎn)品，加上有力的消費(fèi)引導(dǎo)，會(huì)促動(dòng)南京房市消費(fèi)向高臺階邁進(jìn)。 ③ 價(jià)格趨勢 未來 35 年內(nèi)整體保持 “穩(wěn)中有升 ”的趨勢。 ④ 在老城區(qū)外形成新的住宅、休閑中心并輻射帶動(dòng)周邊是不可阻擋的發(fā)展趨勢，但面臨著創(chuàng)新、引導(dǎo)、配套資源跟進(jìn)的實(shí)際問題。住宅等大宗耐用消費(fèi)需求屬成長型，上升較快。 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 南京經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行狀況良好。南京下轄十一區(qū)兩縣，是長江三角洲經(jīng)濟(jì)核心區(qū)重要城市和長 江流域四大中心城市之一，區(qū)位優(yōu)勢突出。 住宅部分案名與 “詩意棲居 ”內(nèi)涵統(tǒng)一。 5. 本項(xiàng)目策劃負(fù)責(zé)人具有豐富的發(fā)展商經(jīng)驗(yàn)，能夠充分運(yùn)用客戶營銷與服務(wù)營銷手段，結(jié)合深圳先進(jìn)營銷理念與南京區(qū)域文化特點(diǎn)設(shè) 計(jì)出系列大型客戶營銷活動(dòng)方案，形成滿城爭說新天地項(xiàng)目的局面。目的：提升江寧新區(qū) ——南京新城名片形象，提升房地產(chǎn)價(jià)值。 對于城市經(jīng)營策劃，我國著名策劃機(jī)構(gòu)王志 鋼工作室給予中蘭德大力支持。 ，充分發(fā)揮母公司金融服務(wù)特 色，運(yùn)用金融創(chuàng)新手段引導(dǎo)客戶購買我們的物業(yè)。 目 錄 ★ 市 場 篇 一、南京市房地產(chǎn)市場總體評價(jià) 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 人口及收入、消費(fèi)水平、消費(fèi)特征 房地產(chǎn)整體發(fā)展水平 城市區(qū)域價(jià)值及發(fā)展趨勢 二、江寧區(qū)房地產(chǎn)市場總體評價(jià) 江寧區(qū)區(qū)域價(jià)值分析 經(jīng)濟(jì)發(fā)展及消費(fèi)主體特征 房地產(chǎn)市場競爭狀況（主要競爭樓盤分析） 商業(yè)現(xiàn)狀及前景評價(jià) ★ 構(gòu) 思 篇 三、南京 南京教育、科研發(fā)達(dá)，目前擁有各類高等院校 48 所，各 類自然科學(xué)研究和研發(fā)機(jī)構(gòu) 571 家。以 2002 年為例，南京國民生產(chǎn)總值達(dá)到 1295 億元，同比增長 %；完成固定資產(chǎn)投資超過 500 億元， 同比增長 %；財(cái)政收入為 億元，占 GDP 比重 %；工業(yè)利潤同比增長 %；居民可支配消費(fèi)收入為 9154 元；社會(huì)消費(fèi)品零售額突破 400 億元，增長近 10%。 ② 消費(fèi)主要集中在老城區(qū)。 房地產(chǎn)整體發(fā)展水平 ① 市場供給 2002 年 112 月南京市房地產(chǎn)開發(fā)投資統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) 指 標(biāo) 名 稱 計(jì)量單位 本月止累計(jì) 比去年同期增長 % 房地產(chǎn)開發(fā)投資額 億元 商品房屋投資額 億元 土地開發(fā)投資額 億元 按工程用途分 住宅 億元 辦公樓 億元 商業(yè)用房 億元 房屋建筑面積 施工面積 萬平方米 住宅 萬平方米 竣工面積 萬平方米 住宅 萬平方米 商品房屋銷售面積 萬平方米 住宅 萬平方米 商品房屋銷售額 億元 住宅 億元 土地開發(fā)面積 萬平方米 ② 住宅需求 2020 年商品房的供應(yīng)量在 300 萬平方米左右，但 2020 年的拆遷量持續(xù)增長，總拆遷量超過 3 萬戶。