【正文】 托農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)優(yōu)勢(shì)，深入實(shí)施產(chǎn)業(yè)化、工業(yè)化、城市化戰(zhàn)略，把縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展定位于 “ 根植于種植業(yè)，拓寬于畜牧業(yè)，深化于加工業(yè)，升華于建設(shè)綠色食品城和中等規(guī)模哈爾濱衛(wèi)星城 ” 。 全市幅員面積 3112 平方公里，轄 9 鎮(zhèn) 15 鄉(xiāng) 1個(gè)社區(qū) 246 個(gè)行政村 。八百年前，金太祖 完顏阿骨打 曾在淶流河（拉林河）畔煮酒談兵，境內(nèi)至今尚存金代達(dá)禾、布達(dá)兩座古城遺址。 雙 城 項(xiàng) 目 市 場(chǎng) 調(diào) 查 報(bào) 告 第 一章 雙城市宏觀背景分析 一、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展 城市性質(zhì) 雙城，位于 黑龍江 省省會(huì) 哈爾濱 市西南 30 公里處的松嫩平原上，是黑龍江省的南大門。 這里是一座歷史悠久的文化古城。 交通發(fā)達(dá)，京哈、拉濱兩條鐵路和同三、京哈、哈前、哈大四條公路穿境而過(guò)，距哈爾濱國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅 30 公里， 松花江 主航道通過(guò)我市永勝、臨江兩個(gè)鄉(xiāng)，并且在臨江鄉(xiāng)的三家村設(shè)有船站，水、陸、空交通便捷，區(qū)位優(yōu)越。 通過(guò)以城帶鄉(xiāng)、以工促農(nóng)、城鄉(xiāng)聯(lián)動(dòng)、工農(nóng)結(jié)合，實(shí)現(xiàn)了縣域經(jīng)濟(jì)的良性互動(dòng)、循環(huán)發(fā)展。 2021 年，雙城市生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn) 1389120 萬(wàn)元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)%，從 2021 年開(kāi)始，已連續(xù) 7 年保持兩位數(shù)增長(zhǎng)。 從上面數(shù)據(jù)可以看出，建筑業(yè)增長(zhǎng)值 %與雙城市平均總增長(zhǎng)值 %相近。這都為城市居民生活水平提高，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展提供了基礎(chǔ)。全年居民消費(fèi)價(jià)格比上年上漲 %。其中，企業(yè)存款額 46285 萬(wàn)元，增長(zhǎng) %。家庭結(jié)構(gòu)的變化使得消費(fèi)者更加關(guān)注家庭主人、與孩子的生活空間，更加注 重生活質(zhì)量，因此較大面積戶型需求較多。 第二章 雙城市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 一、雙城房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 綜合分析 雙城市房地產(chǎn)業(yè)起步較晚， 2021 年完全取消福利分房和集資建房后商 品房市場(chǎng)才得到大力發(fā)展，一時(shí)間開(kāi)發(fā)量大幅增加，房?jī)r(jià)上揚(yáng)速度較快，市場(chǎng)秩序不規(guī)范。近億獨(dú)生子女大部分目前已進(jìn)入適婚年齡，這次生育小高峰將持續(xù)十幾年。在這種越趨明顯的賣方市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)幾年的牛市發(fā)展將不言而預(yù)。一般而言， 大體量集中區(qū)都具有較大的投資價(jià)值，二則相對(duì)于市中心，它無(wú)污染的自然環(huán)境和超前的市政規(guī)化優(yōu)勢(shì)無(wú)可比擬。這自然的會(huì)引起居住片區(qū)的偏移，而開(kāi)發(fā)區(qū)相對(duì)可居住建設(shè)項(xiàng)目較少的供應(yīng)量使得這種需求更加明顯。保證其調(diào)查的全面性和客觀性。 次之客群多為雙城市成功人士，他們購(gòu)房主要是需要精神層面的滿足，例如歸屬感和自豪感等。 