【正文】 旅游項目 成為吸引眾多投資者的行業(yè)之一。 可研報告編制依據(jù)和研究范圍 編制依據(jù) 《中華人民共和國城市規(guī)劃法》； 《城市用地分類與建設(shè)用地標準》； 《安鄉(xiāng)縣城總體規(guī)劃》（ 20xx2020 年）； 《安鄉(xiāng)縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要（草案）》； 國家發(fā)改委、建設(shè)部聯(lián) 合頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）》； 建設(shè)單位提供的其他相關(guān)資料。 安生鄉(xiāng)休閑農(nóng)莊項目預可行性研究報告 2 配套工程 本項目配套工程包括道路及場地硬化、綠化工程、供配電、給排水及消防工程等配套設(shè)施工程。即：中心服務(wù) 區(qū) 、 垂釣休閑區(qū)、 時令蔬菜種植 區(qū) 、 停車場 。 該區(qū) 域 對外交通便捷，環(huán)境安靜，工程地質(zhì)及水文地質(zhì)條件較好，基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，周圍沒有 易燃易爆、噪聲和散發(fā)有害氣體、強電磁波干擾等污染源 ，均 符合有關(guān)安全衛(wèi)生環(huán)境保護標準 。 大楊樹大橋即將通車，官垱大橋和荊八公路改造工程即將開始動工，大大優(yōu)化了安生鄉(xiāng)交通條件。 （ 1） 中心服務(wù) 區(qū) 中心服務(wù) 區(qū) 以 S302 邊建筑面積 1500 平方米的酒店一座， 其中按比例設(shè)有旅館、商店、餐廳、舞廳等。 項目建設(shè)實施進度 為了加快工程建設(shè)步伐，在確保工程質(zhì)量的前提下，加強建設(shè)進程中的各項管理工作，編好施工組織設(shè)計，搞好安全施工，項目建設(shè)工期 12 個月 。 研究范圍 本可研報告依據(jù)國家有關(guān)部門政策、規(guī)程、規(guī)范等，對項目建設(shè)背景與必要性、市場分析與預測、 項目選址與建設(shè)條件、建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模、工程 建設(shè) 方案、環(huán)境保護與節(jié)能措施、項目建設(shè)實施進度計劃、投資估算和資金籌措、招投標方案 、財務(wù)評價及社會效益等方面進行分析研究。每年中國的各個大中小型城市都會有一批新的 “ 農(nóng)家樂 ” 旅游項目 新起 ，但是行業(yè)內(nèi)巨大的競爭壓力也會使得一部份投資者退出這一市場。盡管如此，由于地理位置、經(jīng)營理念、管理方式以及發(fā)展戰(zhàn)略的差異使得各地“ 農(nóng)家樂 ” 目前的經(jīng)營狀況都不一樣，所謂優(yōu)勝劣汰，適者生存。近年來，通過調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，全鄉(xiāng)特色優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)得到長足安生鄉(xiāng)休閑農(nóng)莊項目預可行性研究報告 4 發(fā)展。 安生鄉(xiāng)臨近黃山旅游風景區(qū)，距縣城僅半小時車程。全縣設(shè) 8 鎮(zhèn)、 11鄉(xiāng)。旅游資源豐富，全縣已發(fā)掘不同歷史時期的墓葬遺址 22 處，特別是位于湘鄂兩省交界處的黃山頭國家森林公園，千里平川，一山獨秀，花草奇異，古跡繁多，湖光山色，交相輝映，為 漢壽 縣難得的旅游休閑勝地。近年來，在縣委、縣政府的高度重視下，我縣旅游產(chǎn)業(yè)得到了長足的發(fā)展，僅 20xx 年上半年投資 萬元，開發(fā)建設(shè)了眾多的旅游景點，使我縣旅游基礎(chǔ)設(shè)施大大改善，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，旅游接待能力增安生鄉(xiāng)休閑農(nóng)莊項目預可行性研究報告 6 強，全縣現(xiàn)有三星級旅游涉外賓館 3 家，國際旅行社 1家，國內(nèi)旅行社 6家，旅游定點商店 4 家，醫(yī)院 3 家，風味小吃市場 2個，從業(yè)人員 3000 多人。