【正文】 施，項(xiàng)目在籌備、擴(kuò)建期間，由某地產(chǎn)公司主要負(fù)責(zé)人牽頭，組建項(xiàng)目班子，組織強(qiáng)有力的管理、技術(shù)力量，落實(shí)項(xiàng)目建設(shè)的各項(xiàng)具體工作。項(xiàng)目監(jiān)理工作從設(shè)計(jì)階段開始介入。，由甲級(jí)設(shè)計(jì)研究院”擔(dān)綱。項(xiàng)目經(jīng)理為第一責(zé)任人。整個(gè)項(xiàng)目操作流程分為三個(gè)階段：項(xiàng)目策劃（項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)確定之前的策劃工作：包括市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目定位和方案設(shè)計(jì)等）由某營銷策劃部負(fù)責(zé)制定，項(xiàng)目經(jīng)理參與。一、建設(shè)工期一年零十個(gè)月（22個(gè)月）二、進(jìn)度計(jì)劃實(shí)施準(zhǔn)備：2008年5月—8月；：實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)勘察，進(jìn)行初步設(shè)計(jì)、施工設(shè)計(jì)及設(shè)備定購。第一部分以圓形廣場(chǎng)為中心，沿廣場(chǎng)周邊布置綠化，配以草皮、四季花卉及低矮灌木，從而烘托出廣場(chǎng)和主樓的商業(yè)、文化氛圍。室內(nèi)外燈具的自控及室內(nèi)燈具開發(fā)均選用節(jié)能型產(chǎn)品。噪聲控制、備用緊急柴油發(fā)電機(jī)組噪聲控制：在發(fā)電機(jī)房進(jìn)出口均設(shè)消音器，基礎(chǔ)作減振墊，發(fā)電機(jī)排出的煙經(jīng)消煙池后再經(jīng)煙道排放。、裙房天臺(tái)，除塔樓所占位置外，作屋頂花園供住戶觀賞。第七章、環(huán)境保護(hù)本工程為高層民用建筑，建筑所排放的污水、廢氣、設(shè)備發(fā)出的噪聲對(duì)城市環(huán)境會(huì)造成一定污染。 所有建筑外墻內(nèi)表面粉20厚保溫砂漿，樓板下表面及內(nèi)表面均抹保溫砂漿，以達(dá)到各房間之間的保溫隔熱及穩(wěn)定性。第六章 節(jié)能設(shè)計(jì)建筑節(jié)能建筑節(jié)能符合GB50189－2005有關(guān)規(guī)定。燃?xì)庠O(shè)計(jì)179。室內(nèi)裝修采用難燃材料。疏散梯除直接通向架空層室外，并能通往屋頂。b半地下庫房每層分為兩個(gè)防火分區(qū)，每區(qū)面積小于2000m2，設(shè)自動(dòng)噴淋滅火裝置。在前室內(nèi)為每層設(shè)置，采用電動(dòng)加壓送風(fēng)口。B、一至五層（包括夾層）均設(shè)有一定量的可開啟外窗，以滿足自然排煙和通風(fēng)換氣的要求。住宅部分每戶設(shè)計(jì)2個(gè)電視接收插座，商場(chǎng)及其它公共場(chǎng)所設(shè)置數(shù)量根據(jù)實(shí)際需要定，該有線電視系統(tǒng)與市區(qū)有線廣播電視聯(lián)網(wǎng)。 F、電視電話子埋管線系統(tǒng)。、照明分開計(jì)量相結(jié)合的方式計(jì)量，同時(shí)在照明計(jì)量住宅、商場(chǎng)等又分開計(jì)量，便于供電部門計(jì)費(fèi)。d、管理用房用電： 50W/M178。用電負(fù)荷中，所有消防設(shè)施的用電負(fù)荷均為一級(jí)，包括消防電梯，消火栓泵、噴淋水泵、消防控制室、前室和防煙樓梯間的加壓送風(fēng)機(jī)等；樓梯走道照明、變配電房、柴油發(fā)電機(jī)房的照明、商場(chǎng)及客梯、生活水泵電力等為二級(jí)負(fù)荷，其余為三級(jí)負(fù)荷。b、雨水系統(tǒng)：大樓周邊雨水有組織排放。d、室內(nèi)供水：大樓內(nèi)生活供水分三個(gè)區(qū)，16層及16層以下為低區(qū)，由市政給水管供水，17－26層為中區(qū)，27－33層為高區(qū)；高區(qū)由水泵加壓至屋頂水箱，由屋頂水箱重力供水，中區(qū)由屋頂水箱通過減壓閥后供給，A、B座屋頂水箱生活用水容積各為27m179。 層公攤面積 M178。