購(gòu)房的原因 出現(xiàn)頻數(shù) 百分?jǐn)?shù) 有效百分?jǐn)?shù) t 累積百分?jǐn)?shù) 有效 本地拆遷 5 改善居住條件 60 投資升 值 5 結(jié)婚用房 25 地位身份的象征 1 其他 2 總 98 改善居住條件,%投資升值,%結(jié)婚用房,%其他, 2 %地位身份的象征, 1 % 本地拆遷,% 本次預(yù)置業(yè)屬于 出現(xiàn)頻數(shù) 百分?jǐn)?shù) 有效百分?jǐn)?shù) t 累積百分?jǐn)?shù) 有效 第一次 39 第二次 53 多次 6 總 98 第二次54%多次6%第一次40% 購(gòu)買偏好 A\可接受價(jià)格、總價(jià)分析 購(gòu)房者最可能購(gòu)買的房?jī)r(jià)平均值范圍在 元 /㎡ 元 /㎡之間，買房者的最高承受能力均值在 元 /㎡，認(rèn)為質(zhì)量保證最低線均值為 元 /㎡。 購(gòu)房承受總價(jià)（萬(wàn)元） B點(diǎn) C點(diǎn) 總額高于多少你不會(huì)購(gòu)買（萬(wàn)元） 總額低于多少你也不會(huì)買（萬(wàn)元） N 有效 96 96 82 80 無(wú)效 2 2 16 18 平均值 最底 5 9 10 4 最高 40 40 50 20 B\需求面積分析 被調(diào)查者中需求面積在 60 平方米以下的占 %， 6080 平方米之間的占%， 80100 平方米之間的占 %， 100120 平方米之間的占 %， 120140平方米之間的占 %。而相對(duì)高層和小高層，多層物業(yè)分?jǐn)偯娣e較少，人們經(jīng)濟(jì)條件能夠較輕松的承擔(dān)物業(yè)費(fèi)，所以對(duì)多層依然偏愛(ài)。 平層64%躍層5%復(fù)式12% 錯(cuò)層19% 出現(xiàn)頻數(shù) 百分?jǐn)?shù) 有效百分?jǐn)?shù) t 累積百分?jǐn)?shù) 有效 錯(cuò)層 33 平層 42 躍層 9 復(fù)式 14 總 98 E\戶型結(jié)構(gòu)偏好分析 人們期望的臥室數(shù)量中，選擇 1室 %， 2室的最多，占總量的 %，選擇3室的占 %，選擇 4室的僅占 %。 起居室 的需求 二個(gè)起居室15%一個(gè)起居室85% 無(wú)所謂97%1 5 2 0 平米3% 出現(xiàn)頻數(shù) 百分?jǐn)?shù) 有效百分?jǐn)?shù) t 累積百分?jǐn)?shù) 有效 1 83 2 15 總 98 起居室 面積 出現(xiàn)頻數(shù) 百分?jǐn)?shù) 有效百分?jǐn)?shù) t 累積百分?jǐn)?shù) 有效 2532平米 53 1925平米 22 32平米以上 11 19平米以下 3 總 89 無(wú)效 9 Total 98 餐廳面積 出現(xiàn)頻數(shù) 百分?jǐn)?shù) 有效百分?jǐn)?shù) t 累積百分?jǐn)?shù) 有效 19平米以下 62 1 9 2 5 平米1%無(wú)所謂36%1 9 平米以下63% 1925平米 1 總 63 無(wú)效 35 總 98 H\衛(wèi)生間分析 消費(fèi)者對(duì)衛(wèi)生間的需求，從調(diào)查數(shù)據(jù)看，選擇兩室的多選擇一衛(wèi)，占 %；選擇三室的多選擇二衛(wèi)，占 %，同時(shí)人們對(duì)主衛(wèi)面積 的要求 51%集中在 59， 912平方米，客衛(wèi) 59平方米或 5平米左右。 出現(xiàn)頻數(shù) 百分?jǐn)?shù) 有效百分?jǐn)?shù) t 累積百分?jǐn)?shù) 有效 一次性 21 分期 31 按揭 36 公積金貸款 10 總 98 期望首付款額 在人們期望首付款的調(diào)查中， 58 萬(wàn)元占 %所占份額最大， 5 萬(wàn)元以下占%， 810 萬(wàn)元占 19%， 1528 萬(wàn)元的占 %。 購(gòu)房考慮因素重要性分?jǐn)?shù)分析 012345建筑質(zhì)量物業(yè)管理價(jià)格區(qū)位戶型交通區(qū)內(nèi)配套區(qū)內(nèi)景觀教育樓型區(qū)外配套品牌 配套設(shè)施要求 由人們對(duì)景觀設(shè)計(jì)感興趣的調(diào)查可知，大部分人希望社區(qū)內(nèi)有綠地，占份額的60%，運(yùn)動(dòng)器械占 40%，大樹(shù)、座椅占 27%，花壇占 22%，街燈、 噴泉各占 21%，兒童樂(lè)園占 19%，特色地面鋪裝占 17%，水池占 15%，特色路燈、背景音樂(lè)各占 13%，涼亭占 12%，城市雕塑占 10%，瀑布占 6%。 