【正文】 貸款利率為 %。 通過對 “ 江安縣 城區(qū) 棚戶區(qū)改造工程 ”建設(shè)項目可行性 的 研究 分析，對本項目建設(shè)經(jīng)濟合理性、技術(shù)可行性及實施的可能性提出綜合性 可行性研究 報告， 供相 關(guān)部門決策。該項目的實施有助于推動 江安縣 城市建設(shè) 的發(fā)展 ，改善民生，有利于社會和諧穩(wěn)定、有利于節(jié)約利用土地，促進地方經(jīng)濟的發(fā)展，社會效益巨大。全球經(jīng)濟格局深度調(diào)整，國際競爭更趨激烈。 今年經(jīng)濟社會發(fā)展的主要預(yù)期目標是：國內(nèi)生產(chǎn)總值增長 %左右，居民消費價格漲幅控制在 %左右，城鎮(zhèn)新增就業(yè) 1000 萬人以上，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 %以內(nèi)，國際收支基本平衡，努力實現(xiàn)居民收入和經(jīng)濟發(fā)展同步 。 (二 )開創(chuàng)高水平對外開放新局面。加快投融資體制改革，推進投資主體多元化，再推出一批民間投資示范項目，優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，保持固定資產(chǎn)投資合理增長。 城鎮(zhèn)化是現(xiàn)代化的必由之路，是破除城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的重要依托。要更大規(guī)模加快棚戶區(qū)改造，決不能一邊高樓林立，一邊棚戶連片。 就業(yè)是民生之本。 社保是民生之基。提高大城市保障房比例。針對不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑 制投機投資性需求，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。 棚戶區(qū)改造是重大的民生工程和發(fā)展工程。這些棚戶區(qū)住房簡陋，環(huán)境較差，安全隱患多，改造難度大。 (二 )基本原則。棚戶區(qū)改造政策性、公益性強，必須發(fā)揮政府的組織引導(dǎo)作用，在政策和資金等方面給予積極支持；注重發(fā)揮市場機制的作用，充分調(diào)動企業(yè)和棚戶區(qū)居民的積極性，動員社會力量廣泛參與。對規(guī)劃保留的建筑，主要進行房屋維修加固、完善配套設(shè)施、環(huán)境綜合整治和建筑節(jié)能改造。 二、全面推進各類棚戶區(qū)改造 (一 )城市棚戶區(qū)改造。禁止將因城市道路拓展、歷史街區(qū)保護、文物修繕等帶來的房屋拆遷改造項目納入城市棚戶區(qū)改造范圍。 (二 )國有工礦棚戶區(qū)改造。國有工礦 (煤礦 )各級行業(yè)主管部門，要加強對棚戶區(qū)改造工作的監(jiān)督指導(dǎo)。 (四 )國有墾區(qū)危房改造。 三、加大政策支持力度 (一 )多渠道籌措資金。省級人民政府也要相應(yīng)加大補助力度。 加大信貸支持。鼓勵和引導(dǎo)民間資本根據(jù)保障性安居工程任務(wù)安排，通過直接投資、間接投資、參股、委托代建等多種方式參與棚戶區(qū)改造。對發(fā)行企業(yè)債券用于棚戶區(qū)改造的，優(yōu)先辦理核準手續(xù)，加快審批速度。要充分調(diào)動企業(yè)職工積極 性，積極參與改造，合理承擔安置住房建設(shè)資金。 (三 )落實稅費減免政策。 (四 )完善安置補償政策。 四、提高規(guī)劃建設(shè)水平 (一 )優(yōu)化規(guī)劃布局。棚戶區(qū)改造項目要按照有關(guān)規(guī)定規(guī)劃建設(shè)相應(yīng)的商業(yè)和綜合服務(wù)設(shè)施。要落實工程質(zhì)量責任，嚴格執(zhí)行基本建設(shè)程序和標準規(guī)范，特別是抗震設(shè)防等強制性標準。勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位依法對建設(shè)工程質(zhì)量負相應(yīng)責任，積極推行單位負責人和項目負責人終身負責制。各地區(qū)要進一步提高認識，繼續(xù)加大棚戶區(qū)改造工作力度。