【正文】 高新區(qū)政府 未來新的行政中心 ，政府對區(qū)域的支持力度比較大； 項(xiàng)目用地位臵優(yōu)越，將成為 園區(qū)內(nèi) 的形象工程之一，開發(fā)區(qū)管委會(huì)可能為園區(qū)招商提供幫助。 22 2 本項(xiàng)目的內(nèi)優(yōu)外機(jī)形勢良好，應(yīng)充分把握并細(xì)化落實(shí)到位，加快進(jìn)度，進(jìn)一步擴(kuò)大利基，搶占時(shí)間優(yōu)勢，以便將項(xiàng)目做強(qiáng)做精，盡可能避免同類競爭對手進(jìn)入。 23 第 五 章 項(xiàng)目 前景分析 一、 市場分 析 及預(yù)測 科技企業(yè) 孵化中心 本 項(xiàng)目建 成后將和目前在建 成 的英才科技園 、桂林大學(xué)生創(chuàng)業(yè)園、信息產(chǎn)業(yè)園、 在建的 鐵山工業(yè)園區(qū) 連 一起，各成一體，各有特色，相互呼應(yīng)，為科技創(chuàng)業(yè)者提供一個(gè)施展才華和創(chuàng)業(yè)的新天地。 中國 孵化中心 600 多家，孵化企業(yè) 40000 多家，從業(yè)人數(shù)超過 60 萬人。 創(chuàng)業(yè)孵化中心（智創(chuàng)天地） 項(xiàng)目將充分利用自身的各 25 類的政策資源、資金和人才優(yōu)勢，通過 孵化中心 這個(gè)平臺營造一個(gè)良好的創(chuàng)業(yè)氛圍產(chǎn)生技術(shù)資金人才的聚集效應(yīng)，從而吸引各類中介服務(wù)機(jī)構(gòu)、優(yōu)質(zhì)企業(yè)、風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)入駐，并在有租金收入和稅費(fèi)返還穩(wěn)定現(xiàn)金流的支撐下，利用自身投資管理和風(fēng)險(xiǎn)投資運(yùn)作的實(shí)踐經(jīng) 驗(yàn)對高成長性企業(yè)進(jìn)行投資，創(chuàng)造 孵化中心 項(xiàng)目與風(fēng)險(xiǎn)投資的“雙贏”效應(yīng)，風(fēng)險(xiǎn)資本在本 孵化中心 增值的效應(yīng)將發(fā)揮得淋漓盡致，從而可以運(yùn)用投資收益的一部分用于擴(kuò)大投資及完善服務(wù)，由此而打造科技企業(yè)發(fā)展的一條產(chǎn)業(yè)鏈，并通過此條產(chǎn)業(yè)鏈培育本 孵化中心 項(xiàng)目的核心競爭力，并通過核心競爭力使本項(xiàng)目 孵化中心 在競爭中處于市場領(lǐng)先者的位臵。通過合作各方引入市場化的運(yùn)作機(jī)制，實(shí)現(xiàn)資源的最佳整合，將會(huì)贏得最大的利潤空間。 項(xiàng)目投資主體要擴(kuò)大收益，增加入孵企業(yè)的數(shù)量和質(zhì)量必須加強(qiáng)經(jīng)營管理，宣傳力度的到位、孵化設(shè)施的完善和孵化服務(wù)水平的提高、經(jīng)營機(jī)制的靈活有效性、 提高 員工素質(zhì)都可以對項(xiàng)目日后收入帶來影響。 28 在本 孵化中心 內(nèi)部， 孵化中心 和風(fēng)險(xiǎn)投資的融合也可以使本 孵化中心 投資達(dá)到空間集聚的結(jié)點(diǎn)，而且 孵化中心 本身也可以得到空間價(jià)值的提升，營造出一種集聚的效應(yīng)，但是鑒于 目前 風(fēng)險(xiǎn)投資退出途徑 較 之狹隘，投資變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)依舊存在。 ⑵ 以 項(xiàng)目樹形象，亮品牌。引入后即可對園區(qū)進(jìn)行整體啟動(dòng)， 整個(gè)園區(qū)的設(shè)計(jì)和規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)也可以有所提高 。 31 市場定位 創(chuàng)業(yè)孵化中心（智創(chuàng)天地） 項(xiàng)目市場定位： 集聚 中小 企業(yè)進(jìn)駐園區(qū)，為中小型高科技企業(yè)、 投資機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)、中介機(jī)構(gòu)服務(wù)和投資人士搭建企業(yè)技術(shù)共享平臺 。 