【正文】 衡房地產(chǎn)交易評(píng)估有限公司 房策網(wǎng) 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 :69031789 6 （ 4）研究工作依據(jù)： ① 國(guó)務(wù)院、建設(shè)部、國(guó)家土地管理局、深圳市人民政府、深圳 市規(guī)劃國(guó)土局頒發(fā)的有關(guān)法規(guī)和政策。 （備注：上述指標(biāo)以《房地產(chǎn)證》及〈深圳市規(guī) 劃與國(guó)土資源局規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)〉為依據(jù)） （ 6）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)手續(xù)： ①本評(píng)估根據(jù)《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》、《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》認(rèn)定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商深圳市錦峰實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司具備房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資質(zhì)。 項(xiàng)目已取得開(kāi)發(fā)手續(xù)一覽表 文號(hào)或編號(hào) 取得時(shí)間 土地出讓合同 深龍地合字（ 1995） 160 號(hào) 1995 年 6 月 18 日 土地轉(zhuǎn)讓合同 2021 年 12 月 6 日 房地產(chǎn)證 深房地字第（ 600008107）號(hào) 2021 年 12 月 16 日 規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)審批表 0620210118 2021 年 深圳市經(jīng) 濟(jì)特區(qū)建 筑物命名批復(fù)書 2021 年 2．可行性研究結(jié)論 （ 1） 市場(chǎng)預(yù)測(cè)： 本項(xiàng)目具備獨(dú)特的小區(qū)規(guī)劃、優(yōu)美的自然景觀、充足的休閑空間、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理等特質(zhì)，其物業(yè)形象定位在中高檔，而價(jià)格卻在中低價(jià)位，因此該項(xiàng)目在市場(chǎng)上將具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)前景較為樂(lè)觀。 截至目前為止，已投入自有資金約 1600 萬(wàn)元（含已付地價(jià)款 1500萬(wàn)元），尚需投資 5934 萬(wàn)元，尚需投資的來(lái)源為：自有資金 1847 萬(wàn)元、銀行貸款 2021 萬(wàn)元、預(yù)售回籠款 2087 萬(wàn)元。 被稱為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展新“五年計(jì)劃”的 18 號(hào)文，進(jìn)一步宣示了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)改革和發(fā)展的市場(chǎng)化方向，國(guó)家一直將房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)作基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)對(duì)待，在通知中，首次將房地產(chǎn)業(yè)列為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，通知中說(shuō)：“ 房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，是提高居民住房水平，改善居住質(zhì)量，滿足人民群眾物質(zhì)文化生活需要的基本要求；是促進(jìn)消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)投資增長(zhǎng)，保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施；是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)的有效途徑。 （ 2）深圳市投資宏觀背景： 房地產(chǎn)投資總量分析 ① 上半年房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu) 深圳 2021 年上半年房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)表 投資類別 投資 (億元 ) 所占比率 (％ ) 去年同期投資 (億元 ) 同比增長(zhǎng) (％ ) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額 100 住宅 辦公用房 商服用房 其它 房策網(wǎng) 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 :69031789 11 上半年深圳市房地產(chǎn)投資中住宅開(kāi)發(fā)仍占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，住宅投資總額為 億元，所占比率為 ％，比去年同期增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)。 