【正文】 項(xiàng)目的選址與建設(shè)條件；項(xiàng)目的規(guī)劃方案；項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度安排；投資估算；資金籌措；經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)；風(fēng)險(xiǎn)分析；提出結(jié)論性的意見(jiàn)。黔江區(qū)規(guī)劃局渝規(guī)選證 號(hào)文。%的水平，加之西部大開(kāi)發(fā)和“某城鄉(xiāng)統(tǒng)籌試驗(yàn)區(qū)”給某帶來(lái)的機(jī)遇，某十年后的城市化率將超過(guò)全國(guó)的平均水平。2007年，%的速度增長(zhǎng)，高于全國(guó)水平，其經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度列全國(guó)第14位，西部第3位。某市規(guī)劃局稱，我市將重點(diǎn)解決中低收入家庭的住房問(wèn)題，提高廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的供給比例，增加中檔商品住宅供給，控制高檔商品住宅發(fā)展。 2007年,。 三、項(xiàng)目提出的必要性房地產(chǎn)業(yè)素有永遠(yuǎn)的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)之稱，同時(shí)又是一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的基礎(chǔ)和載體，國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的歷史和理論反復(fù)證明，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有高度的敏感性和超前性，經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的過(guò)程必然是以房地產(chǎn)的高速發(fā)展為前提和主要內(nèi)容。 該項(xiàng)目后期投入資金由某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司自籌和以滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的形式解決。某明苑二、建設(shè)單位 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司三、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 羅緒國(guó)四、建設(shè)地點(diǎn)原黔江區(qū)啤酒廠五、建設(shè)性質(zhì)新建。項(xiàng)目所在地——黔江區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略不發(fā)生重大調(diào)整。72第一章 總 論 通過(guò)黔江11第三章 建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容33第四章 項(xiàng)目選址50第七章 環(huán)境保護(hù)56第十章 投資估算與資金籌措58第十一章 財(cái)務(wù)分析63第十二章 綜合評(píng)價(jià)及結(jié)論某明苑項(xiàng)目組嚴(yán)密的市場(chǎng)調(diào)查工作，我們獲得了該項(xiàng)目所處區(qū)域內(nèi)的人流、車流、競(jìng)爭(zhēng)樓盤、行業(yè)分布、居民狀況以及目標(biāo)客戶的第一手資料，整理分析后總結(jié)了多種建設(shè)方案，通過(guò)對(duì)比，從財(cái)務(wù)和營(yíng)銷角度分析了黔江本報(bào)告財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)期內(nèi)有關(guān)信貸利率、稅率、匯率在正常范圍內(nèi)波動(dòng)。（政府掛牌有償用地）。十、容積率十一、綠地率％ 第二節(jié) 項(xiàng)目背景一、建設(shè)單位基本情況 略二、項(xiàng)目提出的理由 符合城市建設(shè)規(guī)劃為了加快黔江城區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，結(jié)合黔江區(qū)以及黔江啤酒廠片區(qū)的城市建設(shè)規(guī)劃，根據(jù)黔江區(qū)人民政府建設(shè)項(xiàng)目招商優(yōu)惠政策的規(guī)定及措施，我司決定對(duì)啤酒廠項(xiàng)目組團(tuán)工程開(kāi)發(fā)建設(shè)。我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)也帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的高速增長(zhǎng)。2007年,我市居民居住服務(wù)費(fèi)（包括物業(yè)管理費(fèi)、住房維修費(fèi)服務(wù)費(fèi)等）%。