四 、 項(xiàng)目方案設(shè)計(jì) 項(xiàng)目將分三個(gè)區(qū) ： 孵化商務(wù)區(qū)（中心管理區(qū)） 孵化商務(wù)區(qū)是 孵化中心 的核心和亮點(diǎn)部分，以創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心為機(jī)構(gòu)載體，提供諸如教育培訓(xùn)、科研設(shè)備與技術(shù)輔導(dǎo)、注冊代理服務(wù)、創(chuàng)投咨詢和融資服務(wù)、法律和會(huì)計(jì)咨詢、市場研究與推廣、政策等綜合信息服務(wù)、招商指導(dǎo)服務(wù)、貿(mào)易信息服務(wù)、商務(wù)談判咨詢、電子商務(wù)平臺、媒體宣傳、企業(yè)管理咨詢、物業(yè)管理等功能服務(wù)，以及產(chǎn)品展示、廣告投放、大型會(huì)議展覽、多媒體室等輔助服務(wù)。為項(xiàng)目的論證、中試做好組織、協(xié)調(diào)和規(guī)劃工作。協(xié)助人才交流部門，為提供進(jìn)駐單位辦理招聘，借調(diào)和短期聘用各類專業(yè)技術(shù)人才的事宜。 產(chǎn)業(yè)孵化區(qū)分為旅游服務(wù)企業(yè)孵化區(qū)、電子信息企業(yè)孵化區(qū)、文化創(chuàng)業(yè)企業(yè)孵化區(qū)、生物醫(yī)藥企業(yè)孵化區(qū)、機(jī)械設(shè)備企業(yè)孵化區(qū)、環(huán)保企業(yè)孵化區(qū)、新材料新能源企業(yè)孵化區(qū)等七大專業(yè) 孵化區(qū) ，共同圍繞孵化商務(wù)區(qū)駐扎。 五 、 組織機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì) 技術(shù) 服務(wù) 中心 為進(jìn)駐企業(yè)提供必要技術(shù)支持，供企業(yè)提供技術(shù)咨詢、查詢 等，設(shè)立項(xiàng)目庫及設(shè)備庫，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目與投資雙方的互動(dòng)，為供需方牽線搭橋。 36 園區(qū)服務(wù)中心 主要是為 園 區(qū)提供 物流、后勤、物業(yè)等 方面的服務(wù)。 37 七 、運(yùn)營模式 創(chuàng)立民營企業(yè) 孵化中心 有限公司 1987 年中國創(chuàng)立第一家企業(yè) 孵化中心 ，經(jīng)過近 20 年的發(fā)展，到目前為止，具有一定規(guī)模的各類 孵化中心 已近 500 家。 因此，在桂林 創(chuàng)立民營企業(yè) 孵化中心 有限公司實(shí)現(xiàn)企業(yè)化運(yùn)作是值得大膽探索的一條思路。而對創(chuàng)業(yè)企業(yè)來說，對其成長壯大影響最大的管理和資金問題便會(huì)迎刃而解，成功的機(jī)率會(huì)大大增加。 ⑵ 孵化中心內(nèi)企業(yè)從生產(chǎn)經(jīng)營之日起 5 年內(nèi)上繳的流轉(zhuǎn)稅和所得稅的高新區(qū)留成部分獎(jiǎng)勵(lì)給孵化中心，由孵化中心制定制度扶持孵化企業(yè)的發(fā)展。 民營企業(yè)的職能 ⑴ 以企業(yè)法人或自然人的身份現(xiàn)金出 資，成為 孵化中心 有限公司控股股東并參與企業(yè)經(jīng)營。 ⑵咨詢中介性質(zhì)的服務(wù)性收入以及對進(jìn)駐的企業(yè)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)投資以及金融中介活動(dòng)產(chǎn)生收入。 供電條件 英才科技園臨時(shí)變 10/，已通至建址地下。 