【正文】 處理與之有關(guān)的一切事物，我均予以承認(rèn)。 我方同意所提交的投標(biāo)文件在招標(biāo)文件的投標(biāo)須知前附表中規(guī)定的投標(biāo)有效期內(nèi)有效，在此期間內(nèi)如果中標(biāo)，我方將受此約束。 我方已詳細(xì)審核全部招標(biāo)文件，包括修改文件（如有時(shí)）及有關(guān)附件；我方完全知道必須放棄提出含糊不清或誤解的權(quán)利；我方承認(rèn)投標(biāo)函附錄是我方投標(biāo)函的組成部分。 本投標(biāo)書 是我公司 根據(jù)貴方提供的 “鴻意星城 ”物業(yè)管理服務(wù)招標(biāo)文件要求， 并結(jié)合 我公司的企業(yè)服務(wù)理念及標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng) 過 考察研究之后，編制 出 的前期物業(yè)管理服務(wù)投標(biāo)書。 1 鴻意星城 物業(yè)管理投標(biāo)書 2 目 錄 前言 附件投標(biāo)人概況及投標(biāo)報(bào)價(jià)表 投標(biāo)人函 法定代表人證書授權(quán)委托書 資質(zhì)證書 第一章 投標(biāo)人基本概況 第二章 對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)、管理服務(wù)定位，管理服務(wù)目標(biāo)及整體設(shè)想 第三章 組織架構(gòu)、人員配備、培訓(xùn)及管理 第四章 擬采取的管理方式、工作計(jì)劃及物資配備計(jì)劃 第五章 日常管理服務(wù)方案、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及其措施 第六章 企業(yè)內(nèi)部管理規(guī)章制度、公眾制度 第七章 管理服務(wù)重點(diǎn)、難點(diǎn)及其措施 第八章 物業(yè)檔案資料管理 第九章 物業(yè)管理費(fèi) 用測(cè)算和投標(biāo)報(bào)價(jià) 第十章 投標(biāo)人和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人資格證明材料 第十一章 投標(biāo)人的業(yè)績資料 3 前 言 首先，十分榮幸能參與 “鴻意星城 ”項(xiàng)目的物業(yè)管理服務(wù)投標(biāo)工作。 我方同意一旦中標(biāo)，投標(biāo)書中的所有承諾，招標(biāo)方有權(quán)要求寫入物業(yè)管理委托合同，否則，招標(biāo)方可以在中標(biāo)候選單位中重新確定中標(biāo)單位。 一旦我方中標(biāo)，我方保證按合同協(xié)議書中規(guī)定的工期 日歷天內(nèi)完成并移交全部工 程。 除非另外達(dá)成協(xié)議并生效，你方的中標(biāo)通知書和本投標(biāo)文件將成為約束雙方的合同文件的組成部分。 授權(quán)委托人無轉(zhuǎn)委托權(quán)，物此委托。在管物業(yè)的 綜合管理、服務(wù)質(zhì)量普遍受到行業(yè)內(nèi)部、開發(fā)建設(shè)單位及廣大業(yè)主的認(rèn)同，企業(yè)知名度得到了不斷的提升。在成熟豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，在實(shí)踐中不斷摸索、不斷總結(jié)積累出符合物業(yè)管理特色的管理服務(wù)具體操 作規(guī)程，以和諧穩(wěn)定為大前提，換位思考，充分在業(yè)主 /住戶的角度考慮，全力保障品質(zhì)如一的管理服務(wù)水平，保證小區(qū)安全、和諧、便捷、穩(wěn)定的良好生活秩序。我們就要有自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力，要有行業(yè)一流的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，要有高效的企業(yè)管理模式，要有專業(yè)穩(wěn)定的管理隊(duì)伍，要有健康成熟的企業(yè)文化，要有品牌的知名度和美譽(yù)度。 