【正文】 大，最能滿足當(dāng)?shù)匦枨蟮钠嚦?。預(yù)計(jì)項(xiàng)目所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %。 項(xiàng)目的建設(shè)有利于更好滿足當(dāng)?shù)匦枨?、降低消費(fèi)正購(gòu)車成本，完善相關(guān)配套服務(wù)，為及周岳陽(yáng)邊縣市區(qū)消費(fèi)者打造一個(gè)功能齊全，便捷的購(gòu)車環(huán)境，從而增加當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)，促 進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。項(xiàng)目建設(shè)是必要的。 （ 3）通過(guò)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)分析計(jì)算，項(xiàng)目的所得稅前全部投資收益率為 %，所得稅后全部投資收益率為%，靜態(tài)投資回收期為 年（稅前）。由此可以看出，本項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是可行的。 建議 （ 1）為了確保項(xiàng)目順利實(shí)施，建設(shè)單位應(yīng)按程序盡早辦理項(xiàng)目建設(shè)各項(xiàng)手續(xù)，并根據(jù)資金籌措方案抓緊落實(shí)建設(shè)資金。 岳陽(yáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)微型車農(nóng)用車市場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 7 第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景與發(fā)展概況 項(xiàng)目的提出 近年來(lái)隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速的增長(zhǎng)，城鄉(xiāng)群眾的生活水平提高很快，以前可望而不可及、屬于生活奢侈品的汽車正開(kāi)始慢慢進(jìn)入普通家庭，成為大眾消費(fèi)品，以車代步不再是夢(mèng)想。 近幾年，汽車市場(chǎng)快速發(fā)展，各品牌汽車 4S 店、汽車交易市場(chǎng)等大大小小汽車市場(chǎng)遍布于城鄉(xiāng)各地。 隨著汽車消費(fèi)市場(chǎng)呈?井噴?的擴(kuò)大，汽車市場(chǎng)不能適應(yīng)現(xiàn)實(shí)需要的態(tài)勢(shì)己越發(fā)明顯。因此，適應(yīng)廠商和消費(fèi)者需要的多功能、高檔次汽車市場(chǎng)和綜合性服務(wù)機(jī)構(gòu)具有很大發(fā)展空間，本項(xiàng)目的發(fā)展方向正在于此。 同時(shí)，由于汽車及相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，其間也存在諸多問(wèn)題，其中主要包括以下幾個(gè)方面：一是汽車產(chǎn)業(yè)比較分散，難以形成專業(yè)化的汽車市場(chǎng)和規(guī)模優(yōu)勢(shì)；二是由于汽車服務(wù)規(guī)模較小，因而難以提供多樣化的服務(wù)，以及完善的配套設(shè)施。 本項(xiàng)目建設(shè)的主導(dǎo)思想是不走以往市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中存在的功能單一、經(jīng)營(yíng)粗放的老路，而是著力于打造一個(gè)具有很強(qiáng)輻射能力、能代表現(xiàn)代城市形象的汽車流通和服務(wù)市場(chǎng)。 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 岳陽(yáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)微型車農(nóng)用車市場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 10 該項(xiàng)目實(shí)施有利于助推岳陽(yáng)市稱為長(zhǎng)沙和武漢之間的?大城市次中心?，提升城市品味和功能 岳陽(yáng)市急需建設(shè)一個(gè)汽車銷售服務(wù)龍頭企業(yè)，形成區(qū)域內(nèi)汽車產(chǎn)業(yè)和文化中心，對(duì)進(jìn)一步促進(jìn)市成岳陽(yáng)為連接湘北鄂南的次城市中心具有重大意義。