4戶型配置： 2房2廳1衛(wèi) % 3房2廳2衛(wèi) % 躍層 % 4 戶型面積指標(biāo)戶型套型套內(nèi)面積（M178。 A、可視對(duì)講 B、報(bào)警求助 C、通訊聯(lián)網(wǎng) D、一卡通智能管理系統(tǒng) E、寬帶網(wǎng)系統(tǒng)等。基地東邊的西沙路因此成為人、車流進(jìn)入小區(qū)的主要道路。A座下部，設(shè)兒童游戲區(qū)，成人健身區(qū)，休閑區(qū)，在外圍輔設(shè)草坪和灌木，靠近塔樓中心邊植喜陰花草，并通過組畫、浮雕、雕塑體現(xiàn)某廣場(chǎng)文化。布置部分小品，構(gòu)成中庭開闊空間。4 在架空層的環(huán)境處理下，設(shè)計(jì)者更是重在體現(xiàn)地域文化，A座下部著重體現(xiàn)某巴渝文化的建筑特色。 4 B區(qū)為生態(tài)住宅區(qū)。3層— 4F夾層西面有一個(gè)大型露天過道。依據(jù)地形，基地設(shè)置3棟高層建筑，呈三角形點(diǎn)式布局。 第二節(jié) 設(shè)計(jì)方案一、設(shè)計(jì)依據(jù) 現(xiàn)行的國家規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范及建設(shè)規(guī)范。根據(jù)建筑功能的不同，豎向設(shè)計(jì)布置方式采用坡降式，通過廣場(chǎng)、中庭、道路將A、B區(qū)自然圍合。 地下一層主要用于車庫，使小區(qū)形成人車分流。A區(qū)為綜合性商住樓（商務(wù)公寓）。二、設(shè)計(jì)依據(jù) 《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》； 《民用建筑設(shè)計(jì)通則》； 《城市道路和建筑無障礙設(shè)計(jì)規(guī)范》； 《某市建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》； 國家和城市現(xiàn)行有關(guān)規(guī)范、規(guī)程、規(guī)定、條例。 四、通訊項(xiàng)目所在地的通訊建設(shè)十分發(fā)達(dá)，電信、寬帶、電視光纖已接至本地塊。本工程排水設(shè)計(jì)采用雨水、污水分流制，雨水經(jīng)收集后，就近排入市政雨水溝內(nèi)；污、廢水經(jīng)過無能耗污水處理設(shè)備處理達(dá)標(biāo)后，可排入市政排水溝道。該地區(qū)市政設(shè)施、水、電、氣、閉路電視、電訊等綜合管網(wǎng)布局合理，學(xué)校、醫(yī)院、銀行、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等生活配套設(shè)施齊全，并正在得到進(jìn)一步的完善，十分適合興建商住小區(qū)。 第三節(jié) 建設(shè)條件一、工程地質(zhì)和水文 見《項(xiàng)目工程地質(zhì)勘查報(bào)告》二、交通黔江某明苑”項(xiàng)目組團(tuán)座落在黔江區(qū)老啤酒廠，項(xiàng)目用地分布在“西沙路”一側(cè)，分為A、B兩區(qū)，土地四至界限狀況：A區(qū)：東臨“西沙路”，西接項(xiàng)目B區(qū)，南臨麗都花園，北接人民銀行黔江支行河黔江河。 資源整合與區(qū)域性優(yōu)先。 第四章 項(xiàng)目選址與建設(shè)條件 第一節(jié) 選址原則處于黔江主城區(qū)，市政規(guī)劃中的居住用地。建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模：板式、蝶式高層住宅、商場(chǎng)，配套設(shè)施為會(huì)所、公共食堂（提供送餐服務(wù)）、酒巴、書店、咖啡店、洗衣房、健身房等公寓配套服務(wù)場(chǎng)所。用地情況（）。，由某房地產(chǎn)有限公司出地出資聯(lián)合投資開發(fā)建設(shè)?！?60㎡/戶；4 每套價(jià)格：48—50萬元 4 均價(jià)：2000元/ m178。 （略） 4 B/C座戶型配置：4 B座（192戶）131層為住宅標(biāo)準(zhǔn)層，每層6戶，為3室2廳2衛(wèi)1廚、2室2廳1衛(wèi)1廚；32F為躍層，面積為220㎡178。三、市場(chǎng)定位客戶定位主力客戶群：黔江區(qū)的富裕階層和中高級(jí)白領(lǐng)階層、商人。