到2010年，我市人均住房建筑面積將達(dá)25平方米，2020年達(dá)到35平方米的小康水平。根據(jù)某市計(jì)委的報(bào)告，2008年全市的GDP預(yù)計(jì)增長(zhǎng)穩(wěn)定增長(zhǎng)。按此測(cè)算，至少有600萬(wàn)農(nóng)村人口移至城市，如果三分之一的人口移至主城區(qū)，那么對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求量會(huì)有進(jìn)一步的大幅度增加的可能性；并且，按照建設(shè)部等部門的規(guī)劃，到2010年城鎮(zhèn)居民人均居住面積將達(dá)到35平方米，房地產(chǎn)住宅需求空間巨大。國(guó)家、某市頒布有關(guān)設(shè)計(jì)的技術(shù)規(guī)程、規(guī)范和有關(guān)規(guī)定。該項(xiàng)目按照精心組織、配合建設(shè)的原則，通過(guò)有效的營(yíng)運(yùn)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目良好的經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益，從而達(dá)到業(yè)主對(duì)資產(chǎn)的營(yíng)運(yùn)、保值增值的目的。東經(jīng)108176。52，是渝鄂湘黔四?。ㄊ校┻呝Q(mào)重鎮(zhèn)，素有渝鄂咽喉之稱。 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整初見(jiàn)成效。氣候條件　　黔江氣候溫和，四季分明，熱量豐富，雨量充沛，屬典型亞熱帶濕潤(rùn)季風(fēng)氣候，局部具有垂直氣候的特點(diǎn)?；A(chǔ)設(shè)施　　、交通：國(guó)道319線三級(jí)公路穿境而過(guò)（二級(jí)公路正在建設(shè)中），某至長(zhǎng)沙高等級(jí)公路走線方案經(jīng)過(guò)黔江；國(guó)家一級(jí)電氣化鐵路渝（某）懷（懷化）鐵路正在建設(shè)中，并于2005年建成通車；黔江機(jī)場(chǎng)已列入國(guó)家十五期西部首批十個(gè)支線機(jī)場(chǎng)建設(shè)規(guī)劃，已于2002年開(kāi)工建設(shè)?！　　⒐┧撼菂^(qū)供水總量2萬(wàn)立方米，日供水能力8萬(wàn)噸，水質(zhì)符合國(guó)家飲用水標(biāo)準(zhǔn)?！　　⒔鹑诒ｋU(xiǎn)：設(shè)有中國(guó)人民銀行、中國(guó)工商銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行、城市信用社、農(nóng)村信用聯(lián)社等金融機(jī)構(gòu)和中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司、中國(guó)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司、平安保險(xiǎn)公司等保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)。 　　、居?。航ㄓ序v龍?jiān)?、祥龍?jiān)贰⒐珓?wù)員住宅小區(qū)等具有良好物業(yè)管理、完備生活設(shè)施的住宅群。 　　、礦產(chǎn)資源：主要礦產(chǎn)資源有：煤、鋁土礦、鉛鋅礦、硫鐵礦、螢石重晶石、石英砂、石灰石等。黔江城市發(fā)展規(guī)劃——2010年發(fā)展前景和藍(lán)圖 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析城市發(fā)展到2010年，黔江區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和基礎(chǔ)條件將得到根本改善，發(fā)展后勁顯著增強(qiáng)，支柱產(chǎn)業(yè)形成規(guī)模，國(guó)民經(jīng)濟(jì)達(dá)到市中等發(fā)達(dá)地區(qū)水平。到2010年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到70億元，%，年均增長(zhǎng)3%；，%；，%。 未來(lái)18年，是整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)騰飛時(shí)期。因此，全區(qū)人民應(yīng)繼續(xù)發(fā)揚(yáng)“黔江精神”，努力奮斗，如期實(shí)現(xiàn)宏偉目標(biāo)。2011年，形成18萬(wàn)人，18平方公里的區(qū)域性中心城市基本框架。將新城敏感區(qū)保護(hù)利用專項(xiàng)規(guī)劃和工業(yè)園區(qū)的城市設(shè)計(jì)，納入城鄉(xiāng)總規(guī)劃進(jìn)行統(tǒng)籌；。其中近期2005年12萬(wàn)人，城市建設(shè)用地9平方公里；中期2010年15萬(wàn)人，城市建設(shè)用地12平方公里；遠(yuǎn)期2020年20萬(wàn)人，城市建設(shè)用地17平方公里。