目前南京房價(jià)約 40%保持 25003000 元 /平米的水平。 ④ 開發(fā)商水準(zhǔn)及住宅品質(zhì) 南京目前有開發(fā)商 5001000 家，連續(xù) 3 年開發(fā)面積達(dá) 10 萬平米以上的，只有 30 多家。 城市區(qū)域價(jià)值及發(fā)展趨勢 目前最具居住、生活價(jià)值的區(qū)域仍然是鼓樓、玄武、秦淮等老城區(qū)，但南京市向東西、南北延展的趨勢已成定局。江寧從東西南三面環(huán)抱南京，距老城區(qū)約 10 分鐘車程，交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，境內(nèi)有滬寧、寧馬、機(jī)場高速公路、寧杭公路、 104 國道等高等級公路，滬寧、寧蕪鐵路穿境而過，南京祿口國際機(jī)場座落境內(nèi)，距長江最大的內(nèi)河港 —新生圩港僅 17 公里。 江寧區(qū) 總體規(guī)劃圖 經(jīng)濟(jì)發(fā)展及消費(fèi)主體特征 2002 年全區(qū)實(shí)現(xiàn) GDP135 億元，完成財(cái)政收入 億元；實(shí)際利用外資 4 億美元，合同利用外資 億美元；五年來全區(qū)累計(jì)實(shí)際利用外資 億美元，累計(jì)引進(jìn)三資企業(yè) 653 家；全區(qū)實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值 億元，工業(yè)總產(chǎn)值 326 億元，銷售收入 億元，利稅 億元； 500 萬元以上規(guī)模企業(yè) 602 家。 房地產(chǎn)市場競爭狀況 目前江寧區(qū)大小住宅開發(fā)項(xiàng)目不少于 30 個(gè)，住宅類別基本分為兩類，一類為普通多層住宅，一類為 TOWNHOUSE 住宅。江寧區(qū)除與老城市區(qū)交接處有麥德隆、歐倍德大型倉儲式批發(fā)購物中心以及東山鎮(zhèn)層次較低的商業(yè)集中區(qū)外，缺乏新的特色主題商業(yè)中心和物流配送中心。 ★ 構(gòu) 思 篇 三、南京 ② 核心價(jià)值：周全而創(chuàng)新的業(yè)態(tài)選擇，一站式購物滿足；創(chuàng)新的都市消閑、觀光娛樂、文藝欣賞、生命健康、 人生體驗(yàn)等附加階值創(chuàng)造；獨(dú)特的商業(yè)主題號召力，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和整體的經(jīng)營管理水平；便捷的交通組織；極大的投資潛力和多向度投資的機(jī)會(huì)。 ② 核心價(jià)值：生態(tài)消閑的園林環(huán)境，國家康居示范樣板小區(qū)；豐盛、溫馨、人情味十足的社區(qū)文化創(chuàng)建；復(fù)合社區(qū)的生命健康概念，尊貴生活方式的引領(lǐng)者；以人為本、盡善盡美的高水準(zhǔn)物業(yè)管理；品牌社區(qū)的附加價(jià)值，身份和品位的象征；日常生活及交通組織的便捷。營銷推廣系統(tǒng)、緊湊有力。建議商業(yè)部分（整體規(guī)劃先行）先期啟動(dòng) MALL 購物中心 +將軍路和勝太西路兩條主題商業(yè)街，商業(yè)總面積 16 萬平方米左右，先啟動(dòng) 8 萬平方米以內(nèi)；同期啟動(dòng)住宅一期部分，純多層，面積控制在 68 萬平米。 