全區(qū)現(xiàn)房銷售面積15010平方米，%，現(xiàn)房銷售額2700萬元，%，預(yù)售面積11290平方米，%。 ，建議規(guī)劃部門在政策法規(guī)允許的條件下適當(dāng)提高容積率，對(duì)層數(shù)的控制適當(dāng)放寬。 。 一方面，相關(guān)部門應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求、結(jié)構(gòu)、價(jià)格漲幅和空置狀況進(jìn)行認(rèn)真分析，積極引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理性投資、住房消費(fèi)者理性消費(fèi)，充分調(diào)動(dòng)居民換購住房的積極性；另一方面，加強(qiáng)對(duì)開發(fā)企業(yè)的監(jiān)督，使其誠信經(jīng)營，減少消費(fèi)者投訴。積極引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)尋求開發(fā)空間，以黔江城市建設(shè)為契機(jī)，逐步帶動(dòng)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)投資，促進(jìn)黔江區(qū)房地產(chǎn)業(yè)均衡健康快速發(fā)展。（目前無房居住，想買房，但購買實(shí)力不是很足）。 （三）黔江區(qū)收入群體分類 ：國企及私企老總，政府機(jī)關(guān)、部門的領(lǐng)導(dǎo)成員（一般有房有車，一般不需要買房，但作為投資性質(zhì)也可能買一些，以期升值）。目前趨于飽和，漲幅空間不大。 （二）房?jī)r(jià)地價(jià)調(diào)查和走勢(shì)分析： 地價(jià)： 以新華苑為例，建筑用地4632平方米，地價(jià)攤銷成本為2660元/平方米。據(jù)調(diào)查，全市每平方米房屋平均價(jià)格為1700元，渝東南四縣的平均價(jià)格在 1100元；經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和黔江相差不大的恩施市平均房?jī)r(jià)每平方米已達(dá)到1900元。消費(fèi)需求的增長(zhǎng)決定了房地產(chǎn)價(jià)格將在一段時(shí)期內(nèi)持續(xù)上揚(yáng)。一方面各房地產(chǎn)管理部門提高了工作效率，使房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的辦事程序更加透明、規(guī)范、公正，縮短了房地產(chǎn)開發(fā)的前期工作周期，使房地產(chǎn)開發(fā)的履約率、到資率、開工率和竣工率都有明顯提高。 。 。三是按揭、貸款購房的政策也在一定程度上支持著市民的消費(fèi)行為，使得老百姓敢于花手中的錢、未來的錢購房，極大地增強(qiáng)了商品房的購買能力。2002年全區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為6000元，比2001年增長(zhǎng)5%；2003年達(dá)到7413元，比上年增長(zhǎng)23%，2003年比2002年增幅加快18個(gè)百分點(diǎn)。六是城鎮(zhèn)化率的提高是房地產(chǎn)業(yè)的需求支撐。黔江過去的住房設(shè)計(jì)落后，面積偏小，隨著居民生活水平的提高，以舊換新，以小換大的居民越來越多，愿望越來越強(qiáng)烈，將會(huì)形成巨大的潛在需求量。從供方市場(chǎng)分析：目前的供方市場(chǎng)現(xiàn)存的商品房不多，供給量不足，房屋結(jié)構(gòu)性矛盾突出。而黔江2003年人均GDP僅為5040元（按1：8折算僅為630美元）。（6）開發(fā)企業(yè)應(yīng)進(jìn)一步規(guī)范自身的開發(fā)行為。 目前黔江區(qū)儲(chǔ)備有土地的開發(fā)企業(yè)并不多，規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地存量也不多，可能是受資金的限制，開發(fā)企業(yè)的圈地意識(shí)并不強(qiáng)，開發(fā)的近期性明顯。