隨著汽車產(chǎn)業(yè)在城市建設(shè)、居民消費(fèi)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的帶動(dòng)作用，岳陽(yáng)市理應(yīng)建設(shè)一個(gè)囊括交易、服務(wù)等諸多行業(yè)的汽車產(chǎn)業(yè)中心，進(jìn)而輻射周邊地區(qū)，成為真正意義上的湘北鄂南的大城市次中心。汽車制造業(yè)是湖南的支柱產(chǎn)業(yè)之一。目前本市沒(méi)有專業(yè)的大型汽車交易市場(chǎng)，購(gòu)車客戶為購(gòu)置滿意的車輛，必須在全市區(qū)分散的汽車銷售點(diǎn)之間來(lái)回奔波。服務(wù)貿(mào)易，包括售前、售中及售后服務(wù)各方面的內(nèi)容，即：售前購(gòu)車指導(dǎo)、上牌手續(xù)辦理、汽車配件供應(yīng)、售后維修、裝飾美容、駕駛技術(shù)培訓(xùn)、信息網(wǎng)絡(luò)建設(shè)以及汽車文化培育等。 該項(xiàng)目的建設(shè)有利于岳陽(yáng)市和周邊地區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)及社會(huì)的發(fā)展 本項(xiàng)目定位準(zhǔn)確，功能齊全，能夠迅速發(fā)展，將岳陽(yáng)市地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來(lái)積極的影響 。岳陽(yáng)市是一個(gè)地級(jí)市，其對(duì)汽車及相關(guān)配套服務(wù)的需求與長(zhǎng)沙、武漢等大城市有所不同，注重實(shí)用、低價(jià)位、以及購(gòu)車的便利，本項(xiàng)目可以進(jìn)一步帶動(dòng)和引導(dǎo)汽車消費(fèi)。 項(xiàng)目建設(shè)的 SWOT 分析和可行性研究 根據(jù)對(duì)汽車市場(chǎng)的研究和項(xiàng)目的實(shí)施設(shè)想，本項(xiàng)目的具有以下的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)、威脅。） 機(jī)會(huì) ?洞庭天下水，岳陽(yáng)天下樓?。當(dāng)前，岳陽(yáng)正搶抓機(jī)遇、乘勢(shì)而上，全力建設(shè)大項(xiàng)目、大港區(qū)、大園區(qū)、大景區(qū)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展新的更大突破。 項(xiàng)目可行性研究結(jié)果 綜合以上的 SWOT 分析，得出本項(xiàng)目機(jī)會(huì)大于威脅，機(jī)會(huì)是行業(yè)的發(fā)展所帶來(lái)的，而威脅主要是由競(jìng)爭(zhēng)和無(wú)壁壘帶來(lái)的；優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)并存，優(yōu)勢(shì)主要是項(xiàng)目本身產(chǎn)生的，而劣勢(shì)則可以在完善的政策支持、人員配備和精良的管理下將影響降到最小。在國(guó)家政策的支持下和拉動(dòng)內(nèi)需的需要下，我國(guó)汽車行業(yè)呈噴井式發(fā)展， 20xx年全年銷量超過(guò)美國(guó)成為了世界第一，汽車消費(fèi)也成為 20xx 年 GDP 保持 8%增長(zhǎng)率的主要力量。隨著一二線城市汽車行業(yè)經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，日常已經(jīng)日趨飽和，三四線城市和農(nóng)村市場(chǎng)正日漸稱為汽車行業(yè)發(fā)展的主戰(zhàn)場(chǎng)。福特汽車近兩年在中國(guó)表現(xiàn)比較突出， 20xx年在 中國(guó)設(shè)立了研發(fā)及工程中心，提出了?實(shí)現(xiàn)福特汽車從‘中國(guó)制造’到‘中國(guó)設(shè)計(jì)’的戰(zhàn)略演進(jìn)?。這樣一個(gè)充分競(jìng)爭(zhēng)的汽車市場(chǎng)，已經(jīng)在中國(guó)形成。目前，相對(duì)于整車銷售的利潤(rùn)縮水，中國(guó)的汽車售后服務(wù)市場(chǎng)利潤(rùn)率高達(dá)40%，而整個(gè)市場(chǎng)還處于初級(jí)階段，發(fā)展?jié)摿@人。隨著整車銷售進(jìn)入微利期，而售后服務(wù)日益顯山露水，發(fā)展汽車售后市場(chǎng)顯然是更好的選擇。在諸多的內(nèi)容中， 城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展被擺到了重要的位置上。