主動(dòng)承擔(dān)推動(dòng)行業(yè)發(fā)展的責(zé)任，在行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)方面不斷追求和優(yōu)化； 在企業(yè)管理模式方面積極探索并實(shí)踐，為其他企業(yè)提供借鑒； 通過行業(yè)領(lǐng)先的品牌和專業(yè)的服務(wù)讓開發(fā)商滿意并放心； 通過超出預(yù)期的高標(biāo)準(zhǔn)的管理和服務(wù)讓業(yè)主感動(dòng)； 通過提倡并推動(dòng)健康規(guī)范的競(jìng)爭(zhēng)方式，積極引導(dǎo)行業(yè)良性發(fā)展，并主動(dòng)承 擔(dān)社會(huì)責(zé)任和義務(wù)，以愛心回饋社會(huì)，讓同行尊敬。 不斷的追求和提升我們的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，使我們的管理和服務(wù)更好。小區(qū)位于南京市白下區(qū)楊莊石楊路，規(guī)劃建設(shè) 22 棟小高層，住宅總戶數(shù)為 1144 戶， 1 所幼兒園， 1所會(huì)所及局部商業(yè)裙房。 基于對(duì)鴻意星城項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)，為了使日后的管理服務(wù)工作能更好地符合標(biāo)準(zhǔn)、更加讓客戶滿意，我公司的相關(guān)專業(yè)人員研究分析的結(jié)果是：未 來的鴻意星城小區(qū)的業(yè)主以白領(lǐng)階層的首次置業(yè)者及意在南京定居的外地知識(shí)分子。此外，我們將采取 “ 公司支持 +現(xiàn)場(chǎng)管理 ” 的工作方式投入嚴(yán)格的質(zhì)量控制手段，保證項(xiàng)目的服務(wù)質(zhì)量符合要求。 以上目標(biāo)及服務(wù)承諾的實(shí)現(xiàn)，有賴于對(duì)員工進(jìn)行系統(tǒng)、專業(yè)的崗前培訓(xùn)，主要進(jìn)一步加強(qiáng)員工的服務(wù)意識(shí)、質(zhì)量意識(shí)、創(chuàng)新意識(shí)、服從意識(shí)和成本意識(shí)，改善甚至杜絕重管理、輕服務(wù)的現(xiàn)象。 第三章 組織架構(gòu)、人員配備、培訓(xùn)和管理 一、管理處組織架構(gòu)和人員配備 （一）組織架構(gòu) 廣東中奧 物業(yè)管理有限公司 12 鴻意星城管理處 （二）、各部 門職 責(zé) 綱要： 1 綜 合事務(wù)部（含財(cái)務(wù)職能） 財(cái)務(wù)管理，員工考勤管理，物質(zhì)管理 2 客戶服務(wù)部 資料檔案管理、業(yè)主入伙管理、二次 裝修管理、報(bào)修接待管理、投訴處理及住、免費(fèi)服務(wù)和特約代辦收費(fèi)服務(wù) 3 工程維修部 物業(yè)設(shè)備設(shè)施的各項(xiàng)管理 4 安全保衛(wèi)部 安保管理 5 環(huán)境管理部 環(huán)境衛(wèi)生及規(guī)劃管理 6 社區(qū)文化部 社區(qū)文化部 工程維修部 安全保衛(wèi)部 綜合事務(wù)部 環(huán)境管理部 13 小區(qū)文化活動(dòng)的組織管理 （三）、組織架構(gòu)和人員配備說明： 公司將遵循以下原則建立物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)，明確機(jī)構(gòu)的職能、責(zé)任、權(quán)限、隸屬關(guān)系及信息溝通渠道。 ? 保安員在完成治安、消防及車輛管理的同時(shí)，還肩負(fù)著對(duì)房屋及公共設(shè)施、衛(wèi)生和消防情況的巡視，同時(shí)注意周邊情況 ? 保潔員在對(duì)區(qū)域內(nèi)公共部分、公共空間及配套設(shè)施完成日常清潔工作的同時(shí)，還肩負(fù)著房屋及公共設(shè)施情況的巡視； ? 維修人員除日常的維修工作外，還肩負(fù)著管理員的責(zé)任； ? 