【正文】 8 融會貫通，使得這兩個商圈競爭力更強更大，那么，處于這二者之間的華強東商圈無疑成為最大的受益者，其商業(yè)價值將得到逐步提升，縮小與華強北及中信的差距，同時，華強東商圈夾于這兩大商圈之間，其業(yè)態(tài)出路將很大部分取決于這兩大商圈的影響 ，如果能找到這二者之間的最大切合點，將無疑是華強東商圈走向輝煌的最佳出路。 ? 片區(qū)配套 片區(qū)內(nèi)配套非常成熟完善，緊鄰華強北商圈和中信城市廣場，業(yè)態(tài)齊全，金融證券、銀行、休閑、購物、飲食、娛樂、住宿都非常便利，是深圳目前最成熟的商圈之一。 ? 項目發(fā)展現(xiàn)狀 項目 SWOT 分析 優(yōu)勢 ★ 項目對策 競爭物業(yè)分析 地鐵商業(yè)在深圳剛剛起步，市場總體供應(yīng)量小，而項目 所 在片區(qū)是目前深圳地鐵商業(yè)供應(yīng)最大的區(qū)域，中信 18000 平方米的建筑面積在深圳地鐵商業(yè)稱雄，而華聯(lián)地下商業(yè)街也有 3000 平方米的商業(yè)面積，但相對于地面?zhèn)魃?**項目市場調(diào)研及經(jīng)濟分析報告 10 統(tǒng)商 業(yè)，這個規(guī)模還太小，它的 行業(yè) 號召力和 市場 凝聚力都 較為薄弱 ，對商家、消費者還不能產(chǎn)生足夠 強 的吸引力。 整體以 租賃形式經(jīng)營 ， 中高檔 次定位 。 項目業(yè)態(tài)定位 電子數(shù)碼音像產(chǎn)品 定位理由 ：一方面與 **中心的消費者定位 基本 相吻合，業(yè)態(tài)方面有一定的趨同性；另一方面，也是本項目最大的定位理由，本項目相連的中信地下商業(yè) D 區(qū)，將定位為數(shù)碼 電子 經(jīng)營區(qū)域， 再 次， 眾所周知， 電子行業(yè)是華強北 的絕對核心業(yè)態(tài)，深 **項目市場調(diào)研及經(jīng)濟分析報告 11 它是目前全國知名的電子產(chǎn)品集散地，它的目標客戶群覆蓋全國各大中小城市，而且隨著華強北商圈越做越大，越來越旺，它正 迅速的向周邊區(qū)域擴充，而華強東屬于華強北電子商圈的一級輻射區(qū)域，在華強北商圈強大的 輻射 效應(yīng)下，本項目負一樓以電子、數(shù)碼產(chǎn)品的業(yè)態(tài)定位也正迎合了目前片區(qū)內(nèi)商業(yè)市場發(fā)展的潮流。 項目租金定位 根據(jù)周邊商業(yè)租金水平，本項目租金水平定位如下： 項目經(jīng)濟分析 項目收入預(yù)測 （如表所示） 序號 項目 合計 2021 2021 2021 2021 2021 1 租金收入 6, 1, 1, 1, 1, 710 樓 租金收入（萬元） 2, 7\8\9\10 商業(yè)面積（ m2） 7, 7, 7, 7, 7, 7, 深 **項目市場調(diào)研及經(jīng)濟分析報告 12 商業(yè)平均租金（元 /m2） 招租率（ %） 95% 95% 95% 95% 95% 負 1 樓租金收入（萬元 ) 2, 負 1 樓商業(yè)面積（ m2） 3, 3, 3, 3, 3, 3, 商業(yè)平均租金（元 /m2） 招租率（ %） 0% 90% 90% 90% 90% 一樓 (530m2)租金收入 一樓商業(yè)面積 (m2） 商業(yè)平均租金（元 /m2） 招租率（ %） 95% 95% 95% 95% 95% 2 當期收入回款 6, 1, 1, 1, 1, 3 稅金及附加 營業(yè)稅 教育費附加 城市建設(shè)維護稅 租賃費 印花稅 4 凈租金收入 5, 1, 1, 1, 1, 總租金收入為 萬元，扣去營業(yè)稅 萬元，教育費附加 萬元，城市建設(shè)維護稅 萬元，租賃費 萬元，印花稅 萬元，凈租金收入為 萬元。 招商費用： 包括推廣費用和招商人員工資，按照 2 個月的租金水平計算。 20212021 年 套用該公式，（ 21127） 85%/（ 127+21） =8%得出： 租金成本最低底線為： 1078 萬元 即 1 平方米每月租金為： 1078*10000/12/（ 544+7684+3250） =78 元 /平方米 租金收入按照如上假設(shè)不變，如果我司以以下兩種 方案 拿下該項目， 分項 2021 年 78910 及一樓544 平米 租金支出 20212021 年各年整體租金支出 第一種情況 55 元 /平方米 73 元 /平方米 第二種情況 50 元 /平方米 68 元 /平方米 從以上兩種可能分別對我司從該項目所能產(chǎn)生的經(jīng)濟情況加以分析： 第一種情況 產(chǎn)生的經(jīng)濟指標如下： 序號 項目 計算公式 金額（萬元） ⑴ 租金收入 ⑵ 公共部分裝修成本 ⑶ 招商費用 127 ⑷ 稅金及附加 ⑸ 經(jīng)營成本 ⑹ 運營成本 ⑺ 利潤總額 ⑴ ⑵ ⑶ ⑷ ⑸ ⑹ ⑻ 所得稅 (7) 15% (9) 凈利潤 ⑺ (8) (10) 財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）萬元 (11) 稅前成本利潤率 利潤總額 /總投資 % (12) 稅后成本利潤率 凈利潤 /總投資 % (詳見附表 1— 3) 第二種情況產(chǎn)生的經(jīng)濟指標如下 : 序號 項目 計算公式 金額（萬元） ⑴ 租金收入 深 **項目市場調(diào)研及經(jīng)濟分析報告 15 ⑵ 公共部分裝修成本 ⑶ 招商費用 ⑷ 稅金及附加 ⑸ 經(jīng)營成本 ⑹ 運營成本 ⑺ 利潤總額 ⑴ ⑵ ⑶ ⑷ ⑸(6) ⑻ 所得稅 (7) 15% ⑼ 凈利潤 (7)(8) ⑽ 稅前成本利潤率 利潤總額 /總投資 % (11) 稅后成本利潤率 凈利潤 /總投資 % (12) 財務(wù)凈現(xiàn)值 (詳見附表 4— 6) 附表 1— 3 附表 資金來源與運用表 深 **項目市場調(diào)研及經(jīng)濟分析報告