自中國(guó)放開(kāi)轎車價(jià)格開(kāi)始至今的 8年，恰是中國(guó)速度被認(rèn)知的過(guò)程。私人消費(fèi)不僅成為中國(guó)汽車的消費(fèi)主力，而且與國(guó)際汽車市場(chǎng)的消費(fèi)漸趨同步。 湖南汽車市場(chǎng)發(fā)展概況及趨勢(shì) 湖南汽車市場(chǎng)特點(diǎn) 市場(chǎng)規(guī)模增長(zhǎng)迅速 據(jù)市場(chǎng)調(diào)查， 20xx 年到現(xiàn)在，國(guó)內(nèi)一線汽車市場(chǎng)（北京、上海、廣東等地）的增長(zhǎng)率不是很理想，一般保持在 35%左右，部分地區(qū)還出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。 多樣化的銷售模式 目前湖南形成了由汽車專營(yíng)模式，汽車商店模式，準(zhǔn)汽車大道模式和他們之間相結(jié)合構(gòu)成的多樣化金字塔的銷售模式。主要呈現(xiàn)以下幾個(gè)特征：一是轎車成銷售主題車型；二是國(guó)產(chǎn)轎車為銷售主體；三是中檔轎車成為消費(fèi)者首選。新車展示廳占地面積 13216m2，可同時(shí)容納 400 多臺(tái)汽車展銷；汽車專賣店區(qū)占地 208 有 4S 轎車、旅行車／越野車、微型車／皮卡車和貨車等銷售區(qū)域；汽車配件城擁 有臨街經(jīng)營(yíng)門面 1572 個(gè) ，面積 38278m2。 岳陽(yáng)市汽車市場(chǎng)分析 汽車消費(fèi)市場(chǎng)增速加快 20xx 年 16 月全市限額以上汽車銷售企業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額，同比增長(zhǎng) %。 機(jī)動(dòng)車保有量高速增長(zhǎng) 20xx 年，岳陽(yáng)市機(jī) 動(dòng)車保有量為 萬(wàn)輛，增長(zhǎng)%。在汽車銷售行業(yè)的帶動(dòng)下，汽車維修、汽車相關(guān)產(chǎn)品、石油制品等相關(guān)行業(yè)也得到很大的發(fā)展。本項(xiàng)目屬于岳陽(yáng)汽車走廊 項(xiàng)目子項(xiàng)目。 項(xiàng)目的創(chuàng)新性：在岳陽(yáng)市建設(shè)大型汽車微型車農(nóng)用車市場(chǎng)將是該地區(qū)一個(gè)創(chuàng)新性的舉動(dòng)，將會(huì)給岳陽(yáng)市和周邊地區(qū)的汽車市場(chǎng)帶來(lái)巨大推動(dòng)力。 項(xiàng)目交通運(yùn)輸和公用設(shè)施條件 岳陽(yáng)市位于湖南省東北部，緊靠洞庭湖，是湖南省的北大門，素有?湘北門戶?之稱，與湖北、江西兩省相鄰 39。這個(gè)位置輻射周邊各個(gè)縣市區(qū)，有著非常的交通優(yōu)勢(shì)和輻射效益，有著非常良好的建設(shè)發(fā)展空間。項(xiàng)目地已有市自來(lái)水公司主供水管道通過(guò)，項(xiàng)目建設(shè)期用水和建成后用水有 保證。 岳陽(yáng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)距長(zhǎng)沙黃花機(jī)場(chǎng) 135 公里，距武漢天河機(jī)場(chǎng) 185公里，全程為高速公路。 岳陽(yáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)微型車農(nóng)用車市場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 28 市政建設(shè)及生活設(shè)施：當(dāng)?shù)氐男l(wèi)生、郵政、電信與無(wú)線通訊、文化教育基礎(chǔ)設(shè)施齊全，配套服 務(wù)到位。 項(xiàng)目的供電條件 據(jù)初步計(jì)算，項(xiàng)目配備 6 臺(tái) 2500kVA的變壓器即可滿足需要。岳陽(yáng)市現(xiàn)有的供電能力可滿足項(xiàng)目的生產(chǎn)和生活用電。 項(xiàng)目的氣候條件 岳陽(yáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)微型車農(nóng)用車市場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 29 本項(xiàng)目選址岳陽(yáng)市位于岳陽(yáng)京港澳連接線 6 至 北側(cè) ， 岳陽(yáng)市處于中亞熱帶向北亞熱帶過(guò)度地區(qū)，屬大陸性濕潤(rùn)季風(fēng)氣候。