根據(jù)實(shí)際情況營造文化氛圍，配備專 (兼 )職人員； ? 上級(jí)管 理人員關(guān)心，了解下屬，均對(duì)下屬負(fù)有指導(dǎo)、示范、幫助．培養(yǎng)的職責(zé)。 管理人員的績效考核將嚴(yán)格按照績效考核體系進(jìn)行考核。對(duì)工作努力，成績優(yōu)異的管理人員，我們將視情況授予“優(yōu)秀員工獎(jiǎng)”及“特殊貢獻(xiàn)獎(jiǎng)”“委屈獎(jiǎng)”等榮譽(yù)，并給予一定的物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)。 在確定管理模式的基礎(chǔ)上，針對(duì)鴻意星城的特色及實(shí)際情況，我們進(jìn)一步提出全方位物業(yè)管理的基本思路。把服務(wù)質(zhì)量和成本控制作為考核管理處工作業(yè)績的兩頂最重要的指標(biāo)，力求在“服務(wù)質(zhì)量”和“成本控制”之間找到更準(zhǔn)確的結(jié)合點(diǎn)，以提供“質(zhì)優(yōu)價(jià)廉”的 服務(wù)產(chǎn)品。 建立“物業(yè)管理信息島” 現(xiàn)代社會(huì)是信息化、數(shù)字化社會(huì)。政府主管部門、業(yè)主、住戶以及物業(yè)管理公司隨時(shí)可通過互聯(lián)網(wǎng)或本地電話網(wǎng)登陸網(wǎng)站，高速瀏覽管理處的管理情況，并獲取服務(wù)資料，同時(shí)對(duì)管理處的工作業(yè)績進(jìn)行監(jiān)督和指導(dǎo)，實(shí)現(xiàn)管理服務(wù)信息的多層面?zhèn)鬟f。并從保護(hù)業(yè)主合法權(quán)益及提高自身管理水平出發(fā)，不斷增強(qiáng)業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)自治自律管理的意識(shí)和能力，使之能真 正代表全體業(yè)主行使監(jiān)督和審核的權(quán)力。在鴻意星城項(xiàng)目的服務(wù)形式上，我們擬建立客戶服務(wù)中心的運(yùn)作體系。通過客戶服務(wù)中心的有效運(yùn)作，第一，可保證管理處對(duì)外信息傳播的□徑統(tǒng)一化；第二，建立首問責(zé)任制，所有業(yè) 18 主、住戶的投訴和需求都有專人負(fù)責(zé)跟蹤和落實(shí)直至業(yè)主滿意為主；第三，中心24 小時(shí)的工作時(shí)間 (晚間 21:00 后電話值班 )將可保證業(yè)主、住戶的需求全天候地得到受理及滿足。共用設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)的良好程度將直接影響到業(yè)主、住戶的日常起居和安全保障等問題。 （一）、前期管理工作計(jì)劃 序號(hào) 項(xiàng) 目 內(nèi) 容 時(shí) 間 一 組建物業(yè)管理隊(duì)伍 人員的選拔； 人員的培訓(xùn)； 接管前 3個(gè)月 19 人員的上崗。 服務(wù)管理中 五 交付前現(xiàn)場(chǎng)管理服務(wù) 對(duì)售樓部、樣板區(qū)派出保安、保潔服務(wù)； 準(zhǔn)備項(xiàng)目物業(yè)管理各類文件資料。 裝修期 三 對(duì)住戶的宣傳 建立智能化示范單元，進(jìn)行宣傳和培訓(xùn)； 利用各項(xiàng)手段宣傳園區(qū)設(shè)施使用。 入住使用期 三 安保管理 治安管理； 交通、車輛管理； 消防管理。 入住使用期 七 社區(qū)文化活動(dòng)開展 社區(qū)宣 傳； 舉辦社區(qū)活動(dòng)； 提供社區(qū)服務(wù)。 (二 )、物質(zhì)配備計(jì)劃 按照鴻 意星城交付使用面積和物質(zhì)配備原則，經(jīng)測(cè)算，鴻意星城物業(yè)管理處擬配備的物資裝備總費(fèi)用約為 220230 元人民幣，其中行政辦公用品 130700 元，維修工具 14330 元，清潔綠化工具 26900 元，治安、交通、消防管理設(shè)備 48300元。