要以力爭(zhēng)在2020年建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展、社會(huì)穩(wěn)定進(jìn)步、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、人民生活富裕，富有民族風(fēng)情和地方特色的現(xiàn)代化中等城市為目標(biāo)，大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)，合理安排用地，精心組織空間。加強(qiáng)城市工業(yè)廢水和生活污水的綜合治理，完善污水處理廠和城市排水設(shè)施。做好歷史文化保護(hù)工作。加強(qiáng)城市綠化建設(shè)，注重黔江河、阿蓬江兩岸生態(tài)防護(hù)綠帶建設(shè)，突出濱江公園、風(fēng)景區(qū)和郊野公園等生態(tài)綠地建設(shè)。嚴(yán)格按照防震及防洪標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。 一、黔江區(qū)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展所采取的措施以及取得的初步成就國(guó)家的宏觀調(diào)控政策，主要是針對(duì)開(kāi)發(fā)土地和資金兩個(gè)方面進(jìn)行的，對(duì)黔江區(qū)而言，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相對(duì)較小，用地規(guī)模不大，經(jīng)我辦與國(guó)土等部門協(xié)調(diào)，對(duì)開(kāi)發(fā)土地的供給政策沒(méi)有大的調(diào)整，主要是通過(guò)規(guī)范土地招、拍、掛的行為和方式，進(jìn)一步規(guī)范開(kāi)發(fā)用地的合法性。 黔江區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)從無(wú)到有逐年增加，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模逐漸擴(kuò)大。 （2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到位資金較好，投資增勢(shì)強(qiáng)勁。全區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比例較大，%，拉動(dòng)投資增長(zhǎng)20個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)調(diào)查，二手房從上年的每平方米500650元上漲到今年的8001000元。在已售商品房中，個(gè)人消費(fèi)成為了商品房的消費(fèi)主體。國(guó)土資源部2002年5月9日的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》和2004年3月31日國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》兩個(gè)文件，明確各地要在2004年8月31日前將歷史遺留問(wèn)題處理完畢，黔江區(qū)較徹底完成了土地從“協(xié)議出讓”到“招標(biāo)拍賣掛牌出讓”的轉(zhuǎn)變，因此，稀缺的土地資源價(jià)格因出讓方式的轉(zhuǎn)變還會(huì)使土地價(jià)格提高。黔江近期將實(shí)施下壩聯(lián)網(wǎng)道路、新華大道與兩個(gè)新城區(qū)道路連接、南溝片區(qū)開(kāi)發(fā)、譚家灣片區(qū)開(kāi)發(fā)、下壩片區(qū)開(kāi)發(fā)、農(nóng)業(yè)局片區(qū)舊城改造、大十字片區(qū)舊城改造、南海城北面片區(qū)改造、下壩小橋市場(chǎng)片區(qū)開(kāi)發(fā)、新華東路二期北側(cè)舊城改造，以及正在建設(shè)的河濱公園六、七期建設(shè)、舟白機(jī)場(chǎng)建設(shè)都為廣大企業(yè)提供了較大的舞臺(tái)。 （2）政府對(duì)資助購(gòu)房的政策執(zhí)行得不是很規(guī)范。 （2）開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)樹(shù)立房產(chǎn)品牌的意識(shí)不強(qiáng)，缺乏戰(zhàn)略發(fā)展眼光。黔江區(qū)目前市場(chǎng)上200平方米左右的大戶型較多，120平方米和90平方米左右的中小戶較少，對(duì)人口少，經(jīng)濟(jì)實(shí)力不是很好的消費(fèi)者的選擇面較窄，對(duì)他們來(lái)說(shuō)多數(shù)只能遠(yuǎn)觀，不能近選。在資金實(shí)力不強(qiáng)的情況下，走聯(lián)合開(kāi)發(fā)的路子應(yīng)該是企業(yè)的首選，但黔江區(qū)的企業(yè)對(duì)大地塊、大項(xiàng)目寧愿等待觀望，不愿聯(lián)合。