【正文】 b．以劃撥方式取得土地使 用權的應提交： (1)市政府批準用地文件 (原件 )； (2)核定用地圖（原件）； c．根據(jù)有關文件確權的，應按文件規(guī)定提交有關資料 (原件 )。 ④ 、拍賣又稱競投，有些地方也叫“拍讓”。 按照青島市《青島市人民政府關于進一步規(guī)范項目供地工作的意見》（青政法 [2021]24 號）明確說明：對屬于商業(yè)、旅游、娛樂和商業(yè)住宅等經營性招商引資項目用地必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓；工業(yè)用地要創(chuàng)造條件逐步實行招標、拍賣、掛牌出讓。 土地使用權 的取得 。 上報資料： ① 申請書以及規(guī)劃報建申請表 ② 《選址意見書》（包含規(guī)劃設計條件）以及附圖（含控制線） ③ 相關部門審查意見 ④ 有效的土地權屬證明 ⑤ 規(guī)劃設計合同鑒審通知書（青島市規(guī)劃處審核、出具） ⑥ 上報三個規(guī)劃方案，每個規(guī)劃設計方案 2 套資料：設計說明書、規(guī)劃總平面圖、豎向設計各兩份，管線綜合說明圖 3 份，環(huán)境設計圖可以單獨申報（目前青島市的住宅項目都 需要專家評審、社會公示，需要專家出具專家評審意見書（含專家名單）、規(guī)劃技術指標核準書、社會公示意見書。 四、勘探、設計隊伍選擇，規(guī)劃方案審批，建設用地許可證下發(fā) 。 ④ 設計環(huán)保、文物、國家安全等部門的項目，出具相關部門審查意見。評審中心納入有形市場、組織專家評審；規(guī)劃部門組織批前公示。提交下列資料：① 申請預審的文件 ② 項目建議書批復文件 ③ 建設項目可行性報告。 批后規(guī)劃管理 房地產 E 網 房地產與物業(yè)管理實用資料庫 一、項目立項： 建設單位上報項目建議書（青島市發(fā)展計劃委員會），批準立項（下達前期工作計劃），即立項。 (5)編制可行性研究報告。 可行性研究步驟 可行性研究按 5 個步驟進行： (1)籌劃準備：建設單位委托有咨詢公司編制報告，提供其各種 基礎性資料、背景等資料。 2）初步可行性研究，亦稱 “ 預可行性研究 ” 。 可行性研究的工作階段 1）投資機會研究。據(jù)此提出項目是否該投資建設，以及選定最佳投資方案等結論性意見，為項目決策提供基礎。一般而言，小型項目編制項目建議書，取代可行性研究報告向政府報審。 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． １３ 七、施工圖設計審查，施工圖審查意見合格書，建筑 工程規(guī)劃許可證辦理。房地產 E 網 房地產與物業(yè)管理實用資料庫 青島 房地產 項目 開發(fā) 管理程序 指引 編者按語： 對于青島房地產項目的開發(fā)，編者按照自己的理解，在綜合整理以往工作 資料的基礎上，結合青島市政 府部門要求的報建順序，對于一個具體房地產項目開發(fā)的具體過程進行 整理。 ．．．．．．．．．．．．．．．１４ 八、規(guī)劃批后管理 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．１５ 第三章：工程建設階段 ．．．．．．．．．．．．．．．．．１６ 一、工程報建流程： ．．．．．．．．．．．．．．．．．．１６ 二、工程實 施 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．１８ 三、項目信息管理 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．２０ 四、工程綜合驗收管理 ．．．．．．．．．．．．．．．．．２０ 第四章交付使用階段 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．２５ 一、售后服務 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．２５ 房地產 E 網 房地產與物業(yè)管理實用資料庫 二、物業(yè)管理 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．２５ 從開發(fā)、建設、經營、管理的程序上講，房地產開發(fā)一般可分為四個階段（這里暫且不談銷售階段），即項目投資決策階段、建設前期準備階段、工程建設階段、交付使用（售后服務） 階段。 一、項目建議書 項目建議書定義 項目建議書是擬建項目的承辦單位，根據(jù)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，結合企業(yè)的既有資源，在經過對市場供給、需求、消費者習慣等各種因素調查 的基礎上，尋找市場投資機會，特撰寫此建議書，宏觀上對該項目建設的必要性以及可能性進行了論述，上報青島市計劃委員會進行選擇，一般為小型項目?？尚行匝芯康母灸康氖菍崿F(xiàn)項目決策的科學化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設的經濟、社會和環(huán)境效益。該階段的主要任務是對投資項目主要是土地進行初步摸底和意向性談判，并對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內，以自然資源和市場的調查預測為基礎，尋找最有利的投 資機會。在機會研究的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析。 (2)調查研究 ：市場、技術、經濟方面進行調查。 編制可行性報告。 不過此項工作青島市已經改變，一般在規(guī)劃選址后，上報規(guī)劃局審批的可行性研究報告，辦理立項工作。 預審期限： 10 個工作日，特大型項目需要 25 個工作日。 規(guī)劃部門審核編制的可行性研究報告，核發(fā)《選址意見書》，同時下發(fā)建設用地規(guī)劃設計條件。 ⑤ 青島市統(tǒng)一坐標和高程系統(tǒng)的 1：500 現(xiàn)狀地形圖 3 張（不小于用地界限外 50 米范圍）。 結合規(guī)劃設計條件，進行設計隊伍招標，確定具有相應資質的隊伍，對于勘察單位做好招標準備，一旦規(guī)劃方 案通過， ；樓座具體位置確定， 馬上進行招標。） ⑦ 與報審圖紙相應的電子數(shù)據(jù)文件。 1） 、開發(fā)商獲取土地使用權的主要方式 3） 4） 5） 6） 7） ① 、 通過行政劃撥方式取得； ② 、舊城改造取得中標地塊國有土地使用權；③ 、 轉讓取得； ④ 、 出讓方式取得（招標、拍賣、協(xié)議出讓三種方式）； ⑤ 、聯(lián)合開發(fā)并報有關主管部門立項、審批后取得； ⑥ 、 通過司 法裁決取得；⑦ 、通過兼并、收購等股權重組方式取得。 ② 、協(xié)議出讓指土地使用權的有意受讓人直接向國有土地的代表提出有償使用土地的愿望，由國有土地的代表與有意受讓人進行一對一的談判和切磋、協(xié)商出讓土地使用權的有關事宜的這樣一種出讓方式。它是 指由土地所有者代表在指定的時間、地點，組織符合條件的土地使用權有意受讓人到場，就所出讓使用權的土地公開叫價競投，按“價高者得”的原則確定土地使用權受讓人的一種出讓方式。 d． 地上建筑物如已登記的，應提交《房地產權證》或《房屋所有權證》；地上建筑物未登記的，按新建房屋所有權初始登記要求提供證件。目前在青島市拆遷工作由青島市房地產開發(fā)管理局拆遷管理處負責。 目前在青島拆遷工作基本上屬于政府負責。）； ⑦ 、拆遷方案、規(guī)劃方案的公示意見； ⑧ 、拆遷補償安置資金證明、安置房屋證明材料； ⑨ 、補償安置意向簽約資料 土地證辦理 付清土地與款，國土資源局辦理土地證。 4）、綜合驗收階段：①配套設施專業(yè)管理部門驗收合格證明；②項目資