巡查、維修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。每日巡查一次裝修施工現(xiàn)場(chǎng)，并有記錄。 ★ 共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù) 健全的共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維修養(yǎng)護(hù)制度，每年一次編制共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，并建立共用設(shè)施設(shè)備檔案，共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng)記錄齊全。 保持每日至少兩次對(duì)共用設(shè)施設(shè)備組織巡查，做好巡查記錄。 保持設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。 ★ 公共區(qū)域清潔衛(wèi)生保潔服務(wù) 高層按層、多層及小高層按梯位設(shè)置垃圾桶，其它公共場(chǎng)所根據(jù)實(shí)際情況合理設(shè)置垃圾桶，并實(shí)行垃圾袋裝。 保證小區(qū)內(nèi)道路、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)、綠地 、明溝等每日清掃 2 次；公共樓道、電梯廳每日清掃 2 次，每天濕拖 1 次；共用部位玻璃、室外標(biāo)識(shí)、宣傳欄、信報(bào)箱等每周清潔 1 次；路燈、樓道燈每月清潔 1 次。 有完善的消殺工作管理制度，適時(shí)投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。 3．物業(yè)管理公司檔案資料按公司規(guī)定要求存檔，做到圖有袋、文有夾，報(bào)告類文件編目錄索引，檔案類文件有存檔文件清單及編號(hào)目錄。 7．因工作需要借閱、復(fù)印專管部分檔案資料的，需經(jīng)主管書面確認(rèn)。 小區(qū)出入口會(huì)設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口及停車場(chǎng)交通標(biāo)示齊全、規(guī)范；各組團(tuán)、棟及 單元（門）、戶和公共配設(shè)施場(chǎng)地有明顯標(biāo)志。 對(duì)火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時(shí)及時(shí)告知相關(guān)業(yè)主（物業(yè)使用人），并報(bào)告有關(guān)部門，同時(shí)協(xié)助采取 相應(yīng)措施。 3 小區(qū)設(shè)立門衛(wèi) 24 小時(shí)值班，特殊情況入?yún)^(qū)的機(jī)動(dòng)車輛，一律收取“駕駛證”，發(fā)給司機(jī)“準(zhǔn)入證”并作登記，交納服務(wù)費(fèi)，出門時(shí)即收回“準(zhǔn)入證”，核對(duì)后歸還“駕 駛證”并登記。 ★ 消防管理 消防責(zé)任重于泰山，同時(shí)消防管理又小區(qū)管理的重要一環(huán)，因此，需要做好以下工作： 一、消防管理目標(biāo) 堅(jiān)持“預(yù)防為主，防消結(jié)臺(tái)”的消防工作萬針，嚴(yán)格實(shí)行防火安全責(zé)任制，實(shí)施全員義務(wù)消防員制。 三、加強(qiáng)二次裝修的消防管理 （一）對(duì)二次裝修審批時(shí)，要求裝修施工單位按標(biāo)準(zhǔn)配備滅火器材方可入場(chǎng)施工。火警應(yīng)急程序如下： （ — ）報(bào)警 管理處所有人員均應(yīng)刪加消防熹識(shí)，發(fā)現(xiàn)異篇情況如煙霧、火光等，應(yīng)立即向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)及消防部門匯報(bào)。管理處經(jīng)理接報(bào)后應(yīng)趕往監(jiān)控中出進(jìn)行調(diào)度，經(jīng)理助理接報(bào)后應(yīng)趕往現(xiàn)場(chǎng)過行指揮。 