三、黔江區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的總體定位（即發(fā)展方向）、市場(chǎng)定位（房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格定位） （一）黔江房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)潛力分析 有關(guān)資料表明，當(dāng)一個(gè)國(guó)家和地區(qū)人均GDP處于1500至8000美元之間，人均建筑面積35平方米以下，是房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展期。 從近年來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)來(lái)看，不僅機(jī)關(guān)干部、高收入階層具有購(gòu)買能力，老百姓的購(gòu)房能力也大大增強(qiáng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形勢(shì)逐漸看好， 前景非常樂(lè)觀。從需方市場(chǎng)分析：一是住房制度改革和住房公積金保障制度的逐步完善，福利分房制度最終取消，進(jìn)而開(kāi)始實(shí)行貨幣化分房，從前年起又終止了單位集資建房，使城市居民的住房消費(fèi)在房改、稅費(fèi)等政策的作用下得到了較大的釋放，增大了單位對(duì)商品房的需求量。四是近年來(lái)黔江區(qū)加快了區(qū)域性中心城市的建設(shè)步伐，城市的輻射能力不斷增強(qiáng)，加之交通變得越來(lái)越便捷，黔江區(qū)與周邊的經(jīng)濟(jì)文化交流變得越來(lái)越密切，經(jīng)濟(jì)中心的集聚效應(yīng)在逐步顯現(xiàn)，將會(huì)吸引周邊區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民來(lái)購(gòu)房。在職職工平均工資2002年比2001年增長(zhǎng)4%，2003年實(shí)現(xiàn)13747元，比2002年增長(zhǎng)21%，增幅加快17個(gè)百分點(diǎn)。人均財(cái)政收入達(dá)到1700元，比全市平均水平高26%；比渝東南周邊區(qū)縣更高。二是國(guó)家有關(guān)部門在近年來(lái)已取消了一些住房建設(shè)收費(fèi)，對(duì)降低房屋開(kāi)發(fā)成本、平抑房?jī)r(jià)、刺激住房消費(fèi)起到積極作用。二是西部大開(kāi)發(fā)帶來(lái)了前所未有的發(fā)展機(jī)遇，隨著渝懷鐵路和“三改二”工程的完工投用，以及高速公路的動(dòng)工建設(shè)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)凸現(xiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)潛力以及優(yōu)良的環(huán)境激發(fā)了外地知名企業(yè)在黔江區(qū)投資開(kāi)發(fā)的熱情。為了加快城市建設(shè)步伐，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，讓利開(kāi)發(fā)商，從而擴(kuò)大了開(kāi)發(fā)商的贏利空間。也就是說(shuō)，提供中低檔小戶型住宅是房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)20年的主要方向。加之黔江區(qū)人多地少，住宅郊區(qū)化及小城鎮(zhèn)建設(shè)剛剛起步，土地越來(lái)越珍貴，住宅缺乏，房?jī)r(jià)必然處于上升趨勢(shì)。從目前形勢(shì)上看，地價(jià)無(wú)疑將繼續(xù)走高，而且漲幅空間較大。 （3）商住綜合樓：以華弘大廈（區(qū)建委家屬樓）、新禹苑（水利局家屬樓）、龍達(dá)花園（農(nóng)機(jī)局家屬樓）為例，商業(yè)門面：8000元/平方米左右（底樓），住房1200元/平方米左右（均價(jià)）。（一般有房） ：國(guó)家機(jī)關(guān)部門公職人員。 （四）消費(fèi)定位 黔江區(qū)目前的購(gòu)房消費(fèi)主體應(yīng)定位在收入處于中下層的消費(fèi)人群，特點(diǎn)是無(wú)房居住，想買房，但資金實(shí)力不是很足，其目前的消費(fèi)只能是三室兩廳在100—120平方米左右的偏小面積的戶型為主，戶型不宜過(guò)大，否則人家也只有等待觀望，不敢購(gòu)買；不求豪華，但要經(jīng)濟(jì)適用。努力提高服務(wù)效能，協(xié)調(diào)和幫助企業(yè)盡快完善各種相關(guān)手續(xù)，加快房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度。 引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)變房屋設(shè)計(jì)觀念，合理調(diào)整商品房屋結(jié)構(gòu)和各類多層次商品房供應(yīng)比例，進(jìn)一步完善和提高住宅質(zhì)量和生活質(zhì)量,營(yíng)造出舒適、安全、衛(wèi)生、健康的居住環(huán)境，提高住房質(zhì)量和售后服務(wù)水平，以滿足廣大消費(fèi)者的購(gòu)房需求。 ，逐步杜絕野開(kāi)發(fā)行為。全區(qū)房屋建筑面積270782平方米，%， %；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房面積100781平方米，%。 4 A座戶型配置（152戶）：4 14F為商場(chǎng)；523層為住宅標(biāo)準(zhǔn)層，每層8戶，為2室2廳2衛(wèi)1廚、2室2廳1衛(wèi)1廚、1室1廳1衛(wèi)1廚4 面積為75 m178?！?60㎡/戶；4 面積為90 m178。小區(qū)內(nèi)建筑以二類高層為主，輔以臨街的多層裙樓商鋪，㎡、㎡、㎡為主，輔以小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施建設(shè)。交通便捷，具有獨(dú)有的江景優(yōu)勢(shì)，地理位置優(yōu)越，適合建設(shè)高層建筑。初步規(guī)劃為板式全框架32層（31+1），蝶式24＋27＋1 高層組成及商鋪。另外，在空于的地段，設(shè)置步行廣場(chǎng)，網(wǎng)球場(chǎng)和游泳池等休閑、體育設(shè)施。自然地質(zhì)情況較好，地勢(shì)較為平坦，區(qū)域內(nèi)高差較小。某明苑選址在原黔江區(qū)老啤酒廠地塊內(nèi)。B區(qū)：東臨項(xiàng)目A區(qū)，西接白家巷居住小區(qū)，南靠正在修建的麗都花園，北接人民銀行黔江支行河黔江河。項(xiàng)目地處黔江區(qū)中心地帶，交通十分便捷，通過(guò)西沙大橋與黔江區(qū)毗鄰。給水管網(wǎng)連接并形成環(huán)狀,形成本項(xiàng)目的給水系統(tǒng)，且給水管網(wǎng)的壓力為P=。，本項(xiàng)目的電信電纜線HYA8002。 第五章 設(shè)計(jì)、工程方案 第一節(jié) 總體規(guī)劃 一、設(shè)計(jì)原則本工程按一類一級(jí)建筑防火設(shè)計(jì)，嚴(yán)格執(zhí)行高層民用建筑防火規(guī)范《GB5004595》；避免項(xiàng)目的雷同性，在體現(xiàn)現(xiàn)代建筑風(fēng)格的同時(shí)，展現(xiàn)巴渝文化的特色；人性化的戶型設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想，“以人為本”注重滿足舒適、安全、方便、私密等方面的戶型要求；尋找適合生態(tài)景觀形態(tài)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方法，解決好住宅單元面的景觀要求。本項(xiàng)目屬大型綜合性商住樓以及純住宅單體樓建設(shè)，根據(jù)市場(chǎng)定位、 地塊面積、地塊形狀、周邊環(huán)境、營(yíng)銷思路等各方面的要求，作到充分利用土地，建設(shè)規(guī)模恰當(dāng)，符合規(guī)劃條例，適合發(fā)展商整體開(kāi)發(fā)思路。B區(qū)為純住宅區(qū)2棟（生態(tài)住宅區(qū)）。中庭廣場(chǎng)、商業(yè)裙樓、架空層、轉(zhuǎn)換層等均設(shè)置綠化，組成立體綠化系統(tǒng)，充分體現(xiàn)“最適合人居的生態(tài)環(huán)境”這一設(shè)計(jì)思想，在入口廣場(chǎng)的半園型圓心處設(shè)一主題雕塑，并在中庭及文化廣場(chǎng)邊緣沿弧形設(shè)置雕塑，共同構(gòu)成一種商業(yè)文化氛圍。道路：為合理組織好車流、人流的關(guān)系，將人流入口設(shè)在臨街的中心廣場(chǎng)，而在廣場(chǎng)一側(cè)設(shè)車流出入口，從而避免了車流與人流的交叉影響，增加安全系數(shù)。根據(jù)城市主管部門和衛(wèi)生、環(huán)境的要求，本設(shè)計(jì)平面功能合理、安全可靠，立面造型美觀大方，交通流暢，分區(qū)合理，環(huán)境優(yōu)美，并在消防、綠化等方面滿足國(guó)家規(guī)范要求。建筑物1層右邊有一個(gè)車道，通往－1層。1F為車庫(kù)、設(shè)備房等。 建筑風(fēng)格。A座塔樓檐口和機(jī)房、樓梯頂部都采用飛板與空架的處理方法，豐富了建筑的第五立面。為住戶必經(jīng)之地，也是住戶戶外聚會(huì)的良好場(chǎng)所，其環(huán)境設(shè)計(jì)至關(guān)重要。本區(qū)綠化主要是對(duì)項(xiàng)目的立體綠化，努力營(yíng)造樓盤的公共綠化和住戶綠化的有機(jī)結(jié)合，形成立體綠化，使項(xiàng)目達(dá)到生態(tài)環(huán)境的標(biāo)準(zhǔn)。智能化設(shè)計(jì) 智能化系統(tǒng)是由管理中心、室外主機(jī)、室內(nèi)分機(jī)三個(gè)主要部分組成。四、功能設(shè)計(jì) A區(qū)：商鋪＋商務(wù)公寓區(qū)（略） B區(qū)：高尚生態(tài)住宅區(qū)（略） 五、戶型配比基地提供了良好的商務(wù)與