黃山頭鎮(zhèn) “ 農(nóng)家樂 ” 旅游項目的開發(fā)建設(shè)，必然會吸引部分人前來此旅游觀光。 安生鄉(xiāng)休閑農(nóng)莊 項目的開發(fā)建設(shè)，將極大的豐富生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光旅游 區(qū) 旅游功能，延長這部分旅游者前來旅游觀光的 時間 ，提高城東生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光旅游 區(qū) 的旅游綜合收入。 中老年市場：旅游者熱衷于觀光、文化、品嘗、健身、購物等內(nèi)容。 項目客源預測 近年來， 安鄉(xiāng) 縣旅 游 業(yè)接待人次和營業(yè)收入穩(wěn)步遞增，旅游客源結(jié)構(gòu)以國內(nèi)旅客為主，旅游方 式以散客與 團隊 并重，逗留天數(shù)為 — 1 天，旅游動機以休閑娛樂、度假、考察等為主，以 20xx 年為例， 20xx 年接待國內(nèi)外旅游者 10 萬人次，如果其中有 5%的旅游者途經(jīng) 安生鄉(xiāng) 并停留下來參與 “ 農(nóng)家樂 ” 旅游活動，每年將為 安生鄉(xiāng)帶來 5000 人次的客源。 總之，以上幾個方面的分析表明， 休閑農(nóng)莊 項目潛在客源市場開發(fā)潛力巨大。安鄉(xiāng)大橋、石龜山大橋的建成通車，使 湘北 干線貫通，公路可直達 長沙 、岳陽、 武漢 、宜昌、 沙市 。 大楊樹大橋即將通車，官垱大橋和荊八公路改造工程即將開始動工，大大優(yōu)化了安生鄉(xiāng)交通條件。 全縣境地勢平坦，土壤肥沃，宜于耕作，是全國商品糧、商品棉、商品魚重要基地縣之一，譽稱“魚米之鄉(xiāng)”。地殼厚度推斷為 ，重力布格異常值 10—— 30毫伽，是全省地殼最薄，重力高 值區(qū)。境內(nèi) 8條河流的洪道面積 ，河床黃海高程為 。上層為潛水，下層為承壓水。全境多年平均徑流深度 。 地震動參數(shù) 根據(jù)我國地震區(qū)、帶的劃分，安鄉(xiāng)縣位于華南地震區(qū)，長江中下游地震亞區(qū)域 常德地震帶上，為中強活動區(qū)，但頻度較低。 根據(jù) 該園的 地理特點及功能作用，劃分為 三 個功能 區(qū) 。即：中心服務(wù) 區(qū) 、 垂釣休閑區(qū)、 時令蔬菜種植 區(qū) 、停車場 。 配套工程 本項目配套工程包括道路及場地硬化、綠化工程、供配電、給排水及消防工程等配套設(shè)施工程。 突出多樣性和豐富性 營造旅游綜合開發(fā)的“生態(tài)綠網(wǎng)”，形成觀賞型、環(huán)保型、保健型、生產(chǎn)型、文化型、游憩娛樂型等多樣化的特色旅游 “農(nóng)家樂” 。 安生鄉(xiāng)休閑農(nóng)莊項目預可行性研究報告 13 “彈性”原則 樹立彈性控制的觀點，因地制宜，依據(jù)動態(tài)規(guī)劃，分期建設(shè)，滾動發(fā)展。 中心服務(wù)區(qū) 中心服務(wù) 區(qū) 以 S302 邊建筑面積 1500 平方米的酒店一座， 其中按比例設(shè)有 旅館、商店、餐廳、舞廳等。 設(shè)計要求 本工程建筑類別為二類，耐火等級為二級，抗震設(shè)防烈度為 7度，屋面防水等級為Ⅱ級。 屋面設(shè)計 屋面設(shè) 計按《屋面工程技術(shù)規(guī)范》（ GB5034520xx）設(shè)計并滿足節(jié)能要求。 室內(nèi)頂棚應(yīng)便于清掃、防積塵；照明宜采用吸頂燈。 基礎(chǔ)選型 根據(jù)鄰近地質(zhì)勘察報告，本工程建筑采用 條形 基礎(chǔ)。 給排水設(shè)計 給水 本項目工程用水主要為生活用水和 農(nóng)業(yè) 用水。室外給水系統(tǒng)采用埋地暗敷設(shè)，室內(nèi)沿墻明敷至各用水點。 消防用水量 室內(nèi)外消防用水量均為 25L/s，按火災持續(xù)時間 2小時計，則一次消防用水量為360m3。 防雷及接地 防雷措施 本項目 建筑 按第三類防雷建筑物要求設(shè)防。 