九 、 創(chuàng)業(yè)孵化中心（智創(chuàng)天地） 項(xiàng)目 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 創(chuàng)業(yè)孵化中心（智創(chuàng)天地） 項(xiàng)目 主要 技術(shù) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 表 表 1： 創(chuàng)業(yè)孵化 中心（智創(chuàng)天地） 項(xiàng)目 主要 技術(shù) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 42 序號 名稱 指標(biāo) 1 規(guī)劃用地總面積 34325 平方米 2 建筑用地總面積 25812 平方米 3 總建筑面積 68500 平方米 （ 1） 辦公樓 20500 平方米 （ 2） 產(chǎn)業(yè)孵化樓 35400 平方米 （ 3） 園區(qū)配套用房 12600 平方米 4 建筑層數(shù) /高度 11 層 /34 米 5 容積率 6 建筑密度 34% 7 綠化率 31% 43 8 室外停車數(shù) 83 9 地下停車數(shù) 92 配套工程說明 ⑴道路交通及綠化 該項(xiàng)目地處高新區(qū)，交通便利，各種基礎(chǔ)設(shè)施完善，車流、人流順暢。能很好的解決項(xiàng)目的道路交通問題。排水采用雨水、 44 污水分流排水制，排入市政雨水、污水管道。 一 、項(xiàng)目環(huán)境現(xiàn)狀 空氣環(huán)境 經(jīng)環(huán)保部門設(shè)點(diǎn)監(jiān)測，數(shù)據(jù)如下： 市區(qū)環(huán)境空氣中二氧化硫、二氧化碳基本達(dá)到國家環(huán)境空氣質(zhì)量一級標(biāo)準(zhǔn)；可吸入顆粒物達(dá)到國家環(huán)境空氣質(zhì)量二級標(biāo)準(zhǔn)；市區(qū)降水酸雨頻率為 %；降水的PH 年平均值為 。 二、項(xiàng)目實(shí)施期間對環(huán)境的影響與對策 對環(huán)境影響 本項(xiàng)目在實(shí)施過程中會(huì)對環(huán)境產(chǎn)生一定的影響，主要是交通、噪聲、揚(yáng)塵、固體廢物等。 ⑵揚(yáng)塵、噪聲影響 施工期運(yùn)輸?shù)哪嗤?、沙石，遇到刮風(fēng)天氣及汽車本身運(yùn)行時(shí)揚(yáng)起的灰塵等，使空氣中懸浮顆粒物增加而影響大氣環(huán)境。 48 ⑸該項(xiàng)目緊靠靈川水泥廠，該廠屬重點(diǎn)污染源。但項(xiàng)目施工因場地原因，燃油機(jī)械的使用量有所局限，且是暫時(shí)的，應(yīng)注意盡可能在有風(fēng)時(shí)使用，減少在空氣濕悶的時(shí)候使用，以減少對大氣的污染。 為加強(qiáng)對施工的環(huán)境管理，保護(hù)區(qū)域的環(huán)境質(zhì)量，確保施工場地盡量少產(chǎn)生噪聲污染，施工單位須嚴(yán)格遵守《中華人民共和國環(huán)境噪聲污染防治法》中關(guān)于建筑施工噪聲污染防治的有關(guān)規(guī)定和 GB1252390《建筑施工場地界噪聲限制》的要求，在項(xiàng)目開工前十五天及時(shí)向有關(guān)環(huán)保部門進(jìn)行申報(bào)，合理安排施工計(jì)劃 并采取較嚴(yán)格的施工管理措施，將施工噪聲所造成的影響減少到最低限度。 50 ⑷建筑污水影響的對策 對建筑污水應(yīng)盡量減少機(jī)械油污，在清濾大部分泥沙顆粒后，控制排入桂磨路雨污管道。工業(yè)廢氣可設(shè)臵廢氣回收處理設(shè)備，噪聲源采用消音設(shè)施消音。漓江分別達(dá)到GHZ11999《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》Ⅱ類標(biāo)準(zhǔn)。 項(xiàng)目完工后，環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)根據(jù)不同的污染物排放選擇不同的排放標(biāo)準(zhǔn)：大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)（ GB162971996） ； 污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)（ GB897888） ； 工業(yè)企業(yè)廠界環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)（ GB1234890） 。 53 。 在采取了相關(guān)的環(huán)境保護(hù)措施后，項(xiàng)目的建設(shè)可以保證對環(huán)境的影響降低到最小程度。結(jié)論，項(xiàng)目區(qū)現(xiàn)狀環(huán)境質(zhì)量良好。 