對(duì)比較專業(yè)的立面造型和結(jié)構(gòu)安全性是規(guī)劃和結(jié)構(gòu)專業(yè)人員考慮的（消費(fèi)者只能相信專業(yè)人員和政府管理部門），消費(fèi)者在專業(yè)知識(shí)不足的情況下，房屋內(nèi)在的適用性和平面布局的合理性將作為消費(fèi)者的首要選擇。一方面是住房公積金睡大覺，另方面是一些職工無房可?。ㄖ饕切聟⒓庸ぷ骱蛥⒓庸ぷ鞑痪玫穆毠ぃＨ钦畬⒔⒎康禺a(chǎn)開發(fā)審批機(jī)制，按照科學(xué)、有序、規(guī)范管理的原則，確保房地產(chǎn)開發(fā)健康發(fā)展。（2）黔江城市基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)一步完善給房地產(chǎn)業(yè)帶來的巨大機(jī)遇一是黔江大交通格局在“十一五”期間將基本形成，黔江的外部環(huán)境將大大改善。通過幾年來的大量開發(fā)，黔江城區(qū)目前成片的可開發(fā)地不斷減少，房地產(chǎn)逐漸向城郊擴(kuò)展，而且價(jià)格不斷上漲。 （4）住宅建設(shè)成為房地產(chǎn)開發(fā)的主體，個(gè)人成為商品房的主要購買者。 2006年，同比增長(zhǎng)135%；，比上年同期增長(zhǎng)2倍。2006年房地產(chǎn)開發(fā)投資實(shí)現(xiàn)高速增長(zhǎng)，%，房地產(chǎn)業(yè)正在成為黔江區(qū)新的投資熱點(diǎn)。房地產(chǎn)總建筑面積擴(kuò)大，%，房屋建筑面積大幅度增長(zhǎng)，%，%，2005年比2004年增長(zhǎng)45%?？偟膩碇v，黔江區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是健康的、正常的，其投資也在往年的基礎(chǔ)上有所上升。要加強(qiáng)地質(zhì)災(zāi)害防治工作，嚴(yán)格管理地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)地段。要按照規(guī)劃的功能區(qū)劃分，進(jìn)行工業(yè)布局，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。加快建設(shè)文體中心、圖書館、展覽館、青少年活動(dòng)中心和各層次文化設(shè)施。統(tǒng)籌安排區(qū)域性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加強(qiáng)與湖北省咸豐縣的對(duì)外交通聯(lián)系，以及與某至長(zhǎng)沙高速公路的交通連接，加快黔江機(jī)場(chǎng)建設(shè)。新城的發(fā)展方向?yàn)橛详柹綎|麓、阿蓬江西岸的張家壩和正陽壩，遠(yuǎn)景發(fā)展馮家壩。區(qū)政府總體規(guī)劃（渝府[2004]261號(hào)）　　 ：東以阿蓬江為界，西至黔江民族職業(yè)教育中心，北至縣壩團(tuán)結(jié)橋—老鷹關(guān)—雙泉水庫一線，南至馮家壩的高家堡，包括聯(lián)合鎮(zhèn)、馮家壩鎮(zhèn)和縣壩鄉(xiāng)、舟白鄉(xiāng)、正陽鄉(xiāng)、冊(cè)山鄉(xiāng)的部分地區(qū)。；突出城市空間布局。 。2020年，黔江區(qū)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)將呈現(xiàn)嶄新的面貌。黔江區(qū)在某市是唯一的少數(shù)民族區(qū)，脫貧致富和民族經(jīng)濟(jì)發(fā)展是全市的主要任務(wù)之一，市里將加大力度進(jìn)行支持；加上黔江區(qū)的自然資源較為豐富，開發(fā)的潛力大，對(duì)加快投資速度奠定很好的物質(zhì)基礎(chǔ)；再者有建區(qū)來的“黔江精神”和“二次創(chuàng)業(yè)”的強(qiáng)烈愿望，實(shí)現(xiàn)“二次創(chuàng)業(yè)”和2010年的發(fā)展目標(biāo)充滿必勝信心。使之成為某市的重要農(nóng)副產(chǎn)品基地及加工基地。　　、綠色食品資源：黔江具有良好的自然生態(tài)環(huán)境和優(yōu)越的氣候條件，綠色食品資源豐富，地牯牛、珍珠蘭茶、武陵山珍等享譽(yù)全國。