【正文】 為瓊海市 20xx 年度保障性住房建設(shè)項(xiàng)目之一。 項(xiàng)目提出的理由 當(dāng)前，解決好廣大低收入家庭的住房問(wèn)題已成為各級(jí)政府工作的重點(diǎn)和難點(diǎn)。 附件： 瓊海市發(fā)展和改 革委員會(huì)《關(guān)于瓊海市 20xx 年公共賃租住房項(xiàng)目建議書(shū)的批復(fù)》（海發(fā)改審批 [20xx]105 號(hào)）。 1 第一章 總 論 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目名稱 瓊海市 20xx 年 公共租賃 住 房建設(shè)項(xiàng)目 承辦單位 瓊海市住房保障與房產(chǎn)管理局 可行性研究報(bào)告 編制依據(jù) 、目的及范圍 一、編制依據(jù) 《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》（國(guó)發(fā)［ 20xx］ 24 號(hào)） ； 《海南省保障性住房管理暫行辦法》瓊府〔 20xx〕 66 號(hào)； 《海南省公共租賃住房管理辦法》（試行） ； 瓊海市發(fā)展和 改革委員會(huì)《關(guān)于瓊海市 20xx 年公共賃租住房項(xiàng)目建議書(shū)的批復(fù)》（海發(fā)改審批 [20xx]105 號(hào)）； 《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》（建保 [20xx]87 號(hào)） ； 《瓊海市城市總體規(guī)劃（ 20xx2020）》； 本次進(jìn)行實(shí)地調(diào)研收集到的項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料； 國(guó)家建設(shè)部有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)規(guī)范。尤其是 20xx 年以來(lái)，國(guó)家投入了大量的資金建設(shè)保障性住房，各級(jí)地方政府積極探索適合本地實(shí)際情況的住房保障模式，加大力度改善城鎮(zhèn)低收入家庭的住房困難狀況，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的和諧健康發(fā)展。經(jīng)瓊海市政府有關(guān)會(huì)議 研究，決定在 瓊海市嘉積鎮(zhèn)屬教育衛(wèi)生系統(tǒng)財(cái)政供養(yǎng)人員住宅小區(qū)南側(cè) ，北臨 南堀東路， 西 為南堀經(jīng)一路 ， 由 政府劃撥土地 畝， 建設(shè) 公共租賃 住 房小區(qū) ， 以解決 400 戶 低收入 和新就業(yè)者 的住房困難 。其中， 住宅 部分 建筑面積 23380 ㎡ ， 地下室 （ 含 人防工程） ㎡ ，配套 公建 用房 ㎡ 。 排水條件 瓊海市不斷加快城鎮(zhèn)污水 處理設(shè)施建設(shè)步伐，同時(shí)進(jìn)行分流制排水管網(wǎng)改造與建設(shè) 。 通訊條件 瓊海市實(shí)現(xiàn)了城鄉(xiāng)電話傳輸數(shù)字化和程控化，可直通國(guó)內(nèi)和世界200 多個(gè)國(guó)家和地區(qū)。 其中 ：工程費(fèi)用 萬(wàn)元， 占總投資的 %；工程建設(shè) 其他費(fèi)用 ， 占總投資額 %；預(yù)備費(fèi) 萬(wàn)元 ，占總投資額 %。 室外 ㎡ 930 室內(nèi)（架空層） ㎡ 270 2樓 機(jī)動(dòng)車停車位 個(gè) 200 根據(jù)《停車場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)則（試行）》中規(guī)定，住宅區(qū)機(jī)動(dòng)車停車位不得小于 車位 /戶，本項(xiàng)目按 車位 /戶計(jì) 。在“住”方面，建設(shè)和諧社會(huì)緊迫要求居者有其房的保障。 