四、環(huán)境影響評價(jià) 本項(xiàng)目是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，符合桂林市城市規(guī)劃要求，對桂林經(jīng)濟(jì)增長發(fā)展有促進(jìn)作用，項(xiàng)目加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)，種植樹木，鋪設(shè)草皮，對城市美化起著重要作用。項(xiàng)目建設(shè)時(shí)將按照國家建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理辦法的要求，確保環(huán)境保護(hù)設(shè)施與主體工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)投產(chǎn)使用。對要回填的土方，在有場地堆放條件下，可臨時(shí)控制堆放。施工期進(jìn)行土石方開挖，將產(chǎn)生一定的揚(yáng)塵，使 49 大氣懸浮物污染局部增高。 項(xiàng)目 實(shí)施中環(huán)境影響的對策 ⑴交通影響的對策 為了緩解施工期對項(xiàng)目區(qū)旁交通的壓力，可與桂林市交通管理和運(yùn)輸部門聯(lián)系，申請相關(guān)的運(yùn)輸路線和時(shí)間，按規(guī)定的路線運(yùn)輸，并將運(yùn)輸時(shí)間盡量避開交通高峰期，如采用夜間運(yùn)輸，保證白天暢通。 ⑶固體廢物的影響 施工期間，在場地上必然要產(chǎn)生一些生活垃圾和其他固體廢棄物，這些廢棄物若不及時(shí)處理，必將影響周圍環(huán)境。必要時(shí)采用隔音建筑材料。 廢水主要是餐飲廢水、洗滌淋浴廢水和公共洗手間廢水，為可生化有機(jī)無毒水，通過現(xiàn)已建成的地埋式 污水處理裝臵處理后，合乎排放標(biāo)準(zhǔn)排入城市廢水排放系統(tǒng)。 45 第 七 章 環(huán)境影響評價(jià)和保護(hù) 本項(xiàng)目施工要加強(qiáng)對周圍環(huán)境的管理。電信系統(tǒng)、有線電視從市網(wǎng)干線電纜網(wǎng)入網(wǎng)孔引入。住宅區(qū)與原有英才科技園英才三咱連為一體，形成消防循環(huán)車道。 通訊條件 光纖電話基站， 100M 高速寬帶網(wǎng)，已通。這里地勢平坦，交通方便，生活便利；視野開闊，開發(fā)建設(shè)條件具備。 ⑶ 建立知人善用、人盡其才的用人制度和激勵(lì)機(jī)制，創(chuàng)造條件吸引一流專業(yè)管理人才 。 ⑷ 幫助孵化企業(yè)申請銀行貸款，提供貼息優(yōu)惠。無疑這是一種“多贏互利”的戰(zhàn)略關(guān)系。這種模式組成了由創(chuàng)業(yè)者主導(dǎo)，具備了強(qiáng)大的經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)的一種新型經(jīng)濟(jì)組織，它融合了 孵化中心 、風(fēng)險(xiǎn)投資公司和多元化經(jīng)營控股公司的特點(diǎn)，使創(chuàng)意、技術(shù)、管理和投資在 孵化中心 內(nèi)實(shí)現(xiàn)一體化。 毋庸臵疑，企業(yè) 孵化中心 對推動(dòng)我國高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、完善國家和區(qū)域創(chuàng)新體系、繁榮經(jīng)濟(jì)發(fā)揮著重要作用，具有重大的社會(huì)經(jīng) 濟(jì)意義。 因此， 本項(xiàng)目將依靠科技進(jìn)步，通過精心規(guī)劃，精心設(shè)計(jì)，精心施工和科學(xué)管理。 企業(yè)孵化 服務(wù) 中心 建立創(chuàng)業(yè)服務(wù)信息網(wǎng)絡(luò)平臺，供企業(yè)建立網(wǎng)頁，發(fā)布產(chǎn)品供求信息。 產(chǎn)業(yè) 孵化 區(qū) 七大專業(yè)孵化 區(qū) 都是在各自行業(yè)中培育成長起的有產(chǎn)業(yè)聯(lián) 35 動(dòng)關(guān)系和集群關(guān)系的企業(yè)族群。 34 產(chǎn) 業(yè) 孵化 區(qū) 該區(qū)作為企業(yè)集聚區(qū)，以 集聚 各類中小科科技企業(yè) 為主。為高新技術(shù)的科研、中試、開發(fā)提供所需的工作場地、辦公場地。 