特色資源　　、旅游資源：黔江旅游資源豐富，擁有國家級(jí)地震遺址保護(hù)區(qū)1個(gè)，全國防震減災(zāi)科普宣傳教育基地1處，國家級(jí)森林公園1個(gè)，國家AA級(jí)旅游區(qū)1個(gè)，市級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)、森林公園、自然保護(hù)區(qū)各1個(gè)?！　?、醫(yī)療：城區(qū)現(xiàn)有醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)8所，其中醫(yī)院3所，醫(yī)療床位800個(gè)，建立國（境）外人員固定診療室和醫(yī)療專家組?！　?、供電：全區(qū)電力裝機(jī)容量11萬Kw，與華東電網(wǎng)并網(wǎng)運(yùn)行，電力調(diào)度自動(dòng)化，電力網(wǎng)絡(luò)完善，現(xiàn)有110KV變電站1座，35KV變電站8座，220KV變電站正在規(guī)劃建設(shè)中?！　?、通信：2007年全區(qū)程控電話交換機(jī)總?cè)萘?萬門，電話普及率為每百人10部，并已開通小靈通。面積人口、行政區(qū)劃　　面積2397平方公里，以土家族、%。在經(jīng)濟(jì)保持較快增長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整取得成效的同時(shí)，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量有了明顯改善。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，按可比價(jià)格計(jì)算比上年增長(zhǎng)12%。56，北緯29176。五、項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 黔江黔江區(qū)規(guī)劃局提供的“建設(shè)用地紅線地形圖”。三、可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)黔江區(qū)規(guī)劃局渝規(guī)設(shè)證 號(hào)文。按照國家的相關(guān)規(guī)劃，到2010年城市化率要達(dá)到50%的目標(biāo)，%,若以戶籍人口計(jì),%。其中：廉租房約204萬平方米，%；經(jīng)濟(jì)適用房3502萬平方米，%；普通商品房14740萬平方米，%。規(guī)劃顯示：到2020年，主城區(qū)將建設(shè)廉租房204萬平方米，“雙困”家庭住上新房。從市場(chǎng)潛力來看，目前我國城鎮(zhèn)人均住房?jī)H24平方米左右，雖比改革開放前提高了許多，但與一些發(fā)達(dá)國家和中等國家相比，還相差幾倍，市場(chǎng)潛力十分巨大，且我國目前的人均收入、房?jī)r(jià)比為五倍左右，正處于世界公認(rèn)的三至八倍的中等水平，住房消費(fèi)正符合目前中國大多數(shù)人的消費(fèi)水平和消費(fèi)需求，成為當(dāng)前乃至今后相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)的消費(fèi)熱點(diǎn)，市場(chǎng)將會(huì)保持相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間的旺盛期。 區(qū)域市場(chǎng)消費(fèi)需求增大黔江老城的開發(fā)帶動(dòng)了黔江區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在黔江區(qū)的發(fā)展也十分迅速，特別是啤酒廠片區(qū)的舊城開發(fā)改造，會(huì)迅速填補(bǔ)市場(chǎng)需求的空白，釋放黔江區(qū)居民的居住壓力，對(duì)政府和民眾都是一件功德無量的好事。九、總投資及資金籌措， 銀行貸款2000萬元，自籌 。第一節(jié) 項(xiàng)目概況 一、項(xiàng)目名稱黔江 報(bào)告編制過程中所遵循的有關(guān)法律、法規(guī)及政策無重大變化。53第九章 經(jīng)營管理51第八章 建設(shè)與管理38第六章 節(jié)能設(shè)計(jì)35第五章 設(shè)計(jì)、工程方案4第二章 市場(chǎng)分析星河明苑項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 某明