廣泛宣傳棚戶區(qū)改造的重要意義，尊重群眾意愿，深入細致做好群眾工作，積極引導(dǎo)棚戶區(qū)居民參與改造，為推進棚戶區(qū)改造營造良好社會氛圍。人民銀行、銀監(jiān)會研究政策措施，引導(dǎo)銀行業(yè)金融機構(gòu)繼續(xù)加大信貸支持力度。對資金土地不落實、政策措施不到位、建設(shè)進度緩慢、質(zhì)量安全問題突出的地方政府負責人進行約談，限期進行整改。 二、基本原則 江安縣城市棚戶區(qū)改造工程建設(shè)項目 可行性研究報告 第 18 頁 （一）統(tǒng)籌規(guī)劃，分步實施。積極推行市場化運作，鼓勵以房地產(chǎn)開發(fā)方式實施棚戶區(qū)改造；實施優(yōu)惠政策，支持符合條件的棚戶區(qū)采取職工集資合作建房或經(jīng)濟適用住房的方式加大改造力度；加大政府投入，積極推進城市、工礦企業(yè)、林區(qū)棚戶區(qū)保障性住房建設(shè)項目實施。 棚戶區(qū)改造過程中，要嚴格執(zhí)行有關(guān)土地使用、資金使用、城市房屋拆遷、工程建設(shè)、城市建設(shè)管理等方面的規(guī)定。 工礦棚戶區(qū)：中央及省屬煤礦等工礦企業(yè)棚戶區(qū)。 宜賓 市出臺政策 宜賓 市委、市政府高度重視棚戶區(qū)改造工作，采取一系列有力措施切實推進。各縣（區(qū)）要按照屬地原則，對未改造棚戶區(qū)逐個調(diào)查摸底，編制 20xx 年 2017 年棚戶區(qū)改造規(guī)劃，并展望至 2020 年。 20xx 年改造計劃原則上按市政府下達的目標任務(wù)執(zhí)行，改造項目要在 6 月底前開工 85%以上， 9 月底前全面開工建設(shè)；抓緊組織 20xx年改造項目前期準備工作，提前做好 20xx 年、 2017 年改造項目的儲備工作。結(jié)合城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃，采取拆舊新建、改擴建和綜合整治等方式實施棚戶區(qū)改造。在確保安全質(zhì)量前提下，加快棚戶區(qū)改造安置住房項目建設(shè)進度，多層建筑 18 個月、高層建筑 24 個月竣工并交付使用。各縣（區(qū)）財政嚴格執(zhí)行城市維護建設(shè)稅、城鎮(zhèn)公用事業(yè)附加、城市基礎(chǔ)設(shè) 施配套費 20%和土地出讓收益 10%用于保障性住房和棚戶區(qū)改造支出；市級財政將土地出讓收益 8%用于市中心城區(qū)保障性住房和棚戶區(qū)改造支出。通過直接投資、間接投資、參股、委江安縣城市棚戶區(qū)改造工程建設(shè)項目 可行性研究報告 第 21 頁 托代建等多種方式鼓勵和引導(dǎo)民間資本參與棚戶區(qū)改造項目建設(shè)，并積極落實民間資本參與棚戶區(qū)改造的各項優(yōu)惠政策。市級財政將土地收益 2%和住房公積金增值收益在提取相關(guān)費用后本著“多干多補、少干少補”原則給予資金獎勵。結(jié)合 江安縣 實際擬定棚戶區(qū)改造供地支持和優(yōu)惠政策，具體規(guī)定由 縣 國土局制定。采取實物安置和貨幣補償相結(jié)合，由居民自愿選擇。 縣 人民政府是棚戶區(qū)改造工作的實施主體、工作主體和責任主體，要加強對轄區(qū)內(nèi)棚戶區(qū)改造工作的領(lǐng)導(dǎo)，確保棚戶區(qū)改造工作的順利實施。 （三）強化監(jiān)督檢查。要堅持正確的輿論導(dǎo)向，充分發(fā)揮各種媒體的宣傳作用，采取多種形式廣泛宣傳棚戶區(qū)改造的重大意義，準確解讀政策措施，及時反映工作進展情況，取得棚戶區(qū)居民的理解和支持，為棚戶區(qū)改造工作營造良好的輿論氛圍。實施棚戶區(qū)改造，有利于加快解決中低收入群眾的住房困難，提高生活質(zhì)量，改善生活環(huán)境，共享改革發(fā)展 成果，提高黨和政府的威信，增強人民群眾的向心力和凝聚力。 通過棚戶區(qū)的改造，解決了居民的居住安全問題，改善居住環(huán)境，城市中一些臟、亂、差的死角得到了治理，在提高居民生活質(zhì)量的同時，也改善了城市人居環(huán)境，提升了城市品位。