滅火組在現(xiàn)場(chǎng)指揮的帶領(lǐng)下使用滅火器材進(jìn)行滅火。按現(xiàn)場(chǎng)指揮的命令，向現(xiàn)場(chǎng)運(yùn)送滅火劑、滅火器材以及所需的各種材料。 第六章、企業(yè)內(nèi)部規(guī)章制度、公眾制度和質(zhì)量表單 一、公眾制度 （一）鴻意星城業(yè)主公約 為加強(qiáng)鴻意星城住宅小區(qū)（以下簡(jiǎn)稱 該小區(qū) ）統(tǒng)一的物業(yè)管理，創(chuàng)造一個(gè)良好的居住、工作環(huán)境，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》以及南京 市人民政府頒布的《南京市物業(yè)管理辦法》有關(guān)規(guī)定制定本公約，保證該小區(qū)的所有業(yè)主有一個(gè)安全、寧靜、整潔、高尚的居住和工作環(huán)境。 二、 首次業(yè)主大會(huì)，在該小區(qū)已交付的物業(yè)建筑面積達(dá)到百分之五十以上時(shí)，由物業(yè)管理主管部門會(huì)同開發(fā)建設(shè)單位或其委托的物 業(yè)管理單位，按法定程序和形式召集，并選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會(huì)。授權(quán)委托書必須有業(yè)主簽字，如業(yè)主為法人，須加蓋法人公章。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)于召開業(yè)主大會(huì)七天前將會(huì)議地點(diǎn)、時(shí)間、內(nèi)容、方式及其它事項(xiàng)予以公告并報(bào)告區(qū)物業(yè)管理主管部門。 十、 業(yè)主大會(huì)的決定 和業(yè)主委員會(huì)章程的內(nèi)容不得與憲法、法律、法規(guī)和政策相抵觸。 B、 對(duì)房屋的內(nèi) 外承重墻、梁、柱、板、陽臺(tái)進(jìn)行違章鑿、拆、搭、建、封閉外陽臺(tái)、外掛曬衣架、加裝太陽能熱水器，在外墻立面安裝網(wǎng)、罩、牌；更換進(jìn)戶門； C、 占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺(tái)、道路、停車場(chǎng)、自行車房（棚）等公用部位、設(shè)施及公共場(chǎng)所（地）； D、 損壞、拆除、改造供電、供水、供氣、通訊、排污、消防等公用設(shè)施； E、 不按規(guī)定放置堆放物品、丟棄垃圾、高空拋物； F、 違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危險(xiǎn)物質(zhì)及飼養(yǎng)家禽、寵物等； G、 踐踏、占用綠化 地，損壞、涂劃園林建筑小品； H、 在頂層屋頂平臺(tái)上亂搭、亂建，影響屋頂結(jié)構(gòu)和觀瞻，影響該小區(qū)外觀及樓宇外觀的亂搭、亂貼、亂掛、私自設(shè)立廣告牌等； I、 利用房屋進(jìn)行危害公共利益或其他不道德的行為； J、 法律、法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其他行為。 34 三、本 公約 可依據(jù)有關(guān)部門政策、法規(guī)修訂或補(bǔ)充，也可經(jīng)發(fā)展商審議修訂（在成立業(yè)主委員會(huì)后，由三分之二以上業(yè)主或使用人投票同意也可修證），但不得違反政策法律規(guī)定。 （ 2）施工單位應(yīng)向物業(yè)公司提供企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書等 ， 填寫《裝修申報(bào)材料》，并根據(jù)裝修內(nèi)容，提交一份詳細(xì)的裝修施工圖紙 (平面圖、線路圖等 )及裝修內(nèi)容， 以及物業(yè)公司需要的其他相關(guān)的有效證件，并提供所有進(jìn)場(chǎng)裝修人員的身份證復(fù)印件及出入證照片各一張。