海南省 加快推進(jìn) 公共租賃住房 建設(shè) 海南省為建立和完善住房保障制度，規(guī)范公共租賃住房的管理工作，根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國(guó)辦發(fā)〔 20xx〕 4 號(hào)）、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等 7 部委《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》（建?！?20xx〕 87 號(hào)）、《海南省人民政府辦公廳貫徹國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展通知的實(shí)施意見(jiàn)》（瓊府辦〔 20xx〕 19 號(hào)）和《海南省人民政府關(guān)于加快發(fā)展保障性住 8 房的意見(jiàn)》 (瓊府〔 20xx〕 64 號(hào) )等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我省實(shí)際，制定了《海南省公共租賃住房管理辦法（試行）》，以解決 中等偏下收入家庭、新就業(yè)職工和外來(lái)務(wù)工人員住房困難。 瓊海市 今年保障性住房建設(shè)全面提速 瓊海市委、市政府一直以來(lái)都在不遺余力地對(duì)保障性住房建設(shè)大力推進(jìn)。 據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)字，瓊海 20xx 年 作為 “ 一號(hào)民生工程 ” 的 保障性住房得到 全力推進(jìn) ， 瓊海市已開(kāi)工建設(shè) 28 個(gè)項(xiàng)目共 2794 套，建筑面積 萬(wàn) ㎡ ，完成投資 16811 萬(wàn)元。 20xx 年瓊海市將 繼續(xù)把保障性住房建設(shè)列為一號(hào)民生工程全力實(shí)施。我國(guó)目前的住房市場(chǎng)發(fā)育尚不完全，尤其是保障性住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)與需求存在較大偏差。因此，在房?jī)r(jià)上漲，住房短缺的時(shí)期，加大力度供應(yīng)實(shí)物形式的保障房是非常必要的。 這種情況，在國(guó)外也比較普及。低收入家庭僅靠 市場(chǎng)個(gè)體提供的租房市場(chǎng)在租金和租賃期限等方面都存在很大的隨意性。 促進(jìn)社會(huì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化 和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型 的需要 大規(guī)模實(shí)施保障性安居工程，是轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié) 11 構(gòu)的有效途 徑。群眾有了新居，要進(jìn)行裝修，購(gòu)買家具、電器和其他生活用品，還會(huì)直接擴(kuò)大消費(fèi)需求。此外，一個(gè)城市如果人居環(huán)境差，還會(huì)影響市容市貌，影響投資與發(fā)展環(huán)境，影響城市長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。 擬建公共租賃住房小區(qū)， 4棟高層單體住宅樓共設(shè)置 400 戶 ， 總建筑面積 25918 ㎡。用地屬于 二類居住用地， 總規(guī)劃用地 ㎡ ，其中 市政規(guī)劃 道路占用面積為 ㎡ ，公共租賃房建設(shè)用地面積 ㎡ 。 場(chǎng)地 地質(zhì)條件 14 根據(jù) 項(xiàng)目區(qū) 北側(cè) 正在 建設(shè)的 《 瓊海市嘉積城區(qū)財(cái)政供養(yǎng)中低收入人員（教育、衛(wèi)生系統(tǒng)）住房和公共租賃房住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 場(chǎng)地巖土工程勘察報(bào)告》（海南水文地質(zhì)工程地質(zhì)勘察院 ） 得知 ， 擬建地塊附近 場(chǎng)地地質(zhì)特征自上而下描述如下： 1） 第 1 層素填土： 堆填時(shí)間約 1年以上。 