棚戶區(qū)改造工程的建設(shè)，不僅有利于土地利用效率的提高，同時工程通過由政府主導(dǎo)，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計、統(tǒng)一建設(shè)，工程建設(shè)全過程采用公 開招投標方式確定設(shè)計、勘察、施工、監(jiān)理等單位，不僅提高了建筑質(zhì)量的安全，而且充分考慮了居住小區(qū)的環(huán)境質(zhì)量、基礎(chǔ)設(shè)施條件、生活配套設(shè)施等多方面需求，改善了棚戶區(qū)居民的居住條件。以上問題引 起了黨中央、國務(wù)院高度重視，專題研究并制定了完善促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施，做出了增加保障性住房和普通商品住房供給，抑制投資投機性購房和全面啟動城市棚戶區(qū)改造工作的部署。 實施棚戶區(qū)改造，既可以帶動社會投資，促進居民消費，擴大社會就業(yè)，又可以發(fā)展社區(qū)公共服務(wù)，加強社會管理，推進平安社區(qū)建設(shè)，是擴內(nèi)需、惠民生、保穩(wěn)定的重要結(jié)合點。江安縣城市棚戶區(qū)改造工程建設(shè)項目 可行性研究報告 第 25 頁 所以，總的來說，推進城市和國有工礦棚戶區(qū)改造有利于穩(wěn)定人心，穩(wěn)定社會，穩(wěn)定經(jīng)濟，促進發(fā)展。 項目建設(shè)的可行性 本項目的 實施符合 黨中央、國務(wù)院關(guān)于 解決城市低收入家庭住房困難，全面落實全國保障性安居工程工作，推進城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的宏觀政策 。 江安縣城市棚戶區(qū)改造工程建設(shè)項目 可行性研究報告 第 26 頁 第三章 項目建設(shè)條件及選址 項目建設(shè)條件分析 自然條件概況 江安縣位于四川南緣，長江之濱，宜賓之東，三市（宜賓、瀘州、自貢）之交。57′40″－105176。 江安縣屬低山丘陵區(qū)，平壩占總面積的 ％，丘陵占 %，低山占 ％。 江安縣 氣候?qū)僦衼啛釒拇ㄅ?地 濕潤氣候區(qū)，季風(fēng)氣候明顯，四季分明，常年平均氣溫為 ℃ ，年平均降水量為 1132毫米，年平均日照時數(shù) 小時，全年無霜期 347 天。 江安縣的發(fā)展戰(zhàn)略定位是：把江安建成初具規(guī)模的宜瀘兩市結(jié)合部的物資集散地，獨具特色的優(yōu)質(zhì)農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)和加工基地，省市旅游大環(huán)線的重要支撐點，長江上游生態(tài)環(huán)境保護屏障的重要區(qū)域，經(jīng)濟和社會事業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的對外開放二級城市。三次產(chǎn)業(yè)比重為 ： ： 。 項目施工條件 天然建筑材料：本工程施工所需要的砂料、卵石、石料等全部能在 縣 內(nèi)市場采 購。 江安縣城市棚戶區(qū)改造工程建設(shè)項目 可行性研究報告 第 28 頁 施工隊伍及設(shè)備：施工隊伍通過 公開 招投標方式，擇優(yōu)選擇有能力承擔本工程施工的專業(yè)施工企業(yè)。 縣 域城鎮(zhèn)空間 發(fā)展模式 可概括為：“一 城三群一帶 ”輻射組群、以“豐”字型軸線拓展空間開發(fā)模式，促進人口、經(jīng)濟向軸線和節(jié)點區(qū)域集聚，形成以線串點、以點帶面的空間結(jié)構(gòu)體系。 縣城空間總體發(fā)展戰(zhàn)略為“東進 — 西拓、南延 — 北跨”。 “ 三片 ”： 即江安舊城、江北新城和小壩片區(qū) 。 征用拆遷條件 本 項目拆遷工作由政府主導(dǎo)，具體 由 江安縣 人民政府 下屬部門 實施。 本次建設(shè)用地由政府以 劃撥 方式提供給業(yè)主單位使用。 政策法律條件 四川省及 宜賓 市具有完備的建設(shè)施工法律及規(guī)范，本項目建設(shè)均符合相關(guān)規(guī)定，并得到有關(guān)部門和社會各界的大力支持。項目用地規(guī)整，地塊東北面及東南面為居民住宅用地，西南面為S308 線，西北面為規(guī)劃道路，整個場地地勢北高南低。該項目地處江安縣江安鎮(zhèn)內(nèi)，東面為學(xué)府大道，南面為 西街 ，西面及北面為居民住宅區(qū)，交通便利，周邊配套設(shè)施完善。 地下水及場地土對砼結(jié)構(gòu)、砼中的鋼筋具微腐蝕性。 