【正文】 通過我物業(yè)公司的努力，營造公園安全溫馨的工作環(huán)境，保障監(jiān)控設(shè)施、消防等安保設(shè)施設(shè)備的正常運轉(zhuǎn)，確保無重大治安案件。高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理將使游客感受到檔次和身份的象征，通過我們的管理，力求讓游客滿足 “受人尊重的需求 ”。我公司將秉著真誠的態(tài)度，以高起點、高標(biāo)準(zhǔn)、嚴要求的標(biāo)準(zhǔn)，試圖為游客締造最純粹的感性，使游客充滿享受舒適與生活的便捷。 二、管理理念定位 樹立 “以品質(zhì)為重，以服務(wù)為尊 ”的理念，抓裝運轉(zhuǎn)良好的公園設(shè)施設(shè)備、安全溫馨的生活環(huán)境、賞心悅目的公園風(fēng)景 ” 三個保障。相信通過和的通力合作，我們有信心、也有能力將該公園打造成為本土高品質(zhì)休閑區(qū)。 公園占地 1300 畝，其中規(guī)劃 500 畝水域，其余區(qū)域全部為綠化景觀，針對公園的總體概況和各個要素，我公司確立了以下整體的管理設(shè)想及策劃方案。 （一）樹立 “以品質(zhì)為重，以服務(wù)為尊 ”的理念 堅持 “以管理服務(wù)于人，以服務(wù)奉獻于人、以誠心打動人、 用信譽塑造人 ”，打造物業(yè)優(yōu)質(zhì)服務(wù)的品牌。 舒適：物業(yè)管理的舒適體現(xiàn)在 “溫暖、潔凈、方便、快捷 ”的旅游環(huán)境，其環(huán)境應(yīng)該首先注重 “舒適 ”的一面，以滿足其 “理性上的基本需求 ”。 （二）抓住三個保障： “運轉(zhuǎn)良好的公園設(shè)施設(shè)備、安全溫馨的生活環(huán)境、賞心悅目的公園風(fēng)景 ”。 賞心悅目的公園風(fēng)景 旅游、生活環(huán)境的舒適、整潔會給人一個好的心情，在做好公園清潔工作的同時，我們側(cè)重抓好公園內(nèi)的花卉以及環(huán)境的綠化工作，做到公園內(nèi)的花卉、樹木生長正常，布局合理。通過加強對整體物業(yè)管理的養(yǎng)護和對人的管理和服務(wù)，以防止使用不當(dāng)，損壞公共配套設(shè)備設(shè)施。 五、管理原則 根 據(jù)全國《物業(yè)管理條例》、《四川省物業(yè)管理條例》及其實施細則，本著 “以樓養(yǎng)樓，略有節(jié)余 ”和 “精干高效、優(yōu)質(zhì)服務(wù) ”的管理原則，實行 “管、養(yǎng)、修、服務(wù) ”為一體的綜合管理。 公共環(huán)境（包括公共場地、房屋建筑物公用部位）的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運。 公園文化娛樂活動。 服務(wù)中心實行項目經(jīng)理負責(zé)制，與公司簽訂年度管理目標(biāo)責(zé)任書，實行年度目標(biāo)責(zé)任考核。 一、配備原則 堅持高素質(zhì)、業(yè)務(wù)精的高層次配備原則； 力求精干、高效、實用； 熱愛物業(yè)管理工作，有創(chuàng)新、奉獻精神。 一、培訓(xùn)目標(biāo) 規(guī)范員工培訓(xùn)考核工作，使員工培訓(xùn)工作系統(tǒng)化、規(guī)范化，最終使員工具備滿足工作需要的知識和技能，提高物業(yè)中心全體員工的專業(yè)水平以及服務(wù)意識，培養(yǎng)愛崗敬業(yè)的精神，增強隊伍的凝聚力、穩(wěn)定性，為管好公園提供人力資源保證，確保管理人員 100％合格上崗，全員培訓(xùn)率達 100％。 三、培訓(xùn)計劃 培訓(xùn)計劃注重分階段培訓(xùn)，分為接管前集中強化培訓(xùn)、日常管理培訓(xùn)。 二、儀表行為規(guī)范 公司各崗位員工上班時間必須穿規(guī)定制服，制服應(yīng)干凈、整齊、筆挺。 男員工不得留長發(fā)，女員工不得濃妝艷抹，時刻保持良好形象。 在業(yè)主面前不準(zhǔn)做不雅或不尊敬的動作，如雙手叉腰、撓頭、挖耳等。 上班時間不準(zhǔn)大聲說話、談笑、喊叫、亂丟亂碰物品，以免發(fā)出不必要的聲響影響他人工作。 1上班時要保持良好的坐姿或站姿，不得東歪 西倒前傾后靠，不得伸懶腰。 （二）嚴重警告 適用于第 一次觸犯重大過失的規(guī)定及受過三次嚴重警告者 （三）最后警告 適用于第二次觸犯重大過失的規(guī)定及受過三次嚴重警告者 （四）開除（或辭退） 適用于觸犯開除規(guī)定以及受過二次最后警告者。 （四）開除（犯有下列錯誤，立即予以開除或辭退） 連續(xù)曠工七天或一年內(nèi)累計曠工十五天； 偷竊公司、同事或業(yè)主財務(wù)； 用非法手段涂改原始記錄，竊取賬單或單據(jù)，從不牟取私利； 嚴重玩忽職守，給業(yè)主（使用人）或公司利益造成重大損失； 威脅上級，侮辱刁難業(yè)主及來訪客人； 因觸犯國家法律而被公安司法機關(guān)拘審； 犯有其他嚴重錯誤。 （二）整體環(huán)境 公園公共場所沒有堆積物，地面平整，無建筑垃圾。 （四）樓外綠化 公園外公共綠地和街道綠化分布合理，花、草、樹木、建筑小品培植得當(dāng)，環(huán)境優(yōu)雅宜人。收費統(tǒng)一，手續(xù)簡便，方便業(yè)主，各種費用收繳及時。 （九）機構(gòu)職能 物業(yè)中心管理人員職責(zé)明確，分工合作，協(xié)調(diào)管理。 （十）管住關(guān)系 “業(yè)主至上、服務(wù)第一 ”的宗旨貫穿在各項管理服務(wù)之中，切實體現(xiàn) “為業(yè)主（使用人）排憂解難 ”，使業(yè)主（使用人）滿意。 搞好公園公共衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護、安全防范、車輛管理、供電、供水、消防、電梯運行等管理和市政房屋設(shè)備、設(shè)施的維修、養(yǎng)護。 對維修人員進行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高他們的專業(yè)素質(zhì)。 （二）工程維修班崗位職責(zé) 工程維修班在物業(yè)中心主任的領(lǐng)導(dǎo)下，組織本部門開展專業(yè)維修工作。 熟悉轄區(qū)內(nèi)各類房屋的結(jié)構(gòu)、安全要求；熟悉公用設(shè)施、設(shè)備的種類、分布、安全要求，掌握地上、地下各類管線的分布、走向、位置和使用狀況，開展定期檢修工作；延長房屋及設(shè)備設(shè)施的使用壽命。 主持全隊工作，堅決執(zhí)行主任命令，帶領(lǐng)全隊人員有良好的精神面貌，依據(jù)各自職責(zé)，認真做好安全保衛(wèi)工作。 經(jīng)常巡視公園檢查各崗位工作情況，走訪回訪業(yè)主，堅持夜間輪流查崗，發(fā)現(xiàn)問題及時向物業(yè)中心匯報，及時解決。 及時做好護管 員的崗位培訓(xùn)、軍事訓(xùn)練及日?？己斯ぷ鳌? 負責(zé)保潔工作現(xiàn)場管理，及時了解保潔員的思想和生活動態(tài)，解決疑難問題，并定期向主任匯報。 熟悉公園消防控制系統(tǒng)原理和設(shè)備、設(shè)施的功能、位置，熟悉滅火工具的擺放點，掌握消火栓、滅火器、 “119”報警的使用方法和程序。 嚴格執(zhí)行 操作規(guī)程，遵守用電運行維修保養(yǎng)制度。 盡量不帶電作業(yè)，特別是在危險場所禁止帶電作業(yè)，如必須帶電作業(yè)，應(yīng)采取必要的安全措施。 每天要巡查設(shè)備、儀表運行情況，檢查公共區(qū)域的電燈和末端供電線路情況，做好各種運行記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，保證機電設(shè)備的完好率，保持機房、設(shè)備整潔。 工作時，嚴格遵守安全操作規(guī)程，確保自身和他人的人身安全。 （八）護管員崗位職責(zé) 嚴格遵守公司各項規(guī)章制度，公正處理各類事件，樹立護管人員的良好形象。 熟悉并掌握公園分布基本情況，加強管理力度，做好保密工作。 檢查防火門、消防窗、路燈、開關(guān)面板、消火栓、滅火器和給排水管道有無損壞，發(fā)現(xiàn)漏水（電）及設(shè)施損壞時，應(yīng)采取有效措施并及時報告物業(yè)中心。發(fā)現(xiàn)火警時，立即報告帶班員并迅速報警，就近采用滅火器材撲救。 提醒和指揮司機，按路線行駛，有序停放，對不聽指揮的車主有禮貌的耐心勸說。 定期檢查消防設(shè)施、照明燈等是否完好有效，如有損壞，及時報修。 負責(zé)室外明裝的管線和共用設(shè)施設(shè)備的外表清潔、清運和消殺工作。 