3） 第 3 層粉質(zhì)粘土：為砂巖殘積土，分布全場(chǎng)地，層位穩(wěn)定，厚度較大，均勻性好。 5） 第 5 層中風(fēng)化砂巖：分布全場(chǎng)地，層位穩(wěn)定，厚度大（未揭穿），工程性能較好，可作為高層建筑端持力層。 項(xiàng)目排水可經(jīng)排水管道匯集進(jìn)入市政統(tǒng)一排水管網(wǎng)。市內(nèi)公路縱橫交錯(cuò)，四通八達(dá)，全市通車?yán)锍踢_(dá) 公里。項(xiàng)目用地為二類居住用地， 總規(guī)劃用地 ㎡ ，其中 市政規(guī)劃 道路占用面積為 ㎡ ， 公共租賃房 建設(shè)用地面積 ㎡ 。從規(guī)劃 設(shè)計(jì)到單體建筑的表達(dá)要重視長(zhǎng)久性及發(fā)展的可持續(xù)性。 貫徹 以人為本的原則 規(guī)劃貫徹“以人為本”的設(shè)計(jì)思想，積極創(chuàng)造健康、宜人的居住環(huán)境，貫徹社會(huì)經(jīng)濟(jì)和環(huán)境 效益相統(tǒng)一的原則；建筑設(shè) 計(jì)充滿海南熱帶風(fēng)情，力圖為居住者提供休閑自然的空間； 注重整體環(huán)境質(zhì)量，以崇尚自然，強(qiáng)調(diào)健康，創(chuàng)造舒適宜人的居住環(huán)境。注重居住區(qū)的生態(tài)環(huán)境和居住的生活質(zhì)量，合理分配資源，全面體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展思想，把提高人居環(huán)境質(zhì)量作為規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)的基本出發(fā)點(diǎn)和最終目標(biāo)。強(qiáng)調(diào)綠色與居民生活活動(dòng)的融合，以樓宇間收 放自如的帶狀綠地，創(chuàng)造出的塊狀綠地，最大限度的發(fā)揮綠地的功效，滿足不同層次的居民活動(dòng)要素，將建筑與綠色空間融合在一起。 建筑布局 建筑空間布局上，結(jié)合周圍道路路網(wǎng)情況，考慮建筑最有利的南北朝向和充分滿足日照間距及合理的建筑間距要求，依次整齊布置在小區(qū)內(nèi)。 公共 配套 服務(wù)設(shè)施布 置 為了給小區(qū)居民提供一種合理的生活環(huán)境，小區(qū)管理用房設(shè)置在2樓的 1層 ，面積為 160 ㎡； 商業(yè)用房設(shè)置在 1樓 1層，面積為 ㎡； 垃圾站 20 ㎡， 布置 在小區(qū)的西南中部 南堀經(jīng)一路附近 ；水泵房80 ㎡，配電房 80 ㎡，均設(shè)置在 1樓 地下一層 ；門衛(wèi)房設(shè)置入口處，面積為 20 ㎡，小區(qū)四周設(shè)有圍墻及在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行公共綠化，綠化率設(shè)定為 40%，面積為 ㎡，植物以喬木、灌木為主，空地鋪置草坪。 小區(qū)內(nèi)道路采用水泥混凝土路面，路面設(shè)計(jì)年限采用 30 年基準(zhǔn)值，其抗折設(shè)計(jì)強(qiáng)度不小于 。 100%=%。其中地上停車位 148 個(gè) ， 布置于生態(tài)停車坪；余下的 52 個(gè)停車位設(shè)置于地下室 。 參照《?？谑谐鞘幸?guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》（試行稿），本項(xiàng)目按 2車位 /戶計(jì)非機(jī)動(dòng)車停車位，整個(gè)小區(qū)總戶數(shù)為 400 戶，需要 800 個(gè)車位 ，按每個(gè)車位 m2算； 非機(jī)動(dòng)車場(chǎng)設(shè)置 于 室內(nèi)（架空層） 270 m2；室外 930 m2。 戶外活動(dòng)空間 總用地除了建筑占地面積、地面戶外車位面積 、 綠地面積 及道路外，其余為戶外活動(dòng)空間面積。 