中心花園 會(huì)所 體育健康設(shè)施 文化娛樂(lè)設(shè)施 醫(yī)療保健設(shè) 購(gòu)物場(chǎng)所 金融郵政設(shè)施 餐飲 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 幼兒園 車庫(kù) 公交站點(diǎn) 小學(xué) N 有效 98 98 98 98 98 98 98 98 98 98 97 98 98 無(wú)效 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 0 0 百分比 69% 1% 48% 19% 43% 26% 7% 7% 26% 14% 19% 16% 6% 數(shù) 68 1 47 19 42 25 7 7 25 14 18 16 6 0%10%20%30%40%50%60%70%中心花園會(huì)所體育健康設(shè)施 文化娛樂(lè)設(shè)施醫(yī)療保健設(shè)購(gòu)物場(chǎng)所金融郵政設(shè)施餐飲農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)幼兒園車庫(kù)公交站點(diǎn)小學(xué) 小結(jié)：購(gòu)房者越來(lái)越理性，已不僅僅是滿足基本的居住需求，影響人們購(gòu)房的最主要因素依次排序?yàn)榻ㄖ|(zhì)量、物業(yè)管理、價(jià)格、區(qū)位、戶型；尤其對(duì)物業(yè)管理、區(qū)內(nèi)的景觀和公共配套提出較高要求和個(gè)性化需求。雙城市學(xué)歷層次相對(duì)較低主要以大專及以下為主。 總結(jié) 被調(diào)查者中，不同的年齡段對(duì)臥室、廳、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)的要求各不相同， 組合以上數(shù)據(jù)得： 人們?cè)诓煌挲g段對(duì)戶型選擇的差異性也較大， 30 歲以下中二室一廳一衛(wèi)戶型最受歡迎， 3545 歲中三室二廳二衛(wèi)戶型最受歡迎，三室一廳二衛(wèi)戶型所占比重也較大。 綜上分析，二室一廳是最為廣泛接受的戶型，其次是三室一廳一衛(wèi)和三室二廳二衛(wèi)。相對(duì)容積率比 較高，文體設(shè)施、康樂(lè)、服務(wù)設(shè)施等配套設(shè)施相對(duì)短缺，小區(qū)配套主要依賴市政配套。營(yíng)銷手段幾乎一律是“廣告宣傳 +售樓小姐”模式，且運(yùn)用方面還存在很大差異。多數(shù)樓盤限于規(guī)模和自身開(kāi)發(fā)實(shí)力，自身基本配套設(shè)施與服務(wù)稀缺，因而不得不依賴市政配套與小區(qū)以外的周邊設(shè)施。北部、東部為雙城市開(kāi)發(fā)重點(diǎn) 東部將以高新區(qū)為核心開(kāi)發(fā)建設(shè)重點(diǎn)，側(cè)重于新區(qū)開(kāi)發(fā)，土地升值空間大。 雙城房地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)提升空間大 與哈爾濱以及南方發(fā)達(dá)城市相比，雙城市地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛起步，相對(duì)較為落后，就像一張白紙，萬(wàn)事待書。房地產(chǎn)投資仍然不高，真正需求和升級(jí)置業(yè)是市場(chǎng)主力需求 。 雙城市 2021 年地產(chǎn)將呈現(xiàn)的特點(diǎn) 1）、項(xiàng)目盤量較大 2）、小高層、高層、 TOWNHOUSE 進(jìn)入雙城 3）、重視物業(yè)管理，強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理服務(wù) 4）、營(yíng)銷隊(duì)伍素質(zhì)較前些年有了長(zhǎng)足的發(fā)展與進(jìn)步， 銷售人員素質(zhì)有所提高 5）、目標(biāo)客戶群體細(xì)分 6）、強(qiáng)調(diào)并注重了售樓中心的硬件環(huán)境 7）、廣告推廣手段多樣，集平面、電視、戶外、 