積極完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的各項臨時任務(wù)。 加強對盆花的修剪、造型等管理工作。 第四部分 各項管理具體實施方案 第一章 總體管理目標(biāo) 指標(biāo)名稱 管理 標(biāo)準(zhǔn) 管理指標(biāo)實現(xiàn)措施 房屋及配套設(shè)施、設(shè)備完好率 98％ 建立設(shè)備巡查制度、健全房屋及設(shè)備檔案記錄 房屋零修、急修及時率 100％ 建立嚴格的維修制度，要求小維修三分鐘之內(nèi)答復(fù)處理，零修工程及時完成，急修工程不過夜，回訪情況記錄，設(shè)立值班電話 維修工程質(zhì)量合格率 100％ 分項監(jiān)督，按操作標(biāo)準(zhǔn)嚴格把關(guān) 綠化完好率 99％ 實行專業(yè)綠化養(yǎng)護，加強監(jiān)管，確保公共綠化無破壞、無踐踏、無土地裸露 保潔率 99％ 保潔落實到人，建立責(zé)任制，巡查記錄完善，監(jiān)督檢查得力 道 路完好率 98％ 落實責(zé)任人，進行日常巡視檢修和定期維修保養(yǎng) 投訴處理率 100％ 加強與業(yè)主（使用人）的溝通，定期走訪，征求管理意見，及時排憂解難。 做好零星養(yǎng)護工作，應(yīng)急維修不過夜，保證房屋正常的使用功能。 建立設(shè)施設(shè) 備日常保養(yǎng)和定期檢查維修制度，責(zé)任到人，記錄及時、詳細、準(zhǔn)確，建立設(shè)備大、中、小修工程的驗收制度，保證維修合格率達到 100％， 并進行回訪，回訪記錄健全。 白班 10 人：門崗 4 人，車管 2 人，監(jiān)控 2 人，巡邏 2 人； 晚班 8 人：門崗 4 人，固定周界崗 1 人，監(jiān)控 1 人，巡邏 2 人。 在加強日常防火工作的同時，還要做好滅火的準(zhǔn)備工作，制定火災(zāi)應(yīng)急行動實施預(yù)案，以備一旦發(fā)生火災(zāi)，能及時有效地組織自消自救，對重點崗位、重點部位落實責(zé)任到人，將火災(zāi)的損失降低到最小程度；成立護管員為主、公園工作人員為輔的消防隊，每年進行 1－ 2 次實地消防方案預(yù)演。 物業(yè)中心將設(shè)置專門的車輛管理人員，負責(zé)發(fā)放停車卡、進行車輛引導(dǎo)、出入口控制、安全防范、巡查車輛停車和管理行車秩序。結(jié)合公園實際情況，制定如下管理方案： 一、管理目標(biāo) 通過嚴格的衛(wèi)生工作標(biāo)準(zhǔn)和有效的管理監(jiān)督機制，確保公園公共場所保潔率達到 98％以上。 三、衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn) 目視樓層通道地面干凈無雜物、無煙蒂、無紙屑、無果皮、無污跡。 墻角、門框上目視無灰塵、蜘蛛網(wǎng)。 一、具體實施方案 項 目 方案 實施效果 修剪 喬木：每年修剪 2 次 無枯枝，樹枝不阻車輛和行人通過，主側(cè)枝分布均勻 灌木：每年修剪 5 次以上，枯黃枝葉及時剪除，枯葉 要即刻清除 使其造型整齊美觀，保持新綠和整齊 草坪：每年修剪次數(shù)視草皮生長速度不定期修剪 無雜草，草坪、草地目視平整 澆水 根據(jù)季節(jié)、氣候、綠地花木的品種決定澆水量；一般每周 1 次。 根據(jù)土質(zhì)、花木生長期、花木品種和配置需要，及時進行施肥。 第六章 檔案的 建立與管理 物業(yè)檔案是隨著物業(yè)管理行為的出現(xiàn)而產(chǎn)生的，盡管檔案管理不是物業(yè)管理工作的主要環(huán)節(jié)，然而其重要地位卻不容忽視。隨著物業(yè)管理的不斷發(fā)展和完善，物業(yè)檔案的種類也在不斷增加。整理的重點是去偽存真，根據(jù)檔案的來源、信息的內(nèi)容、信息的表現(xiàn)形式等特點進行細分，做到條理清晰、 分類合理。檔案管理人員需及時收回在外文件，嚴防文件的流失。 二、與社區(qū)居委會的合作 與社區(qū)居委會協(xié)作，共同創(chuàng)建文明公園形象，特別在重大事件中更顯重要，在聯(lián)防、安全防范方面，重要社會事件、國家大事件、節(jié)日慶典等方面，主動融洽與社區(qū)居委會配合開展工作。 業(yè)主應(yīng)遵守 “規(guī)范七不 ”：不損壞公物、不破壞綠化、不隨地吐痰、不說臟話粗話、不在公共場所吸煙、不亂扔垃圾、不亂穿馬路。 