防雷接地裝置宜與電氣設(shè)備的接地裝置及埋地的金屬管道相連。 消防設(shè)計 設(shè)計依據(jù) 《建筑設(shè)計防火規(guī)范》 GB5001620xx； 《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》 GB5014020xx； 《工程建設(shè)標準強制性條文》（房屋建筑部分 20xx 年版）； 相關(guān)法規(guī)和技術(shù)規(guī)范。消火栓距路邊不應(yīng)大于 5m，不宜小于 2m。因此在項目建設(shè)的過程中，我們要立足于我國現(xiàn)狀，本著“發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟，加強環(huán)境保護力度，切實保護好自然生態(tài)”的要求去開展建設(shè)。 施工期環(huán)境影響分析 噪聲 施工期噪聲主要來源于施工機械，如推土機、挖掘機、打樁機、起重機、載重汽車、攪拌機、振搗器等。這將會對周圍環(huán)境噪聲敏感點產(chǎn)生不利影響。 在施工場地安排員工定期對施工場地灑水以減少揚塵量，灑水次數(shù)根據(jù)天氣狀況而定。 只要加強管理、切實落實好這些措施，施工場地揚塵對環(huán)境的影響將會大大降低，同 時其對環(huán)境的影響也將隨施工的結(jié)束而消失。所排放的污水應(yīng)設(shè)置專門溝渠，經(jīng)格柵沉淀處理后再排入城市排水管網(wǎng)。 固體廢物 建設(shè)施工過程中產(chǎn)生廢棄的建筑材料、廢土、建筑垃圾、生活垃圾等固體廢物。棄土擬在本工程建設(shè)中用做填埋土。采取上述措施后，將會有效地減輕施工期對交通的影響。 固體廢物防治措施 該項目營運期產(chǎn)生的生活垃圾，如果任意排入環(huán)境，分解釋出有毒有害氣體和散發(fā)出惡臭，并滋生蚊蠅，傳播細菌、疾病，將對周圍水體和大氣環(huán)境產(chǎn)生較大影響，必須集中定點收集，密閉存放，及時清運至城市垃圾中轉(zhuǎn)站進行統(tǒng)一處置。 建筑節(jié)能措施 節(jié)能建筑規(guī)劃設(shè)計 根據(jù)建筑功能要求和當?shù)氐臍夂騾?shù)，在總體規(guī)劃和單體設(shè) 計中，科學合理地確定空間布局、外觀體型、間距、層高、選用節(jié)能型建筑材料、保證建筑外維護結(jié)構(gòu)的保溫隔熱等熱工特性及對建筑周圍環(huán)境進行綠化設(shè)計，設(shè)計要有利于施工和維護，全面應(yīng)用節(jié)能技術(shù)措施，最大限度減少建筑物能耗量，獲得理想的節(jié)能效果。 因此 ,選擇合理的建筑物朝向是一項重要的節(jié)能措施。而設(shè)有空調(diào)系統(tǒng)的建筑，其空間布局應(yīng)十分緊湊，盡量減少建筑物外表面積和窗洞面積，這樣可以減少空調(diào)負荷。但如果出于造型和美觀的要求需要采用較大的體形系數(shù)時 ,應(yīng)盡量增加圍護結(jié)構(gòu)的熱阻。 a、 外墻 類型 由外至內(nèi) :水泥砂漿（ 20mm） +膠粉聚苯顆粒保溫砂漿（ 40mm） +加氣混凝土砌塊（ 240mm） +混合砂漿（ 20mm） b、 樓板類型 水泥砂漿（ 20mm） +鋼筋混凝土（ 120mm） +混合砂漿（ 20mm） c、 分戶墻類型 混合砂漿（ 20mm） +灰砂磚砌體（ 240mm） +混合砂漿（ 20mm） d、 屋面 類型 自上而下 :碎石、卵石混凝土 （ 40mm） +水泥砂漿（ 20mm） +擠塑聚苯板（ 40mm） +水泥砂漿（ 20mm） +鋼筋混凝土（ 120mm） +混合砂漿（ 20mm） ②隔離太陽輻射熱 對垂直墻面可采用外廓、陽 臺、挑檐陽等遮陽設(shè)施和淺色墻面、反射幕墻、植物覆蓋綠化等。 ②設(shè)置遮陽設(shè)施 設(shè)置遮陽設(shè)施，考慮空調(diào)設(shè)備的位置。通過改進門窗產(chǎn)品結(jié)構(gòu)（如加裝密封條），提高門窗氣密性。同時還要特別注意玻璃的選材。 ⑤合理控制窗墻比 窗墻比是窗洞口與墻的面積比值，增大這兩個比值不利于空調(diào)建筑節(jié)能，應(yīng)盡量減少空調(diào)房間兩側(cè)溫差大的外墻面積及窗的面積 、 控制窗墻比、對外墻及屋頂?shù)膶岚采l(xiāng)休閑農(nóng)莊項目預可行性研究報告 25 系數(shù)等提出具體要求。 