2021 年上半年各區(qū)新推樓盤表 區(qū)域 樓盤個(gè)數(shù) 可售面積 (萬(wàn)平方米 ) 面積比 (％ ) 羅湖 11 8 福田 17 24 南山 25 32 鹽田 5 4 寶安 30 18 龍崗 32 14 合計(jì) 120 (以上數(shù)據(jù)以規(guī)劃國(guó)土局批準(zhǔn)預(yù)售面積為準(zhǔn) ) 房策網(wǎng) 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 :69031789 12 2021 年上半年各類新增物業(yè) 狀況表 行政區(qū) 預(yù)售面積 其中 (住宅 ) 住宅套數(shù) 羅湖 4094 福田 5616 南山 10907 鹽田 3599 寶安 7301 龍崗 4684 大工業(yè) 402 合計(jì) 36603 今年上半年批準(zhǔn)預(yù)售面積為 397 萬(wàn)平方米，去年上半年批準(zhǔn)預(yù)售面積為 443萬(wàn)平方米，今年同比下降了 ％。其中住宅項(xiàng)目批準(zhǔn)預(yù)售面積為 ，與同去年 上半年的 萬(wàn)平方米相比，下降了 %。 各區(qū)銷售情況 上半年全市商品房銷售情況 (住宅、商鋪、辦公樓、廠房、其他 ) 統(tǒng)計(jì) (按照行政區(qū)統(tǒng)計(jì) ) 區(qū) 套數(shù) 面積 金額 均價(jià) 羅湖 5769 3441167509 福田 8365 6410222053 南山 9315 6088752488 鹽田 1061 寶安 9139 3471707378 龍崗 9325 3075360389 大工業(yè) 108 合計(jì) 43082 今年上半年深圳的銷售熱點(diǎn)集中在南山和寶安兩個(gè)區(qū)，但是龍崗與福田兩個(gè)區(qū)的銷售面積也相差不大，而羅湖則顯出了銷售的差距。一季度住宅銷售面積為 萬(wàn)平方米，占銷售房屋總面積的 ％，住宅均價(jià)為 5462 元／平方米。大工業(yè)區(qū)合計(jì)引進(jìn)項(xiàng)目 91 個(gè)，其中全球 500 強(qiáng)企業(yè)賽格三星、日立賽格、住友納米已經(jīng)投產(chǎn)或即將投產(chǎn)，高新技術(shù)項(xiàng)目 21 個(gè)，項(xiàng)目投資總額 2021 萬(wàn)美元以上 23 個(gè)，累計(jì)協(xié)議投資總額 億美元，累計(jì)實(shí)際利用外資 億美元。 近些年，龍崗環(huán)境的改善、龍崗基礎(chǔ)設(shè)施的配套完善，隨著龍崗區(qū)的整體規(guī)劃和建設(shè)，如今的龍崗區(qū)可謂是面貌一新。 作為龍崗區(qū)行政、經(jīng)濟(jì)、文化的中心，龍崗中心城的建設(shè)，處于至關(guān)重要的地位。龍崗區(qū)政府及各職能部門都位于中心城內(nèi)，郵電、銀行、 商場(chǎng)、綜合市場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校、娛樂(lè)康體等設(shè)施完備，深惠、深汕一 級(jí)公路和深惠、深汕、機(jī)荷高速公路貫穿而過(guò)。隨著龍崗世貿(mào)中心、人人購(gòu)物廣場(chǎng)等大型綜合性商場(chǎng)的發(fā)售以及雅豪祥苑建材一條街、集 銀皮革市場(chǎng)等專業(yè)商場(chǎng)的亮相，龍崗的商業(yè)環(huán)境較以前有了很大程度的改善。商鋪的租金也呈增長(zhǎng)勢(shì)頭，各發(fā)展商投資商用物業(yè)的積極性空前高漲。 與特區(qū)內(nèi)的豆腐塊項(xiàng)目相比 ,中心城各樓盤可謂規(guī)模較大 ,各樓盤建筑面積基本都達(dá)到或超過(guò) 10 萬(wàn) ㎡ 。這種大規(guī)模的小區(qū)開(kāi)發(fā)將是中心城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的長(zhǎng)期趨勢(shì)。 房策網(wǎng) 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 :69031789 19 戶型方面：通過(guò)對(duì)中心城各項(xiàng)目抽樣統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，中心城的住宅樓盤總體以中等偏大戶型為主，中心城住宅市場(chǎng)中總體以三房為主，占39%；二房、四房基本相當(dāng)，各占 19%；一房與復(fù)式比例相對(duì)較低，分別僅占 9%和 14%。 而在銷售過(guò)程中又發(fā)現(xiàn)，中心城目前所有在售戶型中，以面積稍微偏大的三房、四房較為好賣，如碧湖花園、歐景花園、城市花園等。同時(shí)數(shù)據(jù)顯示，喜歡的建筑風(fēng)格中現(xiàn)代風(fēng)格占 %，歐陸風(fēng)格占 %，傳統(tǒng)風(fēng)格戰(zhàn) %。專家調(diào)查結(jié)果顯示，中心城潛在客戶中個(gè)體私營(yíng)老板占 %，事業(yè)單位普通職員占 %，政府公務(wù)員占 %，企 業(yè)普通職員占 %，企業(yè)中高管理者占 %?？梢钥闯鲋行某峭瑱n次、同價(jià)位、同風(fēng)格、同戶型、同開(kāi)發(fā)理念樓盤較多，導(dǎo)致同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。 