日最多降雨量 ，最長(zhǎng)連續(xù)降雨日數(shù)為18天，連續(xù) 10天降雨量最多為 。平時(shí)風(fēng)速白天大于夜間，特別是 5~7 月的偏南風(fēng)，白天常有 4~5級(jí)，夜間只有 1 級(jí)左右。岳陽(yáng)，位于湖南省東北部，總面積 ，總?cè)丝?550萬(wàn)，現(xiàn)轄平江、岳陽(yáng)、華容、湘陰 4個(gè)縣，臨湘、汨羅 2個(gè)縣級(jí)市，岳陽(yáng)樓、云溪、君山 3 個(gè)城市區(qū)和岳陽(yáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、南湖風(fēng)景區(qū)、屈原管理區(qū)。 20xx 年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元 ,比上年增長(zhǎng) %。 初步總平設(shè)計(jì)方案 本項(xiàng)目統(tǒng)一進(jìn)行總平規(guī)劃，建筑物分二期進(jìn)行建設(shè)。 d、布局合理，分區(qū)明確，流線簡(jiǎn)捷，既要滿 足物流中心使用功能，又要組織好物流、車流作業(yè)，避免物、人、車流的交叉。 主建筑的立面和平面設(shè)計(jì)：汽車微型車農(nóng)用車市場(chǎng)是對(duì)外開(kāi)放的門戶和窗 口。 安全疏散及消防要求 本項(xiàng)目的耐火等級(jí)不低于二級(jí)，應(yīng)有消防和加壓設(shè)備，場(chǎng)地內(nèi)室外采用低壓給水系統(tǒng)，設(shè)置室外消火栓。室內(nèi)消防用水量為 10升 /秒，室外消防用水量為 15升 /秒。管網(wǎng)布置為枝狀，生活及消防合一系統(tǒng)。 設(shè)計(jì)依據(jù) ①《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5 001420xx； ②《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5001320xx； ③《建筑給排水設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5001520xx； ④《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB5001620xx； ⑤《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5 014 020xx； ⑥《污水排入城市下水道水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》 CJ3008219990 ⑦國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)計(jì)范圍 本項(xiàng)目生產(chǎn)、生活、消防給水系統(tǒng)，以及排水系統(tǒng)。 ③飲用開(kāi)水 由電熱水器 加熱供給。 綠化用水按 2L／ m2． d 計(jì)，用水量 400 m3／ d?；馂?zāi)延續(xù)時(shí)間按 2 小時(shí)計(jì)。 ②消防管道采用熱浸鍍鋅鋼管。 電照防雷 直接采用市政供電系統(tǒng)，站內(nèi)設(shè)置專用配電房，配置高低壓配電裝置及變壓器；電源引自附近的 高壓線路。 電氣照明 照明系統(tǒng)采用三相五線制，工作電壓為 220V，照明裝置一般采用節(jié)能熒光燈和白熾燈，以節(jié)能熒光燈為主。電纜在室外一般采用直埋。 項(xiàng)目建成后的建筑物各功能單元按國(guó)家推薦照度標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行照明設(shè)計(jì)，例如： ①計(jì)算機(jī)房為： 200Lx； ②衛(wèi)生間、樓梯間為： 30Lx； ③辦公室、會(huì)議室、接等室等為： 150Lx； ④營(yíng)業(yè)廳為 ： 200Lx。所有用電設(shè)備均為 380／ 220V,10kV外電源經(jīng)變壓后為 ／ ，供各用電負(fù)荷。 ④雨水管道采用加蓋水溝及鋼筋混凝土管道。 ②本項(xiàng)目生產(chǎn)用水中可實(shí)現(xiàn)循環(huán)使用，減少外排。 則生活用水量為 530 m3／ d。 用水量 生活給水：按 60L／人． d計(jì)，用水量 lOt7d，時(shí)變化系數(shù) K 取 。 ②廠內(nèi)給水系統(tǒng)布置 廠內(nèi)生產(chǎn)（消防）生活給水系統(tǒng)由康王工業(yè)園分路引入，在廠內(nèi)連成貫通環(huán)狀，以保證不間斷供水。