屋頂?shù)墓?jié)能技術(shù)措施 隔離太陽輻射熱 隔熱太陽輻射熱，減少陽光直射，對屋頂可采用架空屋面，淺色屋面，種植屋面等。 “冷屋頂”節(jié)能 國外很多專家對“冷屋頂”（ cool roofs）進行了大量的研 究，發(fā)現(xiàn)其節(jié)能效果很顯著。 敷設(shè)線路時，其導線截面積的設(shè)計選用，充分考慮其機械強度電壓降、發(fā)熱等因素，防止超負荷運行。在同等照度下比白熾燈節(jié)電 7080%。 給排水節(jié)能措施 采用合適的供水系統(tǒng)，充分利用市政供水壓力，按規(guī)范進行合理的給水系統(tǒng)分區(qū)，選擇節(jié)能 節(jié)水的加壓供水的方式。 生活給水泵等采用變頻器控制，根據(jù)負荷大小實時調(diào)節(jié)電能供應(yīng)。 安生鄉(xiāng)休閑農(nóng)莊項目預可行性研究報告 27 第九章 項目工程管理與勞動保護 工程管理 組織機構(gòu) 本項目工程量大，工期緊 ， 為確保工程建設(shè)有序 、有效 運行 ， 本 工程 將 向社會公開招標，選取 施工單位 。 工程開工前， 應(yīng) 編制謹慎嚴密的網(wǎng)絡(luò)計劃，嚴格按網(wǎng)絡(luò)計劃組織安排施工。 建立健全工程質(zhì)量保證體系，強化質(zhì)量意識，實行工程質(zhì)量終身負責制，各項工程項目實行質(zhì)量一票否決制 。 工程建設(shè)過程中所有技術(shù)和質(zhì)量文件、施工和監(jiān)理記錄等資料都要建檔保存，以便備查和追索。 業(yè)主應(yīng)委托監(jiān)理 單位建立質(zhì)量控制體系，對各 道 工序、各個階段的工程質(zhì)量負有首要的責任 。也可以考慮臨時租用部分管理設(shè)施。 環(huán)境監(jiān)理應(yīng)作為本工程強化環(huán)境監(jiān)督管理的重要手段，通過現(xiàn)場監(jiān)督執(zhí)行工作，提請承包商注意避免和及時處理污染等各種環(huán)境問題。開挖產(chǎn)生的土石方必須運至指定地點存放，不得隨意棄土存放。易燃易爆品和有毒有害品的存放，應(yīng)向有關(guān)部門申報，并按照批準的存放地點和保管方式，設(shè)專人負責管理。 施工期間產(chǎn)生的廢氣，應(yīng)控制在環(huán)保部門規(guī)定的排放標準內(nèi)，嚴禁超標排放，造成污染?，F(xiàn)將實施進度大體安排如下： 項目前期階段 3 個月內(nèi)完成項目策劃、可行性研究報告的編制與審批； 項目準備階段 1 個月內(nèi)完成項目工程勘察、設(shè)計、資金組織、招投標、簽訂合同、施工準備（場地平整、通路、通水、通電等）工作； 項目實施階段 6 個月內(nèi)完成全部 建安 工程； 6 個月內(nèi)完成 完成小康住宅、停車場修建、村內(nèi)道路硬化等工作 。 裝修 改造 工程 裝修工程依據(jù)《湖南 省建筑裝飾裝修工程消耗量標準》進行估算。 資金籌措 項目所需資金全部由項目單位通過多渠道融資方式解決。 安生鄉(xiāng)休閑農(nóng)莊項目預可行性研究報告 33 招標組織形式 因該單位不具備自行招標能力，所以必須委托符合資質(zhì)的招標代理公司辦理相關(guān)招標事宜。該項目應(yīng)為公開招標。 表 121 招標基本情況表 招標范圍 招標組織形式 招標方式 不 采用招標方式 全部 招標 部分 招標 自行 招標 委托 招標 公開 招標 邀請 招標 建筑安裝工程 √ √ √ 工程設(shè)計 √ √ √ 工程監(jiān)理 √ √ √ 安生鄉(xiāng)休閑農(nóng)莊項目預可行性研究報告 34 第十三章 經(jīng)濟效益分析 分析說明 本項目的經(jīng)濟影響分析按照國家發(fā)展和改革委員會、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）規(guī)定的原則和要求進行，分為財務(wù)評價和國民經(jīng)濟評價兩部分。 投資回收期 該項目 投資回收期 約為 年 。 本項目建成后正式運營