DM 等多種宣傳方式于一體， 立體式對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行灌輸 8）、提高了對(duì)其它推廣手段的應(yīng)用，如房展會(huì)、房地產(chǎn)俱樂(lè)部等 9）、整體包裝色彩、理念、廣告語(yǔ)等突出，強(qiáng)調(diào)了項(xiàng)目本身的特點(diǎn)與概念 10）、概念炒作日益突出 11）、注重了企業(yè)自身與項(xiàng)目品牌形象的建設(shè) 12）、加大了廣告投放力度 第三章 項(xiàng)目所在區(qū)域地產(chǎn)市場(chǎng)概況 一、住宅市場(chǎng)分析 2021年住宅市場(chǎng)特征 住宅價(jià)格穩(wěn)步上漲，全年漲幅 平衡 2021 年在國(guó)家一系列宏觀調(diào)控政策的影響下， 雙城 住宅市場(chǎng) 穩(wěn)步上升 ，全年住宅市場(chǎng)價(jià)格增幅不到二百元，與去年的增長(zhǎng)幅度相比，增幅 相近 ，全年漲幅 穩(wěn)定 。 住宅市場(chǎng) 連續(xù)七年穩(wěn)步上漲 07 年初始 雙城 住宅市場(chǎng)保持 連續(xù)七 年的繁榮，住宅市場(chǎng)價(jià)格 穩(wěn)步 增長(zhǎng) 。 2021 年住宅市場(chǎng)展望 2021 年由于受中央和地方各種房地產(chǎn)政策的影響， 同時(shí)， 國(guó)家抑制投資過(guò)熱，房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)家支柱產(chǎn)業(yè)之一必然是重點(diǎn)調(diào)控對(duì)象 。同時(shí) 政策中關(guān)注的經(jīng)濟(jì)適用房、 廉租房、 舊村改造轉(zhuǎn)軌等關(guān)鍵詞，預(yù)示一定規(guī)模的中低價(jià)房的開(kāi)發(fā)，同時(shí)未來(lái)一段時(shí)間 溫州商團(tuán)的進(jìn)駐，促使 新增供應(yīng)量的增加，將會(huì)對(duì) 雙城的 樓市產(chǎn)生不小的沖擊，限制樓市價(jià)格的增長(zhǎng)幅度。而作為扼守哈爾門戶、糧食產(chǎn)量大縣、世界百?gòu)?qiáng)輕工業(yè)企業(yè)的加工廠的雙城市，其 發(fā)展?jié)摿θ找骘@現(xiàn)，隨著新城建設(shè)進(jìn)程的加快以及 百?gòu)?qiáng)企業(yè)的不斷加盟 ， 為雙城 提供 經(jīng)濟(jì)騰飛 的同時(shí) ， 促進(jìn)了 雙城市 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的進(jìn)程， 加速了地產(chǎn) 市場(chǎng)的熱 度 。 暢銷面積 764811871985410013363123781105811063137020406080100120140160暢銷面積一( ㎡) 暢銷面積二( ㎡) 暢銷面積三( ㎡)和平小區(qū) 雙城市民樂(lè)小區(qū) 金谷家園 興華綜合樓鳳凰城 利民小區(qū) 金融花園 從統(tǒng)計(jì)中很明顯可以看出，暢銷面積主要集中在 40㎡ 100 ㎡、但面積為 60 ㎡－ 80 ㎡左右的銷售率要高于其它范圍面積。 客戶來(lái)源分析 雙城85%外縣13%其它城市2% 從圖中我們可以看出，雙城購(gòu)房人群主要來(lái)源于本市，其中有很大一部分來(lái)自于周邊地區(qū)的原住民。其后依次為物業(yè)管理、戶型、價(jià)格、 商業(yè)、地段、綠化。隨著 鳳凰城 、 教育家園和明年即將入駐的溫州商團(tuán) 等大型高檔社區(qū)的建設(shè)， 北部地區(qū)的入住人口將大量增加，該部分人群消費(fèi)力較強(qiáng)，因此可以預(yù)見(jiàn) 雙城北 部將成今后幾年商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域。能集中滿足人們購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)需要的購(gòu)物中心將作為新的業(yè)態(tài)形式在 雙城 商業(yè)中應(yīng)運(yùn)而生。 21 世紀(jì)商業(yè)地產(chǎn)金融的主流模式是以信托為主線，其他金融配套的一種多元化的融資模式。 2）、商業(yè)經(jīng)營(yíng)物業(yè)