場(chǎng)地內(nèi)污水主要以場(chǎng)地洗車污水和生活污水為主，由各 單體建筑物經(jīng)污水管道送至污水處理點(diǎn)處理達(dá)標(biāo)后排入市政污水管網(wǎng)；雨水由雨水口、通過(guò)檢查井收集后排入市政雨水管網(wǎng)。 給水及污水排放 建設(shè)期及投產(chǎn)初期，場(chǎng)地給水采用市政水網(wǎng)，場(chǎng)地內(nèi)用水主要為生活及消防用水。其他建筑要求按照建筑消防有關(guān)規(guī)范和要求設(shè)置必要的消防設(shè)施，需要設(shè)置自動(dòng)報(bào)警和噴淋系統(tǒng)的，尚需進(jìn)行專門設(shè)計(jì) 。在進(jìn)行立面設(shè)計(jì)時(shí)，要考慮到其形式與沿路景觀和環(huán)境美化效果的相互銜接和呼應(yīng)；平面設(shè)計(jì)時(shí)，主要考慮展示功能的合理布置以及各種人流、車流形成的流線組織。 （ 2）汽車進(jìn)出站口的要求 a、符合城市規(guī)劃、交通管理要求； b、汽車城是一個(gè)規(guī)模較大的集貨運(yùn)、貿(mào)易、倉(cāng)儲(chǔ)和服務(wù)為一體的的綜合大型汽車城，車輛進(jìn)口和出口應(yīng)分別獨(dú)立設(shè)置并符合有關(guān)規(guī)范要求，均設(shè)有必要的引道，滿足駕駛員視線的要求。 b、應(yīng)符合《岳陽(yáng)市總體發(fā)展規(guī)劃》對(duì)生產(chǎn)功能和建設(shè)內(nèi)容的要求。按常住人口計(jì)算的人均生產(chǎn)總值為 34658 元，增長(zhǎng) %。 近年來(lái)，加速發(fā)展的岳陽(yáng)受到了國(guó)內(nèi)外的廣泛贊譽(yù)和倍加青睞，被《福布斯》雜志評(píng)為中國(guó) 大陸最適宜開(kāi)設(shè)工廠的20 個(gè)城市之一、最適宜發(fā)展物流的 25 個(gè)城市之一，被國(guó)家商務(wù)部評(píng)為 ? 十一五 ? 期間跨國(guó)公司最佳投資城市和加工貿(mào)易梯度轉(zhuǎn)移重點(diǎn)承接地。 項(xiàng)目的抗震設(shè)防要求 本工程項(xiàng)目建設(shè)的建筑物為多建筑物和單層建筑，根據(jù)抗震設(shè)計(jì)規(guī)范《 GBJ1189》及湖南抗震辦公室編制的《湖南地震區(qū)域圖》，本工程處在地震 6 度區(qū)，主要 建筑結(jié)構(gòu)按 6度設(shè)防。 全年盛行風(fēng)向?yàn)槲鞅憋L(fēng)，靜風(fēng)多出現(xiàn)在夜間，占累計(jì)年風(fēng)向的 15%。 年均氣溫 ℃，極端最高氣溫 ℃，極端最低氣溫 ℃。 擬建站址的水文地質(zhì)條件 本工程項(xiàng)目選址位于岳陽(yáng)京港澳連接線 6 至 側(cè) ，根據(jù)現(xiàn)有的地質(zhì)資料判斷，無(wú)不良地質(zhì)現(xiàn)象，場(chǎng)地穩(wěn)定，適宜興建建（構(gòu)）筑物，能夠滿足項(xiàng)目建設(shè)多層建筑物的建設(shè)要求。由變電站引 10KV 供電線路至場(chǎng)地內(nèi)的配電房 。 項(xiàng)目的供水條件 根據(jù)項(xiàng)目等級(jí)和建設(shè)規(guī)模估算，本工程項(xiàng)目近期生產(chǎn)及生活最大日用水量約為 500m3/d，遠(yuǎn)期根據(jù)規(guī)劃建設(shè)的規(guī)模最大日用水量達(dá) 1000 m3/d。 岳陽(yáng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)緊鄰長(zhǎng)江黃金水道城陵磯港，可憑江上抵重慶、下達(dá)上海。 物流交通及其它公用設(shè)施 岳陽(yáng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)高速公路網(wǎng)稠密，京港澳高速、 107 國(guó)道、杭瑞高速、隨岳高速穿區(qū)而過(guò)，通過(guò)京港澳高速公路驅(qū)車 1 個(gè)半小時(shí)即可到長(zhǎng)沙市， 2 個(gè)半小時(shí)到達(dá)武漢市。已有高壓供電線路沿岳陽(yáng)大道架設(shè)，項(xiàng)目建設(shè)期岳陽(yáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)微型車農(nóng)用車市場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 27 用電和建成后辦公服務(wù)設(shè)施用電有保證。地處一湖（洞庭湖）兩原（江漢平原、 (洞庭湖平原）三省（湘、鄂、贛）五線（京廣鐵路、京港澳高速公路、 107 國(guó)道、長(zhǎng)江及武廣高速鐵路）的多元交匯點(diǎn)上，特別