住宅部分：實(shí)現(xiàn)銷售收入 1618 億元，利潤 34 億元。 項(xiàng)目優(yōu)勢與主要機(jī)會(huì)點(diǎn) ① 舊城改造、拆遷而形成的巨大直接需求，南京房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展直接帶動(dòng)家居、裝飾市場的飛速發(fā)展。 第二、過去制定戰(zhàn)略的另一個(gè)出發(fā)點(diǎn)就是揚(yáng)長避短，以自己的競爭優(yōu)勢打擊競爭對手的弱點(diǎn)， 然后對手在博弈中增強(qiáng)學(xué)習(xí)能力，優(yōu)勢發(fā)生變化或逆轉(zhuǎn)。 第五、在動(dòng)態(tài)競爭條件下，人們更加注意環(huán)境、市場和行業(yè)結(jié)構(gòu) 對企業(yè)行為與效益的影響和企業(yè)的資源條件；而在動(dòng)態(tài)競爭環(huán)境下，人們越來越關(guān)注企業(yè)的能力、核心專長以及企業(yè)戰(zhàn)略的作用。 1997 年香港回歸，茂業(yè)集團(tuán)滿懷創(chuàng)業(yè)激情推出茂業(yè)百貨商廈，作為東門百貨旗艦走向零售業(yè)市場， 房地產(chǎn)商經(jīng)營百貨業(yè)失敗率極高，甚至血本無歸。 五、商業(yè)項(xiàng)目構(gòu)思定位與初步分析 商業(yè)主題定位及業(yè)態(tài)選擇 ① 主題定位： “南京 ? 新天地 ——南京第一 MALL，商業(yè)迪斯尼 ” ② 業(yè)態(tài)選擇：第一業(yè)態(tài)，家俱、家居、建材、家私飾品、汽車；第二業(yè)態(tài)：時(shí)裝、百貨、精品店；第三業(yè)態(tài)：演藝、康樂、風(fēng)俗文化、特產(chǎn)、運(yùn)動(dòng)用品、各地 （全國）名吃、特色品牌店。同時(shí)作出有針對性的招商策劃方案與商鋪營銷方案，最后通過實(shí)際的招商工作確定最終定位。 商業(yè)部分財(cái)務(wù)指標(biāo)預(yù)測 （ 1）購物中心銷售與出租分析 購物中心商場部分采用產(chǎn)權(quán)式商鋪方式發(fā)售，將商場變成投資品種，在南京率先啟動(dòng)產(chǎn)權(quán)式商場營銷方式。做好自己經(jīng)營４萬平方米精品百貨的思想準(zhǔn)備。 租金隨著商業(yè)氣氛的增強(qiáng)而穩(wěn)步提升：第一年出租收入： 一層４０００平方米＊ 1000 元 /年租金＝ 400 萬元 二層５０００＊ 900 元 /年租金＝ 450 萬元 三層４０００＊８５０ /年租金＝３４ ０萬元 出租年收入合計(jì) 1140 萬元 南京江寧商場年租金比較低，預(yù)計(jì)地鐵通車后，商業(yè)鋪位租金將上升 50%，并且以后的升值空間也較大。 成本預(yù)計(jì)如下：人力資源成本預(yù)計(jì)１０００萬元，招商投資宣傳經(jīng)費(fèi)３００萬元，營銷費(fèi)用７００萬元（含公益活動(dòng)），工程與裝修費(fèi)用８００萬元，開辦費(fèi)用２５０萬元（辦公車輛１００萬元，電腦ＰＯＳ投入１５０萬元），電費(fèi)１０００萬元每月，小計(jì)４０５０萬 元。 六、住宅部分產(chǎn)品定位 產(chǎn)品定位 ① 主題：新天地 ? 花城 ——第一居所的生活！ ② 低密度、健康休閑、中高檔園林式復(fù)合住宅區(qū)； ③ 目標(biāo)客戶為首次置業(yè)的白領(lǐng)、二次置業(yè)的中高收入階層、部分拆遷戶、老年公寓，大社區(qū)內(nèi)形成錯(cuò)位相對明顯、