建筑 工程 方案 建筑特征描述 建筑 風(fēng)格 為現(xiàn)代風(fēng)格， 采用現(xiàn)代主義的手法，局部融合大膽的空間元素 ， 既做到經(jīng)濟(jì)現(xiàn)代化，又通過(guò)對(duì)現(xiàn)代要素的重復(fù)運(yùn)用，共同形成大方而富有現(xiàn)代氣息的整體建筑和空間形象，同時(shí)考慮到項(xiàng)目地理景觀優(yōu)勢(shì)，力求在形體上依據(jù)住宅的平面、道路關(guān)系和周邊環(huán)境因素，用簡(jiǎn)練的手法、典雅的色彩營(yíng)造出挺拔的體態(tài)，以顯示自己的獨(dú)樹(shù)一幟。 住宅主要標(biāo)準(zhǔn)層平面布置為每棟樓一個(gè)單元， 每棟 樓 每單元采用三梯（二部電梯、一部人行梯） 八 戶形式。 戶型設(shè)計(jì)具有如下特征： 1）平面 功能布局緊湊合理，公共區(qū)，睡眠區(qū)、生活雜務(wù)區(qū)三大分區(qū)明確； 2）各單元功能分區(qū)相對(duì)獨(dú)立，互不干擾，流線互不交叉 ； 3） 采光通風(fēng)相當(dāng)良好，平面布局盡可能營(yíng)造良好穿堂風(fēng) ； 4）窗口面積適宜，增加與外部景觀的交流； 5） 水、電二表出戶，并設(shè)有專用管道間，不干擾住戶； 6）各單元交通核心緊湊，公攤面積小，住宅實(shí)用率高 。 （ 4） 立面設(shè)計(jì) 建筑造型和立面設(shè)計(jì)上力求表現(xiàn)熱帶濱海開(kāi)放城市的特色和文化內(nèi)涵，使建筑更具本地區(qū)鮮明的時(shí)代感，同時(shí)使整個(gè)小區(qū)獨(dú)具風(fēng)格特色。 人行疏散樓梯的設(shè)置根據(jù)使用和消防要求且滿足疏散距離、數(shù)量和寬度的規(guī)定。 （ 4） 內(nèi)墻、天花為普通仿磁涂料 ； 廚房、衛(wèi)生間墻面為普通瓷磚。 結(jié)構(gòu) 工程 方案 主要設(shè)計(jì)依據(jù) （ 1）中華人民共和國(guó)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文《城市建設(shè)部分》； （ 2）《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》 GB5000920xx； （ 3）《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5000720xx； （ 4）《建筑抗震設(shè)計(jì) 規(guī)范》 GB5001120xx； （ 5）《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》 JGJ9420xx； （ 6）《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB50001020xx； （ 7）《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》 JGJ320xx； （ 8）《建筑抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)》 GB50223— 20xx。施工時(shí)應(yīng)嚴(yán)格按照構(gòu)件所處的環(huán)境《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》的要求，以保證混凝土結(jié)構(gòu)的耐久性。 消防樓梯、電梯廳 ； 178。 上人屋面 KN/ m2； 178。 29 結(jié)構(gòu)主要材料 ① 混凝土強(qiáng)度等級(jí)： 剪力墻采用 C3 C C25，樓板采用 C35 、 C C25。 內(nèi)墻采用 200 ㎜ 厚加氣砼砌塊砌體， M5 水泥砂漿砌筑。 以下 200 200 200 200 MU10 水泥 注：本工程墻體采用 輕型復(fù)合混凝土砌塊或其它輕型墻體材料，容重不大于 kN/m2。 