見義勇 為，伸張正義，敢于同壞人壞事作斗爭。因此，我公司在管理中將建立追求全過程最佳效益的現(xiàn)代化管理模式，在物業(yè)的開發(fā)階段就充分考慮建成以后的使用和管理的需求，考慮到社會經(jīng)濟發(fā)展后居住水平提高的需要，從項目規(guī)劃設(shè)計階段就開始關(guān)注物業(yè)的全過程效益，其首要環(huán)節(jié)即是前期的介入。 （二）察看工程建設(shè)現(xiàn)場 、管線走向、出入線路、護管系統(tǒng)、內(nèi)外裝飾、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝的合理性。 ，進行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測試、銘牌檢查，并按整改計劃督促整改。此外，在對物業(yè)實體實施管理之前，還應(yīng)設(shè)計物業(yè)管理模式，制定相應(yīng)的規(guī)章制度，并協(xié)同開發(fā)商草擬有關(guān)文件制度， 籌備成立業(yè)主管理委員會，印制各種證件，以及進行機構(gòu)設(shè)置、人員聘用、培訓(xùn)等工作。 公園綜合驗收前，按照公園條例規(guī)定，做好物業(yè)的接管驗收工作，包括用房、資金、資料、房屋設(shè)備設(shè)施等內(nèi)容。 公園內(nèi)各種智能化設(shè)備處于調(diào)試、試運行階段，游客對設(shè)備的運行、使用還不夠了解，誤報、出錯率高，治安壓力大，管理難度大。 車流控制 通過停車場 IC 卡管理系統(tǒng)記錄車主、車牌號、車型等信息。 物業(yè)中心每年一次向業(yè)主（使用人）公布物業(yè)管理財務(wù)收支狀況； 物業(yè)中心定期向管理委托方匯報管理情況，接受委托方的監(jiān)督和檢查。基本公共服務(wù)水平和均等化程度明顯提高。保障性住房建設(shè)加快推進。港澳臺工作進一步加強。堅定維護國家利益和我國公民、法人在海外合法權(quán)益，加強同世界各國交流合作，推動全球治理機制變革，積極促進世界和平與發(fā)展，在國際事務(wù)中的代表性和話語權(quán)進一步增強，為改革發(fā)展?fàn)幦×擞欣麌H環(huán)境。干部隊伍建設(shè)取得重要進展，人才工作開創(chuàng)新局面。主要是：發(fā)展中不平衡、不協(xié)調(diào)、不可持續(xù)問題依然突出，科技創(chuàng)新能力不強，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)依然 薄弱，資源環(huán)境約束加劇，制約科學(xué)發(fā)展的體制機制障礙較多，深化改革開放和轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式任務(wù)艱巨；城鄉(xiāng)區(qū)域發(fā)展差距和居民收入分配差距依然較大；社會矛盾明顯增多，教育、就業(yè)、社會保障、醫(yī)療、住房、生態(tài)環(huán)境、食品藥品安全、安全生產(chǎn)、社會治安、執(zhí)法司法等關(guān)系群眾切身利益 的問題較多，部分群眾生活比較困難；一些領(lǐng)域存在道德失范、誠信缺失現(xiàn)象；一些干部領(lǐng)導(dǎo)科學(xué)發(fā)展能力不強，一些基層黨組織軟弱渙散，少數(shù)黨員干部理想信念動搖、宗旨意識淡薄，形式主義、官僚主義問題突出，奢侈浪費現(xiàn)象嚴重；一些領(lǐng)域消極腐敗現(xiàn)象易發(fā)多發(fā)，反腐敗斗爭 形勢依然嚴峻。進入新世紀 新階段，國際局勢風(fēng)云變幻，綜合國力競爭空前激烈，我們深化改革開放，加快發(fā)展步伐，以加入世界貿(mào)易組織為契機，變壓力為動力，化挑戰(zhàn)為機遇，堅定不移推進全面建設(shè)小康社會進程。在十分復(fù)雜的國內(nèi)外形勢下，黨和人民經(jīng)受住嚴峻考驗，鞏固和發(fā)展了改革開放和社會主義現(xiàn)代化建設(shè)大局，提高了我國國際 地位，彰顯了中國特色社會主義的巨大優(yōu)越性和強大生命力，增強了中國人民和中華民族的自豪感和凝聚力。我們能 取得這樣的歷史性成就，靠的是黨的基本理論、基本路線、基本綱領(lǐng)、基本經(jīng)驗的正確指引，靠的是新中國成立以來特別是改革開放以來奠定