房策網(wǎng) 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 :69031789 22 結(jié)合目前龍崗區(qū)的總體特征，我們對(duì)本項(xiàng)目的發(fā)展應(yīng)當(dāng)慎重： ① 拒絕走低端產(chǎn)品，避免與中檔產(chǎn)品正面交 鋒，走中高端客戶群體； ② 確立產(chǎn)品差異化優(yōu)勢(shì)，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，提倡產(chǎn)品創(chuàng)新，提高綜合性價(jià)比，重規(guī)劃、重設(shè)計(jì)； ③ 回避價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，走中高檔產(chǎn)品、平民化消費(fèi)路線； ④ 建筑規(guī)劃布局及建筑設(shè)計(jì)與當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)客家文化有機(jī)融合，提高項(xiàng)目附加值； ⑤ 強(qiáng)調(diào)健康、生態(tài)、安全、實(shí)用特色，家家擁有陽(yáng)光權(quán)，戶戶均可觀山看月； ⑥ 結(jié)合當(dāng)?shù)叵M(fèi)文化，立足于龍崗鎮(zhèn)面向中心城爭(zhēng)取客戶。 ③ 龍崗區(qū)市場(chǎng)供應(yīng)量居高不下，但銷售量的增長(zhǎng)速度略高于供應(yīng)量，預(yù)計(jì) 2021 年市場(chǎng)存量會(huì)逐漸回落。 ② 龍崗近幾年已售套數(shù)超過(guò) 18000 套（龍崗中心城及龍崗鎮(zhèn)現(xiàn)住人口約 8 萬(wàn)人），在建項(xiàng)目待售套 數(shù)超過(guò) 20210 套。 ⑤ 龍崗中心城產(chǎn)品供應(yīng)單一，中低檔次為主，樓盤同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重。目前龍崗市場(chǎng)現(xiàn)狀是供大于求，且有效需求不對(duì)稱，中心城許多樓盤已是現(xiàn)樓，但空置現(xiàn)象嚴(yán)重，而且中心城供應(yīng)產(chǎn)品定位單一，樓盤質(zhì)素不高，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，主要表現(xiàn)在建筑風(fēng)格、布局、營(yíng)銷推廣、物業(yè)管理、戶型結(jié)構(gòu)等方面。整個(gè)小區(qū)環(huán)境優(yōu)雅，布局新穎，此盤是一個(gè)以小中高層為住的大型樓盤。占地面積為 51310 平方米，總開(kāi)發(fā)面積為 117623 平方米，是由深圳市宇宏投資發(fā)展有限公司、深圳市銘興實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司、深圳市中圳房地產(chǎn)發(fā)展有限公司三家聯(lián)合開(kāi)發(fā)。小區(qū)配套成熟完善，全港式 24 小時(shí)物業(yè)管理服務(wù)。 ② 開(kāi)發(fā)檔次已形成兩極 分化之勢(shì)：從龍崗鎮(zhèn)當(dāng)前在售項(xiàng)目來(lái)看，無(wú)論是開(kāi)發(fā)檔次還是客戶定位，龍崗中心城內(nèi)的項(xiàng)目普遍都高于中心城以外的項(xiàng)目。項(xiàng)目地勢(shì)部分相對(duì)平穩(wěn)，部分有小幅度不平，整個(gè)地塊東、南高，西北低，平 均高差約 6 米。 針對(duì)本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，應(yīng)該充分發(fā)揮該項(xiàng)目走品牌化、精品路線，以奇、快、高質(zhì)量服務(wù)制勝，同時(shí)利用自然景觀資源及低容積率優(yōu)勢(shì)，走產(chǎn)品差異化路線。 Ⅳ .項(xiàng)目威脅： 房策網(wǎng) 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 :69031789 28 ① 龍崗房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，近幾年市場(chǎng)存量較大，供大于求，產(chǎn)品推陳出新； ② 項(xiàng)目附近的鵬達(dá)花園、九州家園等項(xiàng)目規(guī)模大，配套齊全，價(jià)格適中，銷售情況良好，已形成居住氛圍，嚴(yán)重威脅本項(xiàng)目； ③ 項(xiàng)目周邊樓盤檔次低，居住氛圍不足，對(duì)本項(xiàng)目中高檔次定位難以支撐。通過(guò)調(diào)查得出，目前龍崗鎮(zhèn)的三房二廳戶型比例達(dá)到 %，其次是二房二廳和四房二廳，分別達(dá)到 %和17%。 C．項(xiàng)目客戶定位： 綜觀龍崗鎮(zhèn)各個(gè)在售項(xiàng)目的客戶需求，龍崗中心城內(nèi)項(xiàng)目多以收入較高的階層為主，如政府公務(wù)員、當(dāng)?shù)厥杖胼^高居民，而龍崗中心城以外的項(xiàng)目，尤其是一些小規(guī)模項(xiàng)目多以中低收入的技術(shù)工人階層和生意人為主要目標(biāo)消費(fèi)群。 D．價(jià)格定位： 價(jià)格是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)最核心的本質(zhì)，其通過(guò)位置、功能、設(shè)計(jì)、市場(chǎng)比較價(jià)格、宣傳包裝等諸多因素，達(dá)到提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最 大化的目的。而本項(xiàng)目是龍崗鎮(zhèn)罕有的“高尚健康的休閑度風(fēng)情生活社區(qū)”，戶型經(jīng)典實(shí)用、山林景致、物超所值，這就是項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目銷售的賣點(diǎn)，能夠做到以園區(qū)環(huán)境取勝、服務(wù)取勝、管理取勝、創(chuàng)新取勝。綜上所述，本項(xiàng)目市場(chǎng)定位方案可行 。 2． 項(xiàng)目工程計(jì)劃?rùn)M道圖： （見(jiàn)評(píng)估附表 1） 房策網(wǎng) 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