場(chǎng)地平整 方案 項(xiàng)目用 地狀況本建筑建設(shè)用地位于 瓊海 市 嘉積 鎮(zhèn)，屬新建居住小區(qū)項(xiàng)目， 建設(shè) 用地 面積 ㎡ 。 給水工程 采用 市政 自來(lái)水為供水水源，由 南 堀 東 路和 南堀 經(jīng)一 路 分別引入兩路 DN150 自來(lái)水管 進(jìn)入小區(qū) 設(shè)在地下室 （人防工程） 的 生活水池及消防水池，保證小區(qū)室外消防用水量。d 1200 300 綠化用水 2 L/㎡ （ 2）每棟住宅設(shè)單元 總 水表一只，每一住戶設(shè)戶用水表一只。 水箱、太陽(yáng)能集熱器等設(shè)備安裝在屋頂屋面上，以 最大化利用屋面面積 原則 布置集熱板。 （ 2） 系統(tǒng)設(shè)計(jì) 33 1）太陽(yáng)能熱水系統(tǒng)類型選擇： ① 集熱與供熱水范圍：集中 集熱 供熱水系統(tǒng) （設(shè)集中儲(chǔ)熱水箱） ； ② 系統(tǒng)運(yùn)行方式：采用上行下給式熱水系統(tǒng)，循環(huán)方式為強(qiáng)制性機(jī)器循環(huán)系統(tǒng)； ③ 輔助能源安裝位置： 集中設(shè)電輔助加熱（內(nèi) 置加熱 ）給水 系統(tǒng)； ④ 輔助能源啟動(dòng)方式：全日自動(dòng)啟動(dòng)系統(tǒng)。 （ 3） 系統(tǒng)組成及原理 1） 系統(tǒng)組成及工作原理整個(gè)系統(tǒng)由集熱器 、儲(chǔ)熱器、輔助加熱器、控制系統(tǒng)及管路循環(huán)系統(tǒng)組成。 2）集熱器性能參數(shù)：本工程采用玻璃雙真空集熱器，集熱器規(guī)格為 1000*20xx。天）（ 60℃）估算， 消耗太陽(yáng)能熱水為：1200*60=72m3/d。 55=（考慮 90 分鐘）。污水由室外污水管道收集后 與室內(nèi)糞便污水經(jīng)三級(jí)化糞池生化處理后一起 排入 小區(qū)污水處理設(shè)施，經(jīng)處理達(dá)一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)后 就近排入南堀東路和南堀經(jīng)一路市政污水管網(wǎng)。屋面雨水采用重力流排水系統(tǒng)時(shí)，雨水量按?？诘貐^(qū)暴雨強(qiáng)度公式計(jì)算，設(shè)計(jì)重現(xiàn)期 P=5 年，集流時(shí)間t=5min，暴雨強(qiáng)度為 620L/。室外雨水管道采用UPVC 中空雙壁波紋管，承插式膠圈連接 。 總圖消防 （ 1）防火間距：在總體布局方面，各建筑物之間相互間距均符合規(guī)范規(guī)定的防火間距。消防車道路面、撲救作業(yè)場(chǎng)地及其下面的管道和暗溝等均能承受 36T 的大型消防車的壓力。樓梯間隔墻采用 180 ㎜ 厚 實(shí)心陶粒混凝土 砌塊，耐 火極限不低于 小時(shí)。結(jié)構(gòu)柱、梁、板保護(hù)層厚度達(dá)到相應(yīng)設(shè)計(jì)耐火等級(jí)要求。 主要疏散口設(shè)安全出口指示燈，疏散走廊設(shè)疏散指標(biāo)燈。 通過(guò)聯(lián)動(dòng)控制臺(tái)實(shí)現(xiàn)對(duì)消火栓泵、自動(dòng)噴灑滅火系統(tǒng)、防煙、排煙、加壓送風(fēng)機(jī)系統(tǒng)的監(jiān)視和控制。平時(shí)作為背景音樂(lè)廣播，當(dāng)火災(zāi)發(fā)生時(shí)消防中心值班人員根據(jù)火災(zāi)發(fā)生的區(qū)域 ，自動(dòng)或手動(dòng)切換到火災(zāi)緊急廣播，及時(shí)指揮、疏導(dǎo)人員撤離火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)。小時(shí)水量：室內(nèi) 144T，室外 108T，一次滅火用水量共計(jì) 252T。 在小區(qū)主干道路旁依消防規(guī)范設(shè)置室外消火栓，消火栓間距不大于 120 米，而且室外消火栓距建筑物的外墻不應(yīng)大于 40 米。火災(zāi)延續(xù)時(shí)間的消