江安縣城市棚戶區(qū)改造工程建設(shè)項目 可行性研究報告 第 32 頁 第四章 項目建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 主要建設(shè)內(nèi)容 本項目建設(shè)內(nèi)容主要包括：安置還房、配套商業(yè)用房、小區(qū)物管及其他配套 用房、小區(qū)道路及配套設(shè)施等建設(shè)。 第三條： 補償方式 被征收人可以選擇貨幣補償方式，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方 式。建筑面積有異議的，以有資質(zhì)的測繪公司進行測繪確認。由多數(shù)被征收人在征收公告發(fā)布之日起 5 日內(nèi)從報名參選的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)中協(xié)商選定一家評估機構(gòu)，并書面報房屋征收部門。 被征收人可以選擇貨幣補償方式，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式。對被征收人已有的獨立戶頭等設(shè)施給予補償。水獨立戶： 3000 元 /戶；電獨立戶： 4000江安縣城市棚戶區(qū)改造工程建設(shè)項目 可行性研究報告 第 34 頁 元 /戶；天然氣獨立戶： 3730 元 /戶；有線電話獨立 戶（含寬帶）： 200元 /戶。 （ 1）被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，原則上就近期房調(diào)換，等面積調(diào)換不補差。 （ 3）被征收房屋的附屬物及裝修裝飾，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，房屋室內(nèi)裝修和附屬設(shè)施補償按重置價格協(xié)商確定補償標準，協(xié)商未達成一致的，由有資質(zhì)的專業(yè)評估機構(gòu)評估確定。 征收商業(yè)用房的，按被征收房屋合法建筑面積計發(fā)，標準為 30 元江安縣城市棚戶區(qū)改造工程建設(shè)項目 可行性研究報告 第 35 頁 ／㎡／次。 被征收人選擇貨幣補償?shù)姆謩e按被征收房屋的合法建筑面積和標準計發(fā)三個月的臨時安置過渡費。 第九條： 獎勵 辦法 一、征收房屋的搬遷獎勵 被征收人在征收公告發(fā)布之日起 10 個工作日 內(nèi)簽約并搬遷的，按被征收房屋合法建筑面積 50 元 /㎡給予獎勵； 超過征收期限未簽約或簽約后未搬遷的，不予獎勵。安置不足部分按2800 元 /㎡或按同期市場評估價格進行補償。調(diào)換不足部份按同期市場價格貨幣補償。 2． 距征收公告發(fā)布之日兩年之內(nèi)的無證自搭房，或雖兩年以上但其違建行為有連續(xù)性的無證自搭房，可根據(jù)建筑面積和房屋結(jié)構(gòu)，參江安縣城市棚戶區(qū)改造工程建設(shè)項目 可行性研究報告 第 37 頁 照《違法建筑自拆工時補助標準》規(guī)定上浮 20%給予被征收人一次性貨幣補助。閉路 :300 元 /戶 。 拆舊點 具體情況如下： （ 1） 人民球場西側(cè)棚改點位于江安縣城區(qū)球場巷，改造區(qū)域占地面積約 畝，該區(qū)域拆遷房屋主要 為 60— 80 年代，房屋主要為磚木結(jié)構(gòu)及磚混結(jié)構(gòu)，房屋大多較為破爛，功能及配套不完善。該點共拆遷居民 209江安縣城市棚戶區(qū)改造工程建設(shè)項目 可行性研究報告 第 38 頁 戶，拆遷住宅面積 25, 平方米，商鋪 1, 平方米，拆遷總建筑面積 26, 平方米。拆遷居民全部為 就 地安置。 4． 3． 2 建新 項目建筑規(guī)模的確定 根據(jù)項目業(yè)主提供拆遷安置基本資料結(jié)合當?shù)?政策規(guī)定，本項目建設(shè)規(guī)模的確定根據(jù)項目片區(qū)擬進行安置的對象、人數(shù)、戶數(shù)、面積，全部實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式進行安置 。其中：地上 建筑面積 57, 平方米（計容面積），考慮以 ， 其他配套用房 平方米， 4, 平方米配套商業(yè)用房，住宅用房建筑面積 51,江安縣城市棚戶區(qū)改造工程建設(shè)項目