主要職能是以科技金融、信息等各種形式的服務(wù)，孵化高新技術(shù)企業(yè)，培育高新技術(shù)企業(yè)家完善創(chuàng)業(yè)服務(wù)體系，促進(jìn)官、產(chǎn)、學(xué)、研、資、介、貿(mào)在高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化方面的結(jié)合，促進(jìn)人才、技術(shù)、資金、信息及其它資源的合理 流動(dòng)，為高新技術(shù)企業(yè)的創(chuàng)業(yè)和成長創(chuàng)造必要的局部優(yōu)化環(huán)境。 本案開發(fā)將中小型高科技企業(yè)、企業(yè) 孵化中心 、投資者、科技中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的功能有機(jī)結(jié)合起來，利用桂林高新區(qū)已經(jīng)形成的電子與信息、生物醫(yī)藥、機(jī)電一體化、新材料、環(huán)保等五大支柱產(chǎn)業(yè)輻射和集聚能力，通過市場化運(yùn)作與合理的價(jià)格策略實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目各參與方的最大利益。進(jìn)行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合開發(fā)， 有利于資源進(jìn)行合理配臵， 使開發(fā) 周期 縮 短 、 投資 風(fēng)險(xiǎn)分散 ，加快項(xiàng)目建設(shè)步伐。 30 項(xiàng)目開發(fā)策略 本項(xiàng)目 建設(shè) ，由 蘇州科賽投資發(fā)展集團(tuán)有限公司 與武漢東湖創(chuàng)業(yè)股份有限公司 在桂林組建新公司進(jìn)行聯(lián)合開發(fā)， 實(shí)行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合 。 29 第 六 章 項(xiàng)目實(shí)施方案 一 、 項(xiàng)目實(shí)施內(nèi)容 項(xiàng)目實(shí)施內(nèi)容包括 創(chuàng)業(yè)孵化中心（智創(chuàng)天地） 整體規(guī)劃設(shè)計(jì)；項(xiàng)目工程建設(shè)施工；項(xiàng)目市場營銷策劃；各項(xiàng)配套服務(wù)設(shè)施建 設(shè) 。 投 資風(fēng)險(xiǎn) 任何投資都存在風(fēng)險(xiǎn)，對投資而言，風(fēng)險(xiǎn)與收益共存。但是， 27 在競爭日益激烈的情況下，企業(yè)孵化區(qū)能否真正享受到這樣的待遇仍存在一定的變數(shù)。 創(chuàng)業(yè)的示范效應(yīng) 成功孵化的微小企業(yè)和青年企業(yè)家將成為效仿的 創(chuàng)業(yè)者 榜樣和典型，在 創(chuàng)業(yè)者 中起到積極的典型示范效應(yīng)和帶動(dòng)作用，對于挖掘 創(chuàng)業(yè)者 創(chuàng)業(yè)的潛力，打造更多的優(yōu)秀企業(yè)、培育優(yōu)秀青年創(chuàng)業(yè)者具有強(qiáng)大的典型示范作用。 并已形成一整套的項(xiàng)目管理軟件，擁有一支專業(yè)化、職業(yè)化的 孵化中心 管理及物業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)。越來越多的外界資本、科技專家、創(chuàng)業(yè)者、海外留學(xué)生、優(yōu) 秀的大學(xué)畢業(yè)生以及桂林本地的人才會(huì)源源不斷地涌入 。 創(chuàng)新開發(fā)模式，招商先行，以招商帶動(dòng)開發(fā)。 各類工業(yè)園區(qū)，競爭激烈， 尤其是鐵山 工業(yè)園 、信息產(chǎn)業(yè)園的開發(fā) 帶來一定挑戰(zhàn) 。 英才科技園 入駐企業(yè)數(shù)量、規(guī)模發(fā)展勢頭好，對本項(xiàng)目的 招商工作有帶動(dòng)效應(yīng)。 配套服務(wù)設(shè)施不完善 項(xiàng)目地塊周邊人氣缺乏； 在整個(gè)桂林市高新區(qū)內(nèi)，一種集辦公